【正文】 設(shè)計(jì)和人文環(huán)境設(shè)計(jì)等方面更迎合特定辦公人群的新型商住樓的入市，還將進(jìn)一步推動此類物業(yè)的發(fā)展。這種新型商住公寓的出現(xiàn)使得市場物業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理，留住了中小企業(yè)，有利于中小企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。到了第二批辦公樓，它的戶型是按照住宅設(shè)計(jì)，底商也是住宅標(biāo)準(zhǔn)，不過引入了“只商不住”的概念。第一代“商住”樓的出現(xiàn)，開發(fā)商主要是利用公寓立項(xiàng)，比寫字樓立項(xiàng)要少交納前期開發(fā)所需要的一些費(fèi)用，因而降低成本。第三代“商住”樓近階段將嶄露頭角以前的“商住”兩用樓頗受爭議，然而，成百上千的中小企業(yè)和奇缺的高檔寫字樓成為鮮明對比，高檔寫字樓的供應(yīng)量雖然在不斷增加，但其昂貴的價(jià)格早已把成長型的中小企業(yè)拒之門外；中檔寫字樓又明顯斷檔。種種跡象表明，商住樓僅僅是一種過渡形式，其投資前景并不看好。商住型樓盤面積使用率不高、電話線供電量不足等條件限制了辦公需求，同時(shí)一旦整棟樓宇中多數(shù)單位出租，轉(zhuǎn)型就相當(dāng)困難，如早期的商房大廈等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，出現(xiàn)上述狀況，除了樓市的推陳出新外，商住類房屋在出租獲益上存在許多缺憾。從東方策略等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的成交數(shù)據(jù)顯示，與往年相比，商住類住宅的出租價(jià)普遍下跌。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寫字樓市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不盡合理，非甲級寫字樓的供應(yīng)不足，導(dǎo)致了商住類住宅出租活躍，但面對寫字樓供應(yīng)量的大幅增加，這種需求并不能長期保持。大規(guī)模的投資趨向是否有足夠的需求保證收益呢？據(jù)中原物業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料表明，商住的熱租區(qū)主要集中在中關(guān)村往東延至亞運(yùn)村區(qū)域，CBD地區(qū)有部分需求，但相比而言，公司以寫字樓租賃居多，公寓出租大多是居住。商住公寓投資回報(bào)有幾何？以亞運(yùn)村的商住公寓為例，據(jù)綜合計(jì)算，位于中關(guān)村的華亭嘉園、天創(chuàng)世緣、%、%、%，%，而該地區(qū)寫字樓的租金回報(bào)率是10%，可見該地區(qū)商住公寓的租金回報(bào)率稍低于該地區(qū)寫字樓的租金回報(bào)率，但因前期投入遠(yuǎn)低于寫字樓，所以商住公寓的投資回報(bào)率還是很理想的。（2）價(jià)格低，風(fēng)險(xiǎn)小。在信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背景下，小型公司的數(shù)目急劇增多，尤其是科技含量較高、知識密集型、工作獨(dú)立性較強(qiáng)的小公司不斷涌現(xiàn)，象廣告、設(shè)計(jì)、策劃、資訊等行業(yè)，十人以下的工作室、公司屢見不鮮。諸多發(fā)展商爭著宣傳其“商住”概念，可見大家都看好商住公寓的需求市場。商住公寓2001年在北京取得了不俗的銷售業(yè)績，如位于亞運(yùn)村的天創(chuàng)世緣、西北三環(huán)的新起點(diǎn)嘉園、知春路的世紀(jì)豪景等，這些以商住公寓為主的項(xiàng)目銷售狀況都很好。商住公寓為中、小公司及居家辦公的自由職業(yè)者提供了一個(gè)可商可住的場所，它一般除了提供一些生活配套設(shè)施外，還設(shè)置了寬帶局域網(wǎng)、商務(wù)中心、會議室、票務(wù)中心及充足的車位等商務(wù)設(shè)施。申請以居民住宅樓房屋作為企業(yè)（或個(gè)體工商戶）住所（經(jīng)營場所）從事上述4類經(jīng)營活動以外其他經(jīng)營活動的，須提交申請住所所在地居（家）委會、業(yè)主委員會或能夠代表該地區(qū)居民行使權(quán)利的其他居民自治組織出具的同意函，否則不予受理。而在北京西部，買賣成交主要集中在一級市場上。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2002年6月份北京甲級寫字樓市場的平均售價(jià)報(bào)價(jià)為2180美元每平方米。4 銷售市場。租金下降可歸咎于下列原因。2002年上半年主要買賣成交公司/機(jī)構(gòu)名稱物業(yè)名稱位置面積(建筑平米)兩國內(nèi)公司華麟大廈朝陽區(qū)霄云路59600中國進(jìn)出口銀行牡丹公寓東城區(qū)東皇城根30000三峽國際招標(biāo)公司鵬潤大廈朝陽區(qū)霄云路1800中國“一汽”南銀大廈朝陽區(qū)東北三環(huán)4500北京建工集團(tuán)浙江大廈朝陽區(qū)安貞橋3800 3 租賃市場。但是，由于目前靠近東三環(huán)的中央商務(wù)區(qū)內(nèi)可售寫字樓非常少，買家不得不轉(zhuǎn)向朝陽區(qū)東北三環(huán)、甚至北三環(huán)和東城區(qū)的寫字樓。太陽公司的研發(fā)部門在學(xué)知大廈租了3000平方米；諾基亞在盈科中心擴(kuò)租了3000平方米；而國內(nèi)通訊公司深圳華為也在泰康大廈租了2600平方米。1 租賃市場2002年上半年可以分為兩個(gè)階段，即傳統(tǒng)行業(yè)占主導(dǎo)地位的第一季度和高科技行業(yè)開始復(fù)蘇的第二季度。第一，2001年入伙但尚未消化的寫字樓存量仍有很多；第二，許多小業(yè)主的房子因逐漸空出來而紛紛壓價(jià)以爭取客戶；第三，許多公司由于業(yè)務(wù)方面的調(diào)整而使一些面積空了出來，這些面積也加入到了寫字樓存量中；第四，一些國外公司由于被兼并，其在北京的寫字樓物業(yè)也相應(yīng)地空了出來。2002年上半年只有兩棟甲級寫字樓入伙，即位于海淀區(qū)中科院南路的融科咨詢中心和位于朝陽區(qū)馬甸橋東北角的中國國際科技會展中心，分別為市場提供寫字樓面積49000平方米和50000平方米，使市場總存量達(dá)到283萬平方米。北京市甲級寫字樓2002年市場狀況 盡管“入世”效應(yīng)不斷深化，并且市場上也沒有很多新增供應(yīng)，但北京甲級寫字樓市場在2002年上半年還是延續(xù)了2001年的下跌趨勢，表現(xiàn)在租金持續(xù)下跌，入住率也沒有出現(xiàn)明顯的改善?！皣H傳媒大道”與新加坡宏興國際發(fā)展有限公司等6家海內(nèi)外投資集團(tuán)成功簽約，項(xiàng)目總投資近百億元。（5）傳媒大道。目前該地塊已凍結(jié)項(xiàng)目審批，需等到奧運(yùn)村規(guī)劃方案整體通過后方會解凍，因此，算上開發(fā)需要的時(shí)間，正式進(jìn)入市場最快也要到2003年下半年。（4）奧運(yùn)村。中國人的生活方式和工作方式與外國人不同。這里國營企業(yè)的氣氛濃一點(diǎn)，人民銀行、保監(jiān)會、證監(jiān)會這些監(jiān)管部門，還有三大國有商業(yè)銀行及交通銀行、招商銀行、民生銀行以及國內(nèi)主要大的保險(xiǎn)公司等總部都設(shè)在這里，另外中國電信、中國移動、中國網(wǎng)通、中國聯(lián)通等大型電信企業(yè)也集中于此。（3）金融街國有大企業(yè)的集散地。而那些外企或者中國的高級企業(yè)又需要一些高檔寫字樓來辦公。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在資金上沒有成熟企業(yè)來得雄厚，所以在辦公地點(diǎn)的選擇上也沒有那些企業(yè)講究。因此，在這些地區(qū)的寫字樓項(xiàng)目也就呈現(xiàn)出豐富的面貌。（2）中關(guān)村屬于創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。在CBD，尤其在核心區(qū)的位置，土地出讓金會明顯比其他地區(qū)要高，所以項(xiàng)目在定位上就是那些效益好、規(guī)模大的企業(yè)。另一種生活在CBD的企業(yè)就是國內(nèi)穩(wěn)定型的大企業(yè)，這種企業(yè)的業(yè)務(wù)渠道、收入來源和利潤水平都是穩(wěn)定的，甚至企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)也是穩(wěn)定的。以國貿(mào)為代表CBD區(qū)域首先是外資企業(yè)的代表，很多外資企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)規(guī)范和成熟。由于，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈、現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿?，所以?003年北京寫字樓市場中中資機(jī)構(gòu)仍然是需求的主力，外資需求增長緩慢。其中較矚目的為中關(guān)村國際商城發(fā)展面積逾100公頃。報(bào)告認(rèn)為，中關(guān)村地區(qū)在未來數(shù)年將繼續(xù)重點(diǎn)發(fā)展。加上現(xiàn)有的寫字樓存量、一些公司由于調(diào)整而投放市場的面積以及小業(yè)主房不斷空出的面積，2002年下半年寫字樓市場仍舊是供過于求的局面，寫字樓的空置率將不斷攀升，而租金和售價(jià)也將隨之保持下降趨勢。報(bào)告同時(shí)顯示。另外，2002年第三使館區(qū)新增寫字樓將近8萬平方米左右，而整個(gè)第三使館區(qū)的寫字樓面積為50萬平方米，市場對新項(xiàng)目的吸納過程也造成整體租金價(jià)格的下降。（二）寫字樓部分2 總體概述：寫字樓供過于求，整體租售價(jià)下降幾成定勢據(jù)中房指數(shù)報(bào)告顯示，2002年第三季度北京甲級寫字樓平均租金普遍下跌，其中位于燕莎附近的第三使館區(qū)租金跌幅最大，%，其次為CBD及東長安街地區(qū)，%%。而近年來，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，商業(yè)用房面積增長速度過快，有的已突破這一比例。商鋪則要復(fù)雜得多，區(qū)域、人流、地點(diǎn)、門面、鋪型、整體環(huán)境配置、經(jīng)營類別、裝修檔次、周邊消費(fèi)層次、習(xí)慣等，每一種因素都對商鋪價(jià)值的高低產(chǎn)生很大影響。商鋪投資前景看好，但決不能保證每一個(gè)投資者都保賺不賠。這些變化也是投資者難以預(yù)測的。只有消費(fèi)市場贏，35 商家、投資者才能贏。32 不33 確定因素多。住宅如果高租金租不23 出去，24 可以低租金出租，25 租住宅的人要比租商鋪的人多得多；實(shí)在租不26 出去，27 還可以自己住。商鋪出租率高于100%，勢必造成購物環(huán)境擁擠，商業(yè)品質(zhì)下降，長久下去，甚至?xí)拐麄€(gè)商鋪區(qū)沒落。開發(fā)商、投資者皆曰“形勢大好”。2 商鋪投資中的風(fēng)險(xiǎn)?！芭c其為老板打工，16 不17 如自己當(dāng)老板”，18 這種潛意識在許多人心里涌動。13 商鋪可出租、亦可經(jīng)營的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。隨著郊居化速度的加快，10 城市居民外遷已是大勢所趨。商鋪投資剛剛興起，8 投資者都想在此掘“第一桶金”。商鋪投資相對于股市和住宅，5 回報(bào)率較高。1 消費(fèi)者投資意識的多元化。不僅是北京這種大城市，商鋪熱還波及小城鎮(zhèn)。以北京科技會展中心為例，其首層店鋪的出租效果很好，但二層、三層，雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，以彌補(bǔ)在設(shè)計(jì)上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。因此，擁有高回報(bào)率也在情理之中。部分潛力型底商基本情況項(xiàng)目名稱位置商業(yè)面積(建筑平米)售 價(jià)(元/平米建面)租金（美元/月/平方建面）狀態(tài)百朗園五棵松10000100001622已售完九臺2000亞運(yùn)村400019800600萬/年出售中財(cái)富中心東三環(huán)30000待定待定建設(shè)中3 成熟商圈住宅底商有利可圖?！皾摿π汀钡咨糖熬半m然廣闊，但同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)，這就是商戶通常說的“養(yǎng)店鋪的時(shí)間”。市場潛力是投資者選擇物業(yè)的重要因素。但這一結(jié)果卻為那些將以主打概念征服市場的開發(fā)商敲響警鐘，為底商作主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實(shí)施和控制更加重要。但就目前店鋪開張的效果來看卻未能達(dá)到人們的期望值。北京住宅底商已一改過去純粹的配套服務(wù)功能，開發(fā)商愈加注重突出項(xiàng)目的概念和主題包裝?；谶@些原因，近期北京市住宅底商的銷售情況普遍比較好，市場前景樂觀。另一方面，北京舊城區(qū)的改造和拆遷使許多門面房、老的沿街店面消失，擁有資本者要找新的經(jīng)商地。關(guān)注三種類型住宅底商 住宅底商從形式上看就是利用住宅的底層或低層作為商業(yè)用房。三是交通條件。城市人口有一種向心性的購物心理，從環(huán)路外向里滲透，但反過來從里往外并不多。二是人口流向。買家通常要考慮三個(gè)條件，一是人口數(shù)量。但是，在這樣的區(qū)域，要開發(fā)什么樣的商業(yè)地產(chǎn)、多大面積的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)服務(wù)的實(shí)際需求和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)面積即商業(yè)服務(wù)的配比還要進(jìn)行仔細(xì)調(diào)查和測算。專家指出：目前，對于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)而言，北京存在區(qū)域結(jié)構(gòu)與商業(yè)服務(wù)的配比問題。 北京商貿(mào)學(xué)院教授王希來指出：對于商業(yè)經(jīng)營而言，人口的聚集是一種穩(wěn)定的商機(jī)，這種商機(jī)對于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)提供了可觀的前景。14個(gè)衛(wèi)星城是未來休閑工業(yè)發(fā)展的主要地帶。其次，北京市城市規(guī)劃涉及到14個(gè)衛(wèi)星城。這些邊緣集團(tuán)，正在進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，到了2010年，十個(gè)邊緣集團(tuán)的人口總量將達(dá)到200萬。北京城市規(guī)劃確定了北苑、酒仙橋、東壩、定福莊、閥頭、南苑、豐臺、石景山、西苑、清河等10個(gè)邊緣集團(tuán)。貴友大廈、城鄉(xiāng)貿(mào)易中心、國貿(mào)等都采取了的相關(guān)策略，將地鐵站與商場連通，從而對吸引客源產(chǎn)生了積極的影響。到2008年將建成150公里，從而形成地下運(yùn)輸網(wǎng)。從物流角度來講，從城市的外環(huán)帶往城市中心進(jìn)行疏散，從理論上叫“最佳的直線距離”，不存在回流運(yùn)輸，貨遠(yuǎn)運(yùn)輸，重復(fù)運(yùn)輸。為了使大量的物流不至于導(dǎo)致城市交通堵塞。因?yàn)閺耐馐∈型本┱{(diào)運(yùn)的商品，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于從北京往外出的商品。四環(huán)路沿線則構(gòu)成了“廚房用具”的一個(gè)商圈，是為居民家庭廚房里各種各樣的用具和用品提供服務(wù)。三環(huán)路是家居用品的一個(gè)環(huán)型商圈，許多家居用品，包括各種各樣的家具、家庭擺件、家庭裝修材料都在這個(gè)商圈。二環(huán)路帶來大量車流，車流能帶來人流。1 交通帶旺商業(yè)房地產(chǎn)。據(jù)悉，北京有5家大型購物中心正在籌建中。5 市場分析基于西城區(qū)城建開發(fā)公司上報(bào)北京市規(guī)劃委員會的初步方案，可以把本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)作一個(gè)基本分類，它可以包括商業(yè)（商鋪或商業(yè)中心）、寫字樓、商住公寓、住宅（以小戶型為主）四種基本物業(yè)形態(tài)。（20） 原規(guī)劃方案中的商業(yè)、娛樂、賓館以及辦公的用地性質(zhì)是否能夠作大的變更是一個(gè)很重要的因素。（14） 按照原規(guī)劃方案，（15） 其中規(guī)劃了3萬（16） 平方米的賓館，（17） 如果再運(yùn)作的前期能夠引入整體購買者或者整體長期租賃者，（18） 則是可行的。根據(jù)原有方案現(xiàn)在的“丁”字形路口向東要擴(kuò)展為“十”字形，也就是說要把新街口和三海區(qū)域連接起來，但是目前什剎海周邊的整體規(guī)劃方案需要調(diào)整，調(diào)整后的方案要年底才能得知。但是目前它的主干道還是一個(gè)“丁”字路口，往東去往三海（前海后海西海）風(fēng)景區(qū)的路面還是很小的胡同。從北面西面去往西單的公共汽車絕大部分都要經(jīng)過此處。它的西面是西直門交通樞紐、北面在新街口和二環(huán)交匯的地方是德勝門公共汽車站和地鐵積水潭站。（3）文化教育：在項(xiàng)目圍繞的桃園二期危改項(xiàng)目的中間，有教育學(xué)院西區(qū)分院及其附屬中學(xué)、新街口電影院等。（2）景觀：它的東面什正在規(guī)劃和建設(shè)的什剎海金絲套民俗風(fēng)情旅游區(qū)，其中包含了西海、后海和前海三大景區(qū)，還有宋慶齡故居、四合院景觀。周邊環(huán)境（1）商業(yè)：該項(xiàng)目所在位置是北京市傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)（新街口商業(yè)區(qū)），目前該區(qū)域集合了以電子音像和服裝專賣店為主、其他如餐飲、金融、文化等為輔的商業(yè)業(yè)態(tài)；在項(xiàng)目的東南角的對面是該區(qū)域比較大的商場——新街口商場