【正文】 3 拆遷安置及補償費：計入土地費用。還建房周圍由于用地緊張，設(shè)計簡潔的植草停車位，以及少量的綠 化，使其在有限的范圍內(nèi)得到更有效的使用，也能形成自己獨立的外部環(huán)境。 幼兒園及飛地 在幼兒園的場地中，結(jié)合幼兒園的實際需要，布置跑道、小操場及器械活動場所等。折線成為一條呼應(yīng)會所趨勢的行為軸線，與人進入小區(qū)的視覺軸線穿插交錯。由于東面有如畫江景，因此把會所入口朝東南方向設(shè)置，以取得良好視線景觀，同時與一道草坡組成半圍的廣場空間。正對視線的是一架水車，體現(xiàn)了長江的小區(qū)特色。處于對人的尺度考慮，在路中央設(shè)一米寬草磚帶，在不影響行車的同時減少路的尺度，做人性化的處理。 180－250 52 ％ 戶 數(shù) 44 88 170 742 20 76 100％ 1140 項目規(guī)劃的主要技術(shù)經(jīng)濟指 標(biāo) 新建總面積 147886㎡，其中住宅面積 127591㎡，車庫面積 12052㎡，商業(yè)建筑面積 ㎡，幼兒園 ㎡，會所 ㎡。 H=216 130－140 80 12 8％ B=80。 110－ 68 6％ D=34。I=34 100－110 276 ％ E=60。G=68 90－100 34 68 12 10％ C=12。 建筑立面圖（附圖） 戶型比例 戶型 面積（㎡） 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室二廳 四室二廳 躍 層 整體比例 備 注 45－ 55 44 ％ J=44。小區(qū)的平面布置為沿街?jǐn)?shù)層較低的小高層（ 11+1F），背靠山體布置高層（ 27+1F、 18+1F）。 小區(qū)順應(yīng)南低北高的地勢，中間部分以小區(qū)中心綠地為核心，通過小區(qū)入口廣場、弧形社區(qū)中心和爬坡廊道形成小區(qū)的主軸線。 4 項目規(guī)劃及總體布局 建筑規(guī)劃方案 平面布置（附圖） 小區(qū)通過城市道路分隔為三部分：東面規(guī)劃為綠地，北面地塊作為拆遷還建用地，布置點式高層建筑 1棟，由城市道路和山體圍合而成的西南地塊為天寶小區(qū)的主要部分，由三個各具特色的庭院組成。 第三、火車噪音的污染，不容忽視。難以迅速聚集人氣。 第四、入世后，國際間經(jīng)濟交流日益發(fā)達，作為傳統(tǒng)的重工業(yè)城區(qū)，九龍坡區(qū)的大型企業(yè)將在合并、重組中逐漸走入正軌，從而帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，眾多的工業(yè)企業(yè)以及相關(guān)的一些服務(wù)產(chǎn)業(yè)將逐漸成熟，對居住的需求將與日俱增。 第二、輕軌等交通貫通后，城市的土地級差地租將有一個縮小差距的過程，在歷史沿革的地價指引下，高性價比的地塊的房地產(chǎn)開發(fā)將有重大突破，輕軌、濱江路沿線的城市人口將急劇膨脹，給楊家坪帶來更多的富裕人口，從而促進楊家坪周邊的繁榮。天寶新城是純居住區(qū)域，隨著 私車的逐漸增加，將降低僻靜區(qū)域的交通抗性。 （ 3）項目地塊的機會點（ opportunity） 第一、在沿江公路通車、輕軌線投入使用、新轉(zhuǎn)盤下移之后，將極大的提升地段的交通條件。 第二、高壓線、墳場、 鐵路、碼頭、小工廠等對小區(qū)的環(huán)境是一種挑戰(zhàn)，將嚴(yán)重制約價格的檔次提升。社區(qū)附近的商業(yè)配套不甚成熟。楊家坪的商業(yè)步行街環(huán)行通道、濱江路等交通設(shè)施建設(shè)完畢，到輕軌投入使用，交通條件將更加便捷，有利于促進休閑、居住功能的充分發(fā)揮。 第五、交通優(yōu) 勢。 第四、建筑的景觀優(yōu)勢。 第三、教育配套優(yōu)勢。拆遷后，舊建筑對該地塊沒有影響，無大的工業(yè)污染，并且臨江的空氣清新，風(fēng)光獨好， 這是一大優(yōu)勢。地塊位于九龍坡區(qū)的金融、商務(wù)中心區(qū)附近，離九龍坡區(qū)政府和各職能部門的辦公住所地點近。旁邊有金江明珠、珠江花園等臨江小區(qū)，社區(qū)較為成熟，景觀沒有破舊房屋的干擾，地理空氣質(zhì)量高，適宜居住休閑。 地塊 SWOT分析 （ 1）項目地塊優(yōu)勢分析（ strength） 第一，濱江的地段優(yōu)勢。以商業(yè)為例，大商業(yè)配套依托楊家坪商業(yè)區(qū)。所以天寶新城近幾年以來，一直是九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的重心所在。 此外交通十分便利， 40 41 40 41 41 41 404（沙）、42 30 404（中巴）等大中小公交線路通往市內(nèi)各區(qū)。其中某地工學(xué)院是楊家坪地區(qū)最大也是唯一的大學(xué)。 （ 5）石坪橋正街，街區(qū)功能處于更新期，尚待明確 石坪橋正街也是一個傳統(tǒng)意義的交通干道型居民居住區(qū)。這些都使該街區(qū)成為一個消費相對集中的一個商業(yè)、娛樂性街區(qū)。在九九商場 的背面有楊家坪的區(qū)文化館、三家中檔歌舞廳、迪吧。而楊重百、國美電器、得克士炸雞、新華書店、華億平價超市、山城平價超市等都是比較有名的企業(yè)。經(jīng)過近幾年的改造發(fā)展，該區(qū)域的商業(yè)配套性功能正在完善，同時該區(qū)域也是一個非常大的居民居住區(qū)。立丹百貨公司開辦的時尚俱樂部是楊家坪地區(qū)唯一上檔次的迪吧， 在本地區(qū)享有較高的知名度。另外，國際飯店、怡然飯莊是比較有名的餐廳，屬于高檔次的消費場所。另外，在動物園周圍形成了一個美食一條街，大大小小的各種餐廳林立，而且營業(yè)面積都相對較大，桃都酒店、菜根香、露凝香、園外園等餐飲企業(yè)在全市都比較有名，成為一個消費相對較高的娛樂街區(qū)，豐富了該區(qū)域的街 區(qū)功能。區(qū)政府的所有機 構(gòu)均設(shè)立在此處，必然形成該區(qū)域的市政配套非常完備，醫(yī)院、派出所、銀行、商場、超市、便利店、學(xué)校一應(yīng)俱全，其中 “人道美 ”超市、前進農(nóng)貿(mào)市場均是此區(qū)域的重要生活配套，在加上市動物園也坐落于此，使該區(qū)域的地位更為重要。只是由于形成歷史時間長，西車廠的效益欠佳，缺少對該區(qū)域的進一步修繕，造成該區(qū)域的居住環(huán)境較差。 （ 1）楊九路，為舊城市居住片區(qū) 楊家坪到黃桷坪的楊九路是一個傳統(tǒng)的居民居住區(qū)，主要是西車廠職工家屬區(qū)，它承 載的主要是居住功能。 （二）地塊條件分析及經(jīng)營取向 地塊現(xiàn)狀條件分析 城市建筑集中地段的功能將直接影響房地產(chǎn)項目的定位，并從一定程度上決定了一個項目存在的價值性和合理性。在 20xx年 13季度，九龍坡區(qū)銷售面積65萬平方米，居全市第一位，成交金額 ，居全市第二位，僅次于渝中區(qū)。目前，沿江地區(qū)的開發(fā)速度較快，尤其是直港大道一線，集中了珠江花園，星河世家、金都香榭、金江名都等眾多新項目，其供應(yīng)量占全區(qū)總量的一半以上。 從供需比例來看，繼 20xx年之 后，某地經(jīng)濟運行持續(xù)穩(wěn)定增長，基本建設(shè)速度以 30%以上速度增長， 20xx年全市商品房銷售情況良好，市民購房熱情保持較高的增長勢頭。 住宅金融市場快速發(fā)展，截止到 20xx年 6月，全市商業(yè)銀行和住房管理機構(gòu)累積發(fā)放個人住房抵押貸款 ，其中僅上半年就發(fā)放 22億元，創(chuàng)同期歷史最高水平，有力的推動了住房消費。 土地市場進一步規(guī)范，土地出讓顯著增加，全市以招標(biāo)、拍賣方式出讓的土地比例較 20xx年有較大增長。 集資和合作建房比例下降。 20xx年某地市城鎮(zhèn)住房制度改革縱深發(fā)展，住房貨幣化取得實質(zhì)性進展。 所有的政策措施和地區(qū)已有的優(yōu)勢為九龍坡區(qū)房地產(chǎn) 的發(fā)展注入了新的活力 四、項目市場研判 （一）某地市房地產(chǎn)市場研究 20xx年某地住宅投資快速增長，商品房銷售價升量增，住宅空置總量逐月下降。 九龍坡區(qū)的教育優(yōu)勢十分明顯。 而全國十大動物園之一的某地動物園坐落在西郊，上千畝土地的綠色植被仿佛一個巨大的制氧工廠，九龍坡區(qū)在全市各區(qū)空氣質(zhì)量指數(shù)排名上一直名列前茅。龐大的地下商城盤根錯節(jié)，已遍布楊家坪片區(qū)，團結(jié)路的農(nóng)貿(mào)市場結(jié)構(gòu)分明、種類齊全。 物業(yè)開發(fā)集中的楊家坪片區(qū)本身已是一個發(fā)展成熟的生活社區(qū)。到 20xx年，九龍坡區(qū)將完成楊家坪至鶴興路片區(qū)、三村片區(qū)，石坪橋五一新村片區(qū)，石坪橋正街舊城改造工程。西部外圍組團通路改造與建設(shè)也將同步進行，建成連接?xùn)|西部的華巖至石板第二條快速通道，形成中梁山以西合理的交通網(wǎng)絡(luò) 體系。大件路、上界路、陳庹路、高架輕軌、鵝公巖大橋、謝家灣立交橋、大公館立交橋的建設(shè)將解決主城區(qū)交通問題。 （三）九龍坡區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢分析 九龍坡區(qū)未來五年內(nèi)的規(guī)劃目標(biāo)是工業(yè)、商貿(mào)、金融、科技信息、旅游服務(wù)等產(chǎn)業(yè)完善發(fā)達的某地市主城副中心和山水園林式 后花園 。商業(yè)步行街歷來為經(jīng)濟繁榮的代名詞，楊家坪中心步行街將成為九區(qū)商業(yè)經(jīng)濟最為繁榮集中地帶，帶來 核心經(jīng)濟、 集中消費 成為市民購物與休閑天堂。上海 徐家匯 的輕軌線通車后，由窮鄉(xiāng)僻壤變成現(xiàn)今的繁榮，即是 輕軌經(jīng)濟 最真實的印證。輕軌沿線大坪、 大渡口等區(qū)域的商業(yè)消費者。渝中區(qū)、高新區(qū)、大渡口區(qū)都在其輻射范圍之內(nèi)，九龍坡區(qū)有著巨大的商業(yè)購買潛力。人口資源豐富，是支撐九區(qū)商業(yè)經(jīng)濟的基礎(chǔ)。正加快舊城改造和安居工程建設(shè)；以天寶新城、九龍新城為主進行新城拓展；華巖工業(yè)區(qū)，石堰工業(yè)區(qū)及華巖土寺景區(qū)旅游資源開發(fā)已經(jīng)起步。 配套：該區(qū)擁有某地動物園、楊家坪中心廣場、九龍廣場、市政廣場、花卉廣場、梅堡公園等休閑場所；西郊醫(yī)院、九龍坡區(qū)中醫(yī)院、華西口腔醫(yī)院等醫(yī)療機構(gòu)；有某地美院、某地工學(xué)院、某地鋼專、育才中學(xué)、西郊小學(xué)等大中小學(xué)。 交通：有長江上游最大的深水貨運碼頭 九龍坡港，以及西南最大的兩個鐵路貨運編組站 某地南站和某地西站；成渝高速公路和川黔鐵路在該區(qū)呈 二龍戲珠 之勢；李家沱大橋、鵝公巖大橋、白市驛機場 三足鼎立 。 三、地塊區(qū)域經(jīng)濟分析 （一）九龍坡區(qū)域概況 九龍坡區(qū)地處長江與嘉陵江交匯的腹心地帶，東連渝中區(qū)，北壤沙坪壩區(qū)，南接市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，西扼成渝高速公路大門，是某地市工業(yè)大區(qū)、經(jīng)濟強區(qū)、房地產(chǎn)業(yè)后起之秀。 ④目前《非成套公有住房出售管理辦法》和《關(guān)于調(diào)整某地市城鎮(zhèn)公有住房租金的決定》已正式實施，使非成套公有住房出售的限制取消，公有出租住房的租金標(biāo)準(zhǔn)大幅度上調(diào)，這必將有效促進個人購房比例上升，促使存量房與商品房市場的進一步繁榮。預(yù)售門檻的提高，使開發(fā)商的資金壓力變大，對經(jīng)濟實力較差的開發(fā)商來說，過去那種依賴預(yù)售樓款大批回籠資金的運作模式變得比較困難。 ①去年 6月 1日起實施的《商品房銷售管理辦法》，在商品房銷售監(jiān)管上更加嚴(yán)格，對商品房銷售條件、銷售方式、廣告宣傳、計價標(biāo)準(zhǔn)、面積誤差以及售后保修等問題作出了比較嚴(yán)格的具體規(guī)定，使開發(fā)商的售房行為更加規(guī)范。 十個一批工程 的實施，有效地提高了政府的辦事效率，制止了許 多亂收費的不合法行為，為房地產(chǎn)經(jīng)營提供了規(guī)范的政府監(jiān)督環(huán)境。相繼出臺了《關(guān)于進一步規(guī)范政務(wù)管理改善投資環(huán)境的決定》的有關(guān)配套文件，在一定程度上解決了政務(wù)管理中的 程序多、手續(xù)繁、效率低、辦事難 等問題。 某地市政府大力整治投資環(huán)境，不斷提高行政管理水平，強化服務(wù)意識，使房地產(chǎn)經(jīng)營的軟環(huán)境得到了較大改善。可以認(rèn)為，某地住宅建設(shè)還將快速發(fā)展幾十年。按建設(shè)部提出的 20xx年人均居住面積達到 14㎡的住房發(fā)展目標(biāo)估算，某地市現(xiàn)有人口 1023萬城鎮(zhèn)人口因其㎡的現(xiàn)狀人均居住標(biāo) 準(zhǔn)較低而在未來 10年內(nèi)將新增 4501萬㎡的住房需求。近 10年來，尤其是直轄以來，某地人口城市 化率大幅度提高，據(jù)第五次人口普查公布，截止到 20xx年 11月 1日，全市總?cè)丝?3090萬人，其中城鎮(zhèn)居民 1023萬，城鎮(zhèn)化率 33%，根據(jù)預(yù)測，未來 10年，按 %的人口平均增長率和 %的城鎮(zhèn)化增長率估計，到 20xx年末，全市人口將達到 3218萬人，其中城鎮(zhèn)人口 1509萬，城市化率達 46%。 城市化迅速增長，形成了巨大的住房和投資需求。 20xx年某地實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 %，高于全國平均水平。三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第一產(chǎn)業(yè)逐漸下降，第二產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)比重上升。最近某地被中國經(jīng)濟學(xué)專家的學(xué)術(shù)研究報告評為西部最具競爭力的城市。經(jīng)過四年的探索，一種獨特的直轄模式逐漸建立起來。 國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為某地房