【文章內(nèi)容簡介】 揚北路 2899弄（五洲大道口）售樓電話： 02168971818物業(yè)管理費： /平方米 月容積率： 綠化率： 35%占地面積： 96383 平方米建筑面積： 154212 平方米總戶數(shù)： 1611套停車位： 1025個交房時間： 202312戶型配比 總套數(shù) 套數(shù)比 面積比戶型 面積1房 2廳 1衛(wèi) 270 17％ ％ 42 3％ ％2房 2廳 1衛(wèi) 759 47％ ％3房 2廳 1衛(wèi) 89 216 13％ ％3房 2廳 2衛(wèi) 108 7％ ％4房 2廳 2衛(wèi) 216 13％ ％總計 1611 100％ 100％項目以小戶型為主， 90平米以下套數(shù)占 80％，面積占 %板塊對比 價格特征 面積特征 個案分析 特征總結(jié)戶型配比板塊對比 價格特征 面積特征 個案分析 特征總結(jié)價格分析面積 總價 單價88 185 2102389 200 2247289 195 2191088 186 2133690 22 22222該項目于去年 4季度完成銷售，當(dāng)時售價約在 1800020230元 /㎡之間，而目前項目二手市場價格在 2100023000元 /㎡之間。二手房價格板塊對比 價格特征 面積特征 特征總結(jié)216。受前幾年土地 70/90政策限制，目前在售項目多以 90㎡以下小戶型為主。216。從在售項目較大戶型的銷售情況來看，改善型房型也較為受市場歡迎。區(qū)域規(guī)劃市場需求未來以中高檔住宅社區(qū)為主市場將以改善型、剛性需求市場為主本項目房型設(shè)計可以改善型需求為主要產(chǎn)品訴求點。一、城市發(fā)展環(huán)境簡析二、房地產(chǎn)市場趨勢研判三、區(qū)域市場趨勢研判六、地塊分析七、項目定位成交客戶分析四、區(qū)域市場特征分析五、客戶深入調(diào)研? 本次客戶調(diào)研，我們根據(jù)佑威系統(tǒng)數(shù)據(jù)作出的統(tǒng)計分析。? 客戶范圍針對外高橋區(qū)域公寓住宅市場的調(diào)研。調(diào)研說明 成交客戶分析 客群描述【面積需求】 【房型去化】216。 90~110平米需求量最大。從大的范圍看， 70~150平米需求基礎(chǔ)都較好。216。 2房 2廳 1衛(wèi)是成交最熱點戶型。這主要是由于目前產(chǎn)品以小面積為主。調(diào)研說明 成交客戶分析 客群描述【單價去化】216。 ，但隨著去年市場整體走高，目前區(qū)域單價已經(jīng)達到了 20230以上?！究們r去化】216。 總價在 100~200萬最為集中。隨著總價提高，需求者數(shù)量逐漸減少。調(diào)研說明 成交客戶分析 客群描述216。 上海客戶占比約 6成，其次是江浙客戶，合計占比達到 13%。216。 上?？蛻糁?,浦東地區(qū)最大最多，而楊浦、虹口、寶山北部三區(qū)由于交通便利從而成為區(qū)域外區(qū)客戶導(dǎo)入的主要區(qū)域。上海浙江江蘇安徽其它【客戶來源】調(diào)研說明 成交客戶分析 客群描述目錄一、城市發(fā)展環(huán)境簡析二、房地產(chǎn)市場趨勢研判三、區(qū)域市場趨勢研判五、客戶深入調(diào)研六、地塊分析地塊概況區(qū)位環(huán)境周邊交通SWOT分析七、項目定位 地塊分析四、區(qū)域市場特征分析地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路地 塊 名稱 外高 橋鎮(zhèn) 5街坊 P1宗宗地面 積 79328㎡四至 東 至 經(jīng) 二路，南至 緯 九路，西至萊陽路，北至 緯 八路南 側(cè) 公建用地規(guī) 劃用途 住宅容 積 率 ≤ 地塊位于浦東東北部，緊鄰?fù)飧邩虮６悈^(qū)，與東溝楔形綠地公園相連。東至經(jīng)二路，南至緯九路，西至萊陽路，北至緯八路南側(cè)公建用地。地塊隸屬高行板塊，南部毗鄰金橋板塊。 整個地塊較為平整，大部分為空地，僅有少量建筑需要動拆遷。地塊西側(cè)是張揚北路綠化帶，目前已經(jīng)基本成形。地塊南面是蓮心河，從現(xiàn)場情況看，該河道基本無污染，無異味。在建浦東綠肺深蘭綠地，構(gòu)建外環(huán)線內(nèi)最大生態(tài)綠地。面積相當(dāng)于 2個世紀(jì)公園，重現(xiàn)世紀(jì)公園聯(lián)動效應(yīng)。五洲大道、軌道六號線串聯(lián)浦江兩岸，迅速拉近外高橋與市中心距離。新式商業(yè)街，彌補生活配套不足在建新源愷商業(yè)街，并將建設(shè)開放式公園、社區(qū)配套服務(wù)等多種商業(yè)形態(tài)。教育環(huán)境提前優(yōu)化證大試驗中學(xué)、外高橋中學(xué)、金蘋果中學(xué)、世紀(jì)星雙語幼兒園、金蘋果雙語幼兒園、東溝幼兒園等一批師資力量雄厚的學(xué)校已坐落，師資力量日趨強大。品牌發(fā)展商紛紛進駐，區(qū)域價值逐漸凸現(xiàn)綠地、仁恒等紛紛進駐，不僅在產(chǎn)品規(guī)劃上實現(xiàn)了高度的融合與互補，也不斷提升著區(qū)域的整體層次。繼高橋、張江等本地客戶后，大批崇尚生活品味的浦江對岸客戶也跨江而至，供需兩旺將成為外高橋樓市近一兩年內(nèi)的主旋律。板塊潛力凸顯區(qū)域價值外高橋更甚于三林、楊浦的便捷交通、舒適環(huán)境等， “ 多贏 ” 魅力已非常明顯。可以預(yù)見，未來的外高橋極有可能重現(xiàn)今日楊浦、三林的輝煌，且有過之而無不及。4大規(guī)劃 2大發(fā)展 升級區(qū)域價值地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路本案地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路周邊配套：中小學(xué)：高行中學(xué)、金蘋果學(xué)校、福山外國語小學(xué)（外地人及本地人都可就近免試入學(xué)）綜合商場：聯(lián)華超市、農(nóng)工商、易初蓮花、家樂福幼稚園：東溝、小博士 銀行：農(nóng)業(yè)銀行郵局：高東郵電局 醫(yī)院：市七醫(yī)院、長海醫(yī)院其他：文化藝術(shù)中心、體育公園、 sunpark綠地五洲大道站外高橋保稅區(qū)站洲海路站世紀(jì)大道站陸家嘴站張江高科站6號線2號線本案交通狀況：6號線五洲大道站、東周線， 610地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路S strength 優(yōu)勢 開發(fā)商品牌新鎮(zhèn)中心，未來景觀、配套區(qū)域最佳風(fēng)格調(diào)性跳脫產(chǎn)品力極具競爭力W weakness 劣勢項目體量與大盤有差距周邊面貌與生態(tài)環(huán)境不足目前配套匱乏O opportunity 機會市場轉(zhuǎn)暖，需求放大新市鎮(zhèn)規(guī)劃前景與人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域輻射范圍大軌道線即將開通T threat 威脅區(qū)位認(rèn)可度不足生態(tài)環(huán)境存在誤解區(qū)域面貌改善緩慢區(qū)域未來供應(yīng)量大同質(zhì)競爭激烈地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路從地塊環(huán)境條件 /地塊指標(biāo)：看項目定位思路? 區(qū)位條件： 森藍國際生活區(qū)規(guī)劃 ,今后發(fā)展?jié)摿薮? 地塊條件： 地塊平整，利于總體規(guī)劃? 交通條件： 軌道交通大大改善出行，高速道路通達性好? 地塊指標(biāo)： 產(chǎn)品選擇豐富 ,有利于打造高尚產(chǎn)品? 周邊配套： 未來配套逐步完善通過借勢與包裝，項目具備打造中高端住宅物業(yè)的條件地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路目錄一、城市發(fā)展環(huán)境簡析二、房地產(chǎn)市場趨勢研判三、區(qū)域市場趨勢研判五、客戶深入調(diào)研六、地塊分析七、項目定位四、區(qū)域市場特征分析市場總結(jié)項目定位客群定位區(qū)域規(guī)劃房地產(chǎn)發(fā)展趨勢區(qū)域市場特征項目地塊條件及周邊環(huán)境較好，而低密度住宅社區(qū)（中高端住宅產(chǎn)品）是目前市場所空白。地塊條件區(qū)域?qū)⒊蔀橹Υ蛟?“第四大國際生活社區(qū) ”房地產(chǎn)市場周期波動明顯， 2023年將迎來房產(chǎn)市場新一輪調(diào)整周期產(chǎn)品基本以公寓住宅為主，客源需求特性為剛性居住需求與改善型居住需求共存，且有向改善型需求演變的特征市場總結(jié) 項目定位 客群定位市場總結(jié) 項目定位 客群定位總體定位外高橋宜居社區(qū)創(chuàng)新型中高檔住宅項目交通動線導(dǎo)入客源金橋高行五角場中環(huán)線外環(huán)線內(nèi)環(huán)線外高橋陸家嘴 張江五角場城市副中心