【正文】 朝陽區(qū)安貞橋 3800 （ 3） 租賃市場。但是，由于目前靠近東三環(huán)的中 央商務(wù)區(qū)內(nèi)可售寫字樓非常少，買家不得不轉(zhuǎn)向朝陽區(qū)東北三環(huán)、甚至北三環(huán)和東城區(qū)的寫字樓。 太陽公司的研發(fā)部門在學(xué)知大廈租了 3000 平方米；諾基亞在盈科中心擴租了 3000 平方米；而國內(nèi)通訊公司深圳華為也在泰康大廈租了 2600 平方米。 ① 租賃市場 2020 年上半年可以分為兩個階段，即傳統(tǒng)行業(yè)占主導(dǎo)地位的第一季度和高科技行業(yè)開始復(fù)蘇的第二季度。第一， 2020 年入伙 但尚未消化的寫字樓存量仍有很多；第二，許多小業(yè)主的房子因逐漸空出來而紛紛壓價以爭取客戶；第三，許多公司由于業(yè)務(wù)方面的調(diào)整而使一些面積空了出來，這些面積也加入到了寫字樓存量中；第四，一些國外公司由于被兼并，其在北京的寫字樓物業(yè)也相應(yīng)地空了出來。 2020 年上半年只有兩棟甲級寫字樓入伙，即位于海淀區(qū)中科院南路的融科咨詢中心和位于朝陽區(qū)馬甸橋東北角的中國國際科技會展中心，分別為市場提供寫字樓面積 49000 平方米和 50000 平方米，使市場總存量達到 283 萬平方米。 北京市甲級寫字樓 2020 年市場狀況 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 23 頁 共 47 頁 盡管“入 世”效應(yīng)不斷深化，并且市場上也沒有很多新增供應(yīng)，但北京甲級寫字樓市場在 2020 年上半年還是延續(xù)了 2020 年的下跌趨勢，表現(xiàn)在租金持續(xù)下跌，入住率也沒有出現(xiàn)明顯的改善?！皣H傳媒大道”與新加坡宏興國際發(fā)展有限公司等 6家海內(nèi)外投資集團成功簽約，項目總投資近百億元。 （ 5）傳媒大道。目前該地塊已凍結(jié) 項目審批，需等到奧運村規(guī)劃方案整體通過后方會解凍，因此，算上開發(fā)需要的時間，正式進入市場最快也要到 2020 年下半年。 （ 4）奧運村。中國人的生活方式和工作方式與外國人不同。這里國營企業(yè)的氣氛濃一點，人民銀行、保監(jiān)會、證監(jiān)會這些監(jiān)管部門，還有三大國有商業(yè)銀行及交通銀行、招商銀行、民生銀行以及國內(nèi)主要大的保險公司等總部都設(shè)在這里，另外中國電信、中國移動、中國網(wǎng)通、中國聯(lián)通等大型電信企業(yè)也集中于此。 （ 3）金融街 國有大企業(yè)的集散地。而那些外企或者中國的高級企業(yè)又需 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 22 頁 共 47 頁 要一些高檔寫字樓來辦公。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在資金上沒有成熟企業(yè)來得雄厚，所以在辦公地點的選擇上也沒有那些企業(yè)講究。因此，在這些地區(qū)的寫字樓項目也就呈現(xiàn)出豐富的面貌。 （ 2）中關(guān)村屬于創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。在 CBD，尤其在核心區(qū)的位置，土地出讓金會明顯比其他地區(qū)要高，所以項目在定位上就是那些效益好、規(guī)模大的企業(yè)。另一種生活在 CBD 的企業(yè)就是國內(nèi)穩(wěn)定型的大企業(yè)，這種企業(yè)的業(yè)務(wù)渠道、收入來源和利潤水平都是穩(wěn)定的，甚至企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)也是穩(wěn)定的。 以國貿(mào)為代表 CBD 區(qū)域首先是外資企業(yè)的代表，很多外資企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)規(guī)范和成熟。由于，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈、現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿?，所以?2020 年北京寫字樓市場中中資機構(gòu)仍然是需求的主力，外資需求增長緩慢。其中較矚目 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 21 頁 共 47 頁 的為中關(guān)村國際商城發(fā)展面積逾 100 公頃。報告認為，中關(guān)村地區(qū)在未來數(shù)年將繼續(xù)重點發(fā)展。加上現(xiàn)有的寫字樓存量、一些公司由于調(diào)整而投放市場的面積以及小業(yè)主房不斷空出的面積， 2020 年下半年寫字樓市場仍舊是供過于求的局面，寫字樓的空置率將不斷攀升，而租金和售價也將隨之保持下降趨勢。報告同時顯 示，北京市上半年新落成甲級寫字樓共達 萬平方米，預(yù)計于年底前將會額外增加 萬平方米。另外，2020 年第三使館區(qū)新增寫字樓將近 8萬平方米左右，而整個第三使館區(qū)的寫字樓面積為 50 萬平方米，市場對新項目的吸納過程也造成整體租金價格的下降。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁 共 47 頁 （二）寫字樓部分 總體概述：寫字樓供過于求，整體租售價下降幾成定勢 據(jù)中房指數(shù)報告顯示， 2020 年第三季度北京甲級寫字樓平均租金普遍下跌，其中位于燕莎附近的第三使館區(qū)租金跌幅最大，下跌 %，其次為 CBD及 東長安街地區(qū)，分別下跌 %及 %。而近年來，在經(jīng)濟發(fā)達城市，商業(yè)用房面積增長速度過快，有的已突破這一比例。商鋪則要復(fù)雜得多，區(qū)域、人流、地點、門面、鋪型、整體環(huán)境配置、經(jīng)營類別、裝修檔次 、周邊消費層次、習(xí)慣等，每一種因素都對商鋪價值的高低產(chǎn)生很大影響。商鋪投資前景看好，但決不能保證每一個投資者都保賺不賠。這些變化也是投資者難以預(yù)測的。只有消費市場贏，商家、投資者才能贏。 ② 不確定因素多。住宅如果高租金租不出去，可以低租金出租，租住宅的人要比租商鋪的人多得多；實在租不出去，還可以自己住。商鋪出租率高于 100%，勢必造成購物環(huán)境擁擠，商業(yè)品質(zhì)下降，長久下去，甚至?xí)拐麄€商鋪區(qū)沒落。開發(fā)商、投資者皆曰“形勢大好”。 （ 2） 商鋪投資中的風(fēng)險?！芭c其為老板打工，不如自己當(dāng)老板”，這種潛意識在許多人心里涌動。 ③ 商鋪可出租、亦可經(jīng)營的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。隨著郊居化速度的加快，城市居民外遷已是大勢所趨。商鋪投資剛剛興起，投資者都想在此掘“第一桶金”。商鋪投資相對于股市和住宅，回報率 較高。 ① 消費者投資意識的多元化。不僅是北京這種大城市，商鋪熱還波及小城鎮(zhèn)。以北京科技會展中心為例，其首層店鋪的出租效果很好，但二層、三層，雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，以彌補在設(shè)計上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。因此，擁有高回報率也在情理之中。 部分潛力型底商基本情況 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁 共 47 頁 項目名稱 位置 商業(yè)面積 (建筑平米 ) 售 價 (元 /平米建面 ) 租金（美元 /月 /平方建面） 狀態(tài) 百朗園 五棵松 10000 10000 1622 已售完 九臺 2020 亞運村 4000 19800 600萬 /年 出售中 財富中心 東三環(huán) 30000 待定 待定 建設(shè)中 （ 3） 成熟商圈住宅底商有利可圖。“潛力型”底商前景雖然廣闊，但同時也存在風(fēng)險，這就是商戶通常說的“養(yǎng)店鋪的時間”。 市場潛力是投資者選擇物業(yè)的重要因素。但這一結(jié)果卻為那些將以主打概念征服市場的開發(fā)商敲響警鐘，為底商作主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實施和控制更加重要。但就目前店鋪開張的效果來看卻未能達到人們的期望值。 北京 住宅底商已一改過去純粹的配套服務(wù)功能，開發(fā)商愈加注 重突出項目的 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 16 頁 共 47 頁 概念和主題包裝?；谶@些原因，近期北京市住宅底商的銷售情況普遍比較好，市場前景樂觀。另一方面，北京舊城區(qū)的改造和拆遷使許多門面房、老的沿街店面消失，擁有資本者要找新的經(jīng)商地。 關(guān)注三種類型 住宅底商 住宅底商從形式上看就是利用住宅的底層或低層作為商業(yè)用房。三是交通條件。城市人口有一種向心性的購物心理，從環(huán)路外向里滲透，但反過來從里往外并不多。二是人口流向。買家通常要考慮三個條件，一是人口數(shù)量。但是，在這樣的區(qū)域，要開發(fā)什么樣的商業(yè)地產(chǎn)、多大面積的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)服務(wù)的實際需求和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)面積即商業(yè)服務(wù)的配比 還要進行仔細調(diào)查和測算。 專家指出：目前，對于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)而言，北京存在區(qū)域結(jié)構(gòu)與商業(yè)服務(wù)的配比問題。 北京商貿(mào)學(xué)院教授王希來指出：對于商業(yè)經(jīng)營而言，人口的聚集是一種穩(wěn)定的商機， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 47 頁 這種商機對于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)提供了可觀的前景。 14個衛(wèi)星城是未來休閑工業(yè)發(fā)展的主要地帶。其次，北京市城市規(guī)劃涉及到 14 個衛(wèi)星城。這些邊緣集團，正在進行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，到了 2020 年，十個邊緣集團的人口總量將達到 200 萬。 北京城市規(guī)劃確定了北苑、酒仙橋、東壩、定福莊、閥頭、南苑、豐臺、石景山、西苑、清河等 10個邊緣集團。貴友大廈、城鄉(xiāng)貿(mào)易中 心、國貿(mào)等都采取了的相關(guān)策略，將地鐵站與商場連通，從而對吸引客源產(chǎn)生了積極的影響。到 2020 年將建成 150 公里，從而形成地下運輸網(wǎng)。從物流角度來講，從城市的外環(huán)帶往城市中心進行疏散，從理論上叫“最佳的直線距離”，不存在回流運輸，貨遠運輸，重復(fù)運輸。為了使大量的物流不至于導(dǎo)致城市交通堵塞。因為從外省市往北京調(diào)運的商品，遠遠高于從北京往外出的商品。四環(huán)路沿線則構(gòu)成了“廚房用具”的一 個商圈，是為居民家庭廚房里各種各樣的用具和用品提供服務(wù)。三環(huán)路是家居用品的一個環(huán)型商圈，許多家居用品，包括各種各樣的家具、家庭擺件、家庭裝修材料都在這個商圈。二環(huán)路帶來大量車流，車流能帶來人流。 （ 1） 交通帶旺商業(yè)房地產(chǎn)。據(jù)悉，北京有 5家大型購物中心正在籌建中。 五、 市場分析 基于西城區(qū)城建開發(fā)公司上報北京市規(guī)劃委員會的初步方案，可以把本項目的業(yè)態(tài)作一個基本分類，它可以包括商業(yè)（商鋪或商業(yè)中心）、寫字樓、商住公寓、住宅（以小戶型為主）四種基本物業(yè)形態(tài)。 （ 3） 原規(guī)劃方案中的商業(yè)、娛樂、賓館以及辦公的用地性質(zhì)是否能 夠作大的變更是一個很重要的因素。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 13 頁 共 47 頁 （ 2） 按照原規(guī)劃方案，其中規(guī)劃了 3 萬平方米的賓館，如果再運作的前期能夠引入整體購買者或者整體長期租賃者，則是可行的。根據(jù)原有方案現(xiàn)在的“丁”字形路口向東要擴展為“十”字形，也就是說要把新街口和三海區(qū)域連接起來，但是目前什剎海周邊的整體規(guī)劃方案需要調(diào)整，調(diào)整后的方案要年底才能得知。但是目前它的主干道還是一個“丁”字路口，往東去往三海（前海后海西海）風(fēng)景區(qū)的路面還是很小的胡同。從北面西面去往西單的公共汽車絕大部分都要經(jīng)過此處。它的西面是西直門交通樞紐、北面在新街口和二環(huán)交匯的地方是德勝門公共汽車站和地鐵積水潭站。 （ 3）文化教育：在項目圍繞的桃園二期危改項目的中間，有教育學(xué)院西區(qū)分院及其附屬中學(xué)、新街口電影院等。 （ 2）景觀：它的東面什正在規(guī)劃和建設(shè)的什剎海金絲套民俗風(fēng)情旅游區(qū)，其中包含了西海、后海和前海三大景區(qū)，還有宋慶齡故居、四合院景觀。 周邊環(huán)境 （ 1）商業(yè)：該項目所在位置是北京市傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)（新街口商業(yè)區(qū)），目前該區(qū)域集合了以電子音像和服裝專賣店為主、其他如餐飲、金融、文化等為輔的商業(yè)業(yè)態(tài)；在項目的東南角的對面是該區(qū)域比較大的商場 —— 新街口商場，但是它的經(jīng)營狀況不是很好；項目的需要拆遷的部門有一家比較大型的音響專業(yè)商店 —— 超音速音響商店。地塊形狀為反“ L”形。 四、 項目分析 項目用地區(qū)位 關(guān)系 該項目位于西直門內(nèi)大街北側(cè)，新街口北大街西側(cè)。其改造工程將于明年上半年全部完工。 （ 3） 五環(huán)路最后一段全線啟動 到 2 004 年年底 ，五環(huán)路將全線通車。 （ 2） 規(guī)劃八大樞紐三年建成 北京市共計規(guī)劃了八大公交樞紐，動物園、西直門、東直門公交樞紐都已經(jīng)開工，還有六里橋、北京西站南廣場、望京、一畝園、四惠橋新建改建擴建五座公共交通樞紐。東城、西城、崇文、宣武、海淀、朝陽區(qū)為一到六類地段，豐臺、石景山為三到九類地段，其他郊區(qū)縣處于六到十類地段。 （ 8） 建行推出“轉(zhuǎn)按”業(yè)務(wù) 該項金融政策規(guī)定，購買貸款尚未還清的二手房可以貸款，這將大 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 47 頁 大促進北京房地產(chǎn)三級市場的發(fā)展。 （ 5） 北京市建委規(guī)定：不許銷售未經(jīng)裝修的毛坯房 （ 6） 北京市空置房 免征契稅政策年底叫停 （ 7） 個人住房擔(dān)保貸款貼息 凡符合住房公積金管理中心貼息條件的借款人，由北京市住房資金管理中心按照商業(yè)性個人住房貸款和住房公積金個人貸款的利息差進行貼息。 （ 3） 關(guān)于北京市城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟適用房有關(guān)問題補充規(guī)定的通知 該補充規(guī)定完善了經(jīng)濟適用房的購房程序，可一定程度防止中高收入家庭購買經(jīng)濟適用房、超標購買大面積高總價經(jīng)濟適用房等不合理現(xiàn)象。它的實施加快了經(jīng)濟適用房市場 化的進程。 （ 5） 小戶型 北京市的房價始終居高不下，