【導(dǎo)讀】1. 某地產(chǎn)項目市場?？尚行詧蟾?。2. 地

　　

【正文】 這兩個區(qū)域都做詳細的了解和分析。 安陽市目前在售項目較為典型的戶型主要有以下幾種： 安陽項目戶型普遍較大，以三房占絕對主力，目前多 130 以上的大三房，其中 110130㎡之間的三房較少。 在售項目戶型面積區(qū)間： ? 一房一廳： 4078 ㎡ ? 二房二廳： 83119㎡ ? 三房二廳： 110155㎡ ? 四房二廳： 160190㎡ ? 復(fù) 式 ： 180400㎡ 26 安陽市在售項目戶型配比統(tǒng)計64%1%13% 18%4%一房一廳 二房二廳 三房二廳 四房二廳 復(fù)式 由上圖可以看出，安陽市在售項戶型以三房占絕對優(yōu)勢，占到總體戶型的 64%，并且所有戶型的面積普遍較大，凸顯出地市客戶追求大戶型的心理。 安陽市目前購房客戶主要有以下幾種 實業(yè)機關(guān)團購客戶： ? 手上有資金，炒房賺錢 ? 本身有住房，關(guān)注區(qū)域地段和規(guī)劃 ? 對企業(yè)品牌口碑比較敏感 ? 需要看到實際的工程進度和 現(xiàn)場效果 市內(nèi)及地市私營業(yè)主，礦主，高級管理人員： ? 換大房： 130 以上需求 ? 改善居住環(huán)境：換區(qū)域，換小區(qū) ? 第二居所：地市客戶較多，作為養(yǎng)老，投資 ? 為下一代儲備，給孩子在城市安一個家 市內(nèi)換房客戶和年輕的首次置業(yè)客戶： ? 市內(nèi)換房客戶 ? 新增城市人口：安陽高校畢業(yè)生群體，外來安家群體 ? 本市首次置業(yè)：搳 2 代人經(jīng)濟實力，啃老置業(yè) 27 5 項目擬定方案 項目地塊 25.812.629.628.327.425.629285964275324283628%建筑密度80.512.7547177283.0512.943.容積率71.10.7266688691.130.370.4400萬㎡公建面積203.1814.3910.1315.1816.9314.8215.4420.557.8612.64.117.4萬㎡住宅面積91.13.916.0511.2916.7418.6116.219.225.148.9621.034.487.84萬㎡總建面425862118087037702694410948644250425056682118416010561997461211人居住人數(shù)133786620272117884212841520132813281768552130030062414466套套數(shù)82.151.431922.9461.512.08h㎡居住用地合計P 地塊O地塊N地塊M 地塊L 地塊K 地塊J 地塊I 地塊H 地塊G 地塊F地塊E 地塊D地塊C地塊B 地塊A 地塊單位項目建筑密度容積率萬㎡公建面積萬㎡住宅面積萬㎡總建面人居住人數(shù)套套數(shù)㎡居住用地合計地塊地塊地塊地塊地塊地塊地塊地塊地塊地塊地塊地塊地塊地塊地塊地塊單位項目 ? 項目為住宅用地，住宅用地面積 萬㎡； ? 項目總建筑面積為 萬㎡； ? 項目總體容積率為 ； ? 項目總戶數(shù)達到 13378 戶； 這些條件決定了 ? 項目規(guī)模較大，便于規(guī)劃，適宜打造大規(guī)模社區(qū)； ? 項目容積率 偏高，由于項目臨街面較多，可以適當?shù)奶岣叩咨堂娣e，從而提高配套舒適度； ? 項目居住戶數(shù)超過一萬三千戶，居住人口超過四萬人，高檔和規(guī)范化的后期物業(yè)服務(wù)將成為項目必備條件； 28 地塊北至惠苑街、南至德隆街、東至安陽移動大廈、西部則面臨局面區(qū)。 地塊四至 東：移動大廈 北：惠苑街 西：居民區(qū) 南：德隆街 29 由于項目本身為城中村改造項目，地塊周邊環(huán)境較雜亂。 30 地塊周邊配套齊全，教育配套有安陽東關(guān)小學、三十二中，安陽師院，臨近東區(qū)的人民廣場，醫(yī)療及金融配套分別有安陽第六醫(yī)院，工商銀行，建設(shè)銀行等相關(guān)資源。 周邊商業(yè)配套較稀缺，即是項目的一個缺陷，也是本次開發(fā)的機會，把握目前安東區(qū)商業(yè)配套沒有跟上的機遇，打造安陽新的商業(yè)中心。 安陽市人民政府 安陽市檢察院 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 S： ? 地處中心城區(qū)與東區(qū)交界地，交通方便； ? 周邊大配套齊全，生活方便； ? 地塊規(guī)模大，且較完整，易于規(guī)劃； 文峰大道 文明大道 明福街 中華路 平原路 曙光路 易園 人民廣場 本案 東工路 三十二中 圖書博物館 第六醫(yī)院 檢察院 工行 建行 肛腸醫(yī)院 東關(guān)小學 安陽師院 31 對策：利用大規(guī)模開發(fā)，打造安陽高檔社區(qū) 劣勢 W: ? 區(qū)域形象較差； ? 平原路目前尚未打通； ? 容積率過高； ? 地塊為道路區(qū)隔 對策：通過商業(yè)降低住宅容積率，把握較好的入市時機。 機會 O： ? 城市框架進一步拉大，使區(qū)域升級步伐加快； ? 平 原路正在擴建之中，給項目帶來機會； ? 政府對片區(qū)改造的大力支持； ? 東區(qū)進一步成熟對本區(qū)域的帶動。 對策：利用整個城市中心東移的機會，進一步加大項目影響。 威脅 T： ? 宏觀經(jīng)濟仍然不明朗，對房地產(chǎn)發(fā)展存在影響； ? 安陽房地產(chǎn)市場啟動過快，導(dǎo)致供應(yīng)增長過快，需要時間消化； ? 周邊建業(yè)，華強等開發(fā)商大盤啟動加劇競爭。 對策：留意政策對整個安陽市場帶來的影響，通過提高項目品質(zhì)以增強項目競爭力。 項目定位方案 基于項目的 SWOT 分析、客群分析和定位需要解決的問題，在定位過程中需要把握以下關(guān)鍵點； 1) 通過對房地產(chǎn)整體市場和區(qū)域市場的分析，找到本項目的目標客戶，深入分析他們的需求，為項目定位指明方向； 2) 重點分析與周邊項目的競爭關(guān)系，找出差異化路徑，形成具有競爭力的主題定位和產(chǎn)品定位； 3) 主題定位和產(chǎn)品定位既要滿足現(xiàn)在市場的需要，又要著眼未來、適度超前，滿足市場發(fā)展變化的需要； 4) 實現(xiàn)項目開發(fā)的價值最大化，包括利潤最大化、品牌價值最大化、土地價值最大化。 32 項目地理位置優(yōu)越，規(guī)模較大，周邊配套成熟，其商業(yè)價格和品牌價值有很大的升值空間， 因此我們將項目定位為： 從項目自身條件來看 ? 老城地段概念：緊貼老城：利用老城商業(yè)輻射較為容易 ? 東區(qū)地段概念：緊貼行政中心，有絕對優(yōu)勢締造商務(wù)價值，但需要時間，可放到最后開發(fā)。 ? 規(guī)模大，地塊分散：板塊開發(fā)，功能互補 因此項目開發(fā)具有一下功能： ? 居住功能：品質(zhì)性居住、改善型居住、服務(wù)型居住 ? 消費功能：配套式商業(yè)、升級化商業(yè) ? 商務(wù)功能：服務(wù)型商務(wù)、發(fā)展型商務(wù) ? 休閑功能：區(qū)域性休閑、服務(wù)性休閑 ? 文化功能：教育升級、文化服務(wù) 因此項目物業(yè)定位 為集 住宅、商業(yè)、商務(wù)辦公、公寓、公園廣場、教育配套、人工水系固有價值 附加價值 區(qū)位 規(guī)模 商業(yè) 配套 教育 園林 物管 價值綜合體 PK 東區(qū)項 目 amp。南區(qū)開發(fā)區(qū)項目 品牌 33 為一體的 復(fù)合功能體 。 項目一期為提升項目影響力，將會打造高品質(zhì)項目，一期客戶主要定位為中高端換房客戶，二期為中端改善換房客戶。 根據(jù)安陽市場情況，我們了解到目前安陽市的中高端及中端客戶主要有： 實業(yè)機關(guān)團購客戶： ? 手上有資金，炒房賺錢 ? 本身有住房，關(guān)注區(qū)域地段和規(guī)劃 ? 對企業(yè)品牌口碑比較敏感 ? 需要看到實際的工程進度和現(xiàn)場效果 市內(nèi)及地市私營業(yè)主，礦主，高級管理人員： ? 換大房： 130 以上需求 ? 改善居住環(huán)境：換區(qū)域，換小區(qū) ? 第二居所：地 市客戶較多，作為養(yǎng)老，投資 ? 為下一代儲備，給孩子在城市安一個家 市內(nèi)換房客戶和年輕的首次置業(yè)客戶： ? 市內(nèi)換房客戶 ? 新增城市人口：安陽高校畢業(yè)生群體，外來安家群體 ? 本市首次置業(yè)：搳 2 代人經(jīng)濟實力，啃老置業(yè) 根據(jù)客戶定位及我們了解到的目標客群的主力購買戶型，我們判定 戶 型 配 比 購買人群 比例 意向產(chǎn)品 面積區(qū)間㎡ 權(quán)重 綜合權(quán)重 政府機關(guān) 20% 二房二廳 80100 10% 2% 三房二廳 110140 80% 16% 四房二廳 150170 10% 2% 企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo) 及私營企業(yè)主 40% 二房二廳 80100 15% 6% 三房二廳 110140 75% 30% 四房二廳 150170 10% 4% 34 地市客戶 20% 二房二廳 80100 10% 2% 三房二廳 110140 80% 16% 四房二廳 150170 10% 2% 片區(qū)客戶 20% 二房二廳 80100 20% 4% 三房二廳 110140 75% 15% 四房二廳 150170 5% 1% 合計 100% —— —— 400% 100% 根據(jù)問卷調(diào)查， 3 房套數(shù)需求占比 76%，成絕對主力；并且 3 房存在供不應(yīng)求的潛在需求特征 ， 3 房面積 100120 ㎡占 42%； 3 房面積 120140 ㎡占 24%； 其他 3 房占 10%，由此我們將上面的戶型配比作出升級調(diào)整得到 最終的戶型配比。 戶型 面積段 戶型比例 二房二廳 8095 ㎡ 10% 三房二廳 110120 ㎡ 30% 三房二廳 120130 ㎡ 35% 三房二廳 135144 ㎡ 20% 四房二廳 150170 ㎡ 5% 合計 —— 100% 因素 項目 本項目 京林 香格里拉 華強城 權(quán)重 中央公園 國際城 桑堤亞納 按揭均價（元 /㎡） PX PA=4000 PB=3800 PC=2300 地理位置 15 12 13 13 10 景觀 15 10 12 12 9 戶型結(jié)構(gòu) 15 12 12 12 13 生活配套 15 8 9 9 7 交通便捷 10 8 9 9 7 居住環(huán)境 10 8 9 9 7 社區(qū)規(guī)模 10 9 8 9 9 企業(yè)品牌 10 8 9 8 9 合計 100 QX=75 QA=81 QB=81 QC=71 樓盤權(quán)重 ：京林中央花園 20%；香格里拉國際城 30%；華強城 桑堤亞納 50%。 35 可以得出項目市場對比準價： 3030 元 /㎡ 。 市場研究部 20xx 年 5 月 28 日