某廣場項目定位及建筑規(guī)劃設(shè)計建議擬案(編輯修改稿)
2025-03-02 09:53 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 品同疊，沒有差異化，商業(yè)銷售難，項目利潤也會有所降低 創(chuàng)造賣點(diǎn)、創(chuàng)造價值 采用 非常規(guī) 非常規(guī)使 利潤最大化？ 項目產(chǎn)品規(guī)劃支撐：高端住宅 +現(xiàn)代商業(yè) +投資性星級產(chǎn)權(quán)酒店 給商業(yè)項目轉(zhuǎn)換成 永州首個城市綜合體 側(cè)重賣地段和“未來價值”，以新區(qū)城市綜合體規(guī)劃出現(xiàn)，既吻合新區(qū)未來的發(fā)展大勢，同時以新區(qū)龍頭形象出現(xiàn)，提升項目的區(qū)域價值附加值和建立項目形象高度 借力 引進(jìn)品牌超市和百貨 非常規(guī) 措施一 主炒項目首席城市綜合體，借品牌超市和百貨入駐，提升項目地塊價值，達(dá)到高價成功銷售商業(yè)和住宅去化最終目的 借力 星級酒店品牌如華天 非常規(guī) 措施二 主炒項目首席城市綜合體，借品牌酒店提升項目地塊價值， 五星級銷售部啟用 非常規(guī) 措施三 形象包裝與硬件支持并重 主要硬件支持措施 建議廣場位置對面入口處做大氣售樓部 前面空地做成休閑廣場、配合項目建筑風(fēng)格的小品 打造市場“超值”印象 非常規(guī) 措施四 形象高端 大盤龍頭地位 價格中端 首期入市優(yōu)勢 項目首推高層住房契合項目的方向根據(jù)市場 VIP發(fā)放情況可配商業(yè)銷售 一、項目目標(biāo) 商業(yè)在目前的市場租金水平下，只有通過整體包 裝和借助品牌百貨和超市炒作，散租散售模式才能提高售價， 。 住宅通過 “ 高端住宅 +產(chǎn)權(quán)酒店和精裝投資公寓 ” 提升價值。 二、一至四層打造現(xiàn)代主題購物商場 考慮因素： 考慮到芝山現(xiàn)有商業(yè)競爭格局，以及永州大道、和二橋拉通、周邊良好交通到達(dá)，和高消費(fèi)人流量增加等因素，本項目商業(yè)需要通過定位清晰、特色經(jīng)營來包裝和經(jīng)營 現(xiàn)代主題式經(jīng)營給予經(jīng)營者及投資者信心 三、全面提升售價措施 引進(jìn)品牌商業(yè)管理公司 商業(yè)部分先招商，后銷售 (與返租模式、回購模式結(jié)合 ) 住宅部分以高端住房，結(jié)合精裝公寓進(jìn)行銷售 四、整體包裝、創(chuàng)新模式下的價格提升 臨街門面：均價 /平方米 二樓均價 700010000元 /平方米，三樓均價 40005000元 /平方米 3 、住宅部分售價也將在酒店 /品牌百貨及超市的拉動下，售價將創(chuàng)芝山房價新高：均價 2500/2600元平方米 核心策略： “高端住宅 +主題式購物城 +投資性產(chǎn)權(quán)酒店”提升項目價值，拉動整個商圈升級。 2 、星級酒店以首個產(chǎn)權(quán)式酒店推出 住宅以永州首個第一高度品質(zhì)名宅和精裝公寓銷售。 規(guī)避風(fēng)險策略 如何化解風(fēng)險 首先得找出風(fēng)險所在 根據(jù)我們以往多次操作此類項目的經(jīng)驗分析，有以下幾點(diǎn) 1商業(yè)部分，主力店是否能引進(jìn)？ 2主力店引進(jìn)了，能否經(jīng)營成功？ 3商業(yè)部分銷售了，如 5年返租期到了，這么辦？ 4產(chǎn)權(quán)式酒店是否有市場，能否銷售成功，品牌能否引進(jìn)？ 規(guī)避風(fēng)險策略 商家能否引進(jìn) 根據(jù)我們多年和品牌商家的接觸，沒有招不到的商，只有租價和免租期的優(yōu)惠情況，因此我們可以根據(jù)主力超市和百貨及餐廳品牌店（如肯德基）給予良好招商政策，也可采取品牌輸出（給予品牌使用費(fèi)），和投資加盟的形式，達(dá)到目的。 規(guī)避風(fēng)險策略 商家經(jīng)營是否能成功 做為品牌超市或百貨商家，它們有自己完善而系統(tǒng)的選址，經(jīng)驗和評估經(jīng)驗，對于時代廣場項目而言，如此優(yōu)越的地段和發(fā)展?jié)摿?，以及方便的交通網(wǎng)點(diǎn)和到達(dá)率，（據(jù)我們了解未來三年周邊常住人口將達(dá) 5萬以上）我們只需根據(jù)主力商家需求指標(biāo)，規(guī)劃建設(shè)好項目產(chǎn)品，提前采取意向性定單開發(fā)模式，解決炒作和項目商業(yè)規(guī)劃的事情，（后期商業(yè)經(jīng)營和推廣上給予一定支持和配套）最后能否經(jīng)營成功是主力店自己的事情， 規(guī)避風(fēng)險策略 返租期到以后這么辦 從項目的角度出發(fā)，開發(fā)商投資項目計劃做短線還是長線，根據(jù)我們多次接觸，應(yīng)當(dāng)是短平快高價銷售項目，因此第一要素應(yīng)當(dāng)是如何解決銷售，使資金到位，第二步的主力店招商和品牌店加盟，才有資金資本運(yùn)作，第三步有主力店的拉動也解決了，商業(yè)部分招商和經(jīng)營的難題，對做旺商場，拉升項目商業(yè)價值有利，而商鋪投資者也十分清楚，投資自然會有風(fēng)險，只能跟定品牌能使風(fēng)險降低，而開發(fā)商只做好返租期內(nèi)，所返還給投資者的錢就行，五年之后也是給風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)管理公司或業(yè)主委員會， 為何規(guī)劃產(chǎn)權(quán)式酒店是否有市場？能否銷售成功？品牌能否引進(jìn)？ 三大問題 芝山高檔酒店的市場空間 通過酒店拉動區(qū)域價值，配合商業(yè)提升項目住宅價值 引進(jìn)酒店利于發(fā)展商區(qū)域深度開發(fā)，規(guī)模開發(fā) 產(chǎn)權(quán)式酒店對銷售、利潤的貢獻(xiàn) 產(chǎn)權(quán)式酒店出發(fā)點(diǎn)和市場分析 不僅是撬動點(diǎn)，也是利潤點(diǎn) 區(qū)域酒店業(yè)市場分析 永州酒店業(yè)在進(jìn)入到 2023年得到了迅猛發(fā)展，競爭日趨激烈，全市二區(qū)上檔次和規(guī)模的大小有近 30家 ,特別是高星級酒店。在永州市內(nèi)達(dá)到四星級水平的酒店就有 4家 .但是因為永州人的消費(fèi)文化，使的酒店業(yè)生意火爆 紅太陽大酒店 紅太陽大酒店 湖南紅太陽投資集團(tuán)有限公司投資興建的四星級旅游飯店。 酒店位于湖南省永州市零陵區(qū)南津中路繁華地段 總占地面積 15000平方米，建筑面積 ,主樓 17層，附樓 5層，集住宿、餐飲、休閑和商務(wù)服務(wù)于一體，擁有各類房型 20
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