【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 業(yè)種分布 業(yè)種分布 分布原則 種類設(shè)置原則 有機(jī)組合原則 引導(dǎo)消費(fèi)原則 目標(biāo)及整合 組合目標(biāo) 目標(biāo)整合 / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 首 層 業(yè) 種 分 布 ?樓層 ?經(jīng)營(yíng)主題 ?業(yè)種組合 ?經(jīng)營(yíng)種類 ?參考品牌 ?一層 ?風(fēng)情步行街 ?珠寶首飾、化妝品、個(gè)人護(hù)理店、鐘表、男女知名品牌服飾、鞋、精品、洋快餐、社區(qū)服務(wù) ?屈臣氏、周大福、 潮宏基、六福珠寶、 SKⅡ 、 OLAY、 ESPRIT、卡路約翰、七匹狼、勁霸、佛羅倫、淑女坊、蜜雪兒、貝萱、 詩(shī)篇、舒朗、西貝倫、SHIMIING、藝之卉、柯曼、 FINNITY、依夢(mèng)、菲姿、安娜麗斯、妃格萊爾、依瑤、歌力思、恩裳、 鱷魚恤、萊克斯頓、 2％、哥弟、歐時(shí)力、百麗、星期六、天美意、思嘉圖、 STACCATO、肯德基、麥當(dāng)勞、藥店、銀行 ?? / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 二 層 業(yè) 種 分 布 ?樓層 ?經(jīng)營(yíng)主題 ?業(yè)種組合 ?經(jīng)營(yíng)種類 ?參考品牌 ?二層 ?時(shí)尚生活館 ?家電、通訊數(shù)碼、運(yùn)動(dòng)城、休閑潮流服飾、休閑餐飲 ?國(guó)美、蘇寧、春光通訊、李寧、耐克、阿迪達(dá)斯、百麗體育、彪馬、特步、德爾惠、背靠背、滔博運(yùn)動(dòng)、真維斯、以純、 EBASE、 SK、 Free bird、杰西武、堡獅龍、水果撈 …… / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 三 層 業(yè) 種 分 布 ?樓層 ?經(jīng)營(yíng)主題 ?業(yè)種組合 ?經(jīng)營(yíng)種類 ?參考品牌 ?三層 ?閑暇時(shí)光區(qū) ?美食城、健身、美容、文化書店、 電玩 ?力美健、方特樂(lè)園、天線寶寶、大家樂(lè)、大型中餐、 美容院、特色書店 …… / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 商 鋪 面 積 定 位 商鋪面積定位 商鋪類型 商鋪面積 售價(jià)影響面積 業(yè)種影響面積 結(jié)論：20～30平方是主力 / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 租金 定位 租金定位方法： 市場(chǎng)比較法 即：通過(guò)項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行綜合比較。 主要因素 人流量 整體區(qū)位 發(fā)展商實(shí)力 商業(yè)氛圍 主力店 發(fā)展?jié)摿? 規(guī)模主題 交通條件 / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 租金 定位 表：各類比項(xiàng)目權(quán)重系數(shù) 比較因素 權(quán)重 項(xiàng)目類比 景子街 四隆廣場(chǎng) 東盛購(gòu)物廣場(chǎng) 百姓生活購(gòu)物中心 本項(xiàng)目 整體區(qū)位 20 19 19 13 13 12 商業(yè)氛圍 20 19 19 13 14 10 人流量 20 19 19 11 13 10 交通條件 15 16 16 15 15 15 主力店 10 8 7 7 7 8 規(guī)模主題 5 4 4 3 3 4 發(fā)展商實(shí)力 5 5 5 3 3 3 發(fā)展?jié)摿? 5 4 4 2 3 4 合計(jì) 100% 94% 93% 67% 71% 66% / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 首層租金定位 表：項(xiàng)目首層平均租金價(jià)格參考 指標(biāo) 項(xiàng)目類比 景子街 四隆廣場(chǎng) 東盛購(gòu)物廣場(chǎng) 百姓生活購(gòu)物中心 本項(xiàng)目 合計(jì)權(quán)重值 94％ 93％ 67％ 71％ 66％ 首層平均租金 280 300 200 150 —— 權(quán)重值比例 —— 所占權(quán)重 27％ 27％ 24％ 23％ —— 首層權(quán)重均價(jià) 注：由于與本項(xiàng)目類比的其他項(xiàng)目均為較為成熟的商業(yè)區(qū)的主要商業(yè)項(xiàng)目，因而上表得出的項(xiàng)目首層平均租金參考價(jià)格是在項(xiàng)目相對(duì)成熟，市場(chǎng)接受度較高的條件下得出的，在目前項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氣氛較淡，市場(chǎng)需要一定時(shí)間培育的情況下，本項(xiàng)目首層平均租金價(jià)格應(yīng)比成熟期租金平均均價(jià)下調(diào) 20％～ 30％，因此，我司建議，本項(xiàng)目首層零售商鋪的租金均價(jià)在 120元 /平方米～ 150元 /平方米 之間 。 / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 二、三層租金定位 二層零售商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)建議 根據(jù)一般商業(yè)樓層租金分布規(guī)律，樓層越高，消費(fèi)客流越少，租金越低，二樓平均租金水平應(yīng)該比首層平均租金水平相應(yīng)低 30％～ 50％，綜合本項(xiàng)目的地理位置、業(yè)態(tài)組合、商業(yè)規(guī)模等因素，我司建議，二層的租金均價(jià)在 60元 /平方米～ 90元 /平方米 之間 三層商鋪?zhàn)饨鹱饨鹁鶅r(jià)建議 由于本項(xiàng)目三層業(yè)態(tài)分布主要以餐飲、娛樂(lè)休閑等功能業(yè)態(tài)為主，各功能店的需求面積較大，租金水平視各功能業(yè)態(tài)的要求以及和商家商務(wù)談判結(jié)果而定，總體上餐飲、休閑娛樂(lè)各業(yè)態(tài)的租金水平在 15元 /平方米～ 40元 /平方米 之間。 / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 售 價(jià) 定 位 項(xiàng)目售價(jià)定位方法： 市場(chǎng)比較法 收益還原法。 / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 售 價(jià) 定 位 收益還原法 即根據(jù)項(xiàng)目的租金收益和投資回報(bào)率來(lái)倒推售價(jià)，按照一般商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)率標(biāo)準(zhǔn)和鞍山主要市場(chǎng)租金價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)租金回報(bào)率一般為 8％～ 10％之間 。 公式： 售價(jià)＝年租金 /投資回報(bào)率 項(xiàng)目售價(jià) 考慮到項(xiàng)目尚處于市場(chǎng)開發(fā)和培育期，因此項(xiàng)目前期商業(yè)租金實(shí)際回報(bào)率應(yīng)為 8％ 。 本項(xiàng)目首層平均售價(jià)區(qū)間 120元 /m2 12個(gè)月 247。 8％＝ 18000元 /m2 150元 /m2 12個(gè)月 247。 8％＝ 22500元 /m2 根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目首層平均售價(jià)在 18000— 22500元 /㎡ 之間 / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 售 價(jià) 定 位 市場(chǎng)比較法 ： 與租金市場(chǎng)比較定價(jià)方法類似，通過(guò)與代表性項(xiàng)目的對(duì)比分析來(lái)確定項(xiàng)目定價(jià)的方法。 表：各類比項(xiàng)目權(quán)重系數(shù) 比較因素 權(quán)重 項(xiàng)目類比 景子街 四隆廣場(chǎng) 立山財(cái)富廣場(chǎng) 圣利祥城街鋪 本項(xiàng)目 整體區(qū)位 20 19 19 11 11 12 商業(yè)氛圍 20 19 19 11 10 10 人流量 20 19 19 11 10 11 交通條件 15 16 16 15 15 15 主力店 10 8 7 6 4 8 規(guī)模主題 5 4 4 2 2 4 發(fā)展商實(shí)力 5 5 5 3 3 3 發(fā)展?jié)摿? 5 4 4 3 3 4 合計(jì) 100% 94% 93% 62% 58% 67% / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 指標(biāo) 項(xiàng)目類比 景子街 四隆廣場(chǎng) 立山財(cái)富廣場(chǎng) 圣利祥城街鋪 本項(xiàng)目 合計(jì)權(quán)重值 94％ 93％ 62％ 58％ 67％ 首層平均售價(jià) 36000 38000 11000 10000 —— 權(quán)重值比例 —— 所占權(quán)重 30％ 30％ 25％ 20％ —— 首層權(quán)重均價(jià) 首 層 售 價(jià) 定 位 由上表市場(chǎng)比較法可以得出本項(xiàng)目首層商鋪銷售均價(jià)為 /m2 綜合市場(chǎng)比較法和收益還原法 可以得出本項(xiàng)目首層平均售價(jià)約為 20230元 /m2。 注意： 本次項(xiàng)目定價(jià)是基于市場(chǎng)靜態(tài)綜合層面上的判斷，是在這一特定時(shí)點(diǎn)上根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀靜態(tài)分析綜合而得出的， 隨著市場(chǎng)條件的變化、項(xiàng)目規(guī)劃的調(diào)整、項(xiàng)目的工程進(jìn)展、財(cái)務(wù)狀況、商業(yè)運(yùn)營(yíng)進(jìn)展等動(dòng)態(tài)因素而有所波動(dòng)，需要開發(fā)商在全程開發(fā)建設(shè)過(guò)程中持續(xù)把控，強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)的重要作用，才能最大化的獲取投資回報(bào) 。 / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 各樓層租售示意 銷售模式 定義 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 直接分割銷售 開發(fā)商將項(xiàng)目分割成小面積商鋪直接銷售給客戶，開發(fā)商不負(fù)責(zé)后續(xù)的經(jīng)營(yíng)，由客戶自行負(fù)擔(dān)商鋪成本，通過(guò)自行進(jìn)行招租或自營(yíng)來(lái)獲取商鋪收益。 快速回籠資金，減輕開發(fā)商財(cái)務(wù)壓力，有利于開發(fā)商資本運(yùn)作。 產(chǎn)權(quán)分散，難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；難以引進(jìn)大主力店，整體性差，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)營(yíng)，后期經(jīng)營(yíng)困難。 帶租約銷售 由開發(fā)商先行完成商鋪招商，再進(jìn)行商鋪銷售，客戶購(gòu)買商鋪后無(wú)需進(jìn)行招商即可直接獲得租金收益。 能快速回籠資金，有利于減輕開發(fā)商財(cái)務(wù)壓力，投資回報(bào)明確， 有利于項(xiàng)目初期規(guī)劃統(tǒng)一，利于營(yíng)造良好商業(yè)氣氛，形成良性循環(huán)。 招商狀況直接影響銷售狀況，租金對(duì)售價(jià)影響大，后期經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定。 反租銷售 開發(fā)商為促進(jìn)銷售，在其樓盤出售時(shí)與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由該開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營(yíng)使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。 快速回籠資金，減輕財(cái)務(wù)壓力； 使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一，有利于統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)，達(dá)到商業(yè)聚集效應(yīng)。 對(duì)開發(fā)商現(xiàn)金流是巨大考驗(yàn)，資金壓力大，反租期結(jié)束后商場(chǎng)將重新面臨經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)公司選擇問(wèn)題，未來(lái)發(fā)展方向不確定。 商業(yè)地產(chǎn)的困境 銷售的意義 銷售模式及選擇 選擇： 不同的銷售手段各有優(yōu)劣，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的特性、資金狀況、市場(chǎng)狀況等綜合因素機(jī)動(dòng)靈活的選擇不同的銷售組合方式。 / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 首層租售示意 樓層 租售范圍 租售特點(diǎn) 一層 風(fēng)情步行街商鋪銷售， 超市部分租賃 以銷售為主，商鋪銷售價(jià)格總體較高，商家租金承受能力較強(qiáng)，投資回報(bào)較高，是開發(fā)商項(xiàng)目快速回籠資金的主要目標(biāo)樓層，可以確保開發(fā)商的現(xiàn)金流穩(wěn)定。 / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 二層租售示意 樓層 租售范圍 租售特點(diǎn) 二層 時(shí)尚生活館、運(yùn)動(dòng)城、超市配套商鋪銷售，超市、家電賣場(chǎng)部分租賃 超市和家電賣場(chǎng)部分是項(xiàng)目的定海神針，通過(guò)大賣場(chǎng)的引進(jìn)可以提高項(xiàng)目周邊商鋪的價(jià)值和價(jià)格，其經(jīng)營(yíng)方式以租賃為主，其余部分商鋪以銷售為主，二樓以上商鋪價(jià)格一般會(huì)比首層商鋪價(jià)格低 50％～ 1倍左右，可以根據(jù)開發(fā)商的資金回籠情況以及整體戰(zhàn)略目標(biāo)對(duì)不同位置商鋪采取不同的銷售策略，如直接銷售或帶租約銷售等。 / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 三層租售示意 樓層 租售范圍 租售特點(diǎn) 三層 以招商租賃為主，部分小面積商鋪在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候可通過(guò)不同途徑銷售 超市、餐飲、娛樂(lè)等類型商家一般選擇以租賃為主的經(jīng)營(yíng)方式，主要是豐富項(xiàng)目的功能，吸引人流，帶動(dòng)其他類型商家進(jìn)駐，若經(jīng)過(guò) 2～ 3年的市場(chǎng)培育期，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)暢旺，投資需求較大，開發(fā)商可將三層部分商鋪以帶租約銷售的形式回籠資金，屆時(shí)商鋪銷售將比現(xiàn)階段的價(jià)格要高，開發(fā)商既能享受這部分商鋪這幾年的租金收益，還能享受商鋪升值帶來(lái)的新增利潤(rùn)。 / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 客 戶 定 位 經(jīng)營(yíng)者定位 主力商家 普通商家 在國(guó)內(nèi)擁有高知名度、注重形象的品牌 在行業(yè)內(nèi)具有龍頭作用的品牌和企業(yè) 以連鎖經(jīng)營(yíng)為主，實(shí)力雄厚的品牌 抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力優(yōu)越 以本地人個(gè)體經(jīng)營(yíng)為主 以穿戴類經(jīng)營(yíng)為主要方向，品牌形象普通 喜歡聚類經(jīng)營(yíng)，一般有知名連鎖品牌帶動(dòng) 偏好小面積商鋪，商鋪?zhàn)饨鸪惺苣芰^高 抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力差 / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 客 戶 定 位 投資者定位 本地投資者 外地投資者 投資主體 投資氛圍 投資規(guī)模 總價(jià)控制 選擇標(biāo)準(zhǔn) 投資偏好 市場(chǎng) 特征 年齡 30～ 45歲 年收入 8萬(wàn)元以上 享有較高的地位的成功人士 以政府公務(wù)員、鞍鋼中高層管理干部、民營(yíng)企業(yè)高層管理人員、私營(yíng)企業(yè)主等為主 以投資出租獲取租金收益為主 看好鞍山的商業(yè)發(fā)展前景 認(rèn)同本項(xiàng)目 年齡 30～ 45歲 年收入 12萬(wàn)以上 有豐富的社會(huì)閱歷和市場(chǎng)判斷能力 地域分布廣泛，以鞍山周邊投資者為主 看好鞍山的商業(yè)發(fā)展前景，認(rèn)同本項(xiàng)目 看重商鋪的升值前景 / 20 / 08 / 07/ 住宅部分 第四章 住宅 部分 / 20 / 08 / 07/ 經(jīng)濟(jì) 指標(biāo) 地塊屬