【正文】 分類指數(shù)：自從2002年第2季度以來(lái)，該分類指數(shù)一直運(yùn)行在高位，、說(shuō)明隨著房地產(chǎn)投資進(jìn)度的加快，商品房的供給呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，現(xiàn)房緊張的狀況將得到一定的緩解。空置面積分類指數(shù)：截至3月份，呈現(xiàn)緩慢上升態(tài)勢(shì)，但相對(duì)于施工面積分類指數(shù)的增幅而言，蘇州商品房空置面積正逐月減少。受央行最近出臺(tái)的消費(fèi)信貸新政策的影響，指數(shù)的走勢(shì)可能有所下滑，這雖然能在一定程度上能從資金鏈上控制金融風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，但在一定程度上也可能挫敗市場(chǎng)信心。附近有華聯(lián)超市、菜市場(chǎng)、皇家貴賓俱樂(lè)部等。工行南面是施樂(lè)家園小區(qū)沿街住宅的底層店面，經(jīng)營(yíng)飲食和醫(yī)藥。如果勞動(dòng)路拓寬工程如期進(jìn)行，那么**項(xiàng)目的交通狀況將進(jìn)一步改善。三香路今年完成了由四車道到六車道的擴(kuò)容，改善了由來(lái)已久的糟糕路況。 協(xié)和大廈 金門路 名人廣場(chǎng) 華銀大廈值得注意的是，居民儲(chǔ)蓄余額也呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)，%，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入的增幅，說(shuō)明02年雖然一再降息，但拉動(dòng)內(nèi)需的效果并不明顯，原因是未來(lái)家庭教育支出較大，居民消費(fèi)管理比較理性。隨著蘇州城市化步伐的加快，從各個(gè)產(chǎn)業(yè)所占比例有著較大的變化，第一產(chǎn)業(yè)逐漸減少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化步伐變化明顯；第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，主要得力于蘇州招商引資力度的逐漸加大，外資引入對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響明顯；第三產(chǎn)業(yè)比例呈現(xiàn)波動(dòng)發(fā)展，與第二產(chǎn)業(yè)增幅有著必然的聯(lián)系。實(shí)際外資利用（億美元）從外資利用絕對(duì)增長(zhǎng)和年增長(zhǎng)走勢(shì)都可以看出，蘇州作為吸引外資最快的城市，實(shí)際利用外資增勢(shì)強(qiáng)勁，隨著城建力度的加強(qiáng)、投資環(huán)境的改善、園區(qū)東擴(kuò)和新區(qū)西擴(kuò)，外資利用走勢(shì)會(huì)更強(qiáng)勁。從2000年起，年增長(zhǎng)率都在30%以上。%；，分別比上年增長(zhǎng)144. 6%%。前言第一章 項(xiàng)目背景分析一、經(jīng)濟(jì)背景二、立地環(huán)境第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析一、03年1季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運(yùn)行狀況二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢(shì)分析三、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求形勢(shì)分析四、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)空置狀況分析五、目前蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題分析六、小結(jié)第三章 第三章 蘇州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查一、寫(xiě)字樓地理分布特征二、蘇州市寫(xiě)字樓物業(yè)的發(fā)展沿革三、蘇州市租售行情調(diào)查四、寫(xiě)字樓的行業(yè)統(tǒng)計(jì)分析 五、主要寫(xiě)字樓配套情況 六、小結(jié)第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點(diǎn) 二、在售小高層、高層樓盤(pán)調(diào)查分析房型供應(yīng)量分析 戶型面積配比分析 價(jià)格分析 相關(guān)配套比較表客源客層分析小結(jié) 三、精裝修酒店式公寓市場(chǎng)分析現(xiàn)有個(gè)案情況潛在競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案市場(chǎng)分析小結(jié)第五章：市場(chǎng)存在的問(wèn)題點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)第六章：“**項(xiàng)目”項(xiàng)目SWOT分析第七章：項(xiàng)目重新定位及規(guī)劃改造建議一、產(chǎn)品定位二、市場(chǎng)定位三、目標(biāo)客戶群定位四、規(guī)劃改造建議附件一：寫(xiě)字樓個(gè)案調(diào)查表附件二：高層個(gè)案調(diào)查表前言全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為810億元，%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資(億元)由于近幾年蘇州市的城建步伐不斷加快，固定資產(chǎn)投資額呈逐年上升趨勢(shì)，絕對(duì)值增長(zhǎng)幅度不斷加快。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)總體來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)良好，預(yù)計(jì)，第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比例還會(huì)有一定的下降趨勢(shì)，第二產(chǎn)業(yè)還會(huì)有較大的增長(zhǎng)趨勢(shì)。 閶 郵政大廈 金州大廈 干 將 路 地稅局 佳福保齡球館 都市E站 地鐵1號(hào)線出入口 煙草大廈 城市之邑 胥 華孚寫(xiě)字樓 華聯(lián)超市 三 香 路 道 前 街菜場(chǎng) **項(xiàng)目 工行大廈 施樂(lè)花園蘇州城市規(guī)劃展示館 勞 動(dòng) 路 商業(yè)銀行 萬(wàn)年橋大街 皇家貴賓俱樂(lè)部 路 農(nóng)業(yè)銀行寫(xiě)意空間 泰讓橋 胥 江 河閶胥路是南北走向的一條主干道，機(jī)動(dòng)四車道，車流量很大，北接石路商圈，向南延伸段過(guò)泰讓橋?yàn)楸P(pán)門路，連接城南。**項(xiàng)目距離規(guī)劃中的地鐵1號(hào)線有600米左右的距離，是一個(gè)步行可以接受的距離，軌道交通也是**項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一。**項(xiàng)目東南面是在建的蘇州市城市規(guī)劃展示館。**項(xiàng)目周邊配套情況一覽表配套類別名稱娛樂(lè)設(shè)施佳福保齡球館、胥城娛樂(lè)總匯、皇家貴賓俱樂(lè)部賓館酒店雅都大酒店、德隆酒樓、胥城大酒店醫(yī)療衛(wèi)生婦幼保健醫(yī)院、蘇州大學(xué)附屬第二醫(yī)院、蘇州市第二人民醫(yī)院學(xué)校蘇州市第十六中學(xué)超市華聯(lián)超市銀行工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)行胥門分理處公園本案北側(cè)擬建綠化廣場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)胥門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（二）、綜合指數(shù)成因分析指數(shù)名稱指數(shù)值（%）與上年同期相比增減（點(diǎn)）與上季度相比增減（點(diǎn)）綜合景氣指數(shù)開(kāi)發(fā)投資指數(shù)資金來(lái)源指數(shù)土地購(gòu)置指數(shù)土地開(kāi)發(fā)指數(shù)空置面積指數(shù)新開(kāi)工面積指數(shù)竣工面積指數(shù)銷售價(jià)格指數(shù)分析：從綜合指數(shù)的8個(gè)分類指數(shù)來(lái)看，與去年同期相比景氣水平7升1降、與上季度（2002年4季度）相比景氣水平6升2降，綜合景氣運(yùn)行狀況明顯好于去年。1季度，%，這正是由于目前蘇州房市相當(dāng)火爆，消化了大量的空置面積。商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)：1季度，全市商品房實(shí)際銷售均價(jià)為2412元/平方米，其中住宅均價(jià)為2245元/平方米，%、%。施工面積和新開(kāi)工面積都有非常大的增長(zhǎng)，漲幅都在79%以上，竣工面積的漲幅比較小，%，隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展和投資力度的加強(qiáng)，2003年現(xiàn)房供應(yīng)量將大大增加，購(gòu)房難的供求矛盾有望得到進(jìn)一步的緩解。②.高檔住宅供應(yīng)量增長(zhǎng)明顯2002年，蘇州市區(qū)高檔住宅（高檔公寓和別墅），%，施工面積為331109平方米，%；新開(kāi)工面積為185785平方米，%；竣工面積為139245平方米，%；空置面積為18578平方米，%，但我們可看出，相對(duì)于施工面積和新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)速度，“減空”效果不是很明顯，這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)的失調(diào)，必會(huì)給蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康良性發(fā)展帶來(lái)一定程度上的影響。浙江開(kāi)發(fā)商對(duì)蘇州的資金輸入、管理輸入和人才輸入，大大提高了蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)地位和競(jìng)爭(zhēng)水平。其中，古城區(qū)寫(xiě)字樓施工面積68991平方米，%；新開(kāi)工面積13220平方米，%，竣工面積11960平方米，%。（一）、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售狀況分析住宅銷售形勢(shì)火爆，個(gè)人購(gòu)買力不斷增強(qiáng)隨著住房制度改革的全面推行，住房商品化已逐漸被廣大人民群眾理解，加上住房消費(fèi)信貸政策的支持，個(gè)人購(gòu)買力不斷增強(qiáng)，擴(kuò)大了住宅的有效客源。2002年，%，相對(duì)于銷售面積的增長(zhǎng)幅度（%），可以看出，銷售額增長(zhǎng)主要原因就是由價(jià)格大幅上升拉動(dòng)的，而不是由市場(chǎng)需求拉動(dòng)的。（二）、商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理目前，蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的住宅基本上都是中高檔，中低檔住宅開(kāi)發(fā)嚴(yán)重不足。（三）、空置問(wèn)題不容忽視雖然2002年旺盛的消費(fèi)需求是空置房源進(jìn)一步回落，但從結(jié)轉(zhuǎn)的施工面積（住宅建設(shè)周期通常為一年）來(lái)看，今年的住宅竣工面積將大大增加，可能會(huì)由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾和房?jī)r(jià)過(guò)高，而形成住宅“相對(duì)過(guò)?！?，從而使空置面積大幅上升?！巴ㄖ睂?duì)于以自住為目的的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不會(huì)造成太大的影響；“通知”增大了那些原來(lái)靠銀行貸款炒樓者的獲利難度，這也將在很大程度上最終導(dǎo)致本市高價(jià)房?jī)r(jià)格的下滑。第四章 第四章 蘇州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查寫(xiě)字樓地理分布特征蘇州的寫(xiě)字樓主要地理分布特征主要體現(xiàn)為共性和個(gè)性兩個(gè)方面： 共性（1）在CBD內(nèi)，周邊商業(yè)氛圍濃郁。個(gè)性蘇州寫(xiě)字樓典型區(qū)域主要分布于園區(qū)、新區(qū)及市區(qū)主要交通干道。（2）新區(qū)的寫(xiě)字樓集中在獅山路、濱河路路口，如金獅大廈、華福大廈等。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時(shí)間與距離考慮，開(kāi)始將這些分散的樓宇集中在一起向高層發(fā)展，把銀行、律師行、會(huì)計(jì)師行、商業(yè)客戶集中在一起。寫(xiě)字樓在蘇州如同在整個(gè)中國(guó)大陸地區(qū)一樣，是近二十年來(lái)的新興產(chǎn)物，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寫(xiě)字樓也有如雨后春筍般出現(xiàn)，其巍峨的特征很能吸引人群的目光。 蘇州市寫(xiě)字樓租售行情調(diào)查 蘇州部分寫(xiě)字樓租售情況一覽表案名售價(jià)出售率租金（元/M2*月）物業(yè)管理費(fèi)（元/M2*月）出租率備注高檔園區(qū)國(guó)際大廈　　99租金已含（22）90%　世紀(jì)金融大廈830040%104租金已含（15）85%現(xiàn)有5層在售金獅大廈　　85租金已含96%只租不售中檔國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 4500　　70租金已含90%　加城大廈　　80租金已含（16）91%物業(yè)費(fèi)含空調(diào)費(fèi)綜藝開(kāi)元4750100%50　　售后代租華福大廈　　45租金已含（）93%　協(xié)和大廈510045%4010%售后代租\商住兩用東環(huán)大廈400020%4080%　整層出售萬(wàn)盛大廈　　36租金已含55%　低檔金洲大廈　　22租金已含60%　開(kāi)發(fā)大廈　　28租金已含100%　華孚大廈　　24租金已含98%　嘉登大廈　　25租金已含97%商住兩用從上表得出：（1）總體上講，蘇州市寫(xiě)字樓的出租情況較好，其良好的出租率有其客觀原因：良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；大廈內(nèi)部配套齊全、裝修精良。蘇州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)行業(yè)分布現(xiàn)狀一覽表案 名業(yè)態(tài)分布　行政辦公金融業(yè)貿(mào)易物流制造業(yè)建筑業(yè)教育科研咨詢服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)能源化工生物醫(yī)藥電子電工總計(jì)高檔國(guó)際大廈130000004300222金獅大廈00121250518281770中檔加城大廈033465212712449國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 1216752618130869東環(huán)大廈12702233111225低檔華孚