【文章內(nèi)容簡介】 67。 同時樓房質(zhì)素和物業(yè)管理的好壞也成為消費者評價開發(fā)商的主要因素。香港房地產(chǎn)在物業(yè)管理上的經(jīng)驗借鑒 (2)物業(yè)管理的規(guī)范、完善是房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢P42物業(yè)管理的重要性：“當初購房的時候要看物管的口碑好不好，會向親戚朋友了解一下 ” –香港業(yè)主“他們（物管） 24小時看管我們的樓房，如果有時候你不在而去了旅行，管理公司就很重要了。 ” –香港業(yè)主“房地產(chǎn)商建好樓之后就不關他的事，建成怎樣就怎樣，之后就是物業(yè)管理方面做得好不好的問題了。 “–香港業(yè)主物業(yè)管理的監(jiān)管：“政府定的規(guī)則，譬如你外墻有些什么不妥當，滲水漏水之類的，他（物管）會負責任的，現(xiàn)在都住了 8年，物業(yè)管理，當然現(xiàn)在也會監(jiān)察；定期開會，兩個月開一次，業(yè)主委員會，要監(jiān)察管理公司，所以里面做了什么我們是清楚的。 ” –香港業(yè)主“新型的就有個維修基金，我們預計到十年后需要用這筆錢，用這一大筆錢去維修。 ” –香港業(yè)主“政府有策略，（房子有問題）你一定要理，也是為了大廈的結構性安全，但問題是你要有這個基金去用，如果你（現(xiàn)在沒有收這個基金）將來想做，就沒有那么方便，就會有些麻煩出現(xiàn)，所以財政方面要搞好。而且我們業(yè)主就可以反映很多，就好像有些夜更晚上打瞌睡，我們就可以反映出來，給壓力他 ”。 –香港業(yè)主“這里就有選舉的（業(yè)主立案法團），兩年一次，做得好不好，（不好）就可以換掉。 ” –香港業(yè)主香港房地產(chǎn)在物業(yè)管理上的經(jīng)驗借鑒 (3)P43對中海物業(yè)的評價：“住近來之后就覺得有小小的驚喜，因為本身住了這么多年，覺得他（中海物業(yè)）的那個管理是相當不錯的。 ” –香港業(yè)主“現(xiàn)在的屋宇大概半年左右搞一次問卷調(diào)查，收集意見，看有什么需要，他們就不斷地跟進，可以看到他們開會時的態(tài)度。 ” –香港業(yè)主“定期開會，提議有什么不好，具體有些什么需要改善的，你看到他們真的是很專業(yè)，希望做到越來越好。 ” –香港業(yè)主”物業(yè)要注重環(huán)保，都是現(xiàn)在的一個大趨勢，現(xiàn)在很多機構都參與，就好像垃圾分類，再回收利用等，最起碼不要造成污染。 ” –香港業(yè)主“會看看綠化地區(qū)，用的是否會對人有害的，在細微的地方去提點他們，對中海來說，他們管理層的經(jīng)驗很豐富，他們都是很專業(yè)的，我們只是提點，他們是有那個意識的。 ” –香港業(yè)主香港房地產(chǎn)在物業(yè)管理上的經(jīng)驗借鑒 (4)中海物業(yè)的整體口碑不錯，但在香港獲得的評價更高中海物業(yè)在香港感覺更加規(guī)范化、專業(yè)化和人性化；同時，讓業(yè)主感到物業(yè)管理的激情。但這些點在中國內(nèi)地各城市的表現(xiàn)則恰恰是薄弱的。P44物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 香蜜湖 1號的深藍物業(yè)“中海深藍：專為中國頂級物業(yè)提供服務中海深藍根植于 “中國第一管家 ”中海物業(yè)，它是中海物業(yè)升級版服務體系，在積淀中海物業(yè) 20年服務經(jīng)驗之后，它將為高端住宅物業(yè)提供深度禮賓式、有預見性的專屬服務。中海深藍，堅持 “西學為體，中學為用 ”的服務思想，以提升居住價值、擴大投資價值、關注合作價值的三大價值體系，構筑中國高端物業(yè)服務旗艦。中海深藍專精物業(yè)服務，以為客戶提供尊貴服務為天職，感受可量化的專業(yè)服務，重新定義高端物業(yè)服務標準。中海深藍按照服務深度，將服務者分為不同層次，為客戶提供不同層次的服務，使服務尊貴有序。物業(yè)經(jīng)理人、物業(yè)私人助理、園區(qū)巡警、隱性特衛(wèi)隊、護衛(wèi)儀仗隊、專業(yè)服務人員等配備，為客戶提供健康服務、前置服務、園藝師服務、商務服務、個性化服務等不同層次的專業(yè)化、個性化、規(guī)范化的服務。 ”資訊來源于網(wǎng)絡轉(zhuǎn)載 成都商報 2023年 09月 07日 14:32 “中海深藍是中海物業(yè)第三代物業(yè)管理服務體系，貫穿東方服務哲學，雕琢西方服務禮儀，是中海物業(yè)傾二十年心血傾力打造，中國頂級豪宅專享品牌。無處不現(xiàn)尊貴、榮耀、優(yōu)雅、品位，是頂級尊貴人居價值的體現(xiàn)。香蜜湖 1號是中海深藍首個服務項目，尊貴服務珍藏，相得益彰，相映成輝。 ” 資訊來源于 中海物業(yè)網(wǎng) 中海物業(yè)管理總體來說還是有很大優(yōu)勢的。P45開發(fā)商品牌在消費者購買決策過程中的作用n 消費者在房地產(chǎn)市場中是弱勢群體，隨著社會和行業(yè)的發(fā)展，他們對自身的保障意識越來越強，開發(fā)商的重要性也越來越強。n 在同等條件下（地段 /價格 /房型等），為了確保樓盤的質(zhì)量以及消除潛在的風險，消費者會重點考慮開發(fā)商在 “誠信 ”、 “有實力 ”、 “口碑 ”這幾個要素上的表現(xiàn)。情感性因素240。 信心240。 可靠240。 保障理性因素240。 樓房的質(zhì)量保證240。 樓房的規(guī)劃 /設計比較合理240。 入住后麻煩事比較少240。對樓房的維修 /維護240。物業(yè)的管理和服務誠信實力口碑P46“（要考慮）房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽，在信譽方面蘇州（開發(fā)商）還是比較差的。 ” 蘇州，競爭對手組“現(xiàn)在我們買房的是弱勢群體，很無奈的。現(xiàn)在能看的也只是個樣板房，去看（房子）就是一個頂。 ”蘇州，中海組“我現(xiàn)在買的都是期房，如果買的是小開發(fā)商的，嘴上都答應，到時候都沒有的。最起碼要開發(fā)商要有實力，要有名氣，不會砸自己的牌子。 ” 上海，中海組“也要考慮開發(fā)商的品牌。 ” 上海，競爭對手組“發(fā)展商好，（樓房）質(zhì)量都會好。 ” 廣州，中海組“如果開發(fā)商不是品牌的話，買下來以后麻煩很多的。 ” 北京，中海組“開發(fā)商要夠大、夠?qū)I(yè)，起碼是全國性的，對我們來說是一種保障。 ” 北京，競爭對手 組“還有就是本身開發(fā)商的實力。 ” 深圳，競爭對手組 開發(fā)商品牌在消費者購買決策過程中的作用P47$產(chǎn)品品牌開發(fā)商的品牌價值167。 “我選房子如果選西邊和南邊的，（萬科沒有樓盤在那里）就只能選中海；如果是選東面，我就選萬科。 ”成都，中海組167。 “同等情況下，萬科的房子會貴一些 ”— 合作伙伴和意見領袖167。 在地段、樓房規(guī)劃、設計等條件都相似的情況下，消費者愿意為一個好的開發(fā)商品牌付相對高一些的價格，而這一部分多出來的錢就是品牌的價值區(qū)別。P48理想的開發(fā)商應該具備的特質(zhì)P49基本特質(zhì)基本特質(zhì)附加特質(zhì)附加特質(zhì)理想的開發(fā)商應該具備的特質(zhì)有實力、誠信專業(yè)、以人為本創(chuàng)新、有遠見有社會責任感P50理想的開發(fā)商 表現(xiàn) (1)167。 知名度高，綜合實力強167。 規(guī)模大（比如跨地區(qū)的）167。 資金雄厚167。 綜合實力排名167。 以前開發(fā)樓盤的銷售面積 /數(shù)量和口碑 /質(zhì)量167。 穩(wěn)定的業(yè)績167。 上市（因為公開性強，受公眾監(jiān)督，股市價值直接反映樓盤的漲落）有實力是企業(yè)運營、產(chǎn)品質(zhì)量的基礎是帶給消費者信心的第一步P51理想的開發(fā)商 表現(xiàn) (1)有實力“要看開發(fā)商的實力、規(guī)模、以往的業(yè)績、開發(fā)過多少樓盤。 ”— 蘇州，中海組“實力表示它的資產(chǎn)。國家有公布：它在全國有什么物業(yè)、什么酒店都可以知道的。 ” 成都，競爭對手組 “上不上市是其次的，但是它的透明度比較高。所以上市公司比較好，它上市了就不會攜款跑了，因為有股民看著的。 ” 成都，競爭對手組“要大一點，實力雄厚一點。這樣安全系數(shù)高一點，后續(xù)服務跟得上。 ” 成都，中海組“大的開發(fā)商，大家眾口皆知的，像中海，萬科，復地，有品牌效應的，看行業(yè)中的排名怎么樣。 ” 上海，競爭對手組“有實力必然專業(yè)。 ”廣州，中海組“上市有監(jiān)管的。而且隨時都可以看到，有季報，有年報，有半年報。 ” 廣州，競爭對手組“要實力大，資金雄厚。 ” 深圳，競爭對手組“要是他實力不雄厚，他就拿咱們業(yè)主的錢，這樣業(yè)主的風險很大?？梢钥磁琶?，比如說每年中國房地產(chǎn)都有一個業(yè)內(nèi)十大排名。 ”北京，中海組 P52理想的開發(fā)商 表現(xiàn) (2)167。 項目沒有 /少負面評價167。 房屋質(zhì)量好，不偷工減料，不爛尾167。 成熟透明的操作方式（前期預售階段透明化，價格透明，沒有暗箱操作，告訴消費者項目進程和問題）167。 合同上不要有霸王條款167。 兌現(xiàn)承諾 (按期交房，實際與規(guī)劃一致 )167。 遇到問題有及時的反饋與解決，不推委167。 買樓前 /后不能變臉，態(tài)度要一致誠信 /負責任有社會責任感167。 讓利給消費者：167。 衡量企業(yè)與消費者雙方的利益， 不能盲目追求暴利167。 利潤更加透明，讓公眾有監(jiān)管的權利167。 回饋社會：167。 如樓盤建設時因噪音對附近居民進行安撫或補償167。 建造適合多數(shù)人的房子167。 舉辦公益活動167。 環(huán)保最基本的誠信問題站在消費者的角度，讓利與回饋社會P53尚未滿足的消費者需求 開發(fā)商 誠信開發(fā)商的誠信問題：167。 “我看過很多珠江新城的， 05年和 04年的時候我就看過利海灣，我就不喜歡那里，聽說他們那里的人到現(xiàn)在都還沒有拿到房產(chǎn)證，所以我都不敢買。 ”廣州，中海地產(chǎn)組 167。 “以前不吵，沒有車子通，現(xiàn)在有車子直接通到濱江，很吵。 ”廣州，競爭對手組 167。 “萬科的誠信差一點，他做的東海岸原來發(fā)行了很多ＶＩＰ卡，但是開盤的時候全部取消了，因為那個時候他漲價了，以前買的都不認了。還砸了他的售樓處。 ” 深圳，中海組現(xiàn)階段，即使是大開發(fā)商也存在 “誠信 ”問題。P54理想的開發(fā)商 表現(xiàn) (2)誠信 /負責任“其實就是希望售前跟售后一致，不要你買房的時候給你笑臉，買了房交了房以后就變臉。 ” 蘇州，中海組“交房時，合約面積和交房面積要按照誠信原則一點都沒有差異。 ” 蘇州，競爭對手組“信譽好就是沒有什么大的投訴，沒什么負面新聞。 ” 成都，中海組“銷售過程要透明，有什么房都拿出來，不要藏著。價格要透明，不要一開始一個價，然后找個熟人就打一個折。 上海，競爭對手組“負責任就是面對事情的態(tài)度，出了問題不推辭。 ” 成都，中海組“就不要用假冒偽劣的材料，質(zhì)量要有保證。 ” 廣州，中海組 “合同上不要有那么多的霸王條款，國家規(guī)定怎樣就應該怎樣。 ”深圳，中海組 “是不是可以把項目進展的情況定期跟客戶做一個溝通和交流，比如說項目目前進展怎么樣、能不能按期交房、或者說是項目施工過程中出現(xiàn)什么問題。 ”北京，中海組 P55理想的開發(fā)商 表現(xiàn) (2)有社會責任感“我覺得不要總是考慮他自己的暴利。 ” 深圳，競爭對手組“不能總以賺錢為目的，要有一些公益事業(yè)的。發(fā)生糾紛的時候，能站在一個比較理性的角度，而不是一個贏利的角度。 ” 蘇州，競爭對手組“負責任不僅是對業(yè)主負責任，還有對整個社會都應該有考慮。 ” 成都，中海組“對環(huán)境保護做得比較好，這個也是社會責任感。 ” 上海，中海組“開發(fā)商有社會責任感對它的形象會有很大的改善。比如參與慈善募捐、公益廣告、捐助希望小學。 ” 上海，競爭對手組““例如這個開發(fā)商在這里開發(fā)樓盤，附近有一些小區(qū)和居民，會有噪音等各種程度的影響。會不會有一定的補償和安撫，這也是一個社會責任。 ”北京，競爭對手組P56理想的開發(fā)商 表現(xiàn) (3)167。 專注 ， 以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)167。 以前開發(fā)樓盤的口碑 /質(zhì)量167。 知名度 高， 老牌子167。 運做規(guī)范167。 建筑質(zhì)量好，設計合理167。 制定房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范專業(yè)167。 體現(xiàn)在各個環(huán)節(jié)、各個細節(jié)上167。 物業(yè)管理 最能體現(xiàn)人性化 ： 親切貼心的服務、 靈活處理問題，盡量滿足客戶的合理需求；167。 樓房、小區(qū)的 各個細節(jié)的 規(guī)劃 設計 上以人為本處處考慮消費者的利益與需求專業(yè)是實現(xiàn)人性化的支持點與基礎P57尚未滿足的消費者需求 開發(fā)商 專業(yè)整體設計和規(guī)劃問題：167。 整體規(guī)劃不好，后來去看，的確車位不夠，幸好買了車位，以前規(guī)劃不準停車的地方現(xiàn)在全部停的是車。還有道路，三期的道路非常窄，不是很合理。 ”成都，中海組 167。 “游泳的時候，任何一個人走過都可以看到，（游泳池）就在小區(qū)的中間，沒有任何東西植物可以遮擋，隔壁的金碧灣我覺得做得很好，而且他的更衣室和游泳池很靠近。 ”廣州，競爭對手組 167。 “對比其它城市來說，上海房子的戶型就不好，１個１室２廳的房子也要９０多平方． ” 上海，競爭對手組消費者對開發(fā)商的不滿還表現(xiàn)在不夠?qū)I(yè)方面，認為開放商在 “整體設計 /規(guī)劃 ”方面考慮不足。P58理想的開發(fā)商 表現(xiàn) (3)專業(yè)“品質(zhì)方面做得好，這很重要，另外他設計要到位。 ” 蘇州，中海組“專業(yè)就是主要從事這行業(yè)，而且以這行業(yè)為他贏利的中心點。不要什么都做，比如說這個公司又做房地產(chǎn)又做其它相關的。 ” 蘇州，競爭對手組“最好是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商。什么都做，就怕他什么都不精。 ” 上海，競爭對手組“老牌子的要專業(yè)一點 。 ” 深圳，競爭對手組“第一，是不是以開發(fā)做主業(yè)；第二，以前是不是有很多成功的項目，口碑要好，最起碼不能有太多負面的評價。 ” 北京，中海組“看你的設計是不是和整個房屋搭配。（專業(yè)就是）設計要合理 。 ” 廣州，中海組“中海提出物業(yè)管理的標準，是向一流企業(yè)邁進，我們理論界有這樣的說法，一流企業(yè)是標準，二流企業(yè)是品牌，三流企業(yè)是商品。 ” 上海，意見領袖P59理想的開發(fā)商 表現(xiàn) (3)以人為本“真正為業(yè)主考慮，發(fā)自內(nèi)心的，不是宣傳上的。 ”蘇州，中海組“以人為本就是為業(yè)主考慮。 ”成都，中海組“（裝修標準上，）業(yè)主提出不同的意見可以虛心聽取接受，不要都像賓館、酒店，每家人都一樣的。 ” 上海，中海組“設計、房型都要人性化角度考慮。錢要賺，但不能太過，不要樣樣都想著賺錢。 ” 上海，競爭對手“我覺得售后服務要好一點。比如說突然間馬桶壞了，或者是有停水之類的事情，就不用擔心。 ”廣