某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-04-28 03:30本頁(yè)面
【正文】 在土地成本、土地調(diào)規(guī)費(fèi)用和土地平整費(fèi)用不記入的前提下，結(jié)合攀枝花市和蕪湖市房地產(chǎn)成本情況，大致計(jì)算出該項(xiàng)目效益情況如下：項(xiàng) 目住宅商鋪備注建筑面積/㎡1560006500 銷售額/萬(wàn)元390002700 建安成本/萬(wàn)元171607151200元/㎡配套費(fèi)用/萬(wàn)元5460350元/㎡營(yíng)銷費(fèi)用/萬(wàn)元117081約銷售額3%管理費(fèi)用/萬(wàn)元1560108約銷售額4%稅 費(fèi)/萬(wàn)元3510243約銷售額9%利 潤(rùn)/萬(wàn)元10140 利潤(rùn)總計(jì)總計(jì)萬(wàn)元29 / 29。3）、結(jié)構(gòu)建議為“框架結(jié)構(gòu)”或“框架剪力墻結(jié)構(gòu)”，保證產(chǎn)品質(zhì)量和品質(zhì)。2）、商業(yè)產(chǎn)品：㎡,同時(shí)考慮攀枝花市人口特征及商業(yè)分布情況，㎡計(jì)算，可開(kāi)發(fā)商業(yè)產(chǎn)品約6500㎡。，除商鋪面積后，㎡，該地塊可開(kāi)發(fā)住宅約1560戶。產(chǎn)品類型建議1）、住宅產(chǎn)品：以多層產(chǎn)品引導(dǎo)市場(chǎng)（建安成本低），主推小高層產(chǎn)品（提高容積率）主力戶型以戶型緊湊、總價(jià)低的100㎡產(chǎn)品為主。同時(shí)，重點(diǎn)研究相鄰地塊的房地產(chǎn)項(xiàng)目及其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤，研究行業(yè)宏觀政策和區(qū)域經(jīng)濟(jì)，制定規(guī)避惡意競(jìng)爭(zhēng)的方案，保證己方項(xiàng)目良好運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，完成土地平整工作，使地塊具備“三通一平”的基本開(kāi)發(fā)條件。此舉，不但可以節(jié)省運(yùn)作流動(dòng)資金，也能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品快速去化和利潤(rùn)最大化的雙重目的。前期，根據(jù)市場(chǎng)需求情況，先開(kāi)發(fā)一部分（開(kāi)發(fā)量根據(jù)當(dāng)時(shí)調(diào)研數(shù)據(jù)判定），在利用產(chǎn)品吸引客戶的同時(shí)，再加上較低的價(jià)格，來(lái)為項(xiàng)目凝聚人氣。6）、根據(jù)目前攀枝花房地產(chǎn)市場(chǎng)及地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，建議采用“多期開(kāi)發(fā)”的開(kāi)發(fā)策略、“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略。5）、考察相鄰地塊的開(kāi)發(fā)商人員隊(duì)伍的相關(guān)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。如果難以避免，也要研究對(duì)方產(chǎn)品及運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，在己方項(xiàng)目定位上，一定要保證和對(duì)方產(chǎn)品有很大的差異，如，對(duì)方主力戶型為100㎡以上，己方則盡量多開(kāi)發(fā)100㎡以下戶型，在產(chǎn)品上產(chǎn)生差異，以避免和對(duì)方打價(jià)格戰(zhàn)而兩敗俱傷。如捷順公司專為該地塊成立房地產(chǎn)公司，項(xiàng)目管理、人員成本等方面都可能出現(xiàn)疏漏，使整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)問(wèn)題。土地用途變性后不及時(shí)開(kāi)發(fā)無(wú)所謂，可等待時(shí)機(jī)再進(jìn)行開(kāi)發(fā)；但如果開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)成熟，而土地用途變性工作未完成，就將錯(cuò)失良機(jī)。必須在確定規(guī)劃路、橋的建設(shè)時(shí)間和完工時(shí)間后，再進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)做，以達(dá)到利潤(rùn)最大化、產(chǎn)品快速銷售去化的目的。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議綜合以上事實(shí)及分析，建議采取以下措施規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：1）、確定地塊區(qū)域規(guī)劃路、橋的動(dòng)工時(shí)間和使用時(shí)間。因此，實(shí)際價(jià)格應(yīng)該是平衡各方面風(fēng)險(xiǎn)得出的結(jié)果，因此取上述兩種評(píng)估法結(jié)果的平均值。類比土地：地塊北側(cè)相鄰?fù)恋?，獲取方式為拍賣獲得。七、土地價(jià)值評(píng)估行業(yè)估價(jià)法價(jià)值評(píng)估根據(jù)在攀枝花接觸的幾位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，根據(jù)地塊所在區(qū)域配套及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，表示對(duì)此塊土地目前開(kāi)發(fā)前景不甚看好，按照目前攀枝花房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、土地出讓價(jià)格及地塊現(xiàn)狀，評(píng)估出該地塊總價(jià)為2000萬(wàn)元。T（threat 外部威脅）1）、目前雖然了解到該地塊旁邊規(guī)劃建設(shè)一座橋通往對(duì)面五十一，但是未規(guī)定何時(shí)建成通車，另考慮到攀枝花目前市委書(shū)記主抓城市建設(shè)，但其現(xiàn)為中央候補(bǔ)委員，將可能調(diào)往省里工作，下任書(shū)記是否會(huì)繼續(xù)推進(jìn)此項(xiàng)目，有一定威脅。6）、捷順公司股東間存在糾紛，經(jīng)營(yíng)狀況可能出現(xiàn)不穩(wěn)定。 六、項(xiàng)目SWOT分析S(strength 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì))1）、土地的購(gòu)置費(fèi)用較低；2）、距離市中心區(qū)域較近，渡仁西線道路通暢；3）、土地持有企業(yè)捷順公司在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ纳鐣?huì)資源，有利于協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)中部分問(wèn)題。項(xiàng)目西北方向?yàn)槿屎蛥^(qū)區(qū)政府，市政配套比較完善；㎡上海花園項(xiàng)目，為項(xiàng)目凝聚了一定的人氣。多層6躍7層結(jié)構(gòu)，沿街部分樓幢1—2層為商業(yè)。仁和月地塊環(huán)境：該樓盤位于仁和區(qū)攀枝花大道南段1176號(hào)，東臨70畝的 仁和新街城市廣場(chǎng)，西臨政府規(guī)劃中的54畝人工湖公園，南臨仁和河，北臨大河南路，有多路公交車通達(dá)市區(qū)全境，開(kāi)車到市區(qū)僅需9分鐘，到機(jī)場(chǎng)僅需20分鐘。沿街部分樓幢1—2層為商業(yè)。春天花園開(kāi) 發(fā) 商：四川鑫欣達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：170余畝總建面積：18萬(wàn)㎡地理位置：攀枝花仁和老街魚(yú)塘片區(qū)容 積 率：設(shè)計(jì)戶數(shù)：1176戶銷售狀況：已開(kāi)盤2年左右，開(kāi)盤時(shí)均價(jià)約2200元/㎡；開(kāi)發(fā)共分3期，目前已經(jīng)全部建成。因此，該樓盤可以達(dá)到很高的容積率，并且可以降低小區(qū)內(nèi)景觀配套成本。得 房 率：80%物業(yè)費(fèi)用：㎡25層結(jié)構(gòu)，普通基礎(chǔ)。根據(jù)誠(chéng)意金額度多少，開(kāi)發(fā)商給予客戶不同額度小額（1%—2%）的優(yōu)惠。五、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤簡(jiǎn)介碧水陽(yáng)光開(kāi) 發(fā) 商：攀枝花中偉地產(chǎn)有限公司全程營(yíng)銷：安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司
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