【正文】 48 / 48。l 本項(xiàng)目開發(fā)期結(jié)束，凈利潤(rùn)可達(dá)147901萬元，投資回報(bào)高。l 咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)快速發(fā)展階段l 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊。6 就中國(guó)的中小等城市而言，咸寧商品住宅的性價(jià)比最高，是不可多的一個(gè)投資機(jī)會(huì)。最近國(guó)家一系列調(diào)控動(dòng)作以及國(guó)土資源部的三令五申都表明土地愈來愈成為稀缺資源。3 這是公司獲取巨大收益的一個(gè)重大契機(jī)。我們?cè)诔浞挚紤]咸寧城市發(fā)展前景、城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)、城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期、城市重大事件等因素并進(jìn)行認(rèn)真分析后認(rèn)為：1 投資咸寧城市中心區(qū)建設(shè)具有重大的戰(zhàn)略意義。二、項(xiàng)目分散，需要分散銷售，銷售把握難度加大對(duì)策分析：請(qǐng)專業(yè)的代理銷售公司統(tǒng)一銷售，我司有專人負(fù)責(zé)對(duì)接，邊學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)邊培養(yǎng)自己的銷售隊(duì)伍，待時(shí)機(jī)成熟再轉(zhuǎn)為自己銷售。請(qǐng)專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位做統(tǒng)一規(guī)劃。對(duì)策分析：從對(duì)咸寧居民的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房屋需求比例很高，有52％以上人表示要換房，且加上新的購房人數(shù)，這個(gè)比例足以消化咸寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的房源。對(duì)策分析：在需要政府配套的方面，如給排水、管網(wǎng)設(shè)備、供電、道路、燃?xì)庠谇⒄労灱s中要盡量的細(xì)化，把每項(xiàng)條件約束上，明確責(zé)任歸屬與處理方案。對(duì)策分析：在本項(xiàng)目的規(guī)劃中已經(jīng)考慮到這個(gè)問題，要把本項(xiàng)目建設(shè)為綜合的商務(wù)中心和居住社區(qū)，已經(jīng)為這部分人量身定做了他們的專屬場(chǎng)所。對(duì)策分析：雖然經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)差，但是各項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)均要高出城市圈城市發(fā)展的平均水平，增長(zhǎng)速度很快，在近幾年內(nèi)就要和同類城市相持平。對(duì)策分析：在洽談簽約前要和近期更換可能性小的領(lǐng)導(dǎo)直接對(duì)話溝通，把本項(xiàng)目變成政府工程；盡可能的把政府答應(yīng)的條件以及違約的處理辦法寫在合約中，從法律角度避免此風(fēng)險(xiǎn)帶給公司的損失。對(duì)策分析：在合同簽署時(shí)，對(duì)各種可能出現(xiàn)的情況進(jìn)行全面分析，在合同中予以約束；和咸寧政府各部門建立良好的人際關(guān)系予以解決；從房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來看，近兩年房地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)跳躍式前進(jìn)，在保持目前現(xiàn)狀不變的情況下，今后的房地產(chǎn)就會(huì)呈現(xiàn)良好的勢(shì)頭。根據(jù)我們預(yù)測(cè)近期內(nèi)國(guó)家不會(huì)再出臺(tái)新的調(diào)控政策。四、開發(fā)周期長(zhǎng)，近階段政府一直在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，有可能會(huì)出臺(tái)政策限制房地產(chǎn)市場(chǎng)。另在實(shí)際操作中及時(shí)了解市場(chǎng)，隨時(shí)調(diào)整價(jià)格，保證在市場(chǎng)中立于不敗之地。二、 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，未來兩年房?jī)r(jià)和地價(jià)走勢(shì)不確定。但是仍存在國(guó)家進(jìn)一步緊縮后，無法獲得批準(zhǔn)的可能。本項(xiàng)目擬開發(fā)區(qū)域尚未取得合法的開發(fā)手續(xù)。1 全部土地余款要交付2 補(bǔ)足一期開發(fā)所欠全部費(fèi)用3 二期建安成本，二期推廣銷售成本共計(jì)：61994萬元因從第一期銷售開始有部分銷售收入可以轉(zhuǎn)為投資,第一期經(jīng)濟(jì)適用房按100％銷售計(jì)算；中高檔住房按銷售80％計(jì)算；資金回收額為：48713萬元第二期投資金額減去銷售收入，需追加投資：6199448713=20281萬元所以投資峰值為27591＋20281＝47872萬元，出現(xiàn)時(shí)間預(yù)計(jì)在2008年第一季度總累計(jì)投資（萬元）實(shí)際總投資（萬元）總銷售收入（萬元）總利潤(rùn)（萬元）凈利潤(rùn)率（％）實(shí)際收益率（％）28206447872496106142515298注：凈利潤(rùn)率按照純利潤(rùn)除以總投資計(jì)算實(shí)際收益率按照純利潤(rùn)除以實(shí)際投資金額計(jì)算我們將投資額鎖定，將建設(shè)成本和價(jià)格（住宅、商業(yè)用房）作為不確定因素，對(duì)本項(xiàng)目的銷售利潤(rùn)率進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明，銷售利潤(rùn)率對(duì)銷售價(jià)格變化最為敏感，其次時(shí)建設(shè)成本。本項(xiàng)目銷售共分五期進(jìn)行，如表所示圖92 項(xiàng)目銷售進(jìn)度圖時(shí)間開發(fā)期200720082009201020112012123412341234123412341234一期二期三期四期五期注：一期擬開發(fā)134畝經(jīng)濟(jì)適用房和200畝中高檔住宅二期擬開發(fā)200畝中高檔住宅和195畝低密度住宅三期擬開發(fā)200畝中高檔住宅和200畝低密度住宅四期擬開發(fā)200畝低密度住宅和207畝中心商務(wù)區(qū)五期擬開發(fā)300畝中高檔住宅和236畝楚文化展示中心十 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估l 土地費(fèi)用：總計(jì)3億元人民幣，按2073畝土地計(jì)算，l 前期規(guī)劃費(fèi)用：預(yù)計(jì)500萬l l 管理費(fèi)用＝銷售收入*2％；l 銷售費(fèi)用＝銷售收入*4％l 前期費(fèi)用＝（環(huán)境配套＋建筑成本）*6%l 銷售營(yíng)業(yè)稅＝銷售回款*%l 綠化配套費(fèi)用＝120元每平方米l 所得稅＝利潤(rùn)*33%l 不可預(yù)測(cè)費(fèi)用：約2500萬l 元（％計(jì)算）l 建安成本：經(jīng)濟(jì)適用房500元/ M2l 中高檔住宅650元/ M2（含20％小高層和高層住宅）l 別墅和商務(wù)用房為1100元/ M2l 設(shè)定項(xiàng)目贏利能力測(cè)算的起止時(shí)間為2007年～2012年；：開發(fā)類型開發(fā)面積（萬/M2）土地成本（萬元）建筑成本(萬元)前期費(fèi)用(萬元)銷售管理營(yíng)業(yè)稅（萬元）銷售收入(萬元)所得稅(萬元)利潤(rùn) (萬元)經(jīng) 濟(jì) 適用 房19538374502132112429279中 高 檔住 宅13023924465547237372041022288546463低 密 度住 宅8610387352324129231111251601632517中 心 商務(wù) 區(qū)299521899131410438897501752835586楚文化展示中 心34151920311529153787001510630670總 累 計(jì)投 資19929996180657108395757249610671535145515規(guī)劃和不可預(yù)測(cè)費(fèi)用（萬元）3000實(shí)際總利潤(rùn)（萬元）142515l 土地款項(xiàng)按照面積分配到各期項(xiàng)目中l(wèi) 土地總款項(xiàng)按照29996萬人民幣計(jì)算l 銷售款均按照100％銷售計(jì)算l 總投資為：282064萬元l 投資利潤(rùn)率（凈利潤(rùn)/總投資金額）為：％l 銷售利潤(rùn)率 (凈利潤(rùn)/銷售總收入) 為：%十一 項(xiàng)目敏感性分析本項(xiàng)目用凈利潤(rùn)率來分析項(xiàng)目的敏感性，而沒有計(jì)算IRR（內(nèi)部收益率），其原因是：我們考慮由于經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，要大量追加投資，可能導(dǎo)致多個(gè)IRR（內(nèi)部收益率）出現(xiàn)，以IRR計(jì)算沒有實(shí)際意義，所以沒有以此來衡量。相對(duì)于本項(xiàng)目的其他建設(shè)內(nèi)容，商業(yè)用房（包括楚文化中心）我們目前還沒有特別的賣點(diǎn),因此，我們保守估價(jià)與目前咸寧的均價(jià)相等,為5000元/平方米。供求決定價(jià)格，因而也就決定了咸寧的別墅將越來越物以稀為貴。低密度住宅（即別墅）是本項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)。自2004年以來咸寧市房地產(chǎn)發(fā)展飛速，2004年均價(jià)是700元/平方米，2005年增至1100元/平方米,2006上半年增至1200元/平方米，（御龍花園均價(jià)為1400元/平方米）本項(xiàng)目定位為中高端產(chǎn)品，將引入電子安防，門鈴對(duì)講等系統(tǒng)，價(jià)格高于御龍花園沒有問題。l 相對(duì)于參照項(xiàng)目，本項(xiàng)目具有稀缺的景觀優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目同時(shí)兼具山、湖、森林等不可多得的自然景觀。l 前期入市，價(jià)格不宜過高，以聚集客戶為主，首期開發(fā)引起客戶關(guān)注度和銷售數(shù)量非常重要。價(jià)格定位主要參照各板塊類似項(xiàng)目物業(yè)價(jià)格以及充分考慮了城市發(fā)展前景、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、土地供求等因素而制定。A經(jīng)濟(jì)適用房分析要素客戶層描述年齡22－35職業(yè)公司普通員工、此地拆遷居民、普通公務(wù)員、周邊轄區(qū)進(jìn)城務(wù)工人員區(qū)域咸寧市區(qū)和轄區(qū)收入月收入1000－1800元B中、高檔住宅分析要素客戶層描述年齡28－35職業(yè)公司普通主管、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、公務(wù)員、政府部門人員區(qū)域咸寧市區(qū)和轄區(qū)收入月收入1800－3000元C低密度住宅分析要素客戶層描述年齡30－50職業(yè)公司高級(jí)主管、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、政府部門主要人員及有隱形收入人群區(qū)域主要咸寧市區(qū)包含家在咸寧人在武漢或者外地工作人員收入月收入在3000元以上D中心商務(wù)區(qū)分析要素客戶層描述年齡28－50職業(yè)公司高級(jí)主管、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、政府部門主要人員及有隱形收入人群區(qū)域咸寧市區(qū)及轄區(qū)來咸寧做生意人士收入月收入在3000元以上E楚文化展示中心分析要素客戶層描述年齡28－50職業(yè)公司高級(jí)主管、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、政府部門主要人員及有隱形收入人群區(qū)域咸寧市區(qū)及轄區(qū)來咸寧做生意人士收入月收入在3000元以上根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研情況分析，咸寧同一區(qū)域不同物業(yè)、不同區(qū)域相同物業(yè)的價(jià)格差異性較大。D中心商務(wù)區(qū)青龍路兩側(cè)約200畝建設(shè)中心商務(wù)區(qū)：目前咸寧的商業(yè)設(shè)施比較落后，更是缺乏大型高檔的購物場(chǎng)所，本設(shè)想依托旁邊900畝的普通住宅建設(shè)，既作為住宅項(xiàng)目的配套建設(shè)，又借助于住宅項(xiàng)目的人流帶來商機(jī)，從人氣上把此地烘托起來，成為名符其實(shí)的中心商務(wù)地段。C低密度住宅 十六潭路兩側(cè)區(qū)域約596畝建設(shè)為低密度住宅（即別墅）：根據(jù)十六潭路規(guī)劃土地內(nèi)的自然生態(tài)條件，以及對(duì)咸寧市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)和居民需求的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)別墅具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)，咸寧市居民仍保有自己拿地自己建房的思想，由于目前政府的宏觀調(diào)控，居民已經(jīng)不可能在取得小地塊來實(shí)現(xiàn)這個(gè)愿望，但別墅建設(shè)符合這部分人群擁有自家庭院的設(shè)想，加上此地段的生態(tài)條件非常優(yōu)越，建設(shè)別墅基本不再需要人為綠化。B中、高端住宅 青龍路兩側(cè)約900畝建設(shè)中、高端住宅。考慮到項(xiàng)目規(guī)劃中土地分散的實(shí)際情況，建議將“咸寧市中心新區(qū)項(xiàng)目”開發(fā)為一個(gè)涵蓋高標(biāo)準(zhǔn)的綜合商務(wù)中心、楚文化展示中心、普通住宅、低密度住宅區(qū)與經(jīng)濟(jì)適用房等項(xiàng)目的“城中城”，結(jié)合咸寧市政府對(duì)中心新區(qū)的定義，把中心新區(qū)打造成咸