【正文】 東風(fēng)路與人民大道交叉口 聯(lián)系電話 2266599 發(fā) 展 商 鑫海房地產(chǎn) 開(kāi)盤時(shí)間 —— 交房日期 20xx10 占地面積 15 總建面積 萬(wàn) 物業(yè)類型 1棟 17 層三個(gè)單元 住宅售價(jià) 最 低 3500 元 /㎡ 均 價(jià) 3700元 /㎡ 主力戶型 戶 型 面積區(qū)間 套數(shù)比例 銷售率 —— —— —— 50% 三房?jī)蓮d 140159 100% 綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目規(guī)模較小，戶型面積單一且比較大，位置較好，目前銷售約 50%。 錦繡園翰 林 苑 ? 鐵西區(qū)項(xiàng)目分析1 城際雙座2 楓林水郡3 龍 悅 灣鐵西區(qū)項(xiàng)目分析城際雙座楓林水郡龍 悅 灣 中心城區(qū)在售項(xiàng)目 ： 項(xiàng)目名稱 書(shū)香園 項(xiàng)目位置 人民大道 121 號(hào)（六中對(duì)面） 聯(lián)系電話 5069999 發(fā) 展 商 安陽(yáng)廣廈房地產(chǎn)有限公司 開(kāi)盤時(shí)間 交房日期 占地面積 27畝 總建面積 萬(wàn) 物業(yè)類型 2 棟 25 高層， 12層為底商 住宅售價(jià) 最 低 3400 元 /㎡ 均 價(jià) 3700 元 /㎡ 主力戶型 戶 型 面積區(qū)間 套數(shù)比例 銷售率 一房 3870 70% 30% 16 二房 79109 10% 三房 123148 20% 項(xiàng)目名稱 水木清華 項(xiàng)目位置 中原路與安漳大道 聯(lián)系電話 2077777 發(fā) 展 商 河南仁和置業(yè) 開(kāi)盤時(shí)間 —— 交房日期 占地面積 —— 總建面積 （一期） 物業(yè)類型 11層小高層 住宅售價(jià) 最 低 2600 元 /㎡ 均 價(jià) 2800 元 /㎡ 主力戶型 戶 型 面積區(qū)間 套數(shù)比例 銷售率 兩房?jī)蓮d 98 15% 90% 三房?jī)蓮d 110140 75% 三房?jī)蓮d 140160 10% 綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目一期采用低價(jià)入市策略，以 2100 元 /㎡入市，吸引市場(chǎng)和客戶關(guān)注，目前已銷售90%左右，第二期在認(rèn)籌中。 錦繡園4 翰 林 苑南區(qū)項(xiàng)目分析華強(qiáng)城 在售項(xiàng)目 ? 中心區(qū)項(xiàng)目分析11 書(shū) 香 園22 水木清華33 凱悅?cè)A庭44 鑫?；▓@55 博 地 苑66 榕 樹(shù) 灣77 鴻泰小區(qū)9 皓月花園8 陽(yáng) 光 園 89中心區(qū)項(xiàng)目分析書(shū) 香 園水木清華凱悅?cè)A庭鑫海花園博 地 苑榕 樹(shù) 灣鴻泰小區(qū)皓月花園陽(yáng) 光 園 ? 東區(qū)項(xiàng)目分析123457 86華翼煌都1凱龍國(guó)際京林中央公園香格里拉國(guó)際城上城公館華城國(guó)際城市花園御峰名苑銀鷺金柏灣2345678東區(qū)項(xiàng)目分析華翼煌都凱龍國(guó)際京林中央公園香格里拉國(guó)際城上城公館華城國(guó)際城市花園御峰名苑銀鷺金柏灣華翼煌都凱龍國(guó)際京林中央公園香格里拉國(guó)際城上城公館華城國(guó)際城市花園御峰名苑銀鷺金柏灣 ? 南區(qū)項(xiàng)目分析1 華強(qiáng)城 安陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 根據(jù)調(diào)查，安陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體可以分為五大板塊，分別為 鐵西區(qū)、中心區(qū)、北區(qū)、南區(qū)、東區(qū) ，本項(xiàng)目正處于中心區(qū)與東區(qū)的交匯處。 安陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi) 始凸顯，如大型集中項(xiàng)目 彰德府文化廣場(chǎng) ；以及位于人民大道與東風(fēng)路交叉口， 浙江三聯(lián)集團(tuán)投資 30 億元的 安陽(yáng)義烏小商品城 ； 以上兩個(gè)項(xiàng)目都已開(kāi)始啟動(dòng)，表明安陽(yáng)具備商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力。 d） 總體市場(chǎng)綜述。 c） 35 年供需關(guān)系分析； 未來(lái)三年安陽(yáng)市區(qū)供求關(guān)系 20xx20xx 年：住房供應(yīng)量 720 萬(wàn)平米，住房需求量 654 萬(wàn)平米，供求比為 ： 1，供需基本平衡。 3≈ 218 萬(wàn)㎡ 未來(lái)五年新增量： 由上面年均增長(zhǎng)人口未來(lái) 5 年實(shí)現(xiàn)人家住房面積達(dá)到 30 萬(wàn)平米，得出 20xx 年至 20xx年 現(xiàn)有人口新增住房面積需求： 104 萬(wàn)（ 3027）㎡ =312 萬(wàn)㎡ 增量人口新增住房面積需求： 萬(wàn) 5 30 ㎡ =570 萬(wàn)㎡ 則未來(lái) 三 年住房新增需求： 312+570=882 萬(wàn)㎡，平均每年為 882247。 由于 20xx 年末市區(qū)人口與 20xx 年年初相差不多，忽略人口誤差，假設(shè) 20xx 年市區(qū)人口 104 萬(wàn)，人均住房面積 27 平米。 2020 年市區(qū)規(guī)劃人口為 150 萬(wàn)人，平均每年增長(zhǎng) 萬(wàn)人。同理， 20xx 至 20xx 年，新建 新建住房建筑面積 720 萬(wàn)平米，住宅供應(yīng)量 612萬(wàn)平米； 20xx 至 20xx 年， 新建住房建筑面積 1200 萬(wàn)平米，住宅供應(yīng)量 1020 萬(wàn)平米。 未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判 ： a） 35 年供應(yīng)市場(chǎng)分析； 13 根據(jù)《安陽(yáng)市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20xx— 20xx）》計(jì)劃 ， 將新建住房建筑面積 1200 萬(wàn)平方米、 萬(wàn)套。 20xx20xx年安 陽(yáng)市商品房均價(jià)及增速1500170019002100230025002700單位：元0%5%10%15%20%25%商品房均價(jià) 1650 1673 1892 2334 2534增幅 % % % %20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年20xx20xx年安 陽(yáng)市房地產(chǎn)銷售及增速050100150200250單位：萬(wàn)㎡0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%商品房銷售面積 增幅 % % %20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 （數(shù)據(jù)來(lái)源：歷年安陽(yáng)統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 安陽(yáng)市房地產(chǎn)銷售量逐年穩(wěn)步增加，考慮到統(tǒng)計(jì)中包含單位團(tuán)購(gòu)，集資房， 20xx 年實(shí)際對(duì)外銷售商品房銷售量應(yīng)在 100120 萬(wàn)㎡ 之間，整體銷量不高。 安陽(yáng)市土地供應(yīng)量在 20xx 年出現(xiàn)了暴增，在 20xx 年又出現(xiàn)了高達(dá) 230%的增幅，供應(yīng)土地達(dá) 2155 畝，按照容積率 2 計(jì)算， 20xx 年可以供應(yīng) 商品房達(dá) 287 萬(wàn)㎡ 。 12 土地供應(yīng) 安陽(yáng)市20xx20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表02004006008001000單位：萬(wàn)平方米房屋施工面積 房屋竣工面積 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年20xx20xx年安 陽(yáng)市土地供應(yīng)及增速030060090012001500180021002400單位：畝0%50%100%150%200%250%土地供應(yīng) 575 650 2155同比增速 % % % % %20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 （數(shù)據(jù)來(lái)源：歷年安陽(yáng)統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 房地產(chǎn)施工面積和竣工面積比一般保持在 左右表示房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡。 20xx20xx年安 陽(yáng)市房地產(chǎn)投資及增速01020304050607080單位：億元0%10%20%30%40%50%60%70%80%投資額 同比增速 % % % % %20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 （數(shù)據(jù)來(lái)源：歷年安陽(yáng)統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 安陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額不斷增加，自 20xx 年以來(lái)保持著快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，平均 年增速保持在 30%以上。 ? 西區(qū)：以鋼花路的建設(shè)帶動(dòng)其周邊用地開(kāi)發(fā)，形成城市西部副中心 。 目前安陽(yáng)各區(qū)發(fā)展主要是有以下幾點(diǎn)： ? 東區(qū)：依托中心區(qū)行政功能體的建設(shè)，發(fā)展居住和商業(yè)、文化、體育等公共服務(wù)設(shè) 施建設(shè)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)會(huì)面臨新的調(diào)整，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大 3 安 陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 安陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 ： 安陽(yáng)市房地產(chǎn)目前處于快速發(fā)展階段，由于行政單位遷至東區(qū)，新的城市中心已經(jīng)確定，大規(guī)模的行政配套和公務(wù)員小區(qū)建設(shè)，使安陽(yáng)的高檔住宅社區(qū)明顯聚集在東區(qū)。通過(guò)統(tǒng)計(jì)改革，將增強(qiáng)信息的透明度，提 供更科學(xué)的輿論引導(dǎo)。統(tǒng)計(jì)部門要發(fā)布能反映不同區(qū)位、不同類型房?jī)r(jià)變動(dòng)的信息。 《 關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》 —— 統(tǒng)計(jì)改革 各地及時(shí)公布住建計(jì)劃和住地供應(yīng)計(jì)劃。對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)房保 工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。 其他政策 《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》 —— 政府問(wèn)責(zé)制 穩(wěn)定房?jī)r(jià)和房保工作實(shí)行由省級(jí)政府負(fù)總責(zé)、城市政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。地方政府可采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。 政策解讀： 該通知能在一定程度上避免捂盤惜售的行為，但具體的實(shí) 施難度較大，并不能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。對(duì)捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為的房企，要曝光和處罰，問(wèn)題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營(yíng)資格，追究違法違規(guī)人員的責(zé)任。 政策解讀： 該通知將房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控延伸至交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，但總體來(lái)看，該措施由 于應(yīng)對(duì)方式諸多，難以對(duì)市場(chǎng)銷售行為產(chǎn)生真正的影響。 銷售管理政策 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》 4 月 19 日，住建部發(fā)布通知：今后未取得預(yù)售許可的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù) 9 訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。 政策解讀： 該政策是對(duì) 政策的補(bǔ)充，通過(guò)金融手段，進(jìn)一步壓制投資投機(jī)需求。對(duì)商丘市場(chǎng)而言，影響同樣巨大，未來(lái)項(xiàng)目的定位方向應(yīng)更多的指向剛性需求。 政策解讀： 二套房貸新政市政府調(diào)控樓市的重拳出擊，旨在扼制投資投機(jī)行為，平抑房?jī)r(jià)。而近期重慶已經(jīng)出臺(tái) “ 特別房產(chǎn)消費(fèi)稅 ” 抑制豪宅的需求量，該稅種一旦全面推行，將對(duì)豪宅市場(chǎng)的投資行為產(chǎn)生較大的影響。 政策解讀： 新的稅收政策 旨在調(diào)節(jié)個(gè)人合理住房消費(fèi)，盡快政策尚未出臺(tái)，但多方預(yù)測(cè)，將延伸至房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)，即簡(jiǎn)化版的物業(yè)稅 —— 房產(chǎn)保有稅 。 政策解讀： 此通知明確了首次購(gòu)買普通住房有關(guān)契稅優(yōu)惠政策的對(duì)象，避免二套房等投資性購(gòu)買者打政策擦邊球。 政策解讀： 市場(chǎng)事實(shí)表明，二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消并未能抑制交易量和價(jià)格的攀升，但隨著新的調(diào)控措施出臺(tái)，該政策的效力將得到發(fā)揮，在一定程度上扼制投機(jī)行為。 政策解讀： 七折優(yōu)惠利率的取消，可看成是房地產(chǎn)信貸政策緊縮的信號(hào)，但 7 折利率的優(yōu)惠對(duì)象主要是以自住為主的剛性需求者，利率 的調(diào)高將在一定程度上影響真實(shí)的市場(chǎng)需求，但力度較小。 政策解讀： 存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)主要為應(yīng)對(duì)通脹的壓力，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)的影響在于 ,控制了銀行貸款數(shù)量 , 增加開(kāi)發(fā)商貸款壓力。 政策解讀： 該通知將 3月 22 日的國(guó)土部會(huì)議精神上升到法律文件的高度，通過(guò)居住用地的增加，加大商品房市場(chǎng)供應(yīng)量；并通過(guò)探索新的土地讓方式，抑制地價(jià)的非理性上漲。依法加快處置閑置用地，收回的閑置土地優(yōu)先用于普通住宅建設(shè)。 《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城 市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》改革土地出讓制度 4 月 19 日出臺(tái)的 “ 國(guó)十條 ” 規(guī)定：各地要及時(shí)制定并公布以住房為主的供地計(jì)劃，并切實(shí)落實(shí)。 政策解讀： 將保障性住房的建設(shè)提升到新的高度，期望通過(guò)此途徑平抑房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；同時(shí)提出了土地出讓制度的新嘗試，避免土地財(cái)政推高房?jī)r(jià)。 3 月 22 日，國(guó)土部召開(kāi)國(guó)土資源系統(tǒng)視頻電話會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)房地產(chǎn)供應(yīng)和監(jiān) 7 管。土地出讓成交后，必須在 10 個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后 1 個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款 50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。對(duì)不執(zhí)行申報(bào)制度的，要向社會(huì)公示，并限制其至少在一年內(nèi)不得參加土地購(gòu)置活動(dòng)。從今年 4 月 1 日起，市、縣國(guó)土 資源管理部門要建立房地產(chǎn)用地開(kāi)工、竣工申報(bào)制度。 行業(yè)政策 土地政策 《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》 3 月 10 日，國(guó)土資源部出臺(tái)整治房地產(chǎn)用地的專項(xiàng)文件 ——