【文章內(nèi)容簡介】 東板塊份額則相應(yīng)減少。房地產(chǎn)市場—— 商品住宅在售樓盤銷售面積十強(qiáng)（城中） 在售樓盤銷售金額十強(qiáng)（城中）城中板塊：稀缺性成就價(jià)格高地n供銷集中在上半年n延續(xù) 09年的熱潮，城中板塊上市主要集中在上半年，7月份是放量高峰期， 8月份之后無供給量，均價(jià)在 6月份達(dá)到峰值 29533元 /㎡，下半年處于消化階段。n價(jià)格一波三折，上半年漲勢在 6月份得到遏制n價(jià)格走勢一波三折，均值維持在 20230以上。庫存量有限以及調(diào)控政策是主要的影響因素。金陵尚府、凱潤金城和金基月亮灣等高端項(xiàng)目是板塊供應(yīng)的主力。房地產(chǎn)市場—— 商品住宅城東板塊：供銷萎縮，價(jià)格上下波動(dòng)在售樓盤銷售面積五強(qiáng)（城東） 在售樓盤銷售金額五強(qiáng)（城東）n供銷萎縮，價(jià)格波動(dòng)大n0年板塊供給量和去化量有限，單盤價(jià)格對(duì)整體價(jià)格影響較大，造成板塊均價(jià)一波三折。成交量相較 09年大幅下降，價(jià)格則大幅提升。上半年是主要放量期， 4月份達(dá)到峰值，下半年處于消化階段。n低密度物業(yè)依舊是主力n板塊新上市僅有紫金東郡一個(gè)項(xiàng)目，板塊的表現(xiàn)較其他板塊有所遜色。板塊的去化主要來自于紫氣鐘山和紫園的帶動(dòng)。房地產(chǎn)市場—— 商品住宅在售樓盤銷售面積十強(qiáng)（城南） 在售樓盤銷售金額十強(qiáng)（城南）城南板塊：以金地自在城為代表，大盤中小戶型放量，價(jià)格走低，受調(diào)控影響明顯n下半年供銷兩旺，價(jià)格下行n城南樓市的格局和城東相反，放量集中于下半年，政策調(diào)控使得總價(jià)偏低的中小戶型暢銷，下半年銷售量猛增，而均價(jià)持續(xù)走低；n市場潛力大，供應(yīng)格局向西南推動(dòng)n城南規(guī)劃利好以及品牌商業(yè)地產(chǎn)的入駐使得板塊潛力巨大。 2023年新上市的德盈國際廣場和觀云國際去化量良好，城南板塊的供應(yīng)格局從東北向西南推動(dòng)。房地產(chǎn)市場—— 商品住宅城南典型個(gè)案 —— 金地自在城，郊區(qū)品質(zhì)大盤，產(chǎn)品、價(jià)格優(yōu)勢贏得市場p地址：南京雨花臺(tái)區(qū)板橋街道大方村p開發(fā)商：金地集團(tuán)南京置業(yè)發(fā)展有限公司p總建面： 103萬㎡p容積率： p建筑類型：高層、花園洋房p交付時(shí)間： 2023830p物業(yè)公司：金地物業(yè)p物業(yè)費(fèi)： /平方米 /月p產(chǎn)品均價(jià)： 9500元 /㎡（高層）， 14500元 /㎡ (花園洋房 )p樓層差價(jià)： 1050元 /㎡（高層）， 10002023元 /㎡（花園洋房）p東西差價(jià)： 200300元 /㎡ (高層 )， 10001500元 /㎡ (花園洋房 )p 潛在供應(yīng)量： 73萬 ㎡p客戶來源：建鄴區(qū)、板橋的客群為主，公務(wù)員和企事業(yè)單位為主（華為、中信等）p配套：（ 12個(gè)班，建筑面積約 6500㎡）及一所 30班的小學(xué) (建筑面積 12023㎡ )、五星會(huì)館和 10萬㎡的商業(yè)街。 24公頃石閘湖（新城中心），規(guī)劃逾 30萬㎡商業(yè)、商貿(mào)、辦公、文化、娛樂等多功能服務(wù)中心；房地產(chǎn)市場—— 商品住宅2023年潛在供應(yīng)城南典型個(gè)案 —— 金地自在城，郊區(qū)大盤、產(chǎn)品線豐富，加上創(chuàng)新產(chǎn)品和合理的價(jià)格，自在城成為 2023年南京市場的銷冠Itown戶型圖n 戶型優(yōu)點(diǎn)：? 戶型緊湊，無浪費(fèi)面積；? 過道設(shè)置儲(chǔ)備空間，小空間大利用；? 客廳寬面開窗；? 贈(zèng)送面積，高附加值房地產(chǎn)市場—— 商品住宅在售樓盤銷售面積十強(qiáng)（河西） 在售樓盤銷售金額十強(qiáng)（河西）河西板塊：南京樓市的風(fēng)向標(biāo)，供應(yīng)銷售齊給力，房價(jià)穩(wěn)步提升n唯一供不應(yīng)求板塊，熱度加強(qiáng)，品牌開發(fā)商引領(lǐng)價(jià)格走勢n該板塊供應(yīng)略小于需求，與 09年的相比，上市量和去化量均有所下降，但供銷比依舊小于 ，板塊熱度不減。從月度數(shù)據(jù)看，去化量逐月遞增， 10月份到達(dá)峰值，受國慶以及蘇寧睿城降價(jià)促銷的影響，河西板塊下半年去化良好。隨著蘇寧睿城的降價(jià)，整體房價(jià)在下半年有所回落，峰值出現(xiàn)在 7月份，突破 2萬大關(guān)。n品牌高端項(xiàng)目拉升板塊價(jià)值n10年上半年以碧瑤花園二期為代表，以菜單式精裝修為賣點(diǎn)，成為市場主導(dǎo)；下半年香檳國際花園、蘇寧睿城、中海鳳凰和熙以及仁恒G53為代表的高端項(xiàng)目熱銷拉升板塊整體銷量。房地產(chǎn)市場—— 商品住宅在售樓盤銷售面積十強(qiáng)（城北） 在售樓盤銷售金額十強(qiáng)（城北）城北板塊：性價(jià)比較高的區(qū)域，上半年供不應(yīng)求，下半年集中推盤n上半年消化庫存，下半年新上市量大增n該板塊上半年延續(xù)09年的熱潮，銷量穩(wěn)步增長。下半年市場呈現(xiàn)出供大于求的局面。n舊城改造激發(fā)需求n城北板塊 09年舊城改造，投資需求和改善型需求被激發(fā)，10000元 /㎡以上高檔房源的成交比例出現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。 下半年銷售量主要來自于盈嘉香榴灣和名域。房地產(chǎn)市場—— 商品住宅在售樓盤銷售面積五強(qiáng)（仙林） 在售樓盤銷售金額五強(qiáng)（仙林）仙林板塊：市場活力大減，處于調(diào)整期，保利紫晶山的成功入市，為后市片區(qū)品質(zhì)發(fā)展注入活力n供銷減少，單盤影響板塊均價(jià)n與 09年相比，該板塊供求量銳減， 2023年市場整體呈現(xiàn)供大于求的局面，區(qū)域目前在售以低密度別墅項(xiàng)目為主，板塊成交價(jià)格一波三折，受單盤價(jià)格影響明顯。n年初消化庫存，年中空白期、年末紫晶山獨(dú)扛大旗n上半年的銷售量主要來自仙龍灣和誠品城等老盤，年中基本是空白期，下半年隨著保利紫晶山的上市，板塊受關(guān)注度有所回升。房地產(chǎn)市場—— 商品住宅在售樓盤銷售面積十強(qiáng)（江寧） 在售樓盤銷售進(jìn)金額十強(qiáng)（江寧）江寧板塊：供大于求，價(jià)格盤整，隨著品牌開發(fā)商的進(jìn)入，板塊潛力較大n年初供不應(yīng)求、價(jià)格飆升，第四季度集中放量，去化一般n與 09年相比， 2023年江寧板塊供應(yīng)量和銷售量大幅減少，去年大盤的良好去化使得年初供應(yīng)量不足，粥少僧多的局面促使價(jià)格節(jié)節(jié)提升。 4月新政出臺(tái)后，價(jià)格明顯回落，維持在 9000元 /㎡左右。n剛需占據(jù)市場主力，中小戶型被青睞n板塊去化量集中在 1月份，因?yàn)闁|方龍湖灣和頤和南苑等大盤的余溫，下半年的去化主要來自新上市的中小戶型樓盤。房地產(chǎn)市場—— 商品住宅在售樓盤銷售面積十強(qiáng)（江北） 在售樓盤銷售進(jìn)金額十強(qiáng)（江北）江北板塊：跑量的市場，大盤林立n供銷兩旺，地王穩(wěn)住價(jià)格走勢n5月份前，板塊市場延續(xù)09年的瘋狂態(tài)勢，供銷兩旺， 格均迅速下降，經(jīng)過三個(gè)月的調(diào)整期，加上下半年江北地王的誕生，板塊迅速升溫，價(jià)格回升到年初水平。n大盤托起板塊半邊天n江北板塊大盤林立，天潤城、威尼斯水城和旭日愛上城的良好去化托起板塊半邊天。房地產(chǎn)市場—— 商品住宅2023年南京地產(chǎn)排行榜上榜，或是引領(lǐng)市場售價(jià)的，或是大盤跑量的開發(fā)企業(yè)商品房銷售金額十強(qiáng) 開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積十強(qiáng) 在售樓盤銷售金額十強(qiáng) 在售樓盤銷售面積十強(qiáng) （注：資訊來源 —— 南京網(wǎng)上房地產(chǎn)） 房地產(chǎn)市場—— 商品住宅在新政的影響下，市場回歸理性，全年成交 494萬平米，降幅 %，通脹促使供銷主要體現(xiàn)在下半年。1商品住宅市場小結(jié)成交均價(jià)全年達(dá) 11167元 /平米，同比增加 57%2商品住宅平均成交面積下降一成，達(dá) ，宏觀政策效果顯著，改善型和投資型需求逐漸讓位于剛需3成交主體分布仍以兩江板塊、河西板塊為主力，仙林市場供銷減弱42023年，南京市新建商品住宅成交 49325套，比 09年減少 %，基本回歸到 08年的市場成交量，然而供銷比小于 08年（ 10年供銷比： ， 08年供銷比： ）， 2023年南京市場整體表現(xiàn)優(yōu)于 08年。房地產(chǎn)市場—— 商品住宅 第一部分： 2023年南京房地產(chǎn)市場回顧╬ 政策環(huán)境╬ 土地市場╬ 商品住宅市場╬ 別墅市場╬ 商業(yè)物業(yè)市場╬ 辦公物業(yè)市場╬ 二手房市場╬ 樓市熱點(diǎn)事件受供給減弱及高端改善型需求受抑雙重影響， 2023年成交套數(shù)下浮 57%，但整體供不應(yīng)求，均價(jià)達(dá) 14972元 /平米n供應(yīng)量繼續(xù)下滑，去化與上市量相當(dāng)n進(jìn)入 2023年，別墅供應(yīng)量持續(xù)下降，信貸、新政影響下改善型需求受壓抑，成交量明顯波動(dòng)； 2023年別墅供銷面積為n抗通脹能力強(qiáng)，下半年價(jià)格提升n進(jìn)入下半年，高端物業(yè)抗通脹能力顯現(xiàn)，高端別墅去化良好，價(jià)格借勢大幅提升。房地產(chǎn)市場—— 別墅市場市場仍以經(jīng)濟(jì)型別墅為主導(dǎo)，聯(lián)排物業(yè)占據(jù) 53%去化份額2023 2023 2023 2023n經(jīng)濟(jì)型別墅仍是主力n從產(chǎn)品看，經(jīng)濟(jì)型別墅仍然占據(jù)市場主流地位，聯(lián)排別墅依舊是市場主力，獨(dú)立和雙拼別墅的供應(yīng)基本穩(wěn)定，但雙拼的去化能力略強(qiáng)于獨(dú)立，疊加別墅市場供應(yīng)量明顯減少。n與 08年相比，聯(lián)排供銷增大，疊加相應(yīng)減少n受新增供應(yīng)減少的影響，加上 09年集中大量的市場消化，2023年別墅市場熱度回落到 08年市場狀態(tài)，但隨著別墅與普通住宅價(jià)差異的縮小，別墅市場后市依然會(huì)持續(xù)走強(qiáng)。 房地產(chǎn)市場—— 別墅市場市場品質(zhì)代表，仍舊為綠城玫瑰園起居室餐廳貫通相連，且有室外平臺(tái)共享 主臥配備超大室外平臺(tái)起居室上層挑空地下室 下沉庭院車位 節(jié)能窗房地產(chǎn)市場—— 別墅市場預(yù)計(jì) 2023年別墅在售新推體量約 66萬方，與 2023年相差不大，整體仍以經(jīng)濟(jì)型別墅為主房地產(chǎn)市場—— 別墅市場2023年南京別墅市場排行榜，綠城玫瑰園為金額銷冠，恒大金碧天下為面積銷冠在售樓盤銷售金額五強(qiáng) 在售樓盤銷售面積五強(qiáng) 房地產(chǎn)市場—— 別墅市場 第一部分： 2023年南京房地產(chǎn)市場回顧╬ 政策環(huán)境╬ 土地市場╬ 商品住宅市場╬ 別墅市場╬ 商業(yè)物業(yè)市場╬ 辦公物業(yè)市場╬ 二手房市場╬ 樓市熱點(diǎn)事件商業(yè)市場供銷與 09年基本持平，均價(jià)小幅增加。在住宅市場縮水，政策打壓下，商業(yè)物業(yè)成為新的保值增值熱點(diǎn)（注：數(shù)據(jù)來源 —— 南京網(wǎng)上房地產(chǎn)） n供銷穩(wěn)定，價(jià)格穩(wěn)步提升n2023年南京商業(yè)物業(yè)供應(yīng)規(guī)模與 09年基本持平，價(jià)格方面逐步企穩(wěn)，銷量同比略有上升，成交㎡；逐月成交量看，本年度成交比較均衡，無大起大落，12月供應(yīng)量大增，達(dá)到全年峰值㎡（主要供應(yīng)來自鳳凰和熙、金陵尚府等社區(qū)商業(yè)的集中上市）。n以存量消化為主，年底放量n上半年供應(yīng)量明顯下滑，本年度以存量消化為主，同時(shí)新政加大了對(duì)投資型物業(yè)的管理，促進(jìn)市場合理化運(yùn)作，理性化投資逐漸成為主流。房地產(chǎn)市場—— 商業(yè)物業(yè)附： 2023年商業(yè)銷售面積排行八強(qiáng)n“ 一河兩江 ” 商業(yè)熱銷n從板塊看， 2023年江寧、江北和河西為商業(yè)成交的主力區(qū)域，分別為 萬㎡、 ㎡和 ㎡ ；城南板塊緊隨其后，為 ㎡；n城中稀缺地塊依舊受追捧n區(qū)域占據(jù)稀缺地段資源商業(yè)項(xiàng)目獲得熱銷，此外區(qū)域社區(qū)商業(yè)在 2023年新政下成為投資客戶新貴，如金陵尚府水晶街。房地產(chǎn)市場—— 商業(yè)物業(yè)成交分布以兩江為主，城東、城北、仙林較低 第一部分： 2023年南京房地產(chǎn)市場回顧╬ 政策環(huán)境╬ 土地市場╬ 商品住宅市場╬ 別墅市場╬ 商業(yè)物業(yè)市場╬ 辦公物業(yè)市場╬ 二手房市場╬ 樓市熱點(diǎn)事件辦公物業(yè)上市 42萬，成交 26萬，供應(yīng)大增，但成交量下滑，供銷比達(dá) ，自 07年以來最高 。均價(jià)達(dá) 13911，漲幅 %（注：數(shù)據(jù)來源 —— 南京網(wǎng)上房地產(chǎn)）