【文章內(nèi)容簡介】 控政策的力度；但中央政府與地方政府的博弈行為仍將存在。 《 關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》 —— 統(tǒng)計改革 各地及時公布住建計劃和住地供應(yīng)計劃。住建部要加快個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。統(tǒng)計部門要發(fā)布能反映不同區(qū)位、不同類型房價變動的信息。 政策解讀： 個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，將為二套房的認定及房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的認定提供更好 10 的依據(jù)。通過統(tǒng)計改革，將增強信息的透明度，提 供更科學(xué)的輿論引導(dǎo)。 總結(jié)： ? 此輪調(diào)控力度空前，精確制導(dǎo)，直指投資投機性需求； ? 土地供應(yīng)的增加、保障性用房及普通住宅建設(shè)的要求將增加市場的有效供給量； ? 土地出讓制度的改革嘗試，將一定程度上遏制地價的瘋狂上漲； ? 二套房貸新政、三套停貸、多套限購、異地停貸等政策將矛頭直指投資投機性需求，市場泡沫有望擠出； ? 銷售管理政策及房產(chǎn)保有稅、二手房交易稅費等政策將房地產(chǎn)交易的各個環(huán)節(jié)全面覆蓋，進一步打擊投資投機行為； ? 問責(zé)制明確了地市政府的職責(zé)，加大了其執(zhí)行政策的力度。 房地產(chǎn)市場未來會面臨新的調(diào)整，市場風(fēng)險加大 3 安 陽房地產(chǎn)市場分析 安陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ： 安陽市房地產(chǎn)目前處于快速發(fā)展階段，由于行政單位遷至東區(qū)，新的城市中心已經(jīng)確定，大規(guī)模的行政配套和公務(wù)員小區(qū)建設(shè)，使安陽的高檔住宅社區(qū)明顯聚集在東區(qū)。 ： 向東 11 規(guī)劃市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)為“一心兩軸多點”，確立了中心城市 — 縣（市）域中心城市 — 重點鎮(zhèn) — 一般鎮(zhèn)的四級市域城鎮(zhèn)職能結(jié)構(gòu)體系；城市遠景規(guī)劃按照“突出東部、提升北部、優(yōu)化西部、協(xié)調(diào)南部”的原則，發(fā)展為“一心雙城三組團”的城市結(jié)構(gòu)，中心城區(qū)內(nèi)人口規(guī)模預(yù)測發(fā)展為 220240 萬人，城市建設(shè)用地控制在 240— 260 平方公里。 目前安陽各區(qū)發(fā)展主要是有以下幾點： ? 東區(qū)：依托中心區(qū)行政功能體的建設(shè)，發(fā)展居住和商業(yè)、文化、體育等公共服務(wù)設(shè) 施建設(shè)。 ? 南區(qū)：加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展，建設(shè)科研基地，形成城 市南部副中心。 ? 西區(qū)：以鋼花路的建設(shè)帶動其周邊用地開發(fā)，形成城市西部副中心 。 ? 北區(qū)：鞍鋼為主的工業(yè)生產(chǎn)區(qū)，生活環(huán)境較差。 20xx20xx年安 陽市房地產(chǎn)投資及增速01020304050607080單位：億元0%10%20%30%40%50%60%70%80%投資額 同比增速 % % % % %20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 （數(shù)據(jù)來源：歷年安陽統(tǒng)計公報） 安陽房地產(chǎn)市場投資額不斷增加，自 20xx 年以來保持著快速增長的態(tài)勢，平均 年增速保持在 30%以上。 20xx 年房地產(chǎn)市場投資達到 億元，較 20xx 年增長 %，高于全國的 %的增速。 12 土地供應(yīng) 安陽市20xx20xx年房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表02004006008001000單位：萬平方米房屋施工面積 房屋竣工面積 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年20xx20xx年安 陽市土地供應(yīng)及增速030060090012001500180021002400單位：畝0%50%100%150%200%250%土地供應(yīng) 575 650 2155同比增速 % % % % %20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 （數(shù)據(jù)來源：歷年安陽統(tǒng)計公報） 房地產(chǎn)施工面積和竣工面積比一般保持在 左右表示房地產(chǎn)市場供求基本平衡。 20xx年安陽市施工竣工比達到了 以上，這說明在未來 23 年安陽房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)一定的供大于求。 安陽市土地供應(yīng)量在 20xx 年出現(xiàn)了暴增，在 20xx 年又出現(xiàn)了高達 230%的增幅，供應(yīng)土地達 2155 畝，按照容積率 2 計算， 20xx 年可以供應(yīng) 商品房達 287 萬㎡ 。 就安陽土地市場而言，目前安陽土地供應(yīng)量正在持續(xù)增加，直接導(dǎo)致以后的幾年安陽商品房供應(yīng)量將會有明顯的提升，市場趨于成熟，帶來了機遇的同時，也帶來了挑戰(zhàn)。 20xx20xx年安 陽市商品房均價及增速1500170019002100230025002700單位：元0%5%10%15%20%25%商品房均價 1650 1673 1892 2334 2534增幅 % % % %20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年20xx20xx年安 陽市房地產(chǎn)銷售及增速050100150200250單位：萬㎡0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%商品房銷售面積 增幅 % % %20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 （數(shù)據(jù)來源：歷年安陽統(tǒng)計公報） 安陽市房地產(chǎn)銷售量逐年穩(wěn)步增加，考慮到統(tǒng)計中包含單位團購，集資房， 20xx 年實際對外銷售商品房銷售量應(yīng)在 100120 萬㎡ 之間，整體銷量不高。 20xx 年整體房地產(chǎn)市場形勢較為火爆，安陽房地產(chǎn)市場銷售量也有了大幅的提升，面對未來市場形勢的發(fā)展，我們應(yīng)該冷靜對待。 未來市場預(yù)判 ： a） 35 年供應(yīng)市場分析； 13 根據(jù)《安陽市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20xx— 20xx）》計劃 ， 將新建住房建筑面積 1200 萬平方米、 萬套。年均供應(yīng)量：住房 240 萬㎡ ，按 85%的商品住宅計算 ， 年均商品住宅供應(yīng)量 204 萬㎡ 。同理， 20xx 至 20xx 年，新建 新建住房建筑面積 720 萬平米，住宅供應(yīng)量 612萬平米； 20xx 至 20xx 年， 新建住房建筑面積 1200 萬平米，住宅供應(yīng)量 1020 萬平米。 b） 35 年需求市場分析； 人口增長預(yù)測法 已知條件： 20xx 年末安陽市市區(qū)人口 104 萬，住房面積約為 2808 萬平方米，人均住房面積 27 平方米。 2020 年市區(qū)規(guī)劃人口為 150 萬人，平均每年增長 萬人。未來 5 年實現(xiàn)人均住房面積達到 30 平方米。 由于 20xx 年末市區(qū)人口與 20xx 年年初相差不多，忽略人口誤差，假設(shè) 20xx 年市區(qū)人口 104 萬，人均住房面積 27 平米。 未來三年新增量： 由上面年均增長人口未來 5 年實現(xiàn)人家住房面積達到 30 萬平米，得出 20xx 年至 20xx年 現(xiàn)有人口新增住房面積需求： 104 萬（ 3027）㎡ =312 萬㎡ 增量人口新增住房面積需 求： 萬 3 30 ㎡ =342 萬㎡ 則未來 三 年住房新增需求： 312+342=654 萬㎡，平均每年為 654247。 3≈ 218 萬㎡ 未來五年新增量： 由上面年均增長人口未來 5 年實現(xiàn)人家住房面積達到 30 萬平米，得出 20xx 年至 20xx年 現(xiàn)有人口新增住房面積需求： 104 萬（ 3027）㎡ =312 萬㎡ 增量人口新增住房面積需求： 萬 5 30 ㎡ =570 萬㎡ 則未來 三 年住房新增需求： 312+570=882 萬㎡，平均每年為 882247。 5≈ 176 萬㎡ 同時， 未來 5 年商品房新增需求： 980 萬㎡，平均每年 196 萬㎡ ， 此推 算法未含投機需求，可視為未來五年安陽市商品住宅市場的剛性總需求。 c） 35 年供需關(guān)系分析； 未來三年安陽市區(qū)供求關(guān)系 20xx20xx 年：住房供應(yīng)量 720 萬平米，住房需求量 654 萬平米，供求比為 ： 1，供需基本平衡。 未來 五 年安陽市區(qū)供求關(guān)系 20xx20xx 年：住房供應(yīng)量 1200 萬平米，住房需求量 882 萬平米，供求比為 ： 1， 14 供供略大于求。 d） 總體市場綜述。 安陽市房地產(chǎn)市場總體向東南發(fā)展，物業(yè)類型以高層為主，政府大力支持城中村改造，未來數(shù)年安陽樓市城中改造成為市場主流。 安陽商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)開 始凸顯，如大型集中項目 彰德府文化廣場 ；以及位于人民大道與東風(fēng)路交叉口， 浙江三聯(lián)集團投資 30 億元的 安陽義烏小商品城 ； 以上兩個項目都已開始啟動，表明安陽具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)潛力。 綜合安陽市長期規(guī)劃及幾年來房地產(chǎn)市場各方面的變化，我們可以判斷： ? 安陽房地產(chǎn)發(fā)展絕對價值：向東； ? 安陽房地產(chǎn)施工和竣工比超過 ，在未來 12 年會出現(xiàn)一定的供過于求的狀況； ? 安陽市 20xx 年土地供應(yīng)大增，未來商品房的供應(yīng)量將進一步擴大，競爭將加??； ? 安陽市商品房年實際銷售量在 120 萬㎡左右，消化總量較小； ? 安陽市目前的商品住宅均價在 28003000元 /㎡，價格適中 。 安陽房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 根據(jù)調(diào)查，安陽市房地產(chǎn)市場整體可以分為五大板塊，分別為 鐵西區(qū)、中心區(qū)、北區(qū)、南區(qū)、東區(qū) ，本項目正處于中心區(qū)與東區(qū)的交匯處。 ? 房地產(chǎn)區(qū)域劃分鐵西區(qū) 中心區(qū) 東區(qū)南區(qū)北區(qū)京九鐵路房地產(chǎn)區(qū)域劃分鐵西區(qū) 中心區(qū) 東區(qū)南區(qū)北區(qū)京九鐵路 中心城區(qū)項目交通便利，配套齊全，區(qū)域為城市成熟地區(qū)，無成片可發(fā)開地塊，規(guī)模小，多集中 18 萬㎡之間；東區(qū)為行政力量驅(qū)動的新區(qū)，項目多而集中，是安陽房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，新區(qū)項目大盤較多，規(guī)模明顯大于其他區(qū)域，普遍開發(fā)周期較長；南區(qū)環(huán)境較差，項目規(guī)模較小，相對分散，項目檔次較低，戶型面積大于中心區(qū)和東區(qū) ；鐵西區(qū)工業(yè)多污染 15 大，項目分散，檔次較低。 在售項目 ? 中心區(qū)項目分析11 書 香 園22 水木清華33 凱悅?cè)A庭44 鑫?；▓@55 博 地 苑66 榕 樹 灣77 鴻泰小區(qū)9 皓月花園8 陽 光 園 89中心區(qū)項目分析書 香 園水木清華凱悅?cè)A庭鑫海花園博 地 苑榕 樹 灣鴻泰小區(qū)皓月花園陽 光 園 ? 東區(qū)項目分析123457 86華翼煌都1凱龍國際京林中央公園香格里拉國際城上城公館華城國際城市花園御峰名苑銀鷺金柏灣2345678東區(qū)項目分析華翼煌都凱龍國際京林中央公園香格里拉國際城上城公館華城國際城市花園御峰名苑銀鷺金柏灣華翼煌都凱龍國際京林中央公園香格里拉國際城上城公館華城國際城市花園御峰名苑銀鷺金柏灣 ? 南區(qū)項目分析1 華強城 桑堤亞納2 和 園3 華豫 錦繡園4 翰 林 苑南區(qū)項目分析華強城 桑堤亞納和 園華豫 錦繡園翰 林 苑 ? 鐵西區(qū)項目分析1 城際雙座2 楓林水郡3 龍 悅 灣鐵西區(qū)項目分析城際雙座楓林水郡龍 悅 灣 中心城區(qū)在售項目 ： 項目名稱 書香園 項目位置 人民大道 121 號（六中對面） 聯(lián)系電話 5069999 發(fā) 展 商 安陽廣廈房地產(chǎn)有限公司 開盤時間 交房日期 占地面積 27畝 總建面積 萬 物業(yè)類型 2 棟 25 高層， 12層為底商 住宅售價 最 低 3400 元 /㎡ 均 價 3700 元 /㎡ 主力戶型 戶 型 面積區(qū)間 套數(shù)比例 銷售率 一房 3870 70% 30% 16 二房 79109 10% 三房 123148 20% 項目名稱 水木清華 項目位置 中原路與安漳大道 聯(lián)系電話 2077777 發(fā) 展 商 河南仁和置業(yè) 開盤時間 —— 交房日期 占地面積 —— 總建面積 （一期） 物業(yè)類型 11層小高層 住宅售價 最 低 2600 元 /㎡ 均 價 2800 元 /㎡ 主力戶型 戶 型 面積區(qū)間 套數(shù)比例