【文章內(nèi)容簡介】 份額，展開競爭。 15% 優(yōu)位份額 （繁盛店目標值） 達到 %以上份額 是繁盛店的目標份額，作為地域的第二位的店而存在。 13% 生存份額 （生存目標值） 達到 %以上份額 在份額競爭中生存的最低份額。 11% 市場的影響份額 （影響目標值） 達到 %以上份額 店的存在可以給市場全體施加影響，被卷入市場的份額競爭。 7% 競爭存在份額 （存在目標值） 達到 %以上份額 才被認為可以作為競爭者而存在。但在占有 %之前，對于市場沒有影響力。 3% 市場橋頭堡份額 （據(jù)點目標值） 達到 %以上份額 被認為作為競爭者而存在。 ? 超市類：基本生活類消費、即超市類消費處于“相對安全份額”的區(qū)間，可以得到 42%的份額。 ? 服務(wù)類： 項目各業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)模推算 1 項目 Ａ Ｂ C D E F G 商圏內(nèi)人口（人） 年人均消費性支出（元） 構(gòu)成比 （％） 潛在購買力 （元） (A B) 吸引率 （％） 吸引購買力 （元） （ C D） 銷售效率 （元 /㎡） 賣場規(guī)模（㎡） (E247。 F) 賣場規(guī)模占比 （％） 賣場規(guī)模的調(diào)整 （㎡） （ ～ ） 食品 28,000 9000 250,000,000 50% 125,000,000 150,00 8400 24% 5000 ～ 6700 在外用餐費 50,000, 2,000 100,000,000 30% 33,000,000 6,000 5500 16% 3800 ～ 4400 電器 50,000 1,000 500,000,000 15% 75,000,000 20,000 3,750 11% 2,250 ～ 3,000 合計 項目各業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)模推算 2 項目 Ａ Ｂ C D E F G 商圏內(nèi)人口（人） 年人均消費性支出（元） 構(gòu)成比 （％） 潛在購買力 （元） (A B) 吸引率 （％） 吸引購買力 （元） （ C D） 銷售效率 （元 /㎡） 賣場規(guī)模（㎡） (E247。 F) 賣場規(guī)模占比 （％） 賣場規(guī)模的調(diào)整 （㎡） （ ～ ） 服務(wù) 28,000 900 20,500,000 50% 12, 10,000 1260 3,5% 750 ～ 1000 健身 28,000, 3,000 84,000,000 30% 25,000,000 10,000 2500 7% 1500 ～ 2200 日用 購物 50,000 1000 50,000,000 15% 75,000,000 12,000 6,250 % 3700 ～ 4,900 總合計 城市邊緣商業(yè)中心業(yè)態(tài)案例分析 案例 ? 郊區(qū)型 北京永旺購物中心 ? 郊區(qū)型 北京高檔居住區(qū) 特征 : ? 購物的比例降低、增加餐飲 \服務(wù)和休閑的比例。 郊區(qū)型購物中心 北京永旺開業(yè)時業(yè)態(tài)分析 主要客群為高速路和城市主干線沿線居民。 ? 購物業(yè)態(tài) ? 超市： 30% ? 次主力店： 10% ? 專賣店： 25% ? 餐飲： 25% ? 服務(wù)： 10% 超市30%次主力店10%專買店25%服務(wù)10%餐飲25%超市次主力店專買店服務(wù)餐飲超市30%次主力店10%專買店25%服務(wù)10%餐飲25%超市次主力店專買店服務(wù)餐飲郊區(qū)型社區(qū)購物中心 北京日祥廣場業(yè)態(tài)分析 項目位于北京中央別墅區(qū)，交通狀況并不理想，主要客群為周邊高檔別墅及社區(qū)的居民。由于是休閑意味很濃的開放式街區(qū)，吸引了一批專程駕車到此消費的人。 超市14%娛樂0%專買店32%服務(wù)9%餐飲45%超市娛樂專買店服務(wù)餐飲超市14%娛樂0%專買店32%服務(wù)9%餐飲45%超市娛樂專買店服務(wù)餐飲項目業(yè)態(tài)分析小結(jié) ? 區(qū)域內(nèi)普通消費者和過生日消費者對基本生活的超市類業(yè)態(tài)實有個體需求的； ? 項目區(qū)域是一個品質(zhì)住宅高增長的區(qū)域，與住房新居服務(wù)的關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)家居、家電類是需求旺盛的業(yè)態(tài)； ? 由于項目的地理位置是進入北部新區(qū)的交通隘口，與北部新區(qū)的七大組團形成便利的交通聯(lián)系，除了社區(qū)商業(yè)所具有的業(yè)態(tài)功能外，增加了餐飲、影院等集客力強的業(yè)態(tài)，這對未來提升賣場銷售額及物業(yè)租金具有積極意義； ? 影院及餐飲業(yè)態(tài)設(shè)置的意義還在于產(chǎn)生更多的人流形成區(qū)域商業(yè)中心的磁力，帶動 TOWN城 5號社區(qū)街鋪底商的經(jīng)營。 項目規(guī)模中遠期預(yù)估 商業(yè)規(guī)模的近期與中期預(yù)測 未來由于商圈內(nèi)人口的增長直接影響著項目將來的消費支撐力增長。 ? 影響未來人口增長的因素有 ? 周邊居民入住率逐年提升； ? 渝北區(qū)正由城郊型經(jīng)濟向城市型經(jīng)濟轉(zhuǎn)變， 這種轉(zhuǎn)變將對項目規(guī)模帶來擴展需求影響；城鎮(zhèn)人口每年正以3萬多人的速度增長 人口社會增長率對項目未來規(guī)模的影響 ? 渝北區(qū)的人口社會增長率（ ‰ ），目前較多的新型樓盤的建設(shè)開發(fā)必將在未來幾年里人口會急劇的增加。 ? 城市化 進程加快，城市 化率 從 5年前的 %提高到 %， ? 近年來重慶主城向北拓展的趨勢十分明顯。據(jù)規(guī)劃局測算，未來 10年渝北將新增 100萬城市人口 505101520重慶市 　 江北區(qū) 渝中區(qū) 　 渝北區(qū) 　 沙坪壩區(qū)人口社會增長率 （ ‰ ）人口自然增長率 （ ‰ ）城市化水平對項目規(guī)模的影響 ? 到 2023年，北部新區(qū)建成區(qū)面積將達到 70平方公里以上，城鎮(zhèn)化率達到 100%,城市化率的提高對項目規(guī)模及項目業(yè)態(tài)的調(diào)整都會產(chǎn)生正面影響 , 項目 重慶市 渝北區(qū) 渝中區(qū) 江北區(qū) 沙坪壩區(qū) 行政人口（人） 32,570,500 954,900 595,600 526,500 761,400 社會消費品零售總額（元） 206,409,370,000 11,520,740,000 24,734,930,000 14,005,361,000 15,475,270,000 人均消費性支出（元 /人） 10,876 10,876 10,876 10,876 10,876 商業(yè)人口（人） 18,978,427 1,059,281 2,274,267 1,287,731 1,422,882 商業(yè)中心性指標 ? 渝北區(qū)商業(yè)中心性指標為（ ），總體不高，稍高于重慶市 。但與其他鄰近