【文章內(nèi)容簡介】 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 業(yè)種分布 業(yè)種分布 分布原則 種類設(shè)置原則 有機組合原則 引導(dǎo)消費原則 目標(biāo)及整合 組合目標(biāo) 目標(biāo)整合 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 首 層 業(yè) 種 分 布 ?樓層 ?經(jīng)營主題 ?業(yè)種組合 ?經(jīng)營種類 ?參考品牌 ?一層 ?風(fēng)情步行街 ?珠寶首飾、化妝品、個人護理店、鐘表、男女知名品牌服飾、鞋、精品、洋快餐、社區(qū)服務(wù) ?屈臣氏、周大福、 潮宏基、六福珠寶、 SKⅡ 、 OLAY、 ESPRIT、卡路約翰、七匹狼、勁霸、佛羅倫、淑女坊、蜜雪兒、貝萱、 詩篇、舒朗、西貝倫、SHIMIING、藝之卉、柯曼、 FINNITY、依夢、菲姿、安娜麗斯、妃格萊爾、依瑤、歌力思、恩裳、 鱷魚恤、萊克斯頓、 2％、哥弟、歐時力、百麗、星期六、天美意、思嘉圖、 STACCATO、肯德基、麥當(dāng)勞、藥店、銀行 ?? / 20 / 08 / 07/ 項目定位 二 層 業(yè) 種 分 布 ?樓層 ?經(jīng)營主題 ?業(yè)種組合 ?經(jīng)營種類 ?參考品牌 ?二層 ?時尚生活館 ?家電、通訊數(shù)碼、運動城、休閑潮流服飾、休閑餐飲 ?國美、蘇寧、春光通訊、李寧、耐克、阿迪達斯、百麗體育、彪馬、特步、德爾惠、背靠背、滔博運動、真維斯、以純、 EBASE、 SK、 Free bird、杰西武、堡獅龍、水果撈 …… / 20 / 08 / 07/ 項目定位 三 層 業(yè) 種 分 布 ?樓層 ?經(jīng)營主題 ?業(yè)種組合 ?經(jīng)營種類 ?參考品牌 ?三層 ?閑暇時光區(qū) ?美食城、健身、美容、文化書店、 電玩 ?力美健、方特樂園、天線寶寶、大家樂、大型中餐、 美容院、特色書店 …… / 20 / 08 / 07/ 項目定位 商 鋪 面 積 定 位 商鋪面積定位 商鋪類型 商鋪面積 售價影響面積 業(yè)種影響面積 結(jié)論：20～30平方是主力 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 租金 定位 租金定位方法： 市場比較法 即：通過項目周邊主要項目（相近或相類似的商業(yè)項目）的市場調(diào)研，進行綜合比較。 主要因素 人流量 整體區(qū)位 發(fā)展商實力 商業(yè)氛圍 主力店 發(fā)展?jié)摿? 規(guī)模主題 交通條件 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 租金 定位 表：各類比項目權(quán)重系數(shù) 比較因素 權(quán)重 項目類比 景子街 四隆廣場 東盛購物廣場 百姓生活購物中心 本項目 整體區(qū)位 20 19 19 13 13 12 商業(yè)氛圍 20 19 19 13 14 10 人流量 20 19 19 11 13 10 交通條件 15 16 16 15 15 15 主力店 10 8 7 7 7 8 規(guī)模主題 5 4 4 3 3 4 發(fā)展商實力 5 5 5 3 3 3 發(fā)展?jié)摿? 5 4 4 2 3 4 合計 100% 94% 93% 67% 71% 66% / 20 / 08 / 07/ 項目定位 首層租金定位 表：項目首層平均租金價格參考 指標(biāo) 項目類比 景子街 四隆廣場 東盛購物廣場 百姓生活購物中心 本項目 合計權(quán)重值 94％ 93％ 67％ 71％ 66％ 首層平均租金 280 300 200 150 —— 權(quán)重值比例 —— 所占權(quán)重 27％ 27％ 24％ 23％ —— 首層權(quán)重均價 注：由于與本項目類比的其他項目均為較為成熟的商業(yè)區(qū)的主要商業(yè)項目，因而上表得出的項目首層平均租金參考價格是在項目相對成熟，市場接受度較高的條件下得出的，在目前項目所在區(qū)域商業(yè)氣氛較淡，市場需要一定時間培育的情況下，本項目首層平均租金價格應(yīng)比成熟期租金平均均價下調(diào) 20％～ 30％，因此，我司建議，本項目首層零售商鋪的租金均價在 120元 /平方米～ 150元 /平方米 之間 。 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 二、三層租金定位 二層零售商鋪租金均價建議 根據(jù)一般商業(yè)樓層租金分布規(guī)律，樓層越高，消費客流越少，租金越低，二樓平均租金水平應(yīng)該比首層平均租金水平相應(yīng)低 30％～ 50％，綜合本項目的地理位置、業(yè)態(tài)組合、商業(yè)規(guī)模等因素，我司建議，二層的租金均價在 60元 /平方米～ 90元 /平方米 之間 三層商鋪租金租金均價建議 由于本項目三層業(yè)態(tài)分布主要以餐飲、娛樂休閑等功能業(yè)態(tài)為主，各功能店的需求面積較大，租金水平視各功能業(yè)態(tài)的要求以及和商家商務(wù)談判結(jié)果而定，總體上餐飲、休閑娛樂各業(yè)態(tài)的租金水平在 15元 /平方米～ 40元 /平方米 之間。 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 售 價 定 位 項目售價定位方法： 市場比較法 收益還原法。 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 售 價 定 位 收益還原法 即根據(jù)項目的租金收益和投資回報率來倒推售價，按照一般商業(yè)物業(yè)投資回報率標(biāo)準(zhǔn)和鞍山主要市場租金價格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)租金回報率一般為 8％～ 10％之間 。 公式： 售價＝年租金 /投資回報率 項目售價 考慮到項目尚處于市場開發(fā)和培育期，因此項目前期商業(yè)租金實際回報率應(yīng)為 8％ 。 本項目首層平均售價區(qū)間 120元 /m2 12個月 247。 8％＝ 18000元 /m2 150元 /m2 12個月 247。 8％＝ 22500元 /m2 根據(jù)收益還原法，項目首層平均售價在 18000— 22500元 /㎡ 之間 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 售 價 定 位 市場比較法 ： 與租金市場比較定價方法類似，通過與代表性項目的對比分析來確定項目定價的方法。 表：各類比項目權(quán)重系數(shù) 比較因素 權(quán)重 項目類比 景子街 四隆廣場 立山財富廣場 圣利祥城街鋪 本項目 整體區(qū)位 20 19 19 11 11 12 商業(yè)氛圍 20 19 19 11 10 10 人流量 20 19 19 11 10 11 交通條件 15 16 16 15 15 15 主力店 10 8 7 6 4 8 規(guī)模主題 5 4 4 2 2 4 發(fā)展商實力 5 5 5 3 3 3 發(fā)展?jié)摿? 5 4 4 3 3 4 合計 100% 94% 93% 62% 58% 67% / 20 / 08 / 07/ 項目定位 指標(biāo) 項目類比 景子街 四隆廣場 立山財富廣場 圣利祥城街鋪 本項目 合計權(quán)重值 94％ 93％ 62％ 58％ 67％ 首層平均售價 36000 38000 11000 10000 —— 權(quán)重值比例 —— 所占權(quán)重 30％ 30％ 25％ 20％ —— 首層權(quán)重均價 首 層 售 價 定 位 由上表市場比較法可以得出本項目首層商鋪銷售均價為 /m2 綜合市場比較法和收益還原法 可以得出本項目首層平均售價約為 20230元 /m2。 注意： 本次項目定價是基于市場靜態(tài)綜合層面上的判斷，是在這一特定時點上根據(jù)市場現(xiàn)狀靜態(tài)分析綜合而得出的， 隨著市場條件的變化、項目規(guī)劃的調(diào)整、項目的工程進展、財務(wù)狀況、商業(yè)運營進展等動態(tài)因素而有所波動，需要開發(fā)商在全程開發(fā)建設(shè)過程中持續(xù)把控，強化商業(yè)運營的重要作用，才能最大化的獲取投資回報 。 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 各樓層租售示意 銷售模式 定義 優(yōu)點 缺點 直接分割銷售 開發(fā)商將項目分割成小面積商鋪直接銷售給客戶，開發(fā)商不負(fù)責(zé)后續(xù)的經(jīng)營，由客戶自行負(fù)擔(dān)商鋪成本，通過自行進行招租或自營來獲取商鋪收益。 快速回籠資金，減輕開發(fā)商財務(wù)壓力，有利于開發(fā)商資本運作。 產(chǎn)權(quán)分散，難以實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營；難以引進大主力店，整體性差，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃運營，后期經(jīng)營困難。 帶租約銷售 由開發(fā)商先行完成商鋪招商，再進行商鋪銷售，客戶購買商鋪后無需進行招商即可直接獲得租金收益。 能快速回籠資金，有利于減輕開發(fā)商財務(wù)壓力，投資回報明確， 有利于項目初期規(guī)劃統(tǒng)一，利于營造良好商業(yè)氣氛，形成良性循環(huán)。 招商狀況直接影響銷售狀況，租金對售價影響大，后期經(jīng)營不穩(wěn)定。 反租銷售 開發(fā)商為促進銷售，在其樓盤出售時與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由該開發(fā)商以代理出租的方式進行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。 快速回籠資金，減輕財務(wù)壓力； 使商場經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一，有利于統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃和運營，達到商業(yè)聚集效應(yīng)。 對開發(fā)商現(xiàn)金流是巨大考驗，資金壓力大，反租期結(jié)束后商場將重新面臨經(jīng)營方式、經(jīng)營公司選擇問題，未來發(fā)展方向不確定。 商業(yè)地產(chǎn)的困境 銷售的意義 銷售模式及選擇 選擇： 不同的銷售手段各有優(yōu)劣，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項目的特性、資金狀況、市場狀況等綜合因素機動靈活的選擇不同的銷售組合方式。 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 首層租售示意 樓層 租售范圍 租售特點 一層 風(fēng)情步行街商鋪銷售， 超市部分租賃 以銷售為主，商鋪銷售價格總體較高，商家租金承受能力較強，投資回報較高，是開發(fā)商項目快速回籠資金的主要目標(biāo)樓層，可以確保開發(fā)商的現(xiàn)金流穩(wěn)定。 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 二層租售示意 樓層 租售范圍 租售特點 二層 時尚生活館、運動城、超市配套商鋪銷售，超市、家電賣場部分租賃 超市和家電賣場部分是項目的定海神針，通過大賣場的引進可以提高項目周邊商鋪的價值和價格，其經(jīng)營方式以租賃為主，其余部分商鋪以銷售為主，二樓以上商鋪價格一般會比首層商鋪價格低 50％～ 1倍左右，可以根據(jù)開發(fā)商的資金回籠情況以及整體戰(zhàn)略目標(biāo)對不同位置商鋪采取不同的銷售策略，如直接銷售或帶租約銷售等。 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 三層租售示意 樓層 租售范圍 租售特點 三層 以招商租賃為主，部分小面積商鋪在適當(dāng)?shù)臅r候可通過不同途徑銷售 超市、餐飲、娛樂等類型商家一般選擇以租賃為主的經(jīng)營方式，主要是豐富項目的功能，吸引人流，帶動其他類型商家進駐，若經(jīng)過 2～ 3年的市場培育期，項目經(jīng)營暢旺，投資需求較大，開發(fā)商可將三層部分商鋪以帶租約銷售的形式回籠資金，屆時商鋪銷售將比現(xiàn)階段的價格要高，開發(fā)商既能享受這部分商鋪這幾年的租金收益，還能享受商鋪升值帶來的新增利潤。 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 客 戶 定 位 經(jīng)營者定位 主力商家 普通商家 在國內(nèi)擁有高知名度、注重形象的品牌 在行業(yè)內(nèi)具有龍頭作用的品牌和企業(yè) 以連鎖經(jīng)營為主，實力雄厚的品牌 抗風(fēng)險能力強，持續(xù)經(jīng)營能力優(yōu)越 以本地人個體經(jīng)營為主 以穿戴類經(jīng)營為主要方向，品牌形象普通 喜歡聚類經(jīng)營，一般有知名連鎖品牌帶動 偏好小面積商鋪，商鋪租金承受能力較高 抗風(fēng)險能力弱，持續(xù)經(jīng)營能力差 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 客 戶 定 位 投資者定位 本地投資者 外地投資者 投資主體 投資氛圍 投資規(guī)模 總價控制 選擇標(biāo)準(zhǔn) 投資偏好 市場 特征 年齡 30～ 45歲 年收入 8萬元以上 享有較高的地位的成功人士 以政府公務(wù)員、鞍鋼中高層管理干部、民營企業(yè)高層管理人員、私營企業(yè)主等為主 以投資出租獲取租金收益為主 看好鞍山的商業(yè)發(fā)展前景 認(rèn)同本項目 年齡 30～ 45歲 年收入 12萬以上 有豐富的社會閱歷和市場判斷能力 地域分布廣泛，以鞍山周邊投資者為主 看好鞍山的商業(yè)發(fā)展前景，認(rèn)同本項目 看重商鋪的升值前景 / 20 / 08 / 07/ 住宅部分 第四章 住宅 部分 / 20 / 08 / 07/ 經(jīng)濟 指標(biāo) 地塊屬