【文章內(nèi)容簡介】 以上數(shù)據(jù)可以看出，自“十五計劃”開始，長沙市各項經(jīng)濟指標都處于穩(wěn)定增長狀態(tài)，隨著居民收入增加、對外貿(mào)易及區(qū)域內(nèi)商業(yè)貿(mào)易的逐步活躍，居民消費需求也出現(xiàn)了高漲，房產(chǎn)消費作為最基本的生活需求，長沙市民對房地產(chǎn)市場抱以極大的消費熱忱，房地產(chǎn)投資也由 2020 年開始基本保持 30%以上的增長速度。房地產(chǎn)開發(fā)投資所需的經(jīng)濟、人口、城市建設(shè)環(huán)境基本具備。 2020 年長沙市經(jīng)濟發(fā)展綜合評述 從總的發(fā)展趨勢來看 ， 2020 年長沙市經(jīng)濟發(fā)展的有利條件主要有：一是長沙城市發(fā)展空間將有新的突破，重大的基礎(chǔ)設(shè)施投資必將是從整體上改善省會中心城市以及長株潭城市群空間結(jié)構(gòu)、物流條件、生態(tài)環(huán)境等戰(zhàn)略性項目，投資需求的增長仍將繼續(xù)保持相對穩(wěn)定；二是長沙融入泛珠三角經(jīng)濟圈、實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈體系的戰(zhàn)略性對接步伐將進一步加快，全市工業(yè)化進程將進入戰(zhàn)略投資引導(dǎo)規(guī)模工業(yè)高速推進新階段，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將形成第二產(chǎn)業(yè)突出發(fā)展和所占比重快速上升的調(diào)整趨勢；三是隨著消費引擎對經(jīng)濟增長的拉動力逐步增強，能否進一步擴大消費需求，實現(xiàn)消費引擎的主導(dǎo)地位，抑制和避 免投資瓶頸的過早出現(xiàn)，是長沙市經(jīng)濟增長方式能否實現(xiàn)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵。抓住這些有利條件與發(fā)展機遇，用科學發(fā)展觀指導(dǎo)長沙發(fā)展，實現(xiàn)在新的發(fā)展平臺上的再次騰飛是完全可能的。 2020 年長沙市經(jīng)濟總量實現(xiàn)重大突破， GDP 總量已突破 1000 億元大關(guān)、全部工業(yè)總產(chǎn)值突破 1000 億元大關(guān)、社會消費品零售總額突破 500 億元大關(guān)、全社會固定資產(chǎn)投資中的城鎮(zhèn)投資突破 600 億元大關(guān)、城市居民人均可支配收入突破 10000 元大關(guān)、農(nóng)民人均可支配收入突破 4000 元大關(guān)、轄區(qū)內(nèi)財政總收入將突破 200 億元大關(guān)、地方財政收入將突破 100 億元大關(guān) ，同時工業(yè)經(jīng)濟將產(chǎn)生一個年產(chǎn)值過 100 億元的超大規(guī)模企業(yè)。這些突破說明長沙經(jīng)濟發(fā)展總體上已經(jīng)進入新的平臺。在這新的發(fā)展平臺上，經(jīng)濟增長方式要求有重大的創(chuàng)新才能適應(yīng)發(fā)展，而 2020 年將是能否實現(xiàn)這個轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵年份。 2020 年 5 月止， 累計完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，增幅同比提升 個百分點。城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資 ，同比增長 %。更新改造投資同比增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 %。商品房銷售面積同比增長 %，增幅同比回落 個百分點，住宅銷售額同比增長 %，增幅同比回落 個百分點。 房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)趨緩，預(yù)計自六月份開始商品房成交面積將有較大比重的下降，但實現(xiàn)成交均價回落的空間不大。 長沙市城市發(fā)展規(guī)劃研究 長沙城市面貌日新月異，規(guī)模有很大擴展，功能日趨完善，市區(qū)正逐步形成主體沿江呈帶形和周圍多中心、組團式的布局 。 在規(guī)劃建設(shè)市區(qū)的同時，還有重點地逐步進行了周圍城鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)，已有高塘嶺 (新建望城縣縣城 )、星沙鎮(zhèn) (新建長沙縣縣城 )、寧鄉(xiāng)縣城及丁字灣、銅官等小城鎮(zhèn)，通過擴建新建，具有了一定的基礎(chǔ)。城市基 礎(chǔ)設(shè)施和市政工程建設(shè) 也 有了顯著的增加和改善。 總的來說，長沙的 城市化水平較高，是中部地區(qū)一座人居環(huán)境優(yōu)良的城市 。 （ 1） 城市規(guī)劃 改革開放以來，特別是跨入新世紀后，長沙實施 “ 拓城 ” 戰(zhàn)略，高起點高標準規(guī)劃，以 “ 一主兩次四組團 ” 規(guī)劃城市布局，以 “ 兩府四城 ” 建設(shè)為龍頭拓寬城區(qū)空間。根據(jù)國務(wù)院新批準的長沙市城市總體規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)面積擴大至 2890平方千米，至 2020 年規(guī)劃城市人口規(guī)模 310 萬，城市建設(shè)用地 310 平方千米。 （ 2）交通狀況 長沙是中部地區(qū)重要的交通樞紐城市 ，水陸空交通四通八達。 境內(nèi)有京廣、湘黔、浙贛、洛湛 、長石鐵路線聯(lián)通東西南北；有京珠、長常、長永高速和 10 10 319 國道縱橫交錯， 14 條省道和 106 條縣道等密布成網(wǎng)。高速公路里程已達 193 千米，等級公路 3361 千米，公路密度達到每百平方千米 千米；有湘江千噸級航道；有全國最大的內(nèi)河主樞紐港 ——— 霞凝新港；有設(shè)施先進的黃花國際機場，可直航國內(nèi) 35 個主要城市和香港及曼谷、漢城、釜山等境外城市。使長沙成為中部地區(qū)物流、人流、信息流的集散中心，東西經(jīng)濟合作的橋梁和紐帶。 （ 3） 公用設(shè)施 長沙城市公用設(shè)施日趨完善。城區(qū)萬人擁有車輛 標臺 ,居全國省 會城市第 10 位。城區(qū)現(xiàn)有自來水廠 7 座，日供水能力 137萬立方米，城區(qū)供水普及率達 100%，人均生活用水擁有量 328 升 /人日，居全國省會城市第三位。排水系統(tǒng)較為齊備，排漬能力為 23． .92 萬噸 /小時。城區(qū)現(xiàn)有污水處理廠兩座，污水處理率 %，居全國省會城市第 19 位，預(yù)計到 2020 年污水處理能力達 70%。長沙有容積 5000 萬立方米的大型垃圾無害化填埋場，有日處理 1640 噸的望城縣橋驛鎮(zhèn)的垃圾處理廠。 （ 4） 通訊 能力 全市程控電話交換容量達 95 萬門，智能通信網(wǎng)、數(shù)據(jù)通信網(wǎng)、圖像通信網(wǎng)、多媒體綜合信息網(wǎng)等 18 個 通信網(wǎng)已形成，可與全國各地和世界 180 多個國家和地區(qū)進行通訊聯(lián)系。綜合通訊能力在全國居第三位。 （ 5） 人居條件 長沙是全國省會城市 中唯一 的生態(tài)建設(shè)示范試點市。城區(qū)突出湖湘文化特色與山水洲城特征的融合，風格獨特。近兩年來，市區(qū)新增綠地面積 700 多萬平方米，城市綠地率、綠化率分別達 %和 %，飲用水水質(zhì)達標率為 %?？諝庵卸趸驖舛冉陙砟昃狄恢眱?yōu)于國家標準，空氣質(zhì)量指數(shù)優(yōu)良天數(shù)達 70%。 2020 年全市城市園林綠地面積達 公頃，比上年增長 %，人均公共綠地面積 平方米，增長 %。森林覆蓋率為 %（新標準為 %）。全市擁有生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點地區(qū)和單位 5 個，自然保護區(qū) 14個，自然保護區(qū)面積 萬公頃。 （ 6） 工資與生活水平 長沙地區(qū)勞動工資與生活水平中等。 2020 年 長沙 市城市居民人均可支配收入突破萬元大關(guān)，達 11021 元，在全國省會城市中排第 6 位，比上年增長 %；農(nóng)村居民人均可支配收入 4179 元，比上年增長 %，其增速高于城市居民 個百分點，比全省平均水平高 1452 元，在全國 26個省會城市中居第 7 位。 （ 7）綠化情況 作為全國省會城市中 唯一 的生態(tài)建設(shè)示范試點市，公共綠地太少一直是長沙綠化的 “ 短腿 ” ，近幾年，長沙在城市綠化方面下了大功夫，興建了一批精品工程 ， 城市綠地率和綠化率不斷上升，創(chuàng)造了良好的人居環(huán)境。 1080 米長的湘江風光帶尤如綠色珠鏈環(huán)江蜿蜒，五一綠化廣場、步園綠化廣場、芙蓉綠化廣場三大廣場為市民提供環(huán)境一流的休憩場所。 長沙 還制定了建設(shè)生態(tài)城市的具體目標，到 2020 年，市民出門 500 米見綠將由夢想變成現(xiàn)實。 未來發(fā)展，長沙市將力爭在 2020 年建成全國生態(tài)城市 。2020 年以前建成國家生態(tài)示范區(qū)； 2020 年以前建 成國家環(huán)境保護模范城市；到 2020 年建成生態(tài)市。 人口分布狀況分析 2020 年全市總戶數(shù)為 萬戶，比上年增加 萬戶，各區(qū)縣（市）均有增加。全市年末總?cè)丝跒?萬人，比上年增加 萬人，增長 %，其中男性人口為 萬人、女性人口為 萬人，比上年分別增加 萬人和 萬人，全市總?cè)丝诒３值退僭鲩L態(tài)勢。在全市總?cè)丝谥?，居住在城?zhèn)的人口為 萬人，占總?cè)丝诘?，比上年增加 萬人，增幅上升 個百分點。城鎮(zhèn)人 口所占比重達 %，居全省首位，高于全省平均水平（ %） 個百分點。 人口密度是表現(xiàn)人口分布的主要形式和衡量人口分布地區(qū)差別的主要指標。 2020 年全市人口密度為每平方公里516 人，比上年增加 7 人。從全市各區(qū)縣（市）人口密度情況看，目前人口密度最大的是芙蓉區(qū)，每平方公里達 8486 人；其次是天心區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)，每平方公里人口密度分別為 5674 人、 4036 人、 2777 人和 2138 人，五區(qū)人口密度均遠遠高于全市平均水平；望城縣人口密度為 516 人，與全市平均水平持平；人 口密度處于全市平均水平以下的有瀏陽市、長沙縣和寧鄉(xiāng)縣，其中人口密度最小的是瀏陽市，每平方公里 266 人。從近幾年全市各區(qū)縣（市）人口總量分布情況看，芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)五城區(qū)人口居住稠密，長沙縣、望城縣、寧鄉(xiāng)縣和瀏陽市人口相對稀少，全市人口地域分布格局依舊。 居民收入及住房消費比例分析 20202020 年長沙市居民收入及支出分析表 年份 人均 GDP（元） 人均可支配收入（元） 人均消費支出（元） 2020 12436 8704 7745 2020 13747 9021 7854 2020 15506 9933 8330 2020 18296 自 2020年至 2020年 ,房地產(chǎn)開發(fā)投資對 GDP的拉動作用是很明顯的 ,居民收入在居住方面的消費支出也逐年遞增 ,在 2020年實現(xiàn)增長 21%， 2020 年增長 %， 2020 年增長 %。各個年度的居民消費支出在居住方面受到一定的政策影響，但總體增速還是基 本保持均衡，由此可見長沙市房地產(chǎn)消費市場中是符合市場規(guī)則的，所謂“泡沫”成分是很少的。預(yù)計 2020 年居住消費將繼續(xù)保持增長態(tài)勢，但與 2020 年及以前的居住消費支出將更加理性。 城市建設(shè)發(fā)展及遠景分析 長沙城市 規(guī)劃注重發(fā)揮長沙山、水、洲、城融為一體的優(yōu)勢，堅持 “ 顯山、露水、見秀 ” 的原則，突出長沙的城市特色和個性，確立了 “ 一江兩岸、西文東市、六橋三環(huán)、山水洲城 ” 的格局；確定了高新技術(shù)和優(yōu)秀文化帶動的方針，明確了長沙科教、商貿(mào)、文化、信息四個中心的功能定位，制定了 “ 東引西拓、優(yōu)勢帶動、環(huán)境先導(dǎo) 、城市提升 ” 四大發(fā)展戰(zhàn)略 。至 2020 年上半年，大規(guī)模城市建設(shè)使城市面積擴大，省、市、區(qū)政府的動遷帶動了一部分新城區(qū)的發(fā)展。目前，河西板塊房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸升溫，長沙市東部、南部板塊的居住、商業(yè)氛圍也日漸濃厚。尤其是城南板塊，省政府新址的啟用，長株潭融城計劃的落實，使城南板塊的房地產(chǎn)開發(fā)價值越來越高，一部分商業(yè)項目已經(jīng)出現(xiàn)了銷售情況的局面，其他住宅項目前期銷售情況也相當不錯，證明天心區(qū)內(nèi)的城南板塊的居住、商業(yè)價值是非常可觀的。 五 長沙市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析 長沙市房地產(chǎn)市場近期發(fā)展綜述 全面分析目前長沙市房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，我們可以很清晰的看到其發(fā)展輪廓。一方面，隨著市政府的西遷和麓谷科技園形成，有向西北拓展之勢，西北板塊將逐步從湘江沿線開始穩(wěn)步向前發(fā)展；另一方面，省政府南遷、“長、株、潭”融城計劃的逐步實施，將全面引領(lǐng)市場往南城區(qū)及新城區(qū)發(fā)展。另外，大學城與猴子石大橋的拉通，西南方向的地產(chǎn)市場將與整個湘江沿線的地產(chǎn)開發(fā)一同呼應(yīng)，進入“推陳出新”的發(fā)展階段。 而市內(nèi)的老城區(qū)，雖然地塊儲備量不足，拆遷成本過高導(dǎo)致拿地困難，但只要土地有量放，便也難逃“資本大鱷”的手掌。 值得注意的是星沙板塊，衛(wèi)星作用的逐步體現(xiàn)，同時浮出水面的就是在良好的規(guī)劃條件下而誕生出的一批精品樓盤，其發(fā)達的工業(yè)基礎(chǔ)是該板塊內(nèi)市場發(fā)展的基礎(chǔ)之一。 價格及供求走勢 在地產(chǎn)市場中，不論是開發(fā)還是購買，都有一個不成文的定律：地段、地段、除了地段還是地段！實際上，這就是房地產(chǎn)市場發(fā)展的軸心問題。以城市中心向外走，土地、房產(chǎn)的價格在項目發(fā)展水平一致的情況下幾乎都呈下降趨勢。 從地域上來說，市中心位置樓盤價格繼續(xù)保持現(xiàn)有水平略有上漲，而中心邊緣地區(qū)價值地段的樓盤價格 “上行”空間較小。 目前，長沙市房地 產(chǎn)市場內(nèi)的產(chǎn)品價格線分布并不是很均勻， 23003500 元左右的住宅量是最大的，在 20202500元以下的住宅產(chǎn)品卻較少，明顯滿足不了市場需求；而經(jīng)過多年的資本積累，市內(nèi)一部分人已經(jīng)具備了購買頂級豪宅的能力，可市場上卻并無真正意義上的頂級豪宅出現(xiàn)，從而抑制了一部分人的需求。由此分析，長沙房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了“兩頭小，中間大”的局面。再回歸到價格上，出現(xiàn)不同物業(yè)類型不同的價格走勢也就不足為奇了！ 受到政府的宏觀調(diào)控，尤其是近期 6 月 1 日房地產(chǎn)新政實施，長沙樓市出現(xiàn)了嚴重的觀望心理，大部分購房者都暫緩購買計劃。 當前長沙市 3000 元以上單價的住宅樓盤銷售已經(jīng)遇到了很大阻力，近期成交量也隨之下降。預(yù)計 2020年 9 月將是長沙樓市的觀望期，在這段時間以內(nèi)，開發(fā)商、房地產(chǎn)中介企業(yè)都面臨很大的生存壓力，但總體降價空間不大，只可能會有部分樓盤以促銷的形式讓一部分利給購房客戶。 開發(fā)規(guī)模及水平 從最初的小規(guī)模商住樓開發(fā)，到小型社區(qū)開發(fā)的出現(xiàn)，再到中、大型主題社區(qū)及主題商業(yè)地產(chǎn)的并駕齊驅(qū)，長沙市房地產(chǎn)的開發(fā)商越來越成熟，物業(yè)品質(zhì)也逐步上升，隨著市場的穩(wěn)步發(fā)展，開發(fā)水平還將上升一個新臺階！ 在 居住物業(yè)和商用物業(yè) 都 面臨巨大競爭壓力 的背景下 ， 市場競爭加劇，推廣成本越來越高，加上其他方面的利潤削減， 贏利機會 正 逐漸減少，新的開發(fā)模式 于是呼之欲出。將有一部分開發(fā)商 依靠長沙豐富的旅游資源而延伸出以休閑度假為主的復(fù)合型休閑度假地產(chǎn)。 特別是 已擁有湘江經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶土地儲備的開發(fā)商通過開發(fā)休閑度假主題項目，將成為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新的突破口。 另一部分開發(fā)商將商用物業(yè)和居住物業(yè)仍列為突破方向，尋求在項目定位、產(chǎn)品檔次、功能布局、新型概念及開發(fā)主題上的超越。從而適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)則。 2020 年一季度長沙市非住宅商品房建設(shè)比重有所下降， 全市共 有 152 棟商品房被批準上市。批準預(yù)售總建筑面積為 萬平方米，比去年同期增長 %，其中住