華燕置業(yè)-上海青浦別墅項目市場研究及市場定位建議(編輯修改稿)
2025-02-07 14:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 象已深入人心；板塊開發(fā)較早，與鄰近新形成的趙巷板塊相比，交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施較差，環(huán)境較為雜亂，配套重復(fù)建設(shè)，資源嚴(yán)重浪費；發(fā)展趨勢：從整個西南部別墅板塊的發(fā)展來看，將曾現(xiàn)出梯級劃分的一個狀勢：九亭 莘閔板塊仍將以經(jīng)濟(jì)型別墅為主導(dǎo)的中檔別墅群，本項目所在的徐涇板塊將和新起的趙巷板塊繼續(xù)定格于中高檔的板塊，而佘山板塊將獨霸高檔別墅區(qū)的地位。三一八國道別墅市場小結(jié) 淀山湖板塊主要是以旅游度假型功能為核心競爭力的的別淀山湖板塊主要是以旅游度假型功能為核心競爭力的的別墅板塊；墅板塊；徐涇板塊作為老虹橋地區(qū)的延伸段，已形成中高檔別墅的、徐涇板塊作為老虹橋地區(qū)的延伸段，已形成中高檔別墅的聚集區(qū)；聚集區(qū)；目前的別墅市場中最為關(guān)注的是青浦的趙巷板塊，其由于、目前的別墅市場中最為關(guān)注的是青浦的趙巷板塊，其由于相對地理位置較佳，統(tǒng)一規(guī)劃，資源合理調(diào)配，形成了別墅相對地理位置較佳，統(tǒng)一規(guī)劃，資源合理調(diào)配，形成了別墅市場中的市場中的 ““ 古北效應(yīng)古北效應(yīng) ”” ；對周邊區(qū)域的別墅板塊開發(fā)有較大；對周邊區(qū)域的別墅板塊開發(fā)有較大的牽制作用；的牽制作用；目前徐涇、趙巷、淀山湖三個板塊已形成了各具鮮明特色、目前徐涇、趙巷、淀山湖三個板塊已形成了各具鮮明特色的別墅板塊群，但依時間界定，趙巷別墅板塊作為別墅開發(fā)的別墅板塊群，但依時間界定，趙巷別墅板塊作為別墅開發(fā)中的新生力量擁有無可比擬的諸多利好因素；中的新生力量擁有無可比擬的諸多利好因素；項目思考：項目思考：在別墅板塊特征較為分明的今天，如何把握在別墅板塊特征較為分明的今天，如何把握徐涇地區(qū)自身較為成熟的板塊特征，錯位化徐涇地區(qū)自身較為成熟的板塊特征，錯位化地避開趙巷地避開趙巷 “古北效應(yīng)古北效應(yīng) ”，抓住產(chǎn)品個性化的，抓住產(chǎn)品個性化的一面，將成為本項目立足于市場的關(guān)鍵。一面，將成為本項目立足于市場的關(guān)鍵。項目分析項目概述項目位置概況：東臨高涇路西至嘉金高速公路南近滬青平高速公路北靠西郊九溪十八島本本 案案地地 塊塊滬青平高速公路滬青平高速公路高高涇涇路路嘉金高速公路嘉金高速公路項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建設(shè)用地面積： 383005 M2總建筑面積： 106028 M2容積率： 建筑密度： %綠化率： 58％總戶數(shù)： 290戶交通概況216。周邊三面臨路，出行方便216。高涇路目前路面情況較差，滬青平高速公路 的中春路段車流較慢，特別是上下班時間216。項目西、南均臨高速公路，但并無匝道口， 增加了出行的時間；配套主要依托區(qū)域：216。 徐涇板塊別墅區(qū)；216。 虹橋商業(yè)圈；216。 七寶商業(yè)圈； 216。 徐涇鎮(zhèn)中心商業(yè)圈；216。 項目內(nèi)部的配套規(guī)劃。生活配套概況項目 項目優(yōu)勢 Strengthv上海目前別墅市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢；v徐涇別墅板塊為虹橋和古北地區(qū)的延伸段，區(qū)域較為成熟，中高檔別墅產(chǎn)品的區(qū)域形象已形成；v基地內(nèi)有一天然河道 —— 蟠龍灣縱穿整個小區(qū) ,為別墅的水景營造提供了塑材； v項目位于北側(cè)為高涇路、滬青平公路沿線，南側(cè)與西側(cè)為 A9(延安西路延伸段）和嘉金高速公路，交通布局較為理想；v項目離虹橋機(jī)場較近，提供了空中出行便捷性；項目劣勢 Weaknessv項目所處的高涇路別墅小區(qū)與廠房混建，且均已成型，區(qū)域整體形象不佳；v徐涇板塊南側(cè)雖為 A9國道（第一匝道口位于趙巷）和嘉金高速公路，但并無上下匝道口，與中心城區(qū)的絕對距離并無縮短；v項目的基地較不規(guī)則，且兩面臨高速公路，在規(guī)劃布局上有一定難度；v南側(cè)的兩條高速公路建成后將對本項目有非常明顯的干擾；項目機(jī)遇 Opportunityv上海經(jīng)濟(jì)水平正處于高速發(fā)展時期，為別墅市場培育了大批的客戶層，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，這一階層正在逐步壯大；v隨著 2023年 SARS事件之后，多數(shù)人居住習(xí)慣發(fā)生了改變，近郊低密度住宅逐漸成為了首選；v隨著市中心城區(qū)的房價持續(xù)增漲，近郊的低密度住宅成為了最佳的替代品，項目擁有潛在的市場機(jī)遇；項目威脅 Threatsv徐涇板塊貯藏著大量的潛在新盤供應(yīng)量、以及周邊樓盤后續(xù)盤都將對本項目帶來一定的市場沖擊；v上房集團(tuán)在九亭鎮(zhèn)與徐涇鎮(zhèn)交界處共批地 1500畝（地塊屬于九亭鎮(zhèn)），目前產(chǎn)品未定，這對于本項目擁有巨大的沖擊力（見下頁）；v趙巷板塊南側(cè)的項目與本項目的有較大的同質(zhì)性，但其規(guī)模性和規(guī)劃前瞻性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于本項目，成為本項目最大的競爭區(qū)域；v隨著市政府關(guān)于為高價房地產(chǎn) “ 降溫 ” 的相關(guān)政策相繼出臺，將對本項目造成一定的沖擊，并且使一部分投資客的投資熱情受到影響；趙巷板塊趙巷板塊200260萬平方米九亭板塊九亭板塊15002023畝地左右徐涇板塊徐涇板塊3040萬平方米本項目本項目周邊潛在供應(yīng)量分析綜述綜述216。目前上海整個經(jīng)濟(jì)大環(huán)境較佳，為本項目的開發(fā)奠定目前上海整個經(jīng)濟(jì)大環(huán)境較佳，為本項目的開發(fā)奠定了堅實的外部基礎(chǔ)；了堅實的外部基礎(chǔ)；216。項目面臨著周邊區(qū)塊潛在供應(yīng)量的激烈競爭，不確定項目面臨著周邊區(qū)塊潛在供應(yīng)量的激烈競爭，不確定市場因素也較多，如何選擇最佳錯位競爭的產(chǎn)品、投市場因素也較多，如何選擇最佳錯位競爭的產(chǎn)品、投放的最佳市場節(jié)點和獨特的企劃思路，是本項目成功放的最佳市場節(jié)點和獨特的企劃思路，是本項目成功的關(guān)鍵。的關(guān)鍵。 經(jīng)營的前瞻性 +準(zhǔn)確的市場定位 +優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品 +出奇制勝的營銷策略 尚佳的口碑尚佳的口碑 +品牌效應(yīng)品牌效應(yīng)市場定位X 決策基礎(chǔ)宏觀大環(huán)境宏觀大環(huán)境Y 決策基因華燕策劃華燕策劃F1線：判斷線：判斷F2線：創(chuàng)新線：創(chuàng)新本項目本項目市場定位策劃市場定位策劃板塊分析產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型區(qū)位板塊區(qū)位板塊特殊因素特殊因素地塊現(xiàn)狀水景資源容積率容積率總占地面積總建筑面積價格單套建筑面積單套占地面積花園面積項目容積率分析本項目規(guī)劃容積率為 ，處于中高檔與中檔產(chǎn)品之間，產(chǎn)品定位于中高檔與中檔產(chǎn)品，應(yīng)把握住市場的差異化因素；區(qū)域已經(jīng)形
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