【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房置業(yè)投資熱潮，并形成區(qū)域開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)； 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 ? 受區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境及規(guī)劃影響，未來(lái)幾年區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)投資和商品房市場(chǎng)供應(yīng)量將持續(xù)走高。 ? 2022年區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)形式將由中低檔次逐漸向中高檔次轉(zhuǎn)化，房?jī)r(jià)仍會(huì)呈上漲趨勢(shì)。 ? 區(qū)域需求市場(chǎng)將由區(qū)域內(nèi)客戶逐漸轉(zhuǎn)向長(zhǎng)春市其他城區(qū)，甚至吸引大批外地來(lái)長(zhǎng)打工的置業(yè)人群。 ? 隨著 2022年長(zhǎng)春市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)北部新城，寬城區(qū)迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇。 ? 證大、華大、吳中等全國(guó)性的開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐和開(kāi)發(fā)，為寬城區(qū)注入了新的活力。 ? 本土的東田、中東等房地產(chǎn)的公司迅速崛起，使得該區(qū)域迎來(lái)了一個(gè)新的春天。 趨勢(shì) —— 寬城區(qū) 房地產(chǎn)已步入快速發(fā)展階段 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 ? 2022年，在鐵北大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略提出伊始，證大光明城、青年城、天朗國(guó)際超級(jí)大盤(pán)先后進(jìn)入和布局區(qū)域市場(chǎng)，鐵北開(kāi)始出現(xiàn)證大光明城和包豪斯國(guó)際社區(qū)為代表的中高檔樓盤(pán)，到 2022年末均價(jià)達(dá)到 3450元 /平方米。 ? 2022年寬城全區(qū)房地產(chǎn)總開(kāi)發(fā)量要達(dá)到 400萬(wàn)平方米；保守統(tǒng)計(jì)鐵北區(qū)域?qū)⒂薪?100萬(wàn)㎡的商品房同時(shí)上市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將白熾化，并成為長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼東南、城西之后的的熱點(diǎn)區(qū)域。 喜憂參半 —— 大盤(pán)進(jìn)入，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上升拐點(diǎn)，同期上市量集中 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 區(qū)域外客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)可度正開(kāi)始轉(zhuǎn)變階段 居住便利性 ?政府行政辦公區(qū)的規(guī)劃和搬遷 ?行政事業(yè)單位的建成及投入使用 ?站前商圈北拓，打造環(huán)鐵商貿(mào)園及大型商圈 ?08年光復(fù)路商圈北遷 ?中心公園、文體中心的打造 ?人民大街的北拓、地鐵一號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)與實(shí)施 無(wú)集中的大型商圈 無(wú)集中的政商、文體中心 無(wú)客流較大的運(yùn)輸樞紐交通站 寬城區(qū)以前是經(jīng)濟(jì)落后、交通配套落后的的老城區(qū)， 居民購(gòu)房大多為原地居民。 隨著新城建設(shè)和大盤(pán)進(jìn)入， 區(qū)域樓盤(pán)檔次已經(jīng)跳出中低檔怪圈 ，出現(xiàn)中高檔樓盤(pán)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 2022，環(huán)線居住掃描 ? 南環(huán)：代表項(xiàng)目中海城、弗朗明哥 雖還未上市，但其綜合性高端品質(zhì)已引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。 ? 西環(huán)：代表項(xiàng)目綠地長(zhǎng)春上海城 ，最初入市鎖定的目標(biāo)客群是一汽廠區(qū)，主打項(xiàng)目品牌，以項(xiàng)目的品質(zhì)、產(chǎn)品、服務(wù)等多方面在汽群體中取得了較好的口碑。后期在知名度完全打開(kāi)的情況下，客源由一汽廠區(qū)轉(zhuǎn)而擴(kuò)大到整個(gè)長(zhǎng)春市。目前已成為長(zhǎng)春西環(huán)之代表作。 ? 東環(huán)：代表項(xiàng)目東方之珠： 項(xiàng)目屬長(zhǎng)春市中高端居住產(chǎn)品，集別墅、多層、小高層于一身，采用現(xiàn)代中式風(fēng)格，景觀與工程建設(shè)一同進(jìn)行，成為了長(zhǎng)春市東環(huán)線上中高端產(chǎn)品的一大亮點(diǎn)。 ? 北環(huán)：代表項(xiàng)目樂(lè)嘉茗園 ：位于北環(huán)城路中東首座 3300元、樂(lè)嘉茗園 2600元 /㎡ ，銷售成績(jī)良好。華大天朗國(guó)際浮出水面，受到了市場(chǎng)的普遍關(guān)注。 由此可見(jiàn)，隨著城市的擴(kuò)張，環(huán)線的郊區(qū)印象正在逐漸弱化，而環(huán)線也在一定程度上成為連接居民跨區(qū)域置業(yè)的紐帶！ 外環(huán)線項(xiàng)目發(fā)展研究 —— 外環(huán)逐漸成為熱點(diǎn) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 輻射環(huán)線 跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) ? 近年長(zhǎng)春城市發(fā)展環(huán)線遞進(jìn)的特征日益明顯，這一點(diǎn)隨著環(huán)線的不斷延伸得到證明，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)文化還是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，都隨著環(huán)線外擴(kuò)而不斷產(chǎn)生新的熱點(diǎn)。 城市向北發(fā)展，把握南客北遷機(jī)會(huì)的同時(shí)，挖掘環(huán)線價(jià)值，借北外環(huán)橫向延伸的可能輻射區(qū)域，使目標(biāo)客群最大程度上跨區(qū)域購(gòu)房成為可能。 規(guī)避同質(zhì) 提升競(jìng)爭(zhēng)力 ? 目前，區(qū)域市場(chǎng)及北部環(huán)線各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，無(wú)論檔次、價(jià)格、產(chǎn)品、配套等都基本相同，使得各項(xiàng)目的客戶存在嚴(yán)重的交叉現(xiàn)象，造成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 本案要立足區(qū)域，利用競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有做足的方面，走差異化的路線，形成本案獨(dú)有的亮點(diǎn)，做出具有特色的差異化產(chǎn)品和居住文化，有效規(guī)避同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，擴(kuò)大影響，樹(shù)立品牌。 外環(huán)線項(xiàng)目發(fā)展研究 —— 借勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，挖掘環(huán)線價(jià)值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 寬城區(qū)的產(chǎn)品供給模式分析 MODEL A 北部核心區(qū)、中高檔大盤(pán) 依傍新城城市服務(wù)中心和配套優(yōu)勢(shì)。如：證大光明城。 MODEL D 經(jīng)濟(jì)型住宅 地段相對(duì)較偏，配套相對(duì)齊全，居住氛圍較差的經(jīng)濟(jì)型住宅產(chǎn)品。如：樂(lè)嘉茗園等 MODEL C復(fù)合型 60萬(wàn)以上大盤(pán) 通過(guò)項(xiàng)目周邊資源及自身內(nèi)部景觀及建筑形態(tài)共同營(yíng)造品質(zhì)感． 建筑形態(tài)為多層、小高層等，社區(qū)規(guī)模大，內(nèi)部配套完善如：華大天朗國(guó)際、東田青年城、美景天城、澳城莊園。 MODEL B 宜居型住宅 處于配套相對(duì)較為齊全，居住氛圍較為成熟的城市次中心區(qū)域的宜居型住宅產(chǎn)品。如：包豪斯、中東首座等。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 典型案例 1：上海證大光明城 — 核心區(qū)百萬(wàn)超級(jí)大盤(pán) 開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)春證大置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：寬城區(qū)北亞泰大街以西 ,九臺(tái)路以東 ,鐵乙一路以南 ,慶豐路以北。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2022928 占地面積： 65萬(wàn)平方米；建筑面積： 95萬(wàn)平方米 面積區(qū)間： 50136㎡ ， 主力戶型 7585 ㎡ ，占一期 50%以上 價(jià)格： 3500元 /㎡ 項(xiàng)目評(píng)析： 項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，一期用地面積 米，總建筑面積 ，位于亞泰大街偏僻位置，共規(guī)劃 23棟多層和 3棟高層。所有戶型采用正南正北，大開(kāi)間，小進(jìn)深，動(dòng)靜分區(qū)，全框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。證大以城市營(yíng)造商的自身定位，預(yù)計(jì) 57年完成，推廣主題是北部新城核心區(qū)、超百萬(wàn)平米希望之城。推廣口號(hào)是“為長(zhǎng)春未來(lái)造一座城?！? 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 證大品牌形象的塑造使其成為目前區(qū)域客戶理想大盤(pán) ，核心區(qū)第一超級(jí)大盤(pán) ，締造北城居住核心 緊靠區(qū)政府和中心公園 緊鄰大型商業(yè)中心 區(qū)內(nèi)超級(jí)會(huì)所、大賣場(chǎng)和文化 娛樂(lè)中心等，締造生活核心 中心公園 +主題公園 “雙景觀”公園模式 6. 實(shí)力 =品牌 +品質(zhì) 品牌上市公司打造、戶型合理、新現(xiàn)代主義風(fēng)格的社區(qū) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 典型案例 2： 華大 天朗國(guó)際 —— 公園地產(chǎn)模式 項(xiàng)目評(píng)析：項(xiàng)目今年 9月末開(kāi)始拆遷，分期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì) 5年完成。前期開(kāi)發(fā)以多層產(chǎn)品為主，后期準(zhǔn)備做少量小高層產(chǎn)品；一期戶型以 6070平米的面積區(qū)間為主。項(xiàng)目一、二兩期絕大部分產(chǎn)品將會(huì)保守開(kāi)發(fā)做成以符合區(qū)域內(nèi)大眾需求的 90平米以下中小戶型為主。該項(xiàng)目在區(qū)域地塊打造兩個(gè)公園，推行公園地產(chǎn)模式。 開(kāi)發(fā)商：大連華大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：小南街以東、北環(huán)城路以南、 長(zhǎng)哈鐵路以西 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：預(yù)計(jì) 08年 45月開(kāi)盤(pán) 占地面積： 52萬(wàn)㎡ 建筑面積： 60萬(wàn)㎡ 面積區(qū)間： 50110㎡ 工程進(jìn)度：部分地塊拆遷 價(jià)格： 預(yù)計(jì)均價(jià) 2500元 /㎡ 入市 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 典型案例 3： 東田 青年城 —— 體育地產(chǎn) +商業(yè)地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)春市星火房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：寬城區(qū)青年路以西，基隆街以 東，新月路以北，北環(huán)城路以南 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：預(yù)計(jì)在 2022年 45月開(kāi)盤(pán) 占地面積： 52萬(wàn)㎡ 建筑面積： 60萬(wàn)㎡ 面積區(qū)間： 50140㎡ ； 主力面積： 80左右二房?jī)蓮d； 工程進(jìn)度：部分地塊拆遷 價(jià)格：預(yù)計(jì)入市均價(jià) 2500元 /㎡ 市政配套：銀行、醫(yī)院、公園 項(xiàng)目評(píng)析：東田青年城項(xiàng)目?jī)?nèi)配套設(shè)施完善： 20萬(wàn)平米北城第一商業(yè)中心， 3公里沿街商鋪， 5萬(wàn)平米奧林匹克中央公園，北城首座 2萬(wàn)平米全民健身中心， 2022平米室內(nèi)游泳館， 2022平米幼兒園， 建成后將成為長(zhǎng)春市北城集休閑、購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)于一體的高品質(zhì)生態(tài)社區(qū) 。產(chǎn)品形式有多層、高層、小高層組成，預(yù)計(jì) 4—5年全部開(kāi)發(fā)完畢。一期開(kāi)發(fā)建設(shè) 21棟多層， 9棟高層，戶型面積 65㎡ —140㎡ 之間，預(yù)計(jì) 2022年 6月上市。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 典型案例 4： 包豪斯國(guó)際社區(qū) —— 中檔宜居型住宅 項(xiàng)目評(píng)析：項(xiàng)目位置和基本配套條件較好，2022年 7月上市，在證大之前率先打破鐵北房?jī)r(jià)的 3000元 /㎡ 大關(guān)，做了寬城房?jī)r(jià)第一個(gè)吃蟹者，并獲得巨大成功，住宅在短短 5個(gè)月的時(shí)間內(nèi)便已銷售一空，目前只剩余少量商業(yè)。 開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)春森帝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：北亞泰大街與長(zhǎng)新路交匯處 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 202278 交房時(shí)間： 202212 占地面積： ㎡ 建筑面積： ㎡共 718套住宅和 2萬(wàn)㎡商業(yè) 面積區(qū)間： 55150㎡ ；主力為 7790兩房?jī)蓮d 價(jià)格： 3300元 /㎡ 市政配套：市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 綜上，寬城區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的表現(xiàn)： 性價(jià)比高 從產(chǎn)品的去化速度情況來(lái)看，功能齊全 90平米以內(nèi)的小二房、二房成為此區(qū)域需求的主流產(chǎn)品，而面積較大的戶型在銷售中有一定的抗性存在。 區(qū)域內(nèi)群體 從購(gòu)房群體來(lái)看，區(qū)域內(nèi)以公務(wù)員、產(chǎn)業(yè)工人、小營(yíng)業(yè)主和座地戶較多，周邊低收入人群和外來(lái)打工人事。但區(qū)域外客源較少。 呈兩個(gè)區(qū)間 價(jià)格范圍呈現(xiàn)兩個(gè)區(qū)間： 24003000元的中低檔樓盤(pán)， 33003500元的中檔偏高樓盤(pán)。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在銷售中面積大、總價(jià)偏高會(huì)遇到一定的抗性。 目標(biāo)客戶群體 價(jià)格情況 主流產(chǎn)品 分析： 區(qū)域高端供應(yīng)和需求相對(duì)很少，中檔價(jià)位精品住宅是需求主力。而中、低檔客戶對(duì)于住房有著強(qiáng)烈的需求，即需求中低價(jià)格的同時(shí)，也逐漸要求樓盤(pán)具有中高端生活的品位和檔次。 ： 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 專題研究： 項(xiàng)目如何尋找競(jìng)爭(zhēng)中的差異化 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)參考對(duì)象的鎖定 根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域、位置、規(guī)模，尋找區(qū)域周邊的有參照和可比的項(xiàng)目，據(jù)此將區(qū)域內(nèi)以下樓盤(pán)做為本次市場(chǎng)定位參考分析中的主要對(duì)象： 中高端：上海證大光明城 東田青年城 中 端：華大天朗國(guó)際 包豪斯國(guó)際 鉆石禮都 中東首座 低 端：美景天城、樂(lè)嘉茗園 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本情況比較 ? 開(kāi)發(fā)商品牌方面， 2022年以來(lái)證大、森帝、華大等外埠開(kāi)發(fā)商相繼進(jìn)入，改變了區(qū)域主要以本土開(kāi)發(fā)商為主的現(xiàn)狀，對(duì)拉升區(qū)域市場(chǎng)的整體開(kāi)發(fā)水平起到很大帶動(dòng)作用。 ? 在產(chǎn)品規(guī)模方面可以看出，區(qū)域內(nèi)大多數(shù)樓盤(pán)規(guī)模都在 20萬(wàn)㎡以上；板塊近年土地的規(guī)模放量，對(duì)于區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，更加白熾化。 ? 從項(xiàng)目景觀資源看，證大光明城占據(jù)了緊鄰鐵北中心公園的景觀優(yōu)勢(shì)，華大另辟捷徑在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建設(shè)了公園，但是由于區(qū)域現(xiàn)階段生活相關(guān)配套比較匱乏及經(jīng)濟(jì)、環(huán)境較差的整體現(xiàn)狀，制約了區(qū)域地塊的開(kāi)發(fā)檔次。 差異化：挖掘項(xiàng)目稀缺資源，前瞻性的整合 —— 需求強(qiáng)烈的優(yōu)勢(shì)配套 項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)商 產(chǎn)品類型 占地 （萬(wàn)㎡） 建面 （萬(wàn)㎡） 規(guī)劃 棟數(shù) 面積區(qū) 間（㎡） 入市時(shí)間 證大光明城 上海證大 多層、高層 64 10