【正文】 深圳新摩爾公司 城市綜合體的相關案例研究 香港太古廣場 上海港匯廣場 北京財富中心 深圳益田假日廣場 日本東京六本木新城 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 益田假日廣場位于世界之窗正對面，坐落于深圳華僑城的核心地段，緊鄰城市主干道深南大道，東臨五星級威尼斯酒店、南接著名的世界之窗主題公園、北倚歡樂谷樂園、西望兩大國際標準高爾夫球場、遠眺深圳灣海景，地理位置優(yōu)越且具有極強的地標性。 同時，還有全球美容權威和最有創(chuàng)新意識的化妝品連鎖店 SEPHORA（絲芙蘭），并有興業(yè)銀行華僑城支行、建設銀行 ATM機 等配套。 本項目產品設計相對領先，外立面獨具風格，現代感強，是公寓的溢價點。龐大的旅游客流成為強勁的消費牽引 。寫字樓是日本單層面積最大的無柱結構。 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 建筑形式和景觀特點 ? 六本木新商業(yè)區(qū)的建筑形式是典型的城市綜合商業(yè)建筑群的模式，業(yè)地處東京繁華地段，在這方面對本項目有一定的參考意義。 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 銷售策略分析 ? 開發(fā)商 “ 森 ” 集團比較晚的才決定項目只租不售。 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 可以借鑒的經驗 ? 這個項目位于東京的商業(yè)中心，由多種物業(yè)組成，也是典型的綜合公建群，它的成功足以證明了多種物業(yè)類型，尤其是純粹的住宅和酒店、寫字樓是可以相互融合的，而且可以互相促進。 地塊自身需求 ?本地塊位于政務區(qū)核心區(qū)域，可及性及可視性俱佳，自身條件較好。 高品質寫字樓對零售的支撐： ?高品質寫字樓的地標地位樹 立了項目高端形象，可以吸引投資者購買本項目的臨街商鋪。 房地產行業(yè)： 這類客戶主要以房地產開發(fā)企業(yè)為主，同時涉及行業(yè)下游的室內設計、裝修裝潢、建材建工、家具家居類等公司。 ? 保險公司：重點考慮接待中心和營業(yè)室的要求。 ? 標準層保證吊頂裝修后凈高不低于 （不含提升地板）。 ? 通風采光：通過內庭院設計等實現寫字樓的自然通風，增加采光面。另外在戶型上應該即適宜居住，又適合投資，便于出租。 高檔公寓產品定位的思路： 1 區(qū)6 部 電 梯( 9 層 )2 區(qū)8 部 電 梯( 1 3 層 )3 區(qū)4 部 電 梯(9 層 )4 區(qū)6 部 電 梯(9 層 )5 區(qū)4 部 電 梯(8 層 )6 區(qū)6 部 電 梯(9 層 )7 區(qū)10 部 電 梯( 1 2 層 )區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層 高檔公寓部分 空中別墅 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 高檔公寓產品定位建議 高檔公寓戶型面積的內部分配建議： 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 根據新摩爾對國內外城市綜合體中服務式公寓的案例研究 得到服務 式公寓 KPI體系模型的建立 …… 人文體系 功能化體系 塔尖效應 —— 城市中的高端示范效應 建筑外觀體系 硬性指標 軟性指標 舒適 /奢華產品 精益服務 —— 星級酒店物管 功能復合 —— 體現綜合體的復合功能 豪華裝修 /高級配置 獨享公共空間 尊貴權益 —— 在其他物業(yè)內享有特殊權益 綜合體建筑尺度視覺沖擊 富于特色外立面視覺沖擊 KPI體系服務式公寓 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 基本面 :必須保障主臥室?guī)б旅遍g、寬廳、廚房 功能化體系： 戶型設計 ，包含洗手間、衣帽間，且空間尺度比較奢侈，體現舒適度 ，既客人使用的方便性，又保證主臥的私密性 ，功能細分體現人性化 ，與餐廳相聯(lián)，突出空間寬敞 （ 5米） ，增加采光面 １、基本面： ? 強調居住功能 ? 主臥舒適感 ? 空間布局的私密性 ２、創(chuàng)新價值點 ? 觀景陽臺 針對高端商務客戶臨時性居住特點，本項目公寓推薦面積區(qū)間 60~90平米 /套 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 功能化體系： 戶型設計 創(chuàng)新價值點：城市景觀陽臺 城市景觀陽臺，彈性功能空間 可以作為陽光室 可以作為休閑房 １、基本面： ? 強調居住功能 ? 主臥舒適感 ? 空間布局的私密性 ２、創(chuàng)新價值點 ? 本項目１房所占比例較小，主要作用在于實現啟動熱銷。 通過部分 簡單裝修裝飾 ，改變地下室的簡陋形象，設置 部分封閉的車庫 ，滿足高端客戶的特殊需求。 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 功能化體系： 獨享公共空間 高品質電梯間 —— “ 細節(jié)決定成功 ” 弧形空間： 體現項目的豪氣，以及居住的情調，業(yè)主的身份。 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 高檔公寓產品定位建議 ? 本項目在產品形態(tài)以及布局上應以 “ 景觀價值最大化 ” 為原則，因此建議高檔公寓區(qū)盡量避免高層建筑的遮擋，將主立面朝向自然江景一側。 高區(qū) 低區(qū) 空中花園 寫字樓產品定位建議 生態(tài)型寫字樓設計特點 高低區(qū)十字交叉分布空中花園設計 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 通風 采光 綠化 肺中庭 寫字樓產品定位建議 生態(tài)型寫字樓設計特點 圍繞空中花園設計，順利實現通風、采光、綠化 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 四方型核心筒，采光面單一 圓型核心筒，采光面增加 圓型錯開核心筒，采光面充分 空中花園 項目生態(tài)點： ?采光面廣（保證每個單元兩面或以上采光） ?自然空氣對流 ?空中花園 ?明廁、明電梯走廊 ?節(jié)能，環(huán)保建材 寫字樓產品定位建議 生態(tài)型寫字樓設計特點 核心筒錯開設計，配置空中花園，空氣自然對流。 ? 商務共享：通過裙樓部分解決會議室、商務中心等利用率不高的功能空間，節(jié)省企業(yè)辦公成本。 ? 由于寫字樓與 SOHO同在一棟主樓中，因此需要將寫字樓與 SOHO的入口完全分開，以保證互不干擾，以提升甲級寫字樓的身份價值。 物流貿易業(yè)： 包括交通物流、貨運代理、航空公司、進出口貿易和零售批發(fā)等公司。因此建議其在建筑高度、建筑設計方面應突出體現強烈的視覺沖擊力，體現國際化、氣派和高效的特征； ? 品質一流 ：著重強調硬件設施的先進。 新時尚消費目的地 濱江生態(tài)之區(qū) ? 本項目將著力打造株洲新時尚消費目的地，通過引進和建設中高端消費設施并提供完善配套服務來吸引長株潭新興中產階級消費群，通過營造舒適、生態(tài)、完備、高端的購物環(huán)境來成為株洲消費新場所。 六本木山新城模型 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 案 例借鑒的總結 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 項目的整體定位建議 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 整體定位 長株潭政務區(qū)代表性文化藝術與游樂一體的高品質城市綜合體項目， 成為株洲市文化藝術與商務匯金之地、綠色人居之窗、時尚消費之谷、精英回歸之巢?？⒐ひ荒昵伴_始接受咨詢， 6個月開始看樓、 2個月看樣板房，竣工后 4個月公寓入住率達到 80％， 6個月達到 90％，目前入住率為 98％。當然，針對 38萬平方米的主寫字樓來講，其主要客戶仍然以傳統(tǒng)行業(yè)為主，但由于項目成功的打造了日本最好的、最具規(guī)模的文化交流平臺，使得項目的各個物業(yè)部分都逐步演變?yōu)樾袠I(yè)領域的目的場所。 ? 酒店標準房間面積為 42㎡ ，共有 18種包括高級房間、豪華房間和套間的組合。 項目概況簡介： 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 物業(yè)類型配比： ? 六本木新商業(yè)區(qū)占地 11公頃，由 13棟不同的建筑組成，容納 200多個商業(yè)設施包括商店、咖啡店、餐廳等。 ■ 富紳 史丹利 五金：國際潮流設計，簡約風情，貴族氣質 ■ 德國 漢斯格雅 龍頭：國際名師手筆，久負盛名，省水節(jié)能。 江南廚子 俏江南 王品 大漁 購物中心的簡介 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 本項目 —— 第四代寫字樓 —— 多層現代智能化花園式寫字樓 價值點： 創(chuàng)新產品 /辦公概念的顛覆 /顛覆性產品設計 / 后SARS時代的產品設計 /功能彈性化 / 服務先導 /地鐵上蓋物業(yè) 完全創(chuàng)新產品 無市場參照系 溢價因素 —— 彈性指數大 目前深圳市場寫字樓實現最高價格 ——國際商會中心 均價 20230元 / ㎡ 價值點： CBD/超高層物業(yè) /標志性 /物業(yè)配置 寫字樓的分析 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 頂級寫字樓定律： ?減少銷售面積彈性，強制性選擇 ?產品空間感好，放大產品面積，提高進入門檻 ?鎖定中小型企業(yè)總部 ?基本單位面積為 800—1000㎡ 為模數 ?可自由拼合拆分 寫字樓的分析 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 ?總部基地 ——多層現代智能化花園式辦公空間 ?立體綠化 /有氧辦公 /低密度 /高綠化 ?鎖定企業(yè)總部 /基本單位面積為 800—1000㎡ 為模數 /可自由拼合拆分 ?突出個性化的企業(yè)形象 /充分展示企業(yè)勢力與文化的重要標志 總部基地 （頂級生態(tài)寫字樓） 寫字樓 定位 ?針對中型高端企業(yè) /量身定做 ?作為企業(yè)總部 /提高進入門檻 ?創(chuàng)新概念增值 /樹立頂級形象標桿 ?部分自用 定位考慮的因素 寫字樓的分析 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 ?設置獨立出入口 ?寫字樓底部采用巨大的中庭式門廳，顯示氣派與大度 寫字樓的分析 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 商業(yè)裙樓頂部設置多層次的園林及休閑設施，形成業(yè)主專享的交流空間；同時運動等配套設施如網球場、高爾夫球練習場等也可設置其間。在這個五層通高的中庭里，時常會舉辦各類互動、表演等活動，每個周末更是熱鬧非凡。 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 項目業(yè)態(tài)定位 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 整體布局分析 財富中心作為一個樓宇幢數較少的城市綜合體項 目，其布局的特點與大型綜合項目有所不同，弱化 了功能分區(qū) ? 住宅： ? 住宅物業(yè)分兩期建設，第一期住宅與第一期辦公樓形成雙子樓格局，位于辦公樓的西側私密性和宜居 性較好的位置 零售： ? 項目的零售物業(yè)分為兩部分，第一部分為公寓與辦 公樓和連接底座商業(yè) ? 第二部分是為北部地塊的精品購物商場，其位于御 金臺和千禧大酒店之間，距離地鐵也較近 ? 酒店： ? 酒店位于北部地塊南側，也是整個項目的中央位 置，酒店高 27層，比周邊的建筑高度低，形成內凹的天際線 ? 辦公樓： ? 項目的辦公樓共兩座，首期位于南部地塊，二期辦公樓為一幢高達 258米的超高層樓宇，位于北部地塊東側緊鄰東三環(huán)的位置 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 整體布局分析 整體分析財富中心項目的布局可以觀察到： ? 辦公樓緊鄰東三環(huán)，可視性較好，同時由于辦公樓對交通 的嘈雜噪音敏感度較低，此位置十分適宜布置辦公樓 ? 住宅皆位于西側，避免了交通噪音的干擾 ? 各樓宇的交通動線較為明晰 ? 各樓宇皆有自身的出入口 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 規(guī)模控制及功能配比 北京財富中心的功能配比 ? 住宅和辦公物業(yè)是占比最大的兩種業(yè)態(tài)。 ‰ 投資商：香港恒隆集團 ‰ 項目簡介：港匯廣場占地面積約 ，總建筑面積約 35. 4萬平米，由 2幢寫字樓、 3幢服務式公寓和 1幢大型高 檔綜合性商業(yè)賣場構成，按具體使用功能區(qū)分，港匯廣場（ 平米）為大型購物中心，港匯中心（ ） 為雙塔型甲級寫字樓，港匯廣場服務式公寓（ ）為高檔涉外酒店式公寓。 寫字樓 辦公樓也是項目的重 要組成部分 太古廣場的辦公樓共 3期，其中第三期為獨幢物業(yè)，前兩期與酒店同樓。 3．天元區(qū)板塊特征分析 重點樓盤掃描 天元區(qū)有以下特點： 物業(yè)類型：主要以小高層高層為主 區(qū)域內項目規(guī)模大都在 17萬以下 各個板塊的樓盤 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 結論一：中心西移，河西區(qū)域價值正在逐步釋放 結論二：未來中高檔樓盤競爭加劇 結論三：建筑形態(tài)由多層逐漸向小高層、高層傾向 結論四：株洲房地產市場上缺乏別墅類的豪宅 市場總結 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 城市綜合體的相關案例研究