【正文】 寧市的樣板區(qū)，從文化、經(jīng)濟、生活各方面讓中心新區(qū)成為咸寧市標志性的區(qū)塊，提升咸寧市的城市品味。l 建議，將本項目定義為咸寧市的“造城計劃”，引領城市發(fā)展方向。一部分具有很強消費能力的客戶流失到武漢，且部分條件較好的居民找不到適合自己需求的居住環(huán)境。競爭對手除溫泉谷項目是武漢市萬鵬房地產(chǎn)開發(fā)公司來咸寧開發(fā)外（而溫泉谷和我公司不屬于同一開發(fā)類型），其他開發(fā)商均為本地小型開發(fā)公司，無論是經(jīng)濟實力、公司規(guī)模、品味、經(jīng)驗均無力和我們抗衡，競爭狀況并不激烈。在老城區(qū)由于存在硬件可改變性、發(fā)展前景較差的情況，而且拆遷也存在有比較大的難度，開發(fā)商更傾向于在新區(qū)開發(fā)。綜上所述，以上項目不會對本項目構(gòu)成大的威脅。(1) 咸寧市現(xiàn)有樓盤對本項目的影響據(jù)調(diào)查，目前咸寧市很少有成規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在現(xiàn)階段具有代表性的樓盤有：御龍花園、香泉花園和溫泉谷國際度假村，但其總體規(guī)模較小，樓盤檔次處于中低檔水平。因此用較低價格拿到此地塊成為可能。由于資金問題，規(guī)劃道路遲遲無法投入建設，急需招商引資打通該3條道路。這樣一方面要求總投資資金量大，增加了投資風險；另一方面開發(fā)面積大，對市場的承受力必須認真研究。(3) 時機欠佳在中央政府對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控時，進場搞房地產(chǎn)，投資有風險。(1) 生活配套設施量大周邊生活配套在長安大道和銀泉大道都已完善，但是中心區(qū)域的生活配套還需要投資方在本項目內(nèi)規(guī)劃和設置。(10) 土地資源稀缺本項目所在地塊是咸寧市中心區(qū)僅存的一塊大宗儲備土地，土地資源的稀缺，決定了該地塊巨大的升值潛能。從而在項目的配套政策等方面，可以爭取較好的條件。(8) 政府給予較大支持政府急于改善咸寧環(huán)境，明確表示對本項目給予大力支持。為項目的建設檔次奠定了基礎。(5) 項目性價比好湖北省地級市發(fā)展速度較慢，起步較晚，潛力較大。項目所在的青龍路、金桂路和十六潭路，是連通銀泉大道和長安大道的城市東西主干線。(4) 項目周邊道路交通網(wǎng)絡通達項目東西兩側(cè)分別為聯(lián)接咸安區(qū)和溫泉區(qū)的銀泉大道和長安大道，銀泉大道同時是城市上行、下行的聯(lián)絡線，上至107國道、京珠高速，下至橫路公路是通往咸寧市所轄縣市的南出口。項目四周青山環(huán)抱，綠水潺潺，自然植被好，空氣清新，無工業(yè)污染，景觀資源極佳。隨著青龍路、金桂路和十六潭路的貫通，該區(qū)域的土地級肯定會升級為城市1級土地。近期，在2006－2008年，在中央商務區(qū)、溫泉谷、十六潭路、青龍路和金桂路區(qū)域儲備200公頃；中央商務區(qū)和溫泉谷項目作為提升溫泉城區(qū)商圈價值的項目用地達到50公頃，十六潭路、青龍路和金桂路成片開發(fā)連接溫泉和咸安兩個城區(qū)，作為未來城市的中心，具有極高的開發(fā)價值。《咸寧市城市總體規(guī)劃綱要（草案）（2005－2020）》，人均建設用地117平方米。l 小區(qū)要依山傍勢，盡量在不破壞原始地貌基礎上進行住宅建設布局l 要控制老城區(qū)改造住宅建設，引導向中心城區(qū)發(fā)展l 推動城市化建設，根據(jù)咸寧市城市規(guī)劃發(fā)展要求，合理分布商品住宅建設l 溫泉咸安要統(tǒng)一規(guī)劃，兩地中間地帶中心新區(qū)要作為普通商品住宅小區(qū)規(guī)劃重點，一是可利用兩地中間空置點，二是有利于城區(qū)一體化發(fā)展l 為適應咸寧市山水園林城市的建設目標，優(yōu)化城市環(huán)境，提高城市品味，可在十六潭公園、潛山腳下和淦河邊建造高檔的別墅群小區(qū)l 小區(qū)建設應充分利用現(xiàn)有的山水布局，建造別致優(yōu)雅的人文景觀，合理體現(xiàn)休閑游樂的特色，既填補了咸寧市無城市公園的缺陷，又為我市城市發(fā)展增添了一道亮麗的風景六 咸寧土地市場分析2003－2005年商住用地出讓情況表 單位：公頃、萬元出讓方式2003年2004年2005年小計協(xié)議綜數(shù)6121490365面積金額招拍掛綜數(shù)106218面積金額878土地面積合計收入合計平均出讓價格（萬/畝）20．85招拍掛出讓均價（萬/畝）22．8618．9839．8723．52據(jù)咸寧市《城市總體規(guī)劃綱要（草案）（2005－2020）》，咸寧市城區(qū)規(guī)劃控制內(nèi)（向陽湖鎮(zhèn)、馬橋鎮(zhèn)、官埠橋鎮(zhèn)及永安街辦、浮山街辦、溫泉街辦）的土地面積為480平方公里，2004年咸寧中心城區(qū)現(xiàn)狀建設用地面積29。預計“十一五”期間，咸寧市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模將達到200萬平方米，預計投資25億元，其中普通商品房住宅建筑面積80萬平方米，高檔商品房60萬平方米，經(jīng)濟適用房50萬平方米，廉租房10萬平方米。隨著城市化建設不斷發(fā)展，自然人口不斷增加，城中村的逐步消除，舊城改造、周邊縣、市人口的進入、外來投資者的增加，無疑會擴大咸寧市住宅需求。l 咸寧市房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)供求基本平衡，改變目前市場供求結(jié)構(gòu)單一的局面，大力推進環(huán)境優(yōu)雅、舒適休閑型住宅商品；住宅結(jié)構(gòu)合理，實現(xiàn)高檔商品房，普通商品房和經(jīng)濟適用房及廉租住房比例協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)“戶均一套、人均一間、功能配套、設備齊全”的發(fā)展目標。綜合考量，咸寧市房地產(chǎn)市場有很大的發(fā)展空間，購房者消費觀念處于穩(wěn)步發(fā)展時期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應積極建立導向型消費，引導和幫助購房者確立消費觀念。根據(jù)目前咸寧市區(qū)總?cè)丝?2萬（7萬個家庭）計算，有3萬個家庭有購買能力。據(jù)統(tǒng)計，家庭的購房能力范圍為家庭總收入的4－6倍，%，有置業(yè)需求且有能力購買15萬以上房屋的家庭占很大的比例。如今的咸寧人民，越來越注重房屋的整體品質(zhì)，考量購房因素更多的是地理區(qū)位、戶型設計、周邊環(huán)境、使用功能、配套設施、社區(qū)文化、物業(yè)配套等一系綜合條件，咸寧市的購房者的消費觀念正發(fā)生的著巨大的變化，理性化消費正在逐步形成。目前武漢市的城鎮(zhèn)人口年均可支配收入為10850元，咸寧市城鎮(zhèn)人口年均可支配收入8004元，目前武漢市的平均房價為4000元每平方米，:1,根據(jù)了解目前全國大中型城市房價與城鎮(zhèn)人口年均可支配收入比例均在此水平，按此推算咸寧市應該達到的標準房價為2953元每平方米，由此看來，咸寧市房價尚有很大上升空間。與此同時，商品房價格也是一路飚升，呈現(xiàn)跳躍式增長。據(jù)調(diào)查，該區(qū)域家庭平均月收入為2043元，其中月收入在4500元以上占22％。經(jīng)濟增長速度較快?，F(xiàn)有和在建的溫泉療養(yǎng)場所眾多，旅游資源豐富，是武漢市民的理想休閑地。l 溫泉區(qū)因為區(qū)內(nèi)有溫泉而名，今年國家國土資源部根據(jù)該溫泉將咸寧市命名為“中國溫泉之鄉(xiāng)”。溫泉區(qū)實際上是一個地理概念，是由于原來咸寧地委設立在該地而形成的咸寧政治中心區(qū)域，目前該區(qū)域行政隸屬咸安區(qū)溫泉辦事處。 咸寧溫泉區(qū)l 溫泉區(qū)位于本開發(fā)項目的東南面，通過銀泉大道和長安大道與本開發(fā)項目相連接。咸寧開發(fā)區(qū)建設開發(fā)較晚，但目前增長速度很快,據(jù)咸寧方面介紹，僅今年新進園區(qū)企業(yè)30個，占地3000畝。在建武廣高速鐵路的入口也在區(qū)內(nèi)。目前常住人口15萬人。l 咸安區(qū)城區(qū)位于本開發(fā)項目的西北面，通過銀泉大道和長安大道與本項目相連。常住人口：=戶籍人口+外來暫住人口常年外出人口，城市化水平：=常住城鎮(zhèn)人口/常住總?cè)丝?%四 項目周邊區(qū)域分析 咸安區(qū)l 咸安區(qū)原名咸寧市（縣級），1998年12月咸寧地區(qū)撤消改為地級咸寧市后原縣級咸寧市更名為咸安區(qū)，下轄3個街道辦事處,9個鎮(zhèn),一個鄉(xiāng)。第五次人口普查也在3萬人，（其中咸寧市各縣市區(qū)內(nèi)部流動約占50%）外出人口：外出本市和省外人口基本在30萬人。l 總體戰(zhàn)略：強力打造“生態(tài)城市”建設主骨架，實行“生態(tài)農(nóng)業(yè)穩(wěn)市，生態(tài)工業(yè)強市，生態(tài)旅游活市、生態(tài)家園富民”的“生態(tài)市”建設總體戰(zhàn)略，主動掛靠，發(fā)展配角經(jīng)濟。l 指導思想：建設咸寧生態(tài)城市，維護城市合理的空間布局，確保城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為城市的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造空間與環(huán)境條件。l 將咸寧建成武漢城市圈高效清潔能源基地、麻棉紡織與印染承接基地，森工板材和紙品生產(chǎn)基地和新型材料延伸基地l 建成武漢城市圈的最具發(fā)展?jié)摿Φ纳鷳B(tài)城市，建設生態(tài)咸寧l 建成武漢城市圈的南極點和三級節(jié)點城市l(wèi) 建成武漢城市圈的精明增長城市l(wèi) 建成武漢城市圈的精品城市（不求大，求特求精）l 建成武漢城市圈的生態(tài)養(yǎng)生城市(山、水、泉、茶、花、竹、藥、林養(yǎng)生）l 建成武漢城市圈的虎型城市根據(jù)中國科學院地理科學與資源研究所對咸寧市的實地調(diào)研考察及綜合分析，初步判斷咸寧市具有建設生態(tài)城市的條件，有著與其他城市相比所獨有的不可替代的生態(tài)資本，因而有望在短期內(nèi)按照國家生態(tài)城市建設標準建成湖北省的生態(tài)城市，中期有望建設成國家級生態(tài)城市，成為全國建設生態(tài)城市的典范城市。l 咸寧不僅是城市圈的“大花園”，也是城市圈的“生態(tài)前屏”。l 武漢市城區(qū)的急劇擴張，人口劇增，加上新的經(jīng)濟帶的出現(xiàn)，為后花園的建設提供了市場機遇；l 咸寧是武漢城市圈三級節(jié)點城市和最具發(fā)展?jié)摿Φ纳鷳B(tài)城市(生態(tài)養(yǎng)生城市）。三 城市總體發(fā)展戰(zhàn)略l 離武漢市僅近90公里的空間距離，1小時左右的時間距離，區(qū)位優(yōu)勢明顯；l 自然環(huán)境優(yōu)美，湖泊眾多、淦河環(huán)繞，森林覆蓋率高，主要物產(chǎn)、文化氛圍與武漢市有較大差異，有作為優(yōu)質(zhì)后花園的資源秉賦；l 區(qū)內(nèi)溫泉位于城市中心，今年已被國家國土資源部命名為“中國溫泉之鄉(xiāng)”。l 水路運輸主要依托境內(nèi)長江干流、長江支流及內(nèi)河、水庫湖泊，年貨物周轉(zhuǎn)量8051萬噸。l 公路基本形成了以京珠高速公路、廣大高速公路、滬蓉高速公路為龍頭，以國省二級公路為主干，以縣鄉(xiāng)公路為分支的四通八達的區(qū)域公路網(wǎng)絡體系。區(qū)域內(nèi)航空、公路、鐵路、水運四種運輸方式并存，以公路運輸為主。能源工業(yè)將成為咸寧未來發(fā)展的重要支柱。金銀首飾業(yè)、綠色食品業(yè)以外，目前以華潤230萬千瓦機組為基礎，通山核電站為發(fā)展點的能源工業(yè)正在興起。l 咸寧的工業(yè)經(jīng)濟特色明顯，發(fā)展后勁充足。 l 咸寧是一片正在開放開發(fā)的熱土。有國家重點風景名勝區(qū)九宮山、赤壁陸水湖等自然景觀和三國赤壁古戰(zhàn)場、闖王陵、水滸城、澄水洞、汀泗橋北伐遺址等人文景觀。咸寧礦產(chǎn)資源貯量豐富，其中金、鎂、鋅、煤、大理石等50余種礦產(chǎn)開發(fā)潛力巨大。咸寧是享譽全國的桂花之鄉(xiāng)，楠竹之鄉(xiāng)、苧麻之鄉(xiāng)、茶葉之鄉(xiāng)。l 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長較快，處于全省中游水平（見圖1－8）。2005年末，其中儲蓄存款119億元。圖17 咸寧經(jīng)濟發(fā)展狀況圖表 l 就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴大。2005年，%，%。2003年，%，是1998年以來增幅最快的一年，但仍低于全省平均增長速度。 經(jīng)濟狀況l 今年咸寧市進入經(jīng)濟騰飛階段，是改革開放以來最快的發(fā)展時期，特別是