【正文】 多方預(yù)測(cè)，將延伸至房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)，即簡(jiǎn)化版的物業(yè)稅 —— 房產(chǎn)保有稅 。 政策解讀： 二套房貸新政市政府調(diào)控樓市的重拳出擊，旨在扼制投資投機(jī)行為，平抑房?jī)r(jià)。 政策解讀： 該政策是對(duì) 政策的補(bǔ)充，通過金融手段，進(jìn)一步壓制投資投機(jī)需求。 政策解讀： 該通知將房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控延伸至交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，但總體來看，該措施由 于應(yīng)對(duì)方式諸多，難以對(duì)市場(chǎng)銷售行為產(chǎn)生真正的影響。 政策解讀： 該通知能在一定程度上避免捂盤惜售的行為，但具體的實(shí) 施難度較大，并不能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。 其他政策 《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》 —— 政府問責(zé)制 穩(wěn)定房?jī)r(jià)和房保工作實(shí)行由省級(jí)政府負(fù)總責(zé)、城市政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。 《 關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》 —— 統(tǒng)計(jì)改革 各地及時(shí)公布住建計(jì)劃和住地供應(yīng)計(jì)劃。通過統(tǒng)計(jì)改革，將增強(qiáng)信息的透明度，提 供更科學(xué)的輿論引導(dǎo)。 目前安陽各區(qū)發(fā)展主要是有以下幾點(diǎn)： ? 東區(qū)：依托中心區(qū)行政功能體的建設(shè)，發(fā)展居住和商業(yè)、文化、體育等公共服務(wù)設(shè) 施建設(shè)。 20xx20xx年安 陽市房地產(chǎn)投資及增速01020304050607080單位：億元0%10%20%30%40%50%60%70%80%投資額 同比增速 % % % % %20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 （數(shù)據(jù)來源：歷年安陽統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 安陽房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額不斷增加，自 20xx 年以來保持著快速增長的態(tài)勢(shì)，平均 年增速保持在 30%以上。 安陽市土地供應(yīng)量在 20xx 年出現(xiàn)了暴增，在 20xx 年又出現(xiàn)了高達(dá) 230%的增幅，供應(yīng)土地達(dá) 2155 畝，按照容積率 2 計(jì)算， 20xx 年可以供應(yīng) 商品房達(dá) 287 萬㎡ 。 未來市場(chǎng)預(yù)判 ： a） 35 年供應(yīng)市場(chǎng)分析； 13 根據(jù)《安陽市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20xx— 20xx）》計(jì)劃 ， 將新建住房建筑面積 1200 萬平方米、 萬套。 2020 年市區(qū)規(guī)劃人口為 150 萬人，平均每年增長 萬人。 3≈ 218 萬㎡ 未來五年新增量： 由上面年均增長人口未來 5 年實(shí)現(xiàn)人家住房面積達(dá)到 30 萬平米，得出 20xx 年至 20xx年 現(xiàn)有人口新增住房面積需求： 104 萬（ 3027）㎡ =312 萬㎡ 增量人口新增住房面積需求： 萬 5 30 ㎡ =570 萬㎡ 則未來 三 年住房新增需求： 312+570=882 萬㎡，平均每年為 882247。 d） 總體市場(chǎng)綜述。 安陽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 根據(jù)調(diào)查，安陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體可以分為五大板塊，分別為 鐵西區(qū)、中心區(qū)、北區(qū)、南區(qū)、東區(qū) ，本項(xiàng)目正處于中心區(qū)與東區(qū)的交匯處。 錦繡園4 翰 林 苑南區(qū)項(xiàng)目分析華強(qiáng)城 項(xiàng)目名稱 鑫?；▓@ 項(xiàng)目位置 東風(fēng)路與人民大道交叉口 聯(lián)系電話 2266599 發(fā) 展 商 鑫海房地產(chǎn) 開盤時(shí)間 —— 交房日期 20xx10 占地面積 15 總建面積 萬 物業(yè)類型 1棟 17 層三個(gè)單元 住宅售價(jià) 最 低 3500 元 /㎡ 均 價(jià) 3700元 /㎡ 主力戶型 戶 型 面積區(qū)間 套數(shù)比例 銷售率 —— —— —— 50% 三房?jī)蓮d 140159 100% 綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目規(guī)模較小，戶型面積單一且比較大，位置較好，目前銷售約 50%。共 7 棟高層， 1 期推出 4 棟 25 層高層。 南區(qū)在售項(xiàng)目： 20 項(xiàng)目名稱 華強(qiáng)城 南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)： ? 項(xiàng)目檔次較低，戶型面積大于中心區(qū)和東區(qū)； ? 戶型設(shè)計(jì)較差，客廳一般都不朝南向； ? 項(xiàng)目客戶多以本區(qū)域工作的職工為主，投資客戶較少； ? 項(xiàng)目?jī)r(jià)格在多在 2600 元 /㎡以下 ,隨著華強(qiáng)城的進(jìn)入，區(qū)域現(xiàn)狀有改觀的希望。 鐵西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)： ? 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目較少，銷售速度較慢，價(jià)格較低。 ? 西區(qū)廠礦多有自建房和團(tuán)購項(xiàng)目，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較混亂。 安陽市東區(qū)和南成為外地開發(fā)商角逐的重點(diǎn)區(qū)域。 安陽市目前在售項(xiàng)目較為典型的戶型主要有以下幾種： 安陽項(xiàng)目戶型普遍較大，以三房占絕對(duì)主力，目前多 130 以上的大三房，其中 110130㎡之間的三房較少。 30 地塊周邊配套齊全，教育配套有安陽東關(guān)小學(xué)、三十二中，安陽師院，臨近東區(qū)的人民廣場(chǎng)，醫(yī)療及金融配套分別有安陽第六醫(yī)院，工商銀行，建設(shè)銀行等相關(guān)資源。 對(duì)策：利用整個(gè)城市中心東移的機(jī)會(huì)，進(jìn)一步加大項(xiàng)目影響。 32 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，規(guī)模較大，周邊配套成熟，其商業(yè)價(jià)格和品牌價(jià)值有很大的升值空間， 因此我們將項(xiàng)目定位為： 從項(xiàng)目自身?xiàng)l件來看 ? 老城地段概念：緊貼老城：利用老城商業(yè)輻射較為容易 ? 東區(qū)地段概念：緊貼行政中心，有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)締造商務(wù)價(jià)值，但需要時(shí)間，可放到最后開發(fā)。 根據(jù)安陽市場(chǎng)情況，我們了解到目前安陽市的中高端及中端客戶主要有： 實(shí)業(yè)機(jī)關(guān)團(tuán)購客戶： ? 手上有資金，炒房賺錢 ? 本身有住房，關(guān)注區(qū)域地段和規(guī)劃 ? 對(duì)企業(yè)品牌口碑比較敏感 ? 需要看到實(shí)際的工程進(jìn)度和現(xiàn)場(chǎng)效果 市內(nèi)及地市私營業(yè)主，礦主，高級(jí)管理人員： ? 換大房： 130 以上需求 ? 改善居住環(huán)境：換區(qū)域，換小區(qū) ? 第二居所：地 市客戶較多，作為養(yǎng)老，投資 ? 為下一代儲(chǔ)備，給孩子在城市安一個(gè)家 市內(nèi)換房客戶和年輕的首次置業(yè)客戶： ? 市內(nèi)換房客戶 ? 新增城市人口：安陽高校畢業(yè)生群體，外來安家群體 ? 本市首次置業(yè)：搳 2 代人經(jīng)濟(jì)實(shí)力，啃老置業(yè) 根據(jù)客戶定位及我們了解到的目標(biāo)客群的主力購買戶型，我們判定 戶 型 配 比 購買人群 比例 意向產(chǎn)品 面積區(qū)間㎡ 權(quán)重 綜合權(quán)重 政府機(jī)關(guān) 20% 二房二廳 80100 10% 2% 三房二廳 110140 80% 16% 四房二廳 150170 10% 2% 企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo) 及私營企業(yè)主 40% 二房二廳 80100 15% 6% 三房二廳 110140 75% 30% 四房二廳 150170 10% 4% 34 地市客戶 20% 二房二廳 80100 10% 2% 三房二廳 110140 80% 16% 四房二廳 150170 10% 2% 片區(qū)客戶 20% 二房二廳 80100 20% 4% 三房二廳 110140 75% 15% 四房二廳 150170 5% 1% 合計(jì) 100% —— —— 400% 100% 根據(jù)問卷調(diào)查， 3 房套數(shù)需求占比 76%，成絕對(duì)主力；并且 3 房存在供不應(yīng)求的潛在需求特征 ， 3 房面積 100120 ㎡占 42%； 3 房面積 120140 ㎡占 24%； 其他 3 房占 10%，由此我們將上面的戶型配比作出升級(jí)調(diào)整得到 最終的戶型配比。 市場(chǎng)研究部 20xx 年 5 月 28 日 。桑堤亞納 50%。南區(qū)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目 品牌 33 為一體的 復(fù)合功能體 。 對(duì)策：留意政策對(duì)整個(gè)安陽市場(chǎng)帶來的影響，通過提高項(xiàng)目品質(zhì)以增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。 安陽市人民政府 安陽市檢察院 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) S： ? 地處中心城區(qū)與東區(qū)交界地，交通方便； ? 周邊大配套齊全，生活方便； ? 地塊規(guī)模大，且較完整，易于規(guī)劃； 文峰大道 文明大道 明福街 中華路 平原路 曙光路 易園 人民廣場(chǎng) 本案 東工路 三十二中 圖書博物館 第六醫(yī)院 檢察院 工行 建行 肛腸醫(yī)院 東關(guān)小學(xué) 安陽師院 31 對(duì)策：利用大規(guī)模開發(fā)，打造安陽高檔社區(qū) 劣勢(shì) W: ? 區(qū)域形象較差； ? 平原路目前尚未打通； ? 容積率過高； ? 地塊為道路區(qū)隔 對(duì)策：通過商業(yè)降低住宅容積率，把握較好的入市時(shí)機(jī)。 安陽市目前購房客戶主要有以下幾種 實(shí)業(yè)機(jī)關(guān)團(tuán)購客戶： ? 手上有資金，炒房賺錢 ? 本身有住房，關(guān)注區(qū)域地段和規(guī)劃 ? 對(duì)企業(yè)品牌口碑比較敏感 ? 需要看到實(shí)際的工程進(jìn)度和 現(xiàn)場(chǎng)效果 市內(nèi)及地市私營業(yè)主，礦主，高級(jí)管理人員： ? 換大房： 130 以上需求 ? 改善居住環(huán)境：換區(qū)域，換小區(qū) ? 第二居所：地市客戶較多，作為養(yǎng)老，投資 ? 為下一代儲(chǔ)備，給孩子在城市安一個(gè)家 市內(nèi)換房客戶和年輕的首次置業(yè)客戶： ? 市內(nèi)換房客戶 ? 新增城市人口：安陽高校畢業(yè)生群體，外來安家群體 ? 本市首次置業(yè)：搳 2 代人經(jīng)濟(jì)實(shí)力，啃老置業(yè) 27 5 項(xiàng)目擬定方案 項(xiàng)目地塊 25.812.629.628.327.425.629285964275324283628%建筑密度80.512.7547177283.0512.943.容積率71.10.7266688691.130.370.4400萬㎡公建面積203.1814.3910.1315.1816.9314.8215.4420.557.8612.64.117.4萬㎡住宅面積91.13.916.0511.2916.7418.6116.219.225.148.9621.034.487.84萬㎡總建面425862118087037702694410948644250425056682118416010561997461211人居住人數(shù)133786620272117884212841520132813281768552130030062414466套套數(shù)82.151.431922.9461.512.08h㎡居住用地合計(jì)P 地塊O地塊N地塊M 地塊L 地塊K 地塊J 地塊I 地塊H 地塊G 地塊F地塊E 地塊D地塊C地塊B 地塊A 地塊單位項(xiàng)目建筑密度容積率萬㎡公建面積萬㎡住宅面積萬㎡總建面人居住人數(shù)套套數(shù)㎡居住用地合計(jì)地塊地塊地塊地塊地塊地塊地塊地塊地塊地塊地塊地塊地塊地塊地塊地塊單位項(xiàng)目 ? 項(xiàng)目為住宅用地，住宅用地面積 萬㎡； ? 項(xiàng)目總建筑面積為 萬㎡； ? 項(xiàng)目總體容積率為 ； ? 項(xiàng)目總戶數(shù)達(dá)到 13378 戶； 這些條件決定了 ? 項(xiàng)目規(guī)模較大，便于規(guī)劃，適宜打造大規(guī)