【文章內(nèi)容簡介】 00萬立方米的大型垃圾無害化填埋場，有日處理1640噸的望城縣橋驛鎮(zhèn)的垃圾處理廠。（4）通訊能力全市程控電話交換容量達95萬門，智能通信網(wǎng)、數(shù)據(jù)通信網(wǎng)、圖像通信網(wǎng)、多媒體綜合信息網(wǎng)等18個通信網(wǎng)已形成，可與全國各地和世界180多個國家和地區(qū)進行通訊聯(lián)系。綜合通訊能力在全國居第三位。（5）人居條件長沙是全國省會城市中唯一的生態(tài)建設(shè)示范試點市。城區(qū)突出湖湘文化特色與山水洲城特征的融合，風(fēng)格獨特。近兩年來，市區(qū)新增綠地面積700多萬平方米，城市綠地率、%%，%?？諝庵卸趸驖舛冉陙砟昃狄恢眱?yōu)于國家標(biāo)準(zhǔn)，空氣質(zhì)量指數(shù)優(yōu)良天數(shù)達70%。，%，%。%（%）。全市擁有生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點地區(qū)和單位5個，自然保護區(qū)14個。（6）工資與生活水平 長沙地區(qū)勞動工資與生活水平中等。2004年長沙市城市居民人均可支配收入突破萬元大關(guān)，達11021元，在全國省會城市中排第6位，%；農(nóng)村居民人均可支配收入4179元，%，比全省平均水平高1452元，在全國26個省會城市中居第7位。（7）綠化情況作為全國省會城市中唯一的生態(tài)建設(shè)示范試點市，公共綠地太少一直是長沙綠化的“短腿”，近幾年，長沙在城市綠化方面下了大功夫，興建了一批精品工程，城市綠地率和綠化率不斷上升，創(chuàng)造了良好的人居環(huán)境。1080米長的湘江風(fēng)光帶尤如綠色珠鏈環(huán)江蜿蜒，五一綠化廣場、步園綠化廣場、芙蓉綠化廣場三大廣場為市民提供環(huán)境一流的休憩場所。長沙還制定了建設(shè)生態(tài)城市的具體目標(biāo)，到2005年，市民出門500米見綠將由夢想變成現(xiàn)實。 未來發(fā)展，長沙市將力爭在2014年建成全國生態(tài)城市。2005年以前建成國家生態(tài)示范區(qū)；2008年以前建成國家環(huán)境保護模范城市；到2014年建成生態(tài)市。 人口分布狀況分析 ，各區(qū)縣（市）均有增加。，%，、，全市總?cè)丝诒３值退僭鲩L態(tài)勢。在全市總?cè)丝谥校?。%，居全省首位，高于全省平均水平（%）。 人口密度是表現(xiàn)人口分布的主要形式和衡量人口分布地區(qū)差別的主要指標(biāo)。2004年全市人口密度為每平方公里516人，比上年增加7人。從全市各區(qū)縣（市）人口密度情況看，目前人口密度最大的是芙蓉區(qū)，每平方公里達8486人；其次是天心區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)，每平方公里人口密度分別為5674人、4036人、2777人和2138人，五區(qū)人口密度均遠遠高于全市平均水平；望城縣人口密度為516人，與全市平均水平持平；人口密度處于全市平均水平以下的有瀏陽市、長沙縣和寧鄉(xiāng)縣，其中人口密度最小的是瀏陽市，每平方公里266人。從近幾年全市各區(qū)縣（市）人口總量分布情況看，芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)五城區(qū)人口居住稠密，長沙縣、望城縣、寧鄉(xiāng)縣和瀏陽市人口相對稀少，全市人口地域分布格局依舊。 居民收入及住房消費比例分析20012004年長沙市居民收入及支出分析表 年份人均GDP（元）人均可支配收入（元）人均消費支出（元）200112436870477452002137479021785420031550699338330200418296 自2001年至2004年,房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的拉動作用是很明顯的,居民收入在居住方面的消費支出也逐年遞增,在2002年實現(xiàn)增長21%，%，%。各個年度的居民消費支出在居住方面受到一定的政策影響，但總體增速還是基本保持均衡，由此可見長沙市房地產(chǎn)消費市場中是符合市場規(guī)則的，所謂“泡沫”成分是很少的。預(yù)計2005年居住消費將繼續(xù)保持增長態(tài)勢，但與2004年及以前的居住消費支出將更加理性。 城市建設(shè)發(fā)展及遠景分析 長沙城市規(guī)劃注重發(fā)揮長沙山、水、洲、城融為一體的優(yōu)勢，堅持“顯山、露水、見秀”的原則，突出長沙的城市特色和個性，確立了“一江兩岸、西文東市、六橋三環(huán)、山水洲城”的格局；確定了高新技術(shù)和優(yōu)秀文化帶動的方針，明確了長沙科教、商貿(mào)、文化、信息四個中心的功能定位，制定了“東引西拓、優(yōu)勢帶動、環(huán)境先導(dǎo)、城市提升”四大發(fā)展戰(zhàn)略。至2005年上半年，大規(guī)模城市建設(shè)使城市面積擴大，省、市、區(qū)政府的動遷帶動了一部分新城區(qū)的發(fā)展。目前，河西板塊房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸升溫，長沙市東部、南部板塊的居住、商業(yè)氛圍也日漸濃厚。尤其是城南板塊，省政府新址的啟用，長株潭融城計劃的落實，使城南板塊的房地產(chǎn)開發(fā)價值越來越高，一部分商業(yè)項目已經(jīng)出現(xiàn)了銷售情況的局面，其他住宅項目前期銷售情況也相當(dāng)不錯，證明天心區(qū)內(nèi)的城南板塊的居住、商業(yè)價值是非?？捎^的。 五 長沙市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析 長沙市房地產(chǎn)市場近期發(fā)展綜述全面分析目前長沙市房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，我們可以很清晰的看到其發(fā)展輪廓。一方面，隨著市政府的西遷和麓谷科技園形成，有向西北拓展之勢，西北板塊將逐步從湘江沿線開始穩(wěn)步向前發(fā)展；另一方面，省政府南遷、“長、株、潭”融城計劃的逐步實施，將全面引領(lǐng)市場往南城區(qū)及新城區(qū)發(fā)展。另外，大學(xué)城與猴子石大橋的拉通，西南方向的地產(chǎn)市場將與整個湘江沿線的地產(chǎn)開發(fā)一同呼應(yīng)，進入“推陳出新”的發(fā)展階段。而市內(nèi)的老城區(qū)，雖然地塊儲備量不足，拆遷成本過高導(dǎo)致拿地困難，但只要土地有量放，便也難逃“資本大鱷”的手掌。值得注意的是星沙板塊，衛(wèi)星作用的逐步體現(xiàn)，同時浮出水面的就是在良好的規(guī)劃條件下而誕生出的一批精品樓盤，其發(fā)達的工業(yè)基礎(chǔ)是該板塊內(nèi)市場發(fā)展的基礎(chǔ)之一。 價格及供求走勢在地產(chǎn)市場中，不論是開發(fā)還是購買，都有一個不成文的定律：地段、地段、除了地段還是地段！實際上，這就是房地產(chǎn)市場發(fā)展的軸心問題。以城市中心向外走，土地、房產(chǎn)的價格在項目發(fā)展水平一致的情況下幾乎都呈下降趨勢。從地域上來說，市中心位置樓盤價格繼續(xù)保持現(xiàn)有水平略有上漲，而中心邊緣地區(qū)價值地段的樓盤價格 “上行”空間較小。目前，長沙市房地產(chǎn)市場內(nèi)的產(chǎn)品價格線分布并不是很均勻，23003500元左右的住宅量是最大的，在20002500元以下的住宅產(chǎn)品卻較少，明顯滿足不了市場需求；而經(jīng)過多年的資本積累，市內(nèi)一部分人已經(jīng)具備了購買頂級豪宅的能力，可市場上卻并無真正意義上的頂級豪宅出現(xiàn)，從而抑制了一部分人的需求。由此分析，長沙房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了“兩頭小，中間大”的局面。再回歸到價格上，出現(xiàn)不同物業(yè)類型不同的價格走勢也就不足為奇了！受到政府的宏觀調(diào)控，尤其是近期6月1日房地產(chǎn)新政實施，長沙樓市出現(xiàn)了嚴重的觀望心理，大部分購房者都暫緩購買計劃。當(dāng)前長沙市3000元以上單價的住宅樓盤銷售已經(jīng)遇到了很大阻力，近期成交量也隨之下降。預(yù)計2005年9月將是長沙樓市的觀望期，在這段時間以內(nèi)，開發(fā)商、房地產(chǎn)中介企業(yè)都面臨很大的生存壓力，但總體降價空間不大，只可能會有部分樓盤以促銷的形式讓一部分利給購房客戶。 開發(fā)規(guī)模及水平從最初的小規(guī)模商住樓開發(fā)，到小型社區(qū)開發(fā)的出現(xiàn)，再到中、大型主題社區(qū)及主題商業(yè)地產(chǎn)的并駕齊驅(qū)，長沙市房地產(chǎn)的開發(fā)商越來越成熟，物業(yè)品質(zhì)也逐步上升，隨著市場的穩(wěn)步發(fā)展，開發(fā)水平還將上升一個新臺階！在居住物業(yè)和商用物業(yè)都面臨巨大競爭壓力的背景下，市場競爭加劇，推廣成本越來越高，加上其他方面的利潤削減，贏利機會正逐漸減少，新的開發(fā)模式于是呼之欲出。將有一部分開發(fā)商依靠長沙豐富的旅游資源而延伸出以休閑度假為主的復(fù)合型休閑度假地產(chǎn)。特別是已擁有湘江經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶土地儲備的開發(fā)商通過開發(fā)休閑度假主題項目，將成為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新的突破口。另一部分開發(fā)商將商用物業(yè)和居住物業(yè)仍列為突破方向，尋求在項目定位、產(chǎn)品檔次、功能布局、新型概念及開發(fā)主題上的超越。從而適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)則。2005年一季度長沙市非住宅商品房建設(shè)比重有所下降，全市共有152棟商品房被批準(zhǔn)上市。，%，。在批準(zhǔn)預(yù)售的商品房中，%。%，%，我市非住宅商品房的建設(shè)比重有所下降。由于預(yù)售門檻的提高，開發(fā)企業(yè)拿到商品房預(yù)售許可證的難度加大，導(dǎo)致一季度我市商品房的批準(zhǔn)預(yù)售量呈現(xiàn)負增長的態(tài)勢。 長沙市土地交易市場近期發(fā)展?fàn)顩r及后市預(yù)測2000年2004年土地交易價格指數(shù)與房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)對比表 2000年2001年2002年2003年2004年土地交易價格指數(shù)100房屋銷售價格指數(shù)隨著國家宏觀政策調(diào)控及長沙市政府制定相關(guān)政策的實施，“一江兩岸”、“六橋三環(huán)”城市基礎(chǔ)建設(shè)推進，拉動我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展，不論是從土地開發(fā)、還是商品房銷售和房屋租賃價格都呈現(xiàn)出較好的發(fā)展前景。2003年長沙實施經(jīng)營性土地公開交易的改革，加強了對土地市場的宏觀調(diào)控，健全了房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃供應(yīng)制度。土地出讓采取透明度高的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度，有利于建立統(tǒng)一規(guī)范、競爭有序的土地市場機制。所有這些措施都避免了以往的地皮炒作和造成國有土地資源流失的混亂局面。 2005年7月土地掛牌交易價格情況分析表 編號位置面積（平方米）用途起始價（萬元）單價（萬元/畝）[2005]掛22天心區(qū)青園街道辦事處 住宅4195[2005]掛50岳麓區(qū)銀盆嶺商業(yè)、住宅46111226[2005]掛29雨花區(qū)航空路2號商業(yè)、住宅461193[2005]掛28長沙市雨花區(qū)勞動?xùn)|路101號21074商業(yè)、住宅4677萬元148從上表中可以清晰看到，長沙市近四年土地交易價格與土地供應(yīng)量、國家宏觀政策及整體市場走勢有比較大的關(guān)系。在2002年以前，主要土地交易集中于城市中心地帶，相對來說土地交易價格比較高，而02年以后是中心地帶的土地交易逐漸減少，主要土地交易響應(yīng)政府新的城市發(fā)展規(guī)劃，土地交易量比較大，但單價相對較低，因此近四年整體土地交易價格相對均衡。 目前，長沙市土地交易價格受地理位置、交通改造、政府拉動效應(yīng)、新城區(qū)開發(fā)建設(shè)因素影響比較明顯。從整個城市版圖來看，市中心土地交易價格最高，地理位置的優(yōu)越性，周邊區(qū)域成熟程度和拆遷成本增高是主要原因。城西、東、南部的土地價格位居其次，就當(dāng)前土地交易情況來看，省政府周邊的土地升值速度比較明顯，土地交易價格也逐漸攀升。未來河西板塊的市政府周邊土地交易價格也存在極大的上揚空間，河西良好的人居環(huán)境和湘江兩岸交通路網(wǎng)的建設(shè)改造，直接催生了河西土地價格的上漲。 長沙市房地產(chǎn)市場供求總量分析20022004年長沙市商品房供求信息表施工面積竣工面積上市面積銷售面積銷售均價（元/平米）總量住宅辦公商業(yè)總量住宅辦公商業(yè)均價住房均價2002年237621512003年246822222004年27382391長沙市20022004年空置率分析表 單位：萬平米 空置總量住宅空置量辦公樓空置量商業(yè)用房空置量2002年度2003年度2004年度長沙2004年12月底各物業(yè)類型空置情況(萬平方米) 長沙市2004年12月底住宅物業(yè)空置情況（萬平米） 從以上表格、圖例中可以看出，2004年是長沙房地產(chǎn)市場供求狀況改變最為明顯的一年。%，%，但施工面積卻不減反增。究其原因，主要是2002004年的宏觀調(diào)控政策的影響，其中也有前兩年市場交易情況踴躍，施工面積與銷售面積有所差距的原因。2003年商業(yè)用房增長過快，出現(xiàn)了近27萬平米的空置量，初步估計閑置資金達到了810億元。2004年的商業(yè)用房空置量有所下降，但仍居高位，消化如此龐大的商業(yè)用房還需時日，因此，2005年的商業(yè)用房投資將會比較謹慎，銷售價格也不會出現(xiàn)太大的上漲。 相比商業(yè)用房，寫字樓的空置是2004年才明顯體現(xiàn)出來的，2003年辦公用房投資力度加大，開發(fā)商對市場的把握程度不高，對價格的期望值較大，使2004年的寫字樓空置非常明顯。隨著經(jīng)濟和城市發(fā)展速度的加快，寫字樓市場將在近年有所回轉(zhuǎn)，但市場需求量仍不會很大，投資商需客觀研究市場后在寫字樓規(guī)劃、營銷推廣上出彩，才能贏得市場的認同?？偟膩碚f，2004年長沙市房地產(chǎn)市場還是比較好的，商品房交易額、銷售均價均出現(xiàn)了較大幅度的增長，證明房地產(chǎn)消費者消費態(tài)度積極，是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康發(fā)展的良好體現(xiàn)。房地產(chǎn)投資和消費對GDP的拉動效應(yīng)也進一步增強，帶動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。 長沙市商品房開發(fā)特點及住宅物業(yè)區(qū)域布局分析 長沙市商品房開發(fā)特點 縱觀幾年來長沙市房地產(chǎn)市場開發(fā)，呈現(xiàn)出以下幾個明晰的特點：（1） 商品房開發(fā)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理目前的長沙市商品房開