某廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議擬案-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 分消費(fèi)者投資熱情）； 3. 從前期的期樓銷(xiāo)售向現(xiàn)樓銷(xiāo)售過(guò)渡； 4. 逐漸進(jìn)入電梯房房時(shí)代 。帶動(dòng)了大量高端居住人流，同時(shí)也具有明顯的后起規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，將極大地帶動(dòng)商業(yè)活力，全面提升芝山商業(yè)環(huán)境。 二、商業(yè)：現(xiàn)階段總體價(jià)格走高難度很大。 酒店位于湖南省永州市零陵區(qū)南津中路繁華地段 總占地面積 15000平方米，建筑面積 ,主樓 17層，附樓 5層，集住宿、餐飲、休閑和商務(wù)服務(wù)于一體，擁有各類(lèi)房型 205間，包括總統(tǒng)套房、行政套房、商務(wù)套房、新婚套房、女子套間等 . 柳子大酒店的前身是零陵區(qū)委、區(qū)政府的接待單位永州賓館。 項(xiàng)目包租與不包租比例建議 本項(xiàng)目酒店式公寓是實(shí)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的原則，基于這一原則， 對(duì)于物業(yè)產(chǎn)權(quán)而言，有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)主兩種載體； 對(duì)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)，載體只有專(zhuān)業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公司 ； 包租與不包租的物業(yè)在產(chǎn)品上區(qū)別；酒店式公寓只是精裝修、不含家私電器 只是在項(xiàng)目的銷(xiāo)售過(guò)程中，對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷(xiāo)售，是對(duì)買(mǎi)主實(shí)行包租與不包租兩種銷(xiāo)售方式而已； 由于市場(chǎng)變化性很強(qiáng)，硬性地量化定制項(xiàng)目包租與不包租的比例是不適宜，但大體可以遵守以下的基本原則： 不包租 包租 圖示： 項(xiàng)目的規(guī)模比例可視市場(chǎng)情況的變化做 10%浮動(dòng)的調(diào)整。 2023/3/32023/3/32023/3/3Mar233Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 8:42:09 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/3/32023/3/3Friday, March 3, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/3/32023/3/3March 3, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 3日星期五 2023/3/32023/3/32023/3/3 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 3月 2023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 項(xiàng)目操作梳理 關(guān)于商業(yè)的銷(xiāo)售 、 三年一次性返租 18%，總價(jià)扣除 后兩年每年 8%返租 宣傳銷(xiāo)售過(guò)程中不明提返租，而以“投資保障基金”的形式出現(xiàn) “ 5000萬(wàn)元投資保障基金”一是強(qiáng)調(diào)門(mén)面的投資性質(zhì)，而是與商業(yè)模式結(jié)合強(qiáng)調(diào)安全性 強(qiáng)調(diào)投資保障， 弱化 返租回報(bào) 5000萬(wàn)投資保障基金 轉(zhuǎn)換返租概念 關(guān)于產(chǎn)權(quán)酒店 、 引進(jìn)華天或連鎖酒店，三年一次性返租 21%，總價(jià)扣除 后兩年每年平均 8%返租 借酒店管理品牌力量，以單個(gè)精裝客房銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)化成 1030元以?xún)?nèi)的投資品 二推貨策略保障資金回籠 高層住宅 ——商業(yè) 1層 ——二期產(chǎn)權(quán)酒店 先推住房及少量商鋪保障回款，工程到二期時(shí)再行決定 我們多年的商業(yè)地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)及行業(yè)內(nèi)資源也是確保項(xiàng)目招商和減少開(kāi)發(fā)商試錯(cuò)成本的保證 上誠(chéng)機(jī)構(gòu)商家聯(lián)盟（部分） 上誠(chéng)機(jī)構(gòu)商家聯(lián)盟（部分） 第四部分 項(xiàng)目投資利潤(rùn)測(cè)算 投入產(chǎn)出之比 按現(xiàn)有規(guī)控經(jīng)濟(jì)指標(biāo) : 按現(xiàn)有規(guī)控成本核算 : 按現(xiàn)有規(guī)控常規(guī)模式回報(bào)核算 : 注：商業(yè)銷(xiāo)售率有限。2023年元月被省旅游飯協(xié)會(huì)評(píng)定為水州市首家三星級(jí)旅游飯店 南華酒店 項(xiàng)目位于冷水灘區(qū)湘邊之濱 ,主體高 22層，總建筑面積 4萬(wàn)平方，擁有368450間各類(lèi)房 萬(wàn)喜登酒店 永州市八方實(shí)業(yè)有限公司投資 按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的商務(wù)酒店 座落于永州市黃金商業(yè)地段 零陵中路 提供國(guó)際五星級(jí)舒適豪華的住宿、 餐飲及康樂(lè)服務(wù)設(shè)施。 2 、星級(jí)酒店以首個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店推出 住宅以永州首個(gè)第一高度品質(zhì)名宅和精裝公寓銷(xiāo)售。 主要對(duì)手中山城“東門(mén)一號(hào)公館”的地段、工程進(jìn)度、銷(xiāo)售時(shí)間比本項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)的情況下，勢(shì)必?fù)寠Z客戶(hù)資源。唯有通過(guò)創(chuàng)新模式，才能使本項(xiàng)目從市場(chǎng)眾多樓盤(pán)脫穎而出 達(dá)到 高價(jià) 高去化率 高回報(bào)率 商圈分析 永州商業(yè)地產(chǎn)總體研究： 商業(yè)環(huán)境分析 : 芝山區(qū)老商圈 城標(biāo)次商圈 新城區(qū)，新興核心商圈（因幾大高檔小區(qū)的開(kāi)發(fā)，居住人群劇增，周邊常住約 5萬(wàn)人，是良好契機(jī)） 商業(yè)主要由老核心商圈、次商圈、新興商圈共同發(fā)展 核心老商圈 —— 起至老百貨大樓到電影院 這兩年，核心老商圈因以商業(yè)城、步步高超市、時(shí)代旺角，圣世陽(yáng)光等步行街構(gòu)成，有完善商業(yè)之勢(shì)。 規(guī)劃能提升項(xiàng)目地塊的潛在價(jià)值 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目如何利潤(rùn)最大化 【 如何化解風(fēng)險(xiǎn) 】 項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算 本報(bào)告將就以下幾個(gè)問(wèn)題展開(kāi)著重深度剖析 第一部分 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 市場(chǎng)背景及宏觀經(jīng)濟(jì)分析 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)分析 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)向好 ,GDP生產(chǎn)總值保持在 8%平均水平 ,但房產(chǎn)新政的出臺(tái)，全國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)再次逐漸進(jìn)入觀望期。 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)走向 全國(guó)市場(chǎng) 房地產(chǎn)調(diào)控政策影響預(yù)判： 加息、擴(kuò)大限購(gòu)、首付比例提高等調(diào)控政策的影響正在擴(kuò)大、一線城市和二線城市成交量
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