【正文】 深圳新摩爾公司 城市綜合體的相關(guān)案例研究 香港太古廣場 上海港匯廣場 北京財富中心 深圳益田假日廣場 日本東京六本木新城 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 益田假日廣場位于世界之窗正對面，坐落于深圳華僑城的核心地段，緊鄰城市主干道深南大道，東臨五星級威尼斯酒店、南接著名的世界之窗主題公園、北倚歡樂谷樂園、西望兩大國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場、遠(yuǎn)眺深圳灣海景，地理位置優(yōu)越且具有極強的地標(biāo)性。 同時，還有全球美容權(quán)威和最有創(chuàng)新意識的化妝品連鎖店 SEPHORA（絲芙蘭），并有興業(yè)銀行華僑城支行、建設(shè)銀行 ATM機 等配套。 本項目產(chǎn)品設(shè)計相對領(lǐng)先，外立面獨具風(fēng)格，現(xiàn)代感強，是公寓的溢價點。龐大的旅游客流成為強勁的消費牽引 。寫字樓是日本單層面積最大的無柱結(jié)構(gòu)。 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 建筑形式和景觀特點 ? 六本木新商業(yè)區(qū)的建筑形式是典型的城市綜合商業(yè)建筑群的模式，業(yè)地處東京繁華地段，在這方面對本項目有一定的參考意義。 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 銷售策略分析 ? 開發(fā)商 “ 森 ” 集團(tuán)比較晚的才決定項目只租不售。 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 可以借鑒的經(jīng)驗 ? 這個項目位于東京的商業(yè)中心，由多種物業(yè)組成，也是典型的綜合公建群，它的成功足以證明了多種物業(yè)類型，尤其是純粹的住宅和酒店、寫字樓是可以相互融合的，而且可以互相促進(jìn)。 地塊自身需求 ?本地塊位于政務(wù)區(qū)核心區(qū)域，可及性及可視性俱佳，自身條件較好。 高品質(zhì)寫字樓對零售的支撐： ?高品質(zhì)寫字樓的地標(biāo)地位樹 立了項目高端形象，可以吸引投資者購買本項目的臨街商鋪。 房地產(chǎn)行業(yè)： 這類客戶主要以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，同時涉及行業(yè)下游的室內(nèi)設(shè)計、裝修裝潢、建材建工、家具家居類等公司。 ? 保險公司：重點考慮接待中心和營業(yè)室的要求。 ? 標(biāo)準(zhǔn)層保證吊頂裝修后凈高不低于 （不含提升地板）。 ? 通風(fēng)采光：通過內(nèi)庭院設(shè)計等實現(xiàn)寫字樓的自然通風(fēng)，增加采光面。另外在戶型上應(yīng)該即適宜居住，又適合投資，便于出租。 高檔公寓產(chǎn)品定位的思路： 1 區(qū)6 部 電 梯( 9 層 )2 區(qū)8 部 電 梯( 1 3 層 )3 區(qū)4 部 電 梯(9 層 )4 區(qū)6 部 電 梯(9 層 )5 區(qū)4 部 電 梯(8 層 )6 區(qū)6 部 電 梯(9 層 )7 區(qū)10 部 電 梯( 1 2 層 )區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層 高檔公寓部分 空中別墅 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 高檔公寓產(chǎn)品定位建議 高檔公寓戶型面積的內(nèi)部分配建議： 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 根據(jù)新摩爾對國內(nèi)外城市綜合體中服務(wù)式公寓的案例研究 得到服務(wù) 式公寓 KPI體系模型的建立 …… 人文體系 功能化體系 塔尖效應(yīng) —— 城市中的高端示范效應(yīng) 建筑外觀體系 硬性指標(biāo) 軟性指標(biāo) 舒適 /奢華產(chǎn)品 精益服務(wù) —— 星級酒店物管 功能復(fù)合 —— 體現(xiàn)綜合體的復(fù)合功能 豪華裝修 /高級配置 獨享公共空間 尊貴權(quán)益 —— 在其他物業(yè)內(nèi)享有特殊權(quán)益 綜合體建筑尺度視覺沖擊 富于特色外立面視覺沖擊 KPI體系服務(wù)式公寓 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 基本面 :必須保障主臥室?guī)б旅遍g、寬廳、廚房 功能化體系： 戶型設(shè)計 ，包含洗手間、衣帽間，且空間尺度比較奢侈，體現(xiàn)舒適度 ，既客人使用的方便性，又保證主臥的私密性 ，功能細(xì)分體現(xiàn)人性化 ，與餐廳相聯(lián)，突出空間寬敞 （ 5米） ，增加采光面 １、基本面： ? 強調(diào)居住功能 ? 主臥舒適感 ? 空間布局的私密性 ２、創(chuàng)新價值點 ? 觀景陽臺 針對高端商務(wù)客戶臨時性居住特點，本項目公寓推薦面積區(qū)間 60~90平米 /套 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 功能化體系： 戶型設(shè)計 創(chuàng)新價值點：城市景觀陽臺 城市景觀陽臺，彈性功能空間 可以作為陽光室 可以作為休閑房 １、基本面： ? 強調(diào)居住功能 ? 主臥舒適感 ? 空間布局的私密性 ２、創(chuàng)新價值點 ? 本項目１房所占比例較小，主要作用在于實現(xiàn)啟動熱銷。 通過部分 簡單裝修裝飾 ，改變地下室的簡陋形象，設(shè)置 部分封閉的車庫 ，滿足高端客戶的特殊需求。 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 功能化體系： 獨享公共空間 高品質(zhì)電梯間 —— “ 細(xì)節(jié)決定成功 ” 弧形空間： 體現(xiàn)項目的豪氣，以及居住的情調(diào)，業(yè)主的身份。 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 高檔公寓產(chǎn)品定位建議 ? 本項目在產(chǎn)品形態(tài)以及布局上應(yīng)以 “ 景觀價值最大化 ” 為原則，因此建議高檔公寓區(qū)盡量避免高層建筑的遮擋，將主立面朝向自然江景一側(cè)。 高區(qū) 低區(qū) 空中花園 寫字樓產(chǎn)品定位建議 生態(tài)型寫字樓設(shè)計特點 高低區(qū)十字交叉分布空中花園設(shè)計 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 通風(fēng) 采光 綠化 肺中庭 寫字樓產(chǎn)品定位建議 生態(tài)型寫字樓設(shè)計特點 圍繞空中花園設(shè)計，順利實現(xiàn)通風(fēng)、采光、綠化 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 四方型核心筒，采光面單一 圓型核心筒，采光面增加 圓型錯開核心筒，采光面充分 空中花園 項目生態(tài)點： ?采光面廣（保證每個單元兩面或以上采光） ?自然空氣對流 ?空中花園 ?明廁、明電梯走廊 ?節(jié)能，環(huán)保建材 寫字樓產(chǎn)品定位建議 生態(tài)型寫字樓設(shè)計特點 核心筒錯開設(shè)計，配置空中花園，空氣自然對流。 ? 商務(wù)共享：通過裙樓部分解決會議室、商務(wù)中心等利用率不高的功能空間，節(jié)省企業(yè)辦公成本。 ? 由于寫字樓與 SOHO同在一棟主樓中，因此需要將寫字樓與 SOHO的入口完全分開，以保證互不干擾，以提升甲級寫字樓的身份價值。 物流貿(mào)易業(yè)： 包括交通物流、貨運代理、航空公司、進(jìn)出口貿(mào)易和零售批發(fā)等公司。因此建議其在建筑高度、建筑設(shè)計方面應(yīng)突出體現(xiàn)強烈的視覺沖擊力，體現(xiàn)國際化、氣派和高效的特征； ? 品質(zhì)一流 ：著重強調(diào)硬件設(shè)施的先進(jìn)。 新時尚消費目的地 濱江生態(tài)之區(qū) ? 本項目將著力打造株洲新時尚消費目的地，通過引進(jìn)和建設(shè)中高端消費設(shè)施并提供完善配套服務(wù)來吸引長株潭新興中產(chǎn)階級消費群，通過營造舒適、生態(tài)、完備、高端的購物環(huán)境來成為株洲消費新場所。 六本木山新城模型 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 案 例借鑒的總結(jié) 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 項目的整體定位建議 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 整體定位 長株潭政務(wù)區(qū)代表性文化藝術(shù)與游樂一體的高品質(zhì)城市綜合體項目， 成為株洲市文化藝術(shù)與商務(wù)匯金之地、綠色人居之窗、時尚消費之谷、精英回歸之巢?？⒐ひ荒昵伴_始接受咨詢， 6個月開始看樓、 2個月看樣板房，竣工后 4個月公寓入住率達(dá)到 80％， 6個月達(dá)到 90％，目前入住率為 98％。當(dāng)然，針對 38萬平方米的主寫字樓來講，其主要客戶仍然以傳統(tǒng)行業(yè)為主，但由于項目成功的打造了日本最好的、最具規(guī)模的文化交流平臺，使得項目的各個物業(yè)部分都逐步演變?yōu)樾袠I(yè)領(lǐng)域的目的場所。 ? 酒店標(biāo)準(zhǔn)房間面積為 42㎡ ，共有 18種包括高級房間、豪華房間和套間的組合。 項目概況簡介： 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 物業(yè)類型配比： ? 六本木新商業(yè)區(qū)占地 11公頃，由 13棟不同的建筑組成，容納 200多個商業(yè)設(shè)施包括商店、咖啡店、餐廳等。 ■ 富紳 史丹利 五金：國際潮流設(shè)計，簡約風(fēng)情，貴族氣質(zhì) ■ 德國 漢斯格雅 龍頭：國際名師手筆，久負(fù)盛名，省水節(jié)能。 江南廚子 俏江南 王品 大漁 購物中心的簡介 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 本項目 —— 第四代寫字樓 —— 多層現(xiàn)代智能化花園式寫字樓 價值點： 創(chuàng)新產(chǎn)品 /辦公概念的顛覆 /顛覆性產(chǎn)品設(shè)計 / 后SARS時代的產(chǎn)品設(shè)計 /功能彈性化 / 服務(wù)先導(dǎo) /地鐵上蓋物業(yè) 完全創(chuàng)新產(chǎn)品 無市場參照系 溢價因素 —— 彈性指數(shù)大 目前深圳市場寫字樓實現(xiàn)最高價格 ——國際商會中心 均價 20230元 / ㎡ 價值點： CBD/超高層物業(yè) /標(biāo)志性 /物業(yè)配置 寫字樓的分析 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 頂級寫字樓定律： ?減少銷售面積彈性，強制性選擇 ?產(chǎn)品空間感好，放大產(chǎn)品面積，提高進(jìn)入門檻 ?鎖定中小型企業(yè)總部 ?基本單位面積為 800—1000㎡ 為模數(shù) ?可自由拼合拆分 寫字樓的分析 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 ?總部基地 ——多層現(xiàn)代智能化花園式辦公空間 ?立體綠化 /有氧辦公 /低密度 /高綠化 ?鎖定企業(yè)總部 /基本單位面積為 800—1000㎡ 為模數(shù) /可自由拼合拆分 ?突出個性化的企業(yè)形象 /充分展示企業(yè)勢力與文化的重要標(biāo)志 總部基地 （頂級生態(tài)寫字樓） 寫字樓 定位 ?針對中型高端企業(yè) /量身定做 ?作為企業(yè)總部 /提高進(jìn)入門檻 ?創(chuàng)新概念增值 /樹立頂級形象標(biāo)桿 ?部分自用 定位考慮的因素 寫字樓的分析 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 ?設(shè)置獨立出入口 ?寫字樓底部采用巨大的中庭式門廳，顯示氣派與大度 寫字樓的分析 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 商業(yè)裙樓頂部設(shè)置多層次的園林及休閑設(shè)施，形成業(yè)主專享的交流空間；同時運動等配套設(shè)施如網(wǎng)球場、高爾夫球練習(xí)場等也可設(shè)置其間。在這個五層通高的中庭里，時常會舉辦各類互動、表演等活動，每個周末更是熱鬧非凡。 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 項目業(yè)態(tài)定位 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 整體布局分析 財富中心作為一個樓宇幢數(shù)較少的城市綜合體項 目，其布局的特點與大型綜合項目有所不同，弱化 了功能分區(qū) ? 住宅： ? 住宅物業(yè)分兩期建設(shè)，第一期住宅與第一期辦公樓形成雙子樓格局，位于辦公樓的西側(cè)私密性和宜居 性較好的位置 零售： ? 項目的零售物業(yè)分為兩部分，第一部分為公寓與辦 公樓和連接底座商業(yè) ? 第二部分是為北部地塊的精品購物商場，其位于御 金臺和千禧大酒店之間，距離地鐵也較近 ? 酒店： ? 酒店位于北部地塊南側(cè)，也是整個項目的中央位 置，酒店高 27層，比周邊的建筑高度低，形成內(nèi)凹的天際線 ? 辦公樓： ? 項目的辦公樓共兩座，首期位于南部地塊，二期辦公樓為一幢高達(dá) 258米的超高層樓宇，位于北部地塊東側(cè)緊鄰東三環(huán)的位置 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 整體布局分析 整體分析財富中心項目的布局可以觀察到： ? 辦公樓緊鄰東三環(huán)，可視性較好，同時由于辦公樓對交通 的嘈雜噪音敏感度較低，此位置十分適宜布置辦公樓 ? 住宅皆位于西側(cè)，避免了交通噪音的干擾 ? 各樓宇的交通動線較為明晰 ? 各樓宇皆有自身的出入口 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 規(guī)?？刂萍肮δ芘浔? 北京財富中心的功能配比 ? 住宅和辦公物業(yè)是占比最大的兩種業(yè)態(tài)。 ‰ 投資商：香港恒隆集團(tuán) ‰ 項目簡介：港匯廣場占地面積約 ，總建筑面積約 35. 4萬平米，由 2幢寫字樓、 3幢服務(wù)式公寓和 1幢大型高 檔綜合性商業(yè)賣場構(gòu)成，按具體使用功能區(qū)分，港匯廣場（ 平米）為大型購物中心，港匯中心（ ） 為雙塔型甲級寫字樓，港匯廣場服務(wù)式公寓（ ）為高檔涉外酒店式公寓。 寫字樓 辦公樓也是項目的重 要組成部分 太古廣場的辦公樓共 3期，其中第三期為獨幢物業(yè)，前兩期與酒店同樓。 3．天元區(qū)板塊特征分析 重點樓盤掃描 天元區(qū)有以下特點： 物業(yè)類型：主要以小高層高層為主 區(qū)域內(nèi)項目規(guī)模大都在 17萬以下 各個板塊的樓盤 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 結(jié)論一：中心西移，河西區(qū)域價值正在逐步釋放 結(jié)論二：未來中高檔樓盤競爭加劇 結(jié)論三：建筑形態(tài)由多層逐漸向小高層、高層傾向 結(jié)論四：株洲房地產(chǎn)市場上缺乏別墅類的豪宅 市場總結(jié) 星聯(lián)國際機構(gòu) 深圳新摩爾公司 城市綜合體的相關(guān)案例研究