【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 售員素質(zhì)較差，普遍反應(yīng)房屋質(zhì)量不好。（2）商品房以烈士公園的湖景和瀏陽(yáng)河的河景為主，以及以世界之窗、海底世界、廣電中心為主的版塊。開(kāi)發(fā)商圍繞這些湖景、水景及公園的優(yōu)美環(huán)境，如夢(mèng)澤園、王府花園、新華聯(lián)家園、左岸春天、圣爵菲斯等高檔別墅、高層電梯洋房。開(kāi)發(fā)商投入較大，建筑外觀比較漂亮，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施高檔齊全，戶型設(shè)計(jì)偏重豪華、高檔，物業(yè)管理完善，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)裝修豪華，銷(xiāo)售員素質(zhì)較高，但因戶型面積過(guò)大，戶型設(shè)計(jì)較為陳舊、無(wú)新意，以及價(jià)格過(guò)高等因素阻礙了銷(xiāo)售進(jìn)度，戶型以二房二廳、三房二廳銷(xiāo)售情況最好，價(jià)格為2600元/㎡4000元/㎡左右，有獨(dú)立車(chē)庫(kù)、車(chē)位。（3）別墅樓盤(pán)以芙蓉路以北延伸線金霞路至撈刀河延線，開(kāi)發(fā)了一些如：綠色和平墅、江濱玫瑰園、濱江麗園等項(xiàng)目，價(jià)格一般在1400～2420元/㎡，因其位置偏遠(yuǎn)，交通不便，周邊配套設(shè)施不全，導(dǎo)致其銷(xiāo)售情況不暢。（4）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)以芙蓉北路延線，如：e時(shí)代電訊市場(chǎng)、建鴻達(dá)現(xiàn)代城等，以優(yōu)越的地理位置，成熟的市場(chǎng)培育，已及投資回報(bào)率高做為賣(mài)點(diǎn)，吸引了大批的投資客戶。價(jià)格在5000～28000元/㎡左右，配套設(shè)施齊全，物業(yè)管理完善，配有大型停車(chē)場(chǎng)。星沙農(nóng)機(jī)汽車(chē)市場(chǎng)是以經(jīng)營(yíng)汽車(chē)和配件的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)， 2002年3月開(kāi)盤(pán)至今，一期600個(gè)門(mén)面，銷(xiāo)售率100%，二期550個(gè)門(mén)面，住宅834套，銷(xiāo)售率70%左右。四、銷(xiāo)售情況：從這幾個(gè)樓盤(pán)來(lái)看：開(kāi)發(fā)規(guī)模比較大，四季花城、雍景園、王府花園都是建筑面積為十萬(wàn)平米以上的大盤(pán)；開(kāi)發(fā)商較有實(shí)力，宣傳力度高；但現(xiàn)場(chǎng)的銷(xiāo)售力度不夠，銷(xiāo)售周期比較長(zhǎng)，兩年前開(kāi)盤(pán)的有匯城花園、夢(mèng)澤園，雍景園、王府花園，其中大戶型在一期銷(xiāo)售良好，例如匯城花園與雍景園的銷(xiāo)售達(dá)95%，但從去年起在二期銷(xiāo)售卻明顯受阻?？v觀這幾樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)最暢銷(xiāo)的為80㎡ 90㎡，總價(jià)控制在20—30萬(wàn)元之間，此戶型銷(xiāo)售率基本達(dá)100%。銷(xiāo)售較好的為100㎡—140㎡左右，總價(jià)在3040萬(wàn)元之間的戶型。滯銷(xiāo)的為150㎡以上大面積的戶型，由于總價(jià)過(guò)高，銷(xiāo)售困難，空置率高。另幾個(gè)樓盤(pán)以商住樓為主，從火車(chē)站附近的錦華時(shí)代、日出東方、到八一路的芯都大廈、五一路的亞大時(shí)代來(lái)看，都是閃亮登場(chǎng)的小面積戶型的商住樓。此類(lèi)樓盤(pán)的特性為：地處黃金地段，面積小，總價(jià)不高。以3080為主，單價(jià)為3000元左右，總價(jià)在十幾萬(wàn)到二十幾萬(wàn)之間。交通方便，商業(yè)氛圍好，配套齊全，成為今年樓市嶄新的亮點(diǎn)。主要客戶群為：依戀都市喧囂的年輕白領(lǐng)階層，2235歲之間的職業(yè)群體，部分中小型公司駐長(zhǎng)辦事處，市內(nèi)人士剩余資金的投資。從這幾個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，銷(xiāo)售周期都不長(zhǎng)，日出東方1月8日開(kāi)盤(pán)已售40%，亞大時(shí)代3月份開(kāi)盤(pán)已售50%，芯都大大廈4月6日開(kāi)盤(pán)，錦華時(shí)代計(jì)劃月底開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售勢(shì)頭都呈良好?？傮w來(lái)說(shuō)，，高于全市人均指數(shù)10。46M2。開(kāi)福區(qū)開(kāi)發(fā)密度較高，總量較大，由于這兩年開(kāi)發(fā)力度的加大，已改變了開(kāi)福區(qū)原來(lái)為工業(yè)區(qū)環(huán)境差的面貌，成為長(zhǎng)沙市高檔住宅區(qū)聚集地，成為部分中產(chǎn)階級(jí)的首選熱點(diǎn)。但從目前來(lái)看，小面積的戶型異軍突起倍受青睞，銷(xiāo)售率非常高，預(yù)計(jì)今年星城樓市，小戶型將會(huì)在一定程度上唱主角，也將出現(xiàn)更多居室面積較小與齊全的功能空間特征的戶型。通過(guò)以上數(shù)據(jù)，結(jié)合實(shí)際走訪調(diào)查情況，我們得出以下市場(chǎng)結(jié)論：（1）宏觀規(guī)劃和市政府建設(shè)目標(biāo)的引導(dǎo)：“五年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)城區(qū)面積翻一番?！边@是開(kāi)福區(qū)今年提出的城市建設(shè)目標(biāo)。從今年到2005年的3年內(nèi)，開(kāi)福區(qū)將投入109億進(jìn)行城市建設(shè)，徹底改善開(kāi)福區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施落后的現(xiàn)狀。（2）土地后備資源充足：開(kāi)福區(qū)占地188平方公里，是長(zhǎng)沙市面積最大的城區(qū)，其中土地存量占全市城區(qū)的一半以上，有30平方公里的土地可供城區(qū)開(kāi)發(fā)利用，給開(kāi)福區(qū)建設(shè)現(xiàn)代化新城留下了巨大的想象空間。（3）五大商貿(mào)中心對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用：開(kāi)福區(qū)精心打造未來(lái)的五大商貿(mào)中心，芙蓉北路松桂園中央商務(wù)區(qū)（CBD）、黃興北路中山亭商業(yè)購(gòu)物中心、麗臣廣場(chǎng)批發(fā)商業(yè)中心、四方商貿(mào)中心、青竹湖外商城，匯粹金融、商貿(mào)、辦公、旅游、物流諸多功能實(shí)體，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（4）開(kāi)福區(qū)開(kāi)發(fā)密度較高，總量較大，由于這兩年開(kāi)發(fā)力度的加大，已改變了開(kāi)福區(qū)原來(lái)為工業(yè)區(qū)環(huán)境差的面貌，成為長(zhǎng)沙市高檔住宅區(qū)聚集地，成為部分中產(chǎn)階級(jí)的首選熱點(diǎn)。（5）從目前來(lái)看，小面積的戶型異軍突起倍受青睞，銷(xiāo)售率非常高，預(yù)計(jì)今年小戶型將會(huì)在一定程度上唱主角，也將出現(xiàn)更多居室面積較小與齊全的功能空間特征的戶型。（6）區(qū)域的整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，開(kāi)發(fā)較為分散。目前開(kāi)發(fā)主要集中在四方坪和芙蓉路等城市干道周邊，沒(méi)有形成相當(dāng)規(guī)模的居住區(qū)。（7）地理位置相對(duì)較偏，交通、基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)較為落后等因素抑制了樓盤(pán)的銷(xiāo)售，同時(shí)也給人們生活帶來(lái)諸多不便，形成“南帝北丐”的心理定勢(shì)。（8）該區(qū)經(jīng)濟(jì)不夠活躍，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)過(guò)緩，導(dǎo)致市場(chǎng)上的購(gòu)買(mǎi)力不足。（9）土地開(kāi)發(fā)拆遷成本高：與其他四個(gè)城區(qū)相比，開(kāi)福區(qū)是一個(gè)老工業(yè)區(qū)，舊城改造和新區(qū)拓展任務(wù)艱巨，拆遷成本高、難度大，在一定程度上打擊了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)熱情。第四章 長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)四方坪地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析（1）、四方坪地塊曾是長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)適用房聚集地塊，整個(gè)四方坪品位較低和樓盤(pán)價(jià)格不高，左岸春天、江濱玫瑰園等項(xiàng)目的市場(chǎng)反應(yīng)較冷淡可見(jiàn)其受大環(huán)境影響而曲高和寡，項(xiàng)目定位與地塊定位有較大落差?，F(xiàn)階段正在打破這個(gè)定勢(shì)，主要是同地塊各高檔樓盤(pán)相互影響、生活圈（生活配套、交通設(shè)施）成熟共同提升了板塊的形象和檔次，改變廣大市民的購(gòu)房置業(yè)觀念。（2）、四方坪地塊及周?chē)诰奂笈鷦e墅豪宅和頂尖的精英族群，如左岸春天、金鷹城圣爵菲斯、山水芙蓉、新外灘花園、浙江綠城別墅園（暫名），以及騰飛島上的高檔別墅與豪宅區(qū)等多個(gè)樓盤(pán)。將成為令人矚目的長(zhǎng)沙富人區(qū)，并逐漸形成獨(dú)具特色的區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層的置業(yè)者。（3）、瀏陽(yáng)河沿岸景觀與其相鄰的電廣傳媒、新世紀(jì)文化城、世界之窗、海底世界合力構(gòu)成的以旅游、人文觀光、文化為主題的四方坪大社區(qū)，以及有著全國(guó)影響力的金鷹文化節(jié)的輻射影響，將在未來(lái)幾年里成為長(zhǎng)沙樓市新興的住宅集中社區(qū)，項(xiàng)目地塊具發(fā)展?jié)摿εc增值趨勢(shì)。（4）、開(kāi)福區(qū)發(fā)展四方新城的力度很大，遠(yuǎn)景規(guī)劃很好；大型超市麥德龍也近在咫尺，是業(yè)主便捷生活的有力支持；有150、11136等多條公交線路，隨著芙蓉北路的改建完工、伍家?guī)X立交橋等交通路網(wǎng)的進(jìn)一步完善；這些都有利于四方坪地價(jià)提高和品位提升。（5）、四方坪板塊為火星鎮(zhèn)板塊、芙蓉北路板塊和金鷹城板塊交集交匯處，相互影響、生活圈（生活配套、交通設(shè)施）成熟共同提升，地塊優(yōu)勢(shì)日益突顯。第五章、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析左岸春天：（一）、樓盤(pán)概況：樓盤(pán)名稱(chēng)左岸春天樓盤(pán)地理位置長(zhǎng)沙市四方坪四方大道與麥德龍路交匯處的東北角，北臨瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶，傍水而居，發(fā)展企業(yè)長(zhǎng)沙泓信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理中海物業(yè)管理有限公司顧問(wèn)，湖南錦鴻物業(yè)項(xiàng)目代理長(zhǎng)沙金達(dá)利建筑咨詢有限公司宣傳口號(hào)法式尊邸，人文世家。星城人居之夢(mèng)。占地面積一期為10萬(wàn)平米,二期為100畝建筑面積一期為21萬(wàn)平米，二期為124000平米容積率綠化率％公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)%（有資料顯示超過(guò)20%）得房率90%物業(yè)類(lèi)型住宅建筑結(jié)構(gòu)框剪規(guī)劃戶數(shù)315戶（一期）、788戶（二期）樓層高度3米公交路線150、6013118050環(huán)線中巴主力戶型一期為二房二廳一衛(wèi)，三房二廳二衛(wèi)，四房二廳二衛(wèi)、五房二廳二衛(wèi)（錯(cuò)層），五房二廳三衛(wèi)（復(fù)式）。二期主力戶型為三房二廳戶型面積76～300平方米,其中二期80120平米中小戶型所占比例達(dá)30%建筑高度與層數(shù)多層、小高層（一期為716層，二期為1216層）棟數(shù)一期為21棟，二期為8棟住區(qū)內(nèi)配套設(shè)施50000平米藝術(shù)園林、5000平方米組團(tuán)園林、10000平方米中心園林，健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)廳，工農(nóng)橋小學(xué)、雙語(yǔ)幼稚園，網(wǎng)球場(chǎng)、全民健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池、400米環(huán)形跑道。住區(qū)周邊配套設(shè)施麥德隆超市、四方坪商貿(mào)城、北斗星商廈，國(guó)防科大，廣電中心、世界之窗、海底世界。起價(jià)一期為2200元/平方米，二期為2450元/平米均價(jià)一期為2700元/平方米，二期為2800元/平方米銀行按揭銀行7成20年相關(guān)公共措施花園：5000平方米組團(tuán)園林，10000平方米中心園林會(huì)所：健身房、棋牌室，乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)號(hào)小學(xué)：工農(nóng)橋小學(xué)幼兒園：雙語(yǔ)幼稚園運(yùn)動(dòng)場(chǎng)：網(wǎng)球場(chǎng)、全民健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池、400米環(huán)形跑道建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻：貼高檔象牙白或膚紅色高級(jí)?；u內(nèi)墻：高級(jí)仿瓷涂料地面：水泥砂漿找平樓梯間：工藝鐵花樓梯扶手，大理石踏步門(mén)： 入戶實(shí)木高級(jí)防盜門(mén)，戶內(nèi)預(yù)留門(mén)洞窗： 中山威力塑鋼窗陽(yáng)臺(tái)： 歐式鐵花欄桿，弧形花園式廚房： 水泥砂漿找平，預(yù)留上下水道衛(wèi)生間：水泥砂漿找平，預(yù)留上下水道空調(diào)位：統(tǒng)一機(jī)位及冷凝排水道配套措施電梯：（芬蘭）TONE電視：衛(wèi)星及有線電話：有寬帶網(wǎng)：有液化氣： 管道供水： 二次供水供電： 二次供電安全系統(tǒng)：紅外監(jiān)控，可視對(duì)講停車(chē)：地下停車(chē)注： 一期中購(gòu)房客戶60%為本地市民，40%為本省地級(jí)市、外省在湘的私營(yíng)業(yè)主以及韓國(guó)、日本等在長(zhǎng)工作的外國(guó)朋友。左岸春天優(yōu)勢(shì)為綠化率高、環(huán)境高雅、分?jǐn)偯娣e低、配套完善、住戶素質(zhì)高、人車(chē)分流、監(jiān)視系統(tǒng)先進(jìn)。二期已進(jìn)入啟動(dòng)期（已建5層），將在四月中旬開(kāi)盤(pán)。中小戶型太少，偏大的戶型將一些喜歡左岸春天但經(jīng)濟(jì)能力有限的人擋在了門(mén)外，高端客戶不足對(duì)整個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售產(chǎn)生了一定影響。所以二期將摒棄曲高和寡的局面，在戶型和價(jià)格方面進(jìn)行一定調(diào)整，打造叫好又叫座的房子。左岸春天舉辦了牡丹藝術(shù)節(jié)暨第二屆春之花嘉年華大型花卉展，整個(gè)活動(dòng)以牡丹花卉展為主題，期間穿插“左岸春天杯”攝影比賽、現(xiàn)場(chǎng)生活秀（含繪畫(huà)、咖啡吧展示、西洋樂(lè)器演奏、牡丹仙子與你共游左岸）、社區(qū)文化活動(dòng)（含幼兒早期智力開(kāi)發(fā)講座和插花藝術(shù)講座）、少兒藝術(shù)表演、園林藝術(shù)論壇等階段營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，取得了不俗成績(jī)。（數(shù)據(jù)來(lái)源售樓經(jīng)理）（二）、左岸春天樓盤(pán)分析：優(yōu)勢(shì)：左岸春天在170畝的建筑基地上，用了110畝的面積來(lái)規(guī)劃園林，聘請(qǐng)國(guó)際園林大師貝爾高林公司，精心規(guī)劃的一座以講求造型藝術(shù)為主題的歐式風(fēng)情藝術(shù)園林。配套設(shè)施如法國(guó)左岸藝術(shù)培訓(xùn)中心、健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)廳，工農(nóng)橋小學(xué)、雙語(yǔ)幼稚園，網(wǎng)球場(chǎng)、全民健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池等一應(yīng)懼全，是業(yè)主便利生活的有力支持。有150、11136等多條公交線路，隨著芙蓉北路的改建完工、伍家?guī)X立交橋等交通路網(wǎng)的進(jìn)一步完善。地產(chǎn)商實(shí)力雄厚，具有一定信譽(yù)度。左岸春天由泓信地產(chǎn)聯(lián)合華森、貝爾高林、中海物業(yè)三大企業(yè)打造源于法國(guó)塞納河左岸的生活格調(diào)且具有國(guó)際人居品質(zhì)的大規(guī)模社區(qū)，戶型經(jīng)典，自然采光、對(duì)流通風(fēng)、明透景觀、超高的性價(jià)比，最大程度發(fā)揮空間的使用率。名牌物管。中海物管是中國(guó)首家通過(guò)IS9002國(guó)際認(rèn)證的金牌管家，提供卓越、科學(xué)的酒店級(jí)個(gè)性化服務(wù)，以中國(guó)第一專(zhuān)業(yè)品牌保證第一生活品質(zhì)。 物業(yè)服務(wù)周到。左岸社區(qū)服務(wù)中心24小時(shí)“ANYCALL”，以至微關(guān)愛(ài)體現(xiàn)生活品質(zhì)。70余項(xiàng)物業(yè)服務(wù)，包括公用設(shè)施、車(chē)輛、消防、綠化、衛(wèi)生管理；上門(mén)安裝、維修設(shè)備，家政、家教服務(wù)，生活省心。 智能化管理系統(tǒng)確保住戶安枕無(wú)憂。IC卡門(mén)禁系統(tǒng)、保安CCTV監(jiān)控系統(tǒng)、周邊防衛(wèi)系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)智能管理電子系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)，更有24小時(shí)保安巡邏全力保障。劣勢(shì)：左岸春天均價(jià)達(dá)2800元/平米，高于周邊樓盤(pán)價(jià)格，故其在價(jià)格方面存在一定壓力，必須具備有力的價(jià)格支撐體系。非中心地帶，交通不太便捷（可做到便利）。項(xiàng)目總體風(fēng)格定位選擇了走法國(guó)左岸文化這條線。不管從地理上或是文化上，法國(guó)的左岸距離長(zhǎng)沙這座中國(guó)的內(nèi)陸城市都有一段不小的距離，基本上扯不上邊。小區(qū)規(guī)劃最大的錯(cuò)誤是戶型的定位，尤其是面積的比例分配。據(jù)統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目一期的戶型面積均在１３０平方米以上，１３０－１４０平方米戶型僅３０套左右，%，而１６０－%，如此比例失調(diào)，面積過(guò)大，是項(xiàng)目難以走動(dòng)的主要原因。一期2１棟多層和小高層住宅均帶電梯，雖然可以是一種創(chuàng)新，增加了賣(mài)點(diǎn)，但由于成本增加，反而加大了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)格定位過(guò)高，超過(guò)了區(qū)域心理承受線。２４００元／平方米以上的售價(jià)，加之大面積戶型，像兩只攔路虎，擋住了市場(chǎng)的通道。公攤面積過(guò)多，高過(guò)２０％，消費(fèi)者無(wú)論如何是不能接受的。廣告推廣成本高，而實(shí)際效果卻微乎其微，增加了銷(xiāo)售成本，也增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。頻繁更換銷(xiāo)售代理公司，使的銷(xiāo)售管理和控制銜接不上，隊(duì)伍不穩(wěn)定，影響了軍心。機(jī)會(huì)：瀏陽(yáng)河沿岸景觀與其相鄰的電廣傳媒、新世紀(jì)文化城、世界之窗、海底世界合力構(gòu)成的以旅游、人文觀光、文化為主題的大社區(qū)，以及有著全國(guó)影響力的金鷹文化節(jié)的輻射影響，將在未來(lái)幾年里成為長(zhǎng)沙樓市新興的住宅集中社區(qū)，項(xiàng)目地塊具發(fā)展?jié)摿εc增值趨勢(shì)。開(kāi)福區(qū)發(fā)展四方新城的力度很大，遠(yuǎn)景規(guī)劃很好，已現(xiàn)雛形，與規(guī)劃中的瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶形成一個(gè)交集，交集的核心就是左岸春天，隨著瀏陽(yáng)河改造工程一項(xiàng)項(xiàng)進(jìn)行，左岸春天的價(jià)格將一路飆升。憑借秀美的自然風(fēng)光、與市中心恰到好處的距離、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施與人文環(huán)境，左岸春天周?chē)诰奂笈鷦e墅豪宅和頂尖的精英族群，逐漸形成獨(dú)具特色的區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層的置業(yè)者。大型超市麥德龍近在咫尺是業(yè)主便捷生活的有力支持。二期有幾棟樓直接面對(duì)瀏陽(yáng)河，屬于視野開(kāi)闊特別適宜人居的江景盤(pán)。威脅：四方坪有一些競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，如玫瑰園、濱江麗園等。麓南造城是當(dāng)前長(zhǎng)沙樓市的熱點(diǎn)，對(duì)左岸春天環(huán)境有一定威脅。因四方坪地塊曾是長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)適用房聚集地塊，故整個(gè)四方坪品位和樓盤(pán)價(jià)格一時(shí)很難提升，導(dǎo)致項(xiàng)目定位與地塊定位有落差。作為所處區(qū)域的四方