某地產(chǎn)項(xiàng)目市場營銷分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-09 05:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 公園南側(cè) 價(jià) 格 ： 獨(dú)棟 11000元 / ㎡ 雙拼 9000 元 / ㎡ 地下面積 4000元 / ㎡ 主力面積： 地上層面積為 283424平米 ,地 下層面積為 160238平米 . 主力總價(jià) ： 420720萬 風(fēng) 格 ： 西班牙風(fēng)格 容 積 率： 綠 化 率： 70% 推售時(shí)間： 07年 12月 推售狀態(tài)： 89套獨(dú)棟別墅 +17棟雙拼別墅， 目前二期在售 物業(yè)管理費(fèi)： /平方米 月 開 發(fā) 商： 蘇州長德置業(yè)公司 ? 檀香園 主要賣點(diǎn) 純粹西班牙獨(dú)墅、坡景 優(yōu)越位置，毗鄰國賓館 缺 點(diǎn) 現(xiàn)場展示系統(tǒng)薄弱 ? 豐澤園 二期在售 陽澄湖上、島居別墅、戶戶臨水、伴水而居、星級酒店會所 8月二期的 230平米獨(dú)棟別墅成交了一套。 項(xiàng)目地址 巴城鎮(zhèn)湖濱路路與城北路交叉口 綠 化 率 50% 物業(yè)公司 昆山志遠(yuǎn)物業(yè) 物 業(yè) 費(fèi) /平方米 月 開 發(fā) 商 龍宇置業(yè) 物業(yè)類型 獨(dú)棟、雙拼 代 理 商 新聚仁 報(bào) 價(jià) 獨(dú)棟 11000元 /平米 雙拼 9000元 /平米 總建規(guī)模 77000平方米 主力面積 獨(dú)棟 230400平米雙拼 210230平米 占地面積 170000平方米 開盤時(shí)間 二期 0710 容 積 率 客源 昆山、蘇州、上海 ? 豐澤園戶型配比 豐澤園獨(dú)棟 面積范圍 總套數(shù) 已售套數(shù) 230239 30 25 240249 22 18 260269 33 25 270279 27 19 280289 17 17 310319 5 4 390399 3 2 總計(jì) 137 110 豐澤園雙拼 面積范圍 總套數(shù) 已售套數(shù) 210219 16 14 220229 12 11 總計(jì) 28 25 一、二期都在售。二期湖心島于 07年 10月開盤，推出 75套獨(dú)棟。 雙拼別墅 198萬起，獨(dú)棟別墅 255萬起 。 ? 豐澤園二期戶型配比 豐澤園二期獨(dú)棟 面積范圍 總套數(shù) 已售套數(shù) 230 14 11 240249 12 8 260269 16 13 270279 13 7 280289 14 14 310319 4 3 390399 2 1 總計(jì) 75 57 在售二期湖心島，推出 75套獨(dú)棟， 送車庫 。 07年 10月開盤，目前價(jià)格在11000元 /平米 。 8月份二期成交了 1套 230平米獨(dú)棟別墅。銷售率達(dá)到 76%。 ? 蘇園 一期 項(xiàng)目地址 巴城鎮(zhèn)湖濱北路 綠 化 率 36% 開 發(fā) 商 昆山通島置業(yè)有限公司 物業(yè)類型 聯(lián)排、雙拼、小高層 代 理 商 上海九陽 報(bào) 價(jià) 預(yù)計(jì) 60006500元 /平米 總建規(guī)模 110000平方米 面積范圍 252313平米 占地面積 100000平方米 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 10月份開盤 容 積 率 戶 數(shù) 一期推出 47戶聯(lián)排別墅 暫無大力度的宣傳，預(yù)計(jì)價(jià)格會在 6500元 /平米。目前現(xiàn)場有部分別墅已經(jīng)封頂。 ? 結(jié)論： 一線城市在宏觀調(diào)控的影響下， 房地產(chǎn)成交量急劇下降，成交均價(jià)也出現(xiàn)了不同程度的提高， 價(jià)格出現(xiàn)了理性回歸，整體的觀望氛圍較重。 昆山房地產(chǎn)市場也受到了一定的影響，而別墅市場對宏觀政策更為敏感，受到的沖擊也更為明顯。如果下半年市場沒有明顯改觀， 昆山別墅市場受到的沖擊程度會更大。 縱觀整個(gè)陽澄湖板塊，作為眾多項(xiàng)目處于持續(xù)銷售期的別墅市場來講，成交量不容樂觀。 特別是本項(xiàng)目，面積偏大，單價(jià)偏高，總價(jià)高，其面臨的競爭壓力更是嚴(yán)峻。 ? 匯報(bào)內(nèi)容 消費(fèi)者分析 宏觀市場 分析 項(xiàng)目媒體意見 附加值建議 ? 客戶來源分析85%15%內(nèi)部客戶后起客戶中大易墅客戶分析 : 來人來電主要集中在市區(qū) /上?？蛻?/城北 A、 C、 D戶型較受市場關(guān)注 來人需求總價(jià)分析71%19%10% 0%150200萬200300萬300400萬4 0 0 萬以上150200萬之間的產(chǎn)品市場需求高 內(nèi)部客戶占絕大比例 ? 媒體投放效果 020406080100120昆山日報(bào)網(wǎng)站房展會昆山樓市 樓宇視頻短信 高炮POP介紹工地看板其他來電 來人分析 網(wǎng)絡(luò)、工地看板效果突出，而一些媒體如樓宇視頻、報(bào)媒、雜志等效果一般。 加大 戶外、現(xiàn)場、網(wǎng)絡(luò)、老客戶帶看等手段的投放力度 。 ? 區(qū)域競爭項(xiàng)目購買人群 : 項(xiàng)目 昆山 蘇州 上海 其他 私企 公務(wù)員 白領(lǐng) 其他 項(xiàng)目賣點(diǎn) 廣告通路 檀香園 42% 18% 40% 65% 30% 華僑5% 關(guān)系客戶 最近湖景 坡地景觀 泛亞易道景觀設(shè)計(jì) 下沉庭院 高速高炮 蘇州昆山房展會 產(chǎn)品說明會、業(yè)主活動(dòng) 豐澤園 40%
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