某廣場項目定位及建筑規(guī)劃設(shè)計建議擬案-文庫吧在線文庫
【正文】 分消費者投資熱情）； 3. 從前期的期樓銷售向現(xiàn)樓銷售過渡； 4. 逐漸進入電梯房房時代 。帶動了大量高端居住人流，同時也具有明顯的后起規(guī)劃優(yōu)勢，將極大地帶動商業(yè)活力，全面提升芝山商業(yè)環(huán)境。 二、商業(yè)：現(xiàn)階段總體價格走高難度很大。 酒店位于湖南省永州市零陵區(qū)南津中路繁華地段 總占地面積 15000平方米，建筑面積 ,主樓 17層，附樓 5層，集住宿、餐飲、休閑和商務(wù)服務(wù)于一體，擁有各類房型 205間，包括總統(tǒng)套房、行政套房、商務(wù)套房、新婚套房、女子套間等 . 柳子大酒店的前身是零陵區(qū)委、區(qū)政府的接待單位永州賓館。 項目包租與不包租比例建議 本項目酒店式公寓是實行物業(yè)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的原則，基于這一原則， 對于物業(yè)產(chǎn)權(quán)而言，有項目開發(fā)商和買主兩種載體； 對于物業(yè)經(jīng)營權(quán)，載體只有專業(yè)的酒店經(jīng)營管理機構(gòu)或物業(yè)管理公司 ； 包租與不包租的物業(yè)在產(chǎn)品上區(qū)別；酒店式公寓只是精裝修、不含家私電器 只是在項目的銷售過程中，對物業(yè)產(chǎn)權(quán)進行銷售，是對買主實行包租與不包租兩種銷售方式而已； 由于市場變化性很強，硬性地量化定制項目包租與不包租的比例是不適宜，但大體可以遵守以下的基本原則： 不包租 包租 圖示： 項目的規(guī)模比例可視市場情況的變化做 10%浮動的調(diào)整。 2023/3/32023/3/32023/3/3Mar233Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 8:42:09 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023/3/32023/3/3Friday, March 3, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/3/32023/3/3March 3, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 3日星期五 2023/3/32023/3/32023/3/3 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 2023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 1行動出成果，工作出財富。 項目操作梳理 關(guān)于商業(yè)的銷售 、 三年一次性返租 18%，總價扣除 后兩年每年 8%返租 宣傳銷售過程中不明提返租，而以“投資保障基金”的形式出現(xiàn) “ 5000萬元投資保障基金”一是強調(diào)門面的投資性質(zhì)，而是與商業(yè)模式結(jié)合強調(diào)安全性 強調(diào)投資保障， 弱化 返租回報 5000萬投資保障基金 轉(zhuǎn)換返租概念 關(guān)于產(chǎn)權(quán)酒店 、 引進華天或連鎖酒店，三年一次性返租 21%，總價扣除 后兩年每年平均 8%返租 借酒店管理品牌力量，以單個精裝客房銷售，轉(zhuǎn)化成 1030元以內(nèi)的投資品 二推貨策略保障資金回籠 高層住宅 ——商業(yè) 1層 ——二期產(chǎn)權(quán)酒店 先推住房及少量商鋪保障回款，工程到二期時再行決定 我們多年的商業(yè)地產(chǎn)操作經(jīng)驗及行業(yè)內(nèi)資源也是確保項目招商和減少開發(fā)商試錯成本的保證 上誠機構(gòu)商家聯(lián)盟（部分） 上誠機構(gòu)商家聯(lián)盟（部分） 第四部分 項目投資利潤測算 投入產(chǎn)出之比 按現(xiàn)有規(guī)控經(jīng)濟指標 : 按現(xiàn)有規(guī)控成本核算 : 按現(xiàn)有規(guī)控常規(guī)模式回報核算 : 注：商業(yè)銷售率有限。2023年元月被省旅游飯協(xié)會評定為水州市首家三星級旅游飯店 南華酒店 項目位于冷水灘區(qū)湘邊之濱 ,主體高 22層，總建筑面積 4萬平方，擁有368450間各類房 萬喜登酒店 永州市八方實業(yè)有限公司投資 按五星級標準建造的商務(wù)酒店 座落于永州市黃金商業(yè)地段 零陵中路 提供國際五星級舒適豪華的住宿、 餐飲及康樂服務(wù)設(shè)施。 2 、星級酒店以首個產(chǎn)權(quán)式酒店推出 住宅以永州首個第一高度品質(zhì)名宅和精裝公寓銷售。 主要對手中山城“東門一號公館”的地段、工程進度、銷售時間比本項目有優(yōu)勢的情況下，勢必搶奪客戶資源。唯有通過創(chuàng)新模式，才能使本項目從市場眾多樓盤脫穎而出 達到 高價 高去化率 高回報率 商圈分析 永州商業(yè)地產(chǎn)總體研究： 商業(yè)環(huán)境分析 : 芝山區(qū)老商圈 城標次商圈 新城區(qū)，新興核心商圈（因幾大高檔小區(qū)的開發(fā)，居住人群劇增，周邊常住約 5萬人，是良好契機） 商業(yè)主要由老核心商圈、次商圈、新興商圈共同發(fā)展 核心老商圈 —— 起至老百貨大樓到電影院 這兩年，核心老商圈因以商業(yè)城、步步高超市、時代旺角，圣世陽光等步行街構(gòu)成，有完善商業(yè)之勢。 規(guī)劃能提升項目地塊的潛在價值 房地產(chǎn)市場分析 項目本體分析 項目如何利潤最大化 【 如何化解風(fēng)險 】 項目利潤測算 本報告將就以下幾個問題展開著重深度剖析 第一部分 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 市場背景及宏觀經(jīng)濟分析 國內(nèi)市場分析 國內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 目前國內(nèi)經(jīng)濟向好 ,GDP生產(chǎn)總值保持在 8%平均水平 ,但房產(chǎn)新政的出臺，全國房地產(chǎn)住宅市場再次逐漸進入觀望期。 經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)市場走向 全國市場 房地產(chǎn)調(diào)控政策影響預(yù)判： 加息、擴大限購、首付比例提高等調(diào)控政策的影響正在擴大、一線城市和二線城市成交量
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