【文章內(nèi)容簡介】 5000100001500020230銷售套數(shù) 均價政府救市，市場回暖，帶入大量投資需求爆發(fā)式增長，拉動房價大幅上漲，均價突破歷史最高點。 套均面積有縮小趨勢 行業(yè)調(diào)控，價格下調(diào)，帶動成交量上漲。 下沙近年供需走勢4 5 . 8 16 0 . 5 17 7 . 9 03 5 . 0 05 4 . 4 42 5 . 2 21 1 5 . 4 12 9 . 06 1 5 6 . 6 98 1 8 2 . 4 2 7 9 8 8 . 1 1163110 . 0 02 0 . 0 04 0 . 0 06 0 . 0 08 0 . 0 01 0 0 . 0 01 2 0 . 0 01 4 0 . 0 02023年 2023年 2023年 2023年0 . 0 05 0 0 0 . 0 01 0 0 0 0 . 0 01 5 0 0 0 . 0 02 0 0 0 0 . 0 0供應面積 銷售面積 銷售均價本報告是嚴格保密的。 4800 5500 61578182 798816311050001000015000202302023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年下沙副城發(fā)展模式 ?板塊驅(qū)動：高教園 +高新產(chǎn)業(yè)基地 ?發(fā)展結(jié)果：爆發(fā)性導入，概念炒作刺激投資需求增加，下沙將進入價值補漲階段（配套、交通的逐步完善）。 ?客群表現(xiàn)：投資市場向“自住時代”的轉(zhuǎn)變。 高教園 經(jīng)濟型、低總價產(chǎn)品， 投資需求旺盛 2023年以前 高教園人口不斷導入 看好租賃、投資市場 20232023年 地鐵開建 地鐵預期、高教園，帶動投資客群，占 60%左右 20232023年 地鐵開通、金沙湖打造，東接市區(qū)，市場逐步逐步向自住轉(zhuǎn)變 2023年以后 成交均價 實現(xiàn)從建區(qū)到造城的開發(fā)過程 本報告是嚴格保密的。 副城 —— 江南城（濱江） 本報告是嚴格保密的。 九堡大橋（在建） 江東大橋 ?規(guī)劃共九座橋、一條慶春隧道，其中兩條在建，預期都將在 2023年全部建成，慶春隧道年底通車。地鐵 2號線。 ?與主城區(qū)實現(xiàn)快速交通，已完全融入主城區(qū)。 區(qū)域?qū)傩? 濱江區(qū) 主城區(qū) 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域規(guī)劃 以高新技術園區(qū)為中心，外圍布局居住片區(qū)，形成“一心、四軸、二區(qū)、九片、三基地”的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu) ： ?一個公共中心：即高新開發(fā)區(qū) (濱江 )東部的區(qū)級中心。 ?四條發(fā)展軸：即沿錢塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展軸線。 ?二個產(chǎn)業(yè)園區(qū)：即杭州高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)，浦沿工業(yè)園區(qū)。 ?九個居住片：即本域內(nèi)的九大居住片。 ?三個研發(fā)中心：即以現(xiàn)狀高新軟件園為基礎的研發(fā)中心，東部公共中心南部研發(fā)中心，沿白馬湖西側(cè)研發(fā)中心。 公共中心 濱江未來的城市定位： 最大的次級中心 高新技術園區(qū) 本報告是嚴格保密的。 板塊驅(qū)動力 —— 高新產(chǎn)業(yè) 濱江高新開發(fā)區(qū)在 全國 53個國家級高新區(qū)中人均創(chuàng)利連續(xù)多年位居前三位 。 省內(nèi)最有影響力的科技創(chuàng)新、高新產(chǎn)業(yè)和 最具活力的經(jīng)濟增長區(qū)域。 先后建成一系列的特色園區(qū)，包括 高新軟件園、軟件專業(yè)孵化器、集成電路設計產(chǎn)業(yè)化基地、留學生創(chuàng)業(yè)園等 。 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引了大量 高素質(zhì)人群 。極大地提升了區(qū)域價值。 10余年的發(fā)展，濱江區(qū)吸引了一大批國內(nèi)外企業(yè)進駐。 國外包括： 諾基亞 、摩托羅拉、阿爾卡特、博世、松下、三菱、大宇、朗訊、 IBM； 國內(nèi)包括： 阿里巴巴、東方通信 、 UT斯達康、信雅達、 恒生電子、阿里巴巴等； 正式入駐集團總部區(qū)塊的企業(yè)近 40家，包括省農(nóng)資、蘇泊爾、 康恩貝 、盾安、網(wǎng)通、浙大網(wǎng)新、信雅達等； 近期引資項目有： 中俄機電合作 （ sitronics)、德信軟件園、 東忠科技園、網(wǎng)易、 英特爾等。 高新產(chǎn)業(yè)園、國內(nèi)處大型企業(yè)進駐，帶動高素質(zhì)人口的導入。 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域研究 濱江高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動高素質(zhì)人口導入增長，同時逐年產(chǎn)業(yè)收入的增加，提升從業(yè)人群的消費能力， 2023年較 2023年人口增長 5倍之多。 濱江集聚了 杭州市 60％ 以上、 浙江省25％ 左右的高新技術企業(yè)，初步形成 “ 兩強兩優(yōu)兩新 ” 的特色產(chǎn)業(yè)格局（“兩強”指通信設備制造業(yè)和軟件業(yè)，“兩優(yōu)”指集成電路設計制造業(yè)和數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)，“兩新”指動漫產(chǎn)業(yè)和網(wǎng)絡游戲產(chǎn)業(yè)）； 2023年濱江高新技術產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)技工貿(mào)總收入 850億元， 占全區(qū)技工貿(mào)總收入的 %。 尤其離岸服務外包行業(yè)執(zhí)行額 ，增長 ％， 占全市 ％。 文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)占全省總產(chǎn)量的 ％。 濱江高新技術企業(yè)數(shù)量194 210 226259 277329394 423509619776983132515620200400600800100012001400160018001996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023濱江區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)年末從業(yè)人口數(shù) 02468101214161996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023單位：個 單位：萬人 【 數(shù)據(jù)來源于：濱江統(tǒng)計局 】 534% 本報告是嚴格保密的。 濱江房地產(chǎn)市場分析 濱江市場由承接外溢逐步發(fā)展到融入主城 濱江歷年成交情況1 8 . 5 32 7 . 3 54 9 . 9 9 5 0 . 9 95 5 . 6 03 7 . 6 66 6 . 8 65 0 . 8 51 9 . 4 2 1 4 . 7 87 2 . 6 47 7 . 6 8135 136104 104 105950 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 08 0 . 0 09 0 . 0 00 7 年上 0 7 年下 0 8 年上 0 8 年下 0 9 年上 0 9 年下020406080100120140160新增面積（萬方） 銷售面積（萬方） 成交套均面積?07年樓市瘋漲，接近年底時房價被逐漸推高， 07年 12月海威國際開盤房價已高達 14500元 /㎡ ； ?08年樓市低迷，有價無市，大量需求壓抑； ?09年初房價松動，剛性需求釋放爆發(fā)，引來大量投資客，再次推高房價。 ?總價及供應結(jié)構(gòu)的變化，使得成交面積逐步趨小。 ?產(chǎn)業(yè)人口導入，以年輕的、技術人才為主，對于小戶型的需求更大。 本報告是嚴格保密的。 濱江副城發(fā)展模式 ?板塊驅(qū)動：典型的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型區(qū)域。 ?發(fā)展結(jié)果：優(yōu)質(zhì)人口導入 +自身城市資源的完善，加快區(qū)域成熟，并融入主城。 ?客群表現(xiàn)：從價格外溢型和投資客 —— 價值自住和投資 —— 品質(zhì)改善型自住客。 驅(qū)動：高教園、高新產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 產(chǎn)品：戶型偏大，主力面積 120140方、 140160方傳統(tǒng)三房、四房 客群：投資 +主城價格外溢客群 20232023年 20232023年 20232023年 2023年以后 實現(xiàn)從工業(yè)園區(qū)向城市綜合體發(fā)展 驅(qū)動：高新產(chǎn)業(yè)逐步進駐，商業(yè)、辦公配套逐步完善 產(chǎn)品：以 130㎡ 等首次改善戶型為主，由于90/70限制，大量出現(xiàn)90方以下小戶型 客群：經(jīng)濟型首次置業(yè)和經(jīng)濟型首次改善，新杭州人客群開始出現(xiàn)。投資比例仍占較大比重 驅(qū)動：地鐵 1號線、隧道、大橋的開建， 產(chǎn)品：產(chǎn)品細分， 90110㎡ 、 120140㎡ 、160200㎡ 大戶型公寓、城市型排屋，甚至少量豪宅公寓開始出現(xiàn) 客群：已由首置和投資客為主的市場逐步向價值自住型、舒適改善型客戶轉(zhuǎn)變 驅(qū)動：配套完善、地鐵開通 產(chǎn)品：產(chǎn)品細分并精細化，主力大戶型產(chǎn)品、豪宅江景公寓 客群：了從郊區(qū)向主城融入，客戶也將逐步轉(zhuǎn)變?yōu)? 48007300 817511786 1084118341050001000015000202302023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年本報告是嚴格保密的。 杭州三大副城發(fā)展模式匯總 板塊 板塊驅(qū)動力 發(fā)展階段 臨平 區(qū)域自然外擴 +地鐵概念刺激外部市場進入 副城與主城的對接，依托城市化進程，逐步融入主城 下沙 大學城 +產(chǎn)業(yè)園人口導 入 價值被提前透支，接下來下沙副城處于價值補漲階段，配套、交通都將逐步完善。 濱江 高新科技產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型 處于下沙的下一階段，配套、交通已逐步完善，完全副入主城區(qū) 發(fā)展結(jié)果 杭州市場自然緩慢導入 杭州客群由品牌追隨到舒適改善 爆發(fā)式人口導入， 概念炒作刺激投資需求 高新產(chǎn)業(yè)人群導入 投資客逐步向舒適改善型客戶轉(zhuǎn)變 副城的發(fā)展模式中有產(chǎn)業(yè)導入或題材炒作，則加速板塊的發(fā)展過程，客群由投資市場逐步向改善型市場轉(zhuǎn)變。 德清板塊的發(fā)展模式 本報告是嚴格保密的。 德清新城 德清 —— 第四副城 ?隨著三大副城的區(qū)域發(fā)展，同時副城價格已達到高位。并已融入主城區(qū)域。 ?隨著城市化進程的發(fā)展及副城飽和度的發(fā)展，已進入第四副城的發(fā)展階段。 本報告是嚴格保密的。 德清區(qū)域發(fā)展模式 “低密度產(chǎn)品供應 +旅游產(chǎn)業(yè)趨動”的區(qū)域發(fā)展模式，帶動德清全面進入中高端市場。 一龍 低密度旅游度假項目， 3800畝 友誠（中大）高爾夫旅游度假項目， 2500畝 金都陽光 田園 下渚湖 旅游開發(fā)區(qū) 低密度供應區(qū)域 低密度供應區(qū)域 生態(tài)型 高新產(chǎn)業(yè)園 本案 綠城 科技新城 本報告是嚴格保密的。 下渚湖濕地風景區(qū)規(guī)劃 下渚湖總面積 ，三大功能區(qū)： 下渚之秀 —— 濕地生態(tài)體驗區(qū) 與豸山島景區(qū)結(jié)合緊密，是對豸山島景區(qū)的功能補充，重點營造體現(xiàn)下渚之秀美的濕地體驗、休閑區(qū)域。 下渚之幽 —— 濕地生態(tài)保育區(qū) 為原蘆葦蕩區(qū)域，重點營造體現(xiàn)下渚之幽的濕地景觀。 下渚之野 —— 濕地生態(tài)核心保育區(qū) 位于下渚湖東側(cè)，以保護和恢復濕地生態(tài)系統(tǒng)為主，重點營造體現(xiàn)下渚之野的濕地景觀。 旅游專項規(guī)劃定位 下渚湖景區(qū)與防風山、莫干山配合，實施差異化戰(zhàn)略合作的定位。 一級市場：包括上海、杭州、湖州、南京、蘇州、無錫、常州、寧波、嘉興等車程在 3小時內(nèi)的城市群。 二級市場：除一級市場外其他主要的長江三角洲城市，具體包括鎮(zhèn)江、馬鞍山、臺州、溫州等。 機會市場：以上所述以外的市場，其中還包括因各種原因逗留的游客。 規(guī)劃期限： 近期： 2023年 2023年，在下渚濕地旅游品牌的基礎上，開發(fā)以城市居民日常休閑型城市森林公園為核心的休閑旅游景區(qū)。 遠期： 2023年 2023年，打造成生態(tài)和諧、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、社會進步、經(jīng)濟高效的綜合體。 客源定位 休閑度假市場 —— 中青年市場、銀發(fā)市場 科普教育市場 —— 學生市場 ，未來景區(qū)還可申報生態(tài)科普教育基地作為吸引學生市場的策略。 科研會議市場 高校、科研院所市場 下渚湖旅游區(qū)將帶來大量旅游度假需求，拓展板塊外擴影響力，加速成熟。 本報告是嚴格保密的。 ?近 7147戶 的安置戶，帶來大量人氣，促進城東新城發(fā)展成熟。 ?規(guī)劃中 教育、醫(yī)療、商業(yè)配套完善 ，補充了城東新城配套缺乏的問題。 ?安置采用實用安置和貨幣安置兩種方式，業(yè)主可自行選擇安置方式，大多數(shù)都會采用實物安置，同時 釋放 部分貨幣安置的 購房需求 。 下渚湖拆遷安置工程加速城東新城的區(qū)域成熟，降低區(qū)域抗性。 本報告是嚴格保密的。 德清縣低密度用地供應 低密度產(chǎn)品供應，吸引中高端客戶，拉動德清副城效應。 金都陽光田園：總建面 34萬方 一龍 洛舍地塊：占地 3680畝 友誠（原中大） 莫干山地塊：占地 2500畝 本報告是嚴格保密的。 2023年 20232023年 德清城市發(fā)展預期 板塊價值提升期 板塊發(fā)展初期 2023年 板塊價值兌現(xiàn)期 2023年 板塊成熟期 2025年 2023年 高鐵開通 通車 下渚湖規(guī)劃 截止 2023年，完成下渚湖休閑旅游景區(qū)的近期規(guī)劃 20232023