某假日廣場(chǎng)項(xiàng)目定位報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-27 11:59 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 范圍廣 客戶因素 1. 客戶覆蓋范圍廣 公寓的溢價(jià)因素 ——主動(dòng)性 3. 物業(yè)名稱 戶型 面積 樓層 裝修情況 租金 /租期 客戶特征描述 中旅廣場(chǎng) 3房 117 7 簡(jiǎn)裝修 3800元 /月 韓國(guó)人，四口之家，子女就學(xué)于深圳大學(xué) 錦繡花園 4房 180 17 精裝家電齊 9500元 /月 日本人， 50歲左右，公司租房，喜歡錦繡環(huán)境 錦繡花園 3房 117 31 簡(jiǎn)單裝修 3200元 /月 日籍華人， 35歲左右，喜歡錦繡環(huán)境 美加廣場(chǎng) 5房 268 —— 一般裝修 8000元 /月 韓國(guó)人，與家人同住 荔海樓 3房 117 23 一般裝修 4000元 /月 臺(tái)灣人，四口之家 海景酒店 三星 度假商務(wù) 11000元 /月 （加收 10％服務(wù)費(fèi)） 主要為日本、韓國(guó)、意大利籍，集中在高科技行業(yè)，公司在科技園 威尼斯酒店 五星 度假 24000元 /月 (2周到 1年 ） 澳洲、歐美客戶居多，為總經(jīng)理及高管人員 沙河高爾夫會(huì)所酒店 三星 GOLF配套 1000011000元 /月 （ 2月以上） 高爾夫會(huì)員，發(fā)燒友及商務(wù)人士 深圳灣大酒店 四星 度假 15000元 /月 (12月 ） 芬蘭籍 4個(gè)，國(guó)內(nèi) 4個(gè)。認(rèn)為長(zhǎng)包酒店舒適安全。 華僑城酒店長(zhǎng)包房及高檔物業(yè)租用調(diào)研 外籍客戶、外企高級(jí)職員對(duì)華僑城的區(qū)域認(rèn)可度高，愿意支付高昂租金價(jià)格居住華僑城，華僑城對(duì)這一圈層客戶具強(qiáng)吸引力。 客戶因素 2. 特定圈層客戶 公寓的溢價(jià)因素 地段因素 主動(dòng)性 被動(dòng)性 華僑城 地鐵 深南大道 ?退臺(tái)生態(tài)寫字樓 ?公寓外立面營(yíng)造 ?華僑城窗口作用 ?威尼斯酒店商務(wù)停留點(diǎn) ?客戶覆蓋范圍廣 ?鎖定特定圈層客戶 —— 產(chǎn)品因素 客戶因素 資源因素 概念和定位因素 物業(yè)定位 物業(yè)定位 國(guó)際酒店公寓 標(biāo)準(zhǔn)間 豪華間 行政套間 商務(wù)套間 豪華套間 總統(tǒng)套房 威尼斯 面積 4550 5055 6065 70 75 250（ 3房） 空置率 510％ 15％ 15% 20% 35% 50% 深圳灣大酒店 面積 4045 50 5560 6570 70 200左右 空置率 10％ 15% 20% 25% 40% 70％ 戶型定位 定位考慮的因素 ?標(biāo)準(zhǔn)化 ——以酒店的標(biāo)準(zhǔn)間形式進(jìn)行劃分 ?彈性化 ——不同物業(yè)功能間彈性轉(zhuǎn)換 ?多產(chǎn)品 ——易于進(jìn)行戶型雙拼或三拼 /形成多種產(chǎn)品 星級(jí)酒店的戶型分類 ?以 40 ㎡ 、 45 ㎡ 為基本單元 ?可拼合為 85㎡ 、 90㎡ 、 120㎡ …… 公寓部分思路 我們的最終客戶是誰(shuí)？ 最終客戶的需求是怎樣？ 公寓如何實(shí)現(xiàn)高售價(jià)？ 我們的最終客戶是誰(shuí)？ ——客戶定位 外企高級(jí)職員 公務(wù)員 傳統(tǒng)行業(yè)私營(yíng)企業(yè)主 電子、制造業(yè)私企業(yè)主 創(chuàng)意階層 廣告、資訊、 IT業(yè)金領(lǐng) GOLF 發(fā)燒友 政府高級(jí)官員、事業(yè)單位高級(jí)管理層 港人 客戶定位 城際商務(wù)人員 港深線、廣深線往來商務(wù)人士 傳統(tǒng)豪宅主流客戶 本項(xiàng)目最終客戶 客戶具像描述 ?他們有學(xué)貫中西的實(shí)力 ?他們有世界級(jí)的眼光 ?他們情感豐富而沉穩(wěn)持重 ?他們對(duì)事業(yè) 、生活全情投入，對(duì)目標(biāo)執(zhí)著追求 ?他們張弛有度，懂得適時(shí)而動(dòng)，待機(jī)出發(fā)，不盲從，不追隨 公寓部分思路 我們的最終客戶是誰(shuí)？ 最終客戶的需求是怎樣？ 公寓如何實(shí)現(xiàn)高售價(jià)？ 最終客戶的需求是怎樣？ 高尚 追求 新穎 /“ 酷 ” 聰明購(gòu)物 自由自在 定制化 24/7 高技術(shù) 刺激 /樂趣 價(jià)格 解決方案 樸實(shí) 刺激 安逸 簡(jiǎn)約 自然 親和力 激情 古典 活力 全面成本 質(zhì)量 美譽(yù) 服務(wù) 個(gè)人效率 E R 個(gè)性化價(jià)值區(qū) 傳統(tǒng)性價(jià)值區(qū) 節(jié)制性價(jià)值區(qū) — + ?節(jié)制性價(jià)值區(qū)：首次置業(yè)、郊區(qū)置業(yè)者 ?個(gè)性化價(jià)值區(qū)：中國(guó)地產(chǎn)主流消費(fèi)的溢價(jià)因素 ?傳統(tǒng)性價(jià)值區(qū)：西方理性消費(fèi)的溢價(jià)因素 消費(fèi)者價(jià)值觀分析 中國(guó)消費(fèi)者價(jià)值分布圖 物業(yè)配置 目標(biāo)客戶的 價(jià)值提取 客戶驅(qū)動(dòng)因素 傳統(tǒng)價(jià)值觀為主 個(gè)性化價(jià)值觀為輔 成熟、穩(wěn)重、理智 品質(zhì) /服務(wù) /安全感 /追求 （物業(yè)的形象及檔次） 目標(biāo)客戶價(jià)值點(diǎn) 目標(biāo)客戶特點(diǎn) 目標(biāo)客戶需求 高尚 追求 新穎/“ 酷 ” 聰明購(gòu)物 自由自在 定制化 24/7 高技術(shù) 刺激 /樂趣 價(jià)格 解決方案 安逸 簡(jiǎn)約 自然 親和力 激情 古典 活力 全面成本 質(zhì)量 美譽(yù) 服務(wù) 個(gè)人效率 R — + 目標(biāo)客戶的價(jià)值提取 → 物業(yè)配置 目標(biāo)客戶的價(jià)值提取 物業(yè)配置 品質(zhì) Quality 服務(wù) Service 聰明購(gòu)物 Smart shopping 品質(zhì) → 物業(yè)配置 生態(tài)設(shè)計(jì) 季節(jié)氣流分析：考慮能源構(gòu)想，建筑立面為可以靈活控制的垂直金屬遮陽(yáng)板，不同氣候條件下，可通過開關(guān)操作確保自然采光、取暖、通風(fēng)，使自然資源有
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