【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 A 戰(zhàn)略主題 3： 中央心 非凡品 中央強(qiáng)調(diào)地段與身份，非凡對(duì)應(yīng)豪宅定位，品指品質(zhì)， 又指品味，一語(yǔ)雙關(guān)。 20231111 64 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 主推案名 1： 中海 中央山 本案名亦有“山”字，但同周邊項(xiàng)目相比具有完全不同的戰(zhàn)略意義。中央 山是地位表達(dá)，同時(shí)是項(xiàng)目核心價(jià)值的概括總結(jié)，具有四重意義。 ? 強(qiáng)調(diào)中海品牌，案名暗含中海領(lǐng)袖青島之市場(chǎng)戰(zhàn)略。 ? 中央，強(qiáng)調(diào)地段，位處市南中央，輻射市南、市北、嶗山三大商務(wù)區(qū)。 ? 山，強(qiáng)調(diào)環(huán)境，同時(shí)強(qiáng)調(diào)地位，強(qiáng)調(diào)山的環(huán)境以及人文內(nèi)涵，居住意義。 ? 浮山本身就是中央山（市區(qū)核心最大的一座山）。 20231111 65 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 中海 中央山視覺(jué)方案 20231111 66 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 67 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 68 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 69 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 70 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 71 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 72 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 73 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 74 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 75 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 現(xiàn)場(chǎng)攻擊 20231111 76 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 77 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 78 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 79 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 80 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 戶外攻擊 20231111 81 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 82 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 83 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 84 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 活動(dòng)攻擊 20231111 85 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 86 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 網(wǎng)絡(luò)攻擊 20231111 87 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 88 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 89 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 媒體攻擊（形象稿） 20231111 90 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 91 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 92 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 93 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 主推案名 2： 中海 嶺譽(yù) 1. 市南項(xiàng)目本身就是為榮譽(yù)而戰(zhàn)！嶺譽(yù)代表最高的榮譽(yù)，案名后續(xù)延展創(chuàng)作空間非常大！ 2. 嶺比山站的角度更高，含山之意，又有“領(lǐng)”之諧音地位。完全超脫了周邊競(jìng)品以“山”為核心賣(mài)點(diǎn)的浮淺訴求。 20231111 94 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 主推案名 3： 中海 一品 1. 一品，首先是身份，是一種無(wú)上身分的歸屬 2. 一品，其次代表品質(zhì)，是中海“過(guò)程精品”的品牌升華 3. 一品，最后代表品味，代表項(xiàng)目領(lǐng)袖群倫的優(yōu)雅生活。 20231111 95 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA “膠南海王路項(xiàng)目與城市的關(guān)系？” 中海戰(zhàn)略｜ 第七問(wèn) 7 20231111 96 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 1 關(guān)于膠南 2 關(guān)于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 3 關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 4 關(guān)于產(chǎn)品分析 5 關(guān)于 SWOT分解 6 關(guān)于客群分析 7 思考結(jié)論 “膠南海王路項(xiàng)目方略” 20231111 97 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 膠南：“黃海之濱，青島一翼” 膠南市地處山東半島西南隅、黃海之濱，青島西海岸，是青島 所轄的縣級(jí)市是一座新興的現(xiàn)代 海濱旅游城市。全市轄 17處 鎮(zhèn)、街道辦事處，總面 1846平方公里， 全市人口 ，海岸 線長(zhǎng) 131公里。總面積 1802平方公里，建成區(qū)面積 里，城區(qū)總?cè)丝?， 2023年全市 GDP達(dá)到 ，人 均 GDP達(dá)到 ， 2023年，全市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力、縣域經(jīng)濟(jì)基 本競(jìng)爭(zhēng)力分別躍居全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）第 34位、第 25位。 １．關(guān)于膠南 20231111 98 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 膠南：“東國(guó)名地” 膠南市是國(guó)家最早批準(zhǔn)的沿海開(kāi)放城市之一，隨著青島經(jīng)濟(jì)重 心戰(zhàn)略西移、青島港集裝箱業(yè)務(wù)整體西遷前灣港以及青 島海 灣大橋的規(guī)劃建設(shè)，開(kāi)創(chuàng)了“ 融入大青島，建設(shè)新膠南 ”的嶄新 局面。膠南市優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和良好的投資環(huán)境更加明顯，已 進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的重大戰(zhàn)略機(jī)遇期，先后獲得全國(guó)綠化模 范城市、山東省園林城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家級(jí)生態(tài)示 范區(qū)、山東省人居環(huán)境范例獎(jiǎng)等榮譽(yù)稱號(hào)，城市環(huán)境綜合整治 定量考核連續(xù)四年列山東省縣級(jí)市第一名。 １．關(guān)于膠南 20231111 99 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 珠海路 深圳路 海王路 汕頭路 市政府 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 連云港路 青島路 ★中海基地 ● 利群超市 北京路 金地花園 光大 .海韻麗都 風(fēng)河 濱 海 大 道 東方高爾夫 靈山灣國(guó)家 森林公園 靈山灣 黃海 中海膠南項(xiàng)目位置示意 清水廬 歐美世紀(jì)花園 管委會(huì) 20231111 100 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 歐美世紀(jì)花園 “歐洲原版生活社區(qū)” 膠南新城區(qū)城市中心地帶 90180平發(fā)米戶型設(shè)計(jì) 1888平方米專屬名流會(huì)所。 %的園林綠化率的都市園林 1800余平米幼兒園 由臺(tái)灣著名設(shè)計(jì)師擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計(jì) 2023年度最具市場(chǎng)潛力新盤(pán) 2023 青島房地產(chǎn)最值得期待樓盤(pán) 價(jià)格， 4850元 ３．關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 20231111 101 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 102 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 103 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 金地花園 2期 “觀海投資價(jià)值” 項(xiàng)目位于大青島山海觀景生活的稀缺地帶 由四座 33層的高層組成 總建筑面積 7萬(wàn)多平米。 社區(qū)綠化率 35%，容積率 ，建筑密度 % 可供 500多戶市民安居樂(lè)業(yè) 戶型面積從 50平米 168平米 中央水景、綠色景觀帶和背景音樂(lè)系統(tǒng) 海水浴場(chǎng)也只有幾步之遙，美麗的風(fēng)河 ３．關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 20231111 104 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 105 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 光大 .海韻麗都 “ 科技、節(jié)能、健康、時(shí)尚 ” 青島西海岸都市新區(qū)， 膠南市行政辦公中心文化廣場(chǎng)西側(cè) 總用地面積近４萬(wàn)平方米，建筑面積 12萬(wàn)平方米左右，主要由 6棟 12層和 4棟 18層住宅樓組成 計(jì)劃建成膠南第一、青島一流的高檔住宅小區(qū)。 一期推出 15種戶型， 87178平方米。 ３．關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 20231111 106 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 107 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 中海 .膠南項(xiàng)目 項(xiàng)目毗鄰： 市政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、利群廣場(chǎng)、電視臺(tái)、 CNC中國(guó)電信、海濱公園、風(fēng)河 四重景觀：河景、海景、園景、城市景觀 本項(xiàng)目為小高層、高層組成的混合型社區(qū) 項(xiàng)目規(guī)劃共計(jì) 2660余戶，規(guī)劃建筑面積約 20萬(wàn)平方米 8590平米的兩室一廳為主力戶型，超過(guò) 60%； 90平米以上面積區(qū)間主要集中在 115120平米 部分戶型均勻分布于 13013 14014 155160平米區(qū)間。 價(jià)格：不低于 4500元 /平米 ４．關(guān)于產(chǎn)品分析 20231111 108 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 109 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 110 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 111 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA W S T O 1 品牌：中海締造 2 地段：市府中心 3 產(chǎn)品：中海標(biāo)準(zhǔn) 4 物業(yè)：中海物業(yè) 1 對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的認(rèn)知 2 周邊配套相對(duì)較差 3 領(lǐng)袖價(jià)格的市場(chǎng)抗性 1 青島城市規(guī)劃，從島到灣的發(fā)展格局 2 青島戶籍改革，消除城鄉(xiāng)差別 3 通往西海岸 6車(chē)道高速公路年底通車(chē) 4 膠南地產(chǎn)市場(chǎng)質(zhì)變臨界點(diǎn) 1 本土市場(chǎng)供大于求 2 區(qū)域發(fā)展水平滯后 3 政策調(diào)控抑制投資 4 股市迅猛分流資金 威脅 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)遇 中海膠南項(xiàng)目 SWOT分析 20231111 112 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA ５．關(guān)于客群分析 根據(jù)對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和參考項(xiàng)目的了解，結(jié)合本項(xiàng)目的特質(zhì)，得出項(xiàng)目客戶定位擬為： 從目標(biāo)客戶工作和居住區(qū)域來(lái)看，以本地新市府和 老城區(qū)政府公務(wù)員、企管人員、私營(yíng)業(yè)主 為主，約占 50%左右，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園私營(yíng)企業(yè)主客戶約占近 20%。黃島客戶占5% 另，外地客戶包括淄博、東營(yíng)以及山西、黑龍江等省外投資客戶，此部分約占 20%。 ， 從目標(biāo)客戶置業(yè)目的來(lái)看，自住約占 60%以上，其他為投資客戶。 從目標(biāo)客戶置業(yè)次數(shù)上來(lái)看， 90%的客戶為二次或者多次置業(yè)。 從目標(biāo)客戶年齡來(lái)看， 3650歲的客戶約占 80%。 20231111 113 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 結(jié)論：形勢(shì)點(diǎn)評(píng) 1 天時(shí)：膠南城市化水平快速，雖然和青島主市區(qū)尚有差距，但已是政 2 府的城市戰(zhàn)略發(fā)力點(diǎn)之一，從經(jīng)濟(jì)實(shí)力上超越山東其他縣級(jí) 3 市，擁有很強(qiáng)的潛在購(gòu)買(mǎi)力，而且當(dāng)?shù)氐臉潜P(pán)同質(zhì)化嚴(yán)重，缺 4 乏重量級(jí)的規(guī)模大盤(pán)和能代表中國(guó)地產(chǎn)水準(zhǔn)的項(xiàng)目，消費(fèi)者對(duì) 5 好的產(chǎn)品翹首以待。 ２ 地利：中海膠南項(xiàng)目位于城市核心，屬于市府新區(qū)中央板塊，以 20萬(wàn) ３ 平米規(guī)模優(yōu)勢(shì)攜中海品牌之威高調(diào)入市，勢(shì)必在當(dāng)?shù)匾l(fā)購(gòu)買(mǎi) ４ 期待，如何在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)引發(fā)價(jià)值傳播和價(jià)值實(shí)現(xiàn)，是本案關(guān)鍵 1 ３ 人和：膠南總?cè)丝?80萬(wàn)人，城區(qū) 30萬(wàn)人，人口基數(shù)并不大，政府公務(wù) 2 員、企管人員、私營(yíng)業(yè)主和生意人基本構(gòu)成主力目標(biāo)客群，另 3 外一些外地投資客受政策調(diào)控會(huì)相應(yīng)減少。 20231111 114 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA “ 品牌延續(xù)點(diǎn) ” “ 以品牌之威延續(xù)膠南海王路項(xiàng)目 ” 定位： 中海 新城中央 主流生活城 主題： 啟動(dòng)膠南國(guó)際居住時(shí)代 * 膠南項(xiàng)目的啟動(dòng)可以等待銀川路項(xiàng)目與品牌之后，如此一方面可以 借助前期震動(dòng)市場(chǎng)的余威，另一方面可以節(jié)省區(qū)域啟動(dòng)的傳播成本 ，借市南打膠南易，借膠南打市南難。 20231111 115 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA “ 中海品牌市場(chǎng)攻擊 ” 品牌關(guān)系意義 * 地產(chǎn)品牌的核心并不是務(wù)虛的形式，而是對(duì) 地產(chǎn)的促動(dòng)力，特別是對(duì)銷(xiāo)售的促動(dòng)力，因 而，以賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)攻擊是戰(zhàn)術(shù)攻擊，以區(qū) 域進(jìn)行市場(chǎng)攻擊是策略攻擊，以品牌作為市 場(chǎng)攻擊是戰(zhàn)略攻擊； 20231111 116 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 關(guān)鍵詞：最佳切入點(diǎn) 大青島戰(zhàn)略（一灣兩翼三極），奧運(yùn)、跨海大橋、跨海隧道的利好，催生了西海岸的迅速發(fā)展。使得膠南成為青島重要一極?！?2023，‘膠南新區(qū)’國(guó)際化雛形已經(jīng)基本顯現(xiàn)，中海地產(chǎn)此時(shí)進(jìn)駐，可謂搶到了城市發(fā)展的最佳切入點(diǎn)。 20231111 117 中國(guó)博思堂｜ BIRTHIDEA 相關(guān)資料延伸閱讀 膠南市地產(chǎn)市場(chǎng)三大問(wèn)題 一 是企業(yè)規(guī)模小、集