某假日廣場項目定位報告(編輯修改稿)
2025-03-27 11:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 范圍廣 客戶因素 1. 客戶覆蓋范圍廣 公寓的溢價因素 ——主動性 3. 物業(yè)名稱 戶型 面積 樓層 裝修情況 租金 /租期 客戶特征描述 中旅廣場 3房 117 7 簡裝修 3800元 /月 韓國人，四口之家，子女就學(xué)于深圳大學(xué) 錦繡花園 4房 180 17 精裝家電齊 9500元 /月 日本人， 50歲左右，公司租房，喜歡錦繡環(huán)境 錦繡花園 3房 117 31 簡單裝修 3200元 /月 日籍華人， 35歲左右，喜歡錦繡環(huán)境 美加廣場 5房 268 —— 一般裝修 8000元 /月 韓國人，與家人同住 荔海樓 3房 117 23 一般裝修 4000元 /月 臺灣人，四口之家 海景酒店 三星 度假商務(wù) 11000元 /月 （加收 10％服務(wù)費） 主要為日本、韓國、意大利籍，集中在高科技行業(yè)，公司在科技園 威尼斯酒店 五星 度假 24000元 /月 (2周到 1年 ） 澳洲、歐美客戶居多，為總經(jīng)理及高管人員 沙河高爾夫會所酒店 三星 GOLF配套 1000011000元 /月 （ 2月以上） 高爾夫會員，發(fā)燒友及商務(wù)人士 深圳灣大酒店 四星 度假 15000元 /月 (12月 ） 芬蘭籍 4個，國內(nèi) 4個。認為長包酒店舒適安全。 華僑城酒店長包房及高檔物業(yè)租用調(diào)研 外籍客戶、外企高級職員對華僑城的區(qū)域認可度高，愿意支付高昂租金價格居住華僑城，華僑城對這一圈層客戶具強吸引力。 客戶因素 2. 特定圈層客戶 公寓的溢價因素 地段因素 主動性 被動性 華僑城 地鐵 深南大道 ?退臺生態(tài)寫字樓 ?公寓外立面營造 ?華僑城窗口作用 ?威尼斯酒店商務(wù)停留點 ?客戶覆蓋范圍廣 ?鎖定特定圈層客戶 —— 產(chǎn)品因素 客戶因素 資源因素 概念和定位因素 物業(yè)定位 物業(yè)定位 國際酒店公寓 標(biāo)準(zhǔn)間 豪華間 行政套間 商務(wù)套間 豪華套間 總統(tǒng)套房 威尼斯 面積 4550 5055 6065 70 75 250（ 3房） 空置率 510％ 15％ 15% 20% 35% 50% 深圳灣大酒店 面積 4045 50 5560 6570 70 200左右 空置率 10％ 15% 20% 25% 40% 70％ 戶型定位 定位考慮的因素 ?標(biāo)準(zhǔn)化 ——以酒店的標(biāo)準(zhǔn)間形式進行劃分 ?彈性化 ——不同物業(yè)功能間彈性轉(zhuǎn)換 ?多產(chǎn)品 ——易于進行戶型雙拼或三拼 /形成多種產(chǎn)品 星級酒店的戶型分類 ?以 40 ㎡ 、 45 ㎡ 為基本單元 ?可拼合為 85㎡ 、 90㎡ 、 120㎡ …… 公寓部分思路 我們的最終客戶是誰？ 最終客戶的需求是怎樣？ 公寓如何實現(xiàn)高售價？ 我們的最終客戶是誰？ ——客戶定位 外企高級職員 公務(wù)員 傳統(tǒng)行業(yè)私營企業(yè)主 電子、制造業(yè)私企業(yè)主 創(chuàng)意階層 廣告、資訊、 IT業(yè)金領(lǐng) GOLF 發(fā)燒友 政府高級官員、事業(yè)單位高級管理層 港人 客戶定位 城際商務(wù)人員 港深線、廣深線往來商務(wù)人士 傳統(tǒng)豪宅主流客戶 本項目最終客戶 客戶具像描述 ?他們有學(xué)貫中西的實力 ?他們有世界級的眼光 ?他們情感豐富而沉穩(wěn)持重 ?他們對事業(yè) 、生活全情投入，對目標(biāo)執(zhí)著追求 ?他們張弛有度，懂得適時而動，待機出發(fā)，不盲從，不追隨 公寓部分思路 我們的最終客戶是誰？ 最終客戶的需求是怎樣？ 公寓如何實現(xiàn)高售價？ 最終客戶的需求是怎樣？ 高尚 追求 新穎 /“ 酷 ” 聰明購物 自由自在 定制化 24/7 高技術(shù) 刺激 /樂趣 價格 解決方案 樸實 刺激 安逸 簡約 自然 親和力 激情 古典 活力 全面成本 質(zhì)量 美譽 服務(wù) 個人效率 E R 個性化價值區(qū) 傳統(tǒng)性價值區(qū) 節(jié)制性價值區(qū) — + ?節(jié)制性價值區(qū)：首次置業(yè)、郊區(qū)置業(yè)者 ?個性化價值區(qū)：中國地產(chǎn)主流消費的溢價因素 ?傳統(tǒng)性價值區(qū)：西方理性消費的溢價因素 消費者價值觀分析 中國消費者價值分布圖 物業(yè)配置 目標(biāo)客戶的 價值提取 客戶驅(qū)動因素 傳統(tǒng)價值觀為主 個性化價值觀為輔 成熟、穩(wěn)重、理智 品質(zhì) /服務(wù) /安全感 /追求 （物業(yè)的形象及檔次） 目標(biāo)客戶價值點 目標(biāo)客戶特點 目標(biāo)客戶需求 高尚 追求 新穎/“ 酷 ” 聰明購物 自由自在 定制化 24/7 高技術(shù) 刺激 /樂趣 價格 解決方案 安逸 簡約 自然 親和力 激情 古典 活力 全面成本 質(zhì)量 美譽 服務(wù) 個人效率 R — + 目標(biāo)客戶的價值提取 → 物業(yè)配置 目標(biāo)客戶的價值提取 物業(yè)配置 品質(zhì) Quality 服務(wù) Service 聰明購物 Smart shopping 品質(zhì) → 物業(yè)配置 生態(tài)設(shè)計 季節(jié)氣流分析：考慮能源構(gòu)想，建筑立面為可以靈活控制的垂直金屬遮陽板，不同氣候條件下，可通過開關(guān)操作確保自然采光、取暖、通風(fēng)，使自然資源有
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