某地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告-資料下載頁
2025-04-25 03:30本頁面
【正文】 行業(yè)估價(jià)法的判定基準(zhǔn)為充分考慮“市場現(xiàn)狀”因素，對(duì)“市場發(fā)展”這一重要因素考慮不足；而土地類比法主要參照“市場發(fā)展”因素，對(duì)“市場現(xiàn)狀”因素考慮不足。因此，實(shí)際價(jià)格應(yīng)該是平衡各方面風(fēng)險(xiǎn)得出的結(jié)果，因此取上述兩種評(píng)估法結(jié)果的平均值。八、項(xiàng)目操作建議在土地能夠調(diào)規(guī)、變性并延長使用期的前提下，如果該地塊進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，根據(jù)上述各項(xiàng)分析，給出項(xiàng)目操作建議如下。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議綜合以上事實(shí)及分析，建議采取以下措施規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：1）、確定地塊區(qū)域規(guī)劃路、橋的動(dòng)工時(shí)間和使用時(shí)間。在規(guī)劃路、橋未動(dòng)工之前，該區(qū)域人氣不足，不能強(qiáng)行開發(fā)。必須在確定規(guī)劃路、橋的建設(shè)時(shí)間和完工時(shí)間后，再進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)做，以達(dá)到利潤最大化、產(chǎn)品快速銷售去化的目的。2）、抓緊時(shí)間辦理地塊調(diào)規(guī)、變性的手續(xù)，盡早使該地塊可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。土地用途變性后不及時(shí)開發(fā)無所謂，可等待時(shí)機(jī)再進(jìn)行開發(fā)；但如果開發(fā)時(shí)機(jī)成熟，而土地用途變性工作未完成，就將錯(cuò)失良機(jī)。3）、需求一家經(jīng)驗(yàn)足的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作，成立項(xiàng)目公司，一家控股，兩家共管，利潤根據(jù)投入大小分成，以解決捷順公司無房地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)的問題，節(jié)約管理成本，少走彎路，避免不必要的損失。如捷順公司專為該地塊成立房地產(chǎn)公司，項(xiàng)目管理、人員成本等方面都可能出現(xiàn)疏漏，使整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)問題。4）、著重研究相鄰地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目，盡量避免與其同期開發(fā)。如果難以避免，也要研究對(duì)方產(chǎn)品及運(yùn)營特點(diǎn)，在己方項(xiàng)目定位上，一定要保證和對(duì)方產(chǎn)品有很大的差異，如，對(duì)方主力戶型為100㎡以上，己方則盡量多開發(fā)100㎡以下戶型，在產(chǎn)品上產(chǎn)生差異，以避免和對(duì)方打價(jià)格戰(zhàn)而兩敗俱傷。在運(yùn)營特點(diǎn)上，也要注意利用對(duì)方的開發(fā)空擋推盤，避免惡意競爭而造成損失。5）、考察相鄰地塊的開發(fā)商人員隊(duì)伍的相關(guān)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。如果其團(tuán)隊(duì)技術(shù)過硬，可考慮與其協(xié)商連手開發(fā)，完全消除競爭，使雙方利益最大化。6）、根據(jù)目前攀枝花房地產(chǎn)市場及地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，建議采用“多期開發(fā)”的開發(fā)策略、“低開高走”的價(jià)格策略。即以在項(xiàng)目開發(fā)中，分做數(shù)期開發(fā)。前期，根據(jù)市場需求情況，先開發(fā)一部分（開發(fā)量根據(jù)當(dāng)時(shí)調(diào)研數(shù)據(jù)判定），在利用產(chǎn)品吸引客戶的同時(shí)，再加上較低的價(jià)格，來為項(xiàng)目凝聚人氣。在有一定人氣的情況下，根據(jù)區(qū)域市場發(fā)展需求情況，保證供應(yīng)量不大于需求量，將產(chǎn)品分期投放市場。此舉，不但可以節(jié)省運(yùn)作流動(dòng)資金，也能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品快速去化和利潤最大化的雙重目的。開發(fā)節(jié)奏建議1）、在規(guī)劃路、橋開工和建成日期未確定之前，進(jìn)行土地調(diào)規(guī)、變性、延長土地使用期的手續(xù)辦理，轉(zhuǎn)變成商業(yè)與住宅用地性質(zhì)，并延長土地使用期，保證項(xiàng)目操作的合法性。同時(shí)，完成土地平整工作，使地塊具備“三通一平”的基本開發(fā)條件。2）、在確定規(guī)劃路、橋開工日期時(shí)，尋求合適的合作伙伴，協(xié)商合作方式，簽定合作合同。同時(shí)，重點(diǎn)研究相鄰地塊的房地產(chǎn)項(xiàng)目及其他區(qū)域競爭樓盤，研究行業(yè)宏觀政策和區(qū)域經(jīng)濟(jì)，制定規(guī)避惡意競爭的方案，保證己方項(xiàng)目良好運(yùn)營。3）、委托設(shè)計(jì)院對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃，設(shè)計(jì)優(yōu)質(zhì)備選戶型，確定開發(fā)思路，在合適的開發(fā)時(shí)機(jī)，啟動(dòng)該地塊的房地產(chǎn)開發(fā)。產(chǎn)品類型建議1）、住宅產(chǎn)品：以多層產(chǎn)品引導(dǎo)市場（建安成本低），主推小高層產(chǎn)品（提高容積率）主力戶型以戶型緊湊、總價(jià)低的100㎡產(chǎn)品為主。其中可考慮開發(fā)少量的寫字樓，開發(fā)量根據(jù)后期市場調(diào)研數(shù)據(jù)研判。，除商鋪面積后，㎡，該地塊可開發(fā)住宅約1560戶。，該項(xiàng)目約可容納5460人。2）、商業(yè)產(chǎn)品：㎡,同時(shí)考慮攀枝花市人口特征及商業(yè)分布情況，㎡計(jì)算，可開發(fā)商業(yè)產(chǎn)品約6500㎡。商業(yè)業(yè)態(tài)建議如下：沿街商鋪（沿渡仁西線道路），建議開發(fā)4000㎡左右，可考慮作汽車銷售店面及中、小超市；內(nèi)街商鋪：以不大于建筑面積50㎡的（考慮規(guī)劃項(xiàng)目內(nèi)街或建造在項(xiàng)目南、北外沿）社區(qū)商鋪為主力產(chǎn)品，建議開發(fā)2500㎡社區(qū)商鋪，用于經(jīng)營業(yè)主入住之后的食品、蔬菜及其它生活日用品。3）、結(jié)構(gòu)建議為“框架結(jié)構(gòu)”或“框架剪力墻結(jié)構(gòu)”，保證產(chǎn)品質(zhì)量和品質(zhì)。經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估按照區(qū)域市場調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)合地塊周邊環(huán)境，建議項(xiàng)目銷售均價(jià)2400—2600元/㎡，商業(yè)產(chǎn)品銷售均價(jià)為4000—4500元/㎡。在土地成本、土地調(diào)規(guī)費(fèi)用和土地平整費(fèi)用不記入的前提下，結(jié)合攀枝花市和蕪湖市房地產(chǎn)成本情況，大致計(jì)算出該項(xiàng)目效益情況如下：項(xiàng) 目住宅商鋪備注建筑面積/㎡1560006500 銷售額/萬元390002700 建安成本/萬元171607151200元/㎡配套費(fèi)用/萬元5460350元/㎡營銷費(fèi)用/萬元117081約銷售額3%管理費(fèi)用/萬元1560108約銷售額4%稅 費(fèi)/萬元3510243約銷售額9%利 潤/萬元10140 利潤總計(jì)總計(jì)萬元29 / 29
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