【正文】 首期資金已到位，項(xiàng)目地塊拆遷工作基本完成，即將開(kāi)工建設(shè)。片區(qū)集中了李滄區(qū)大部分規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)，丏主要以能耗高、污染大的重工業(yè)為主 石化公司 皮毛加工廠 堿廠 ?區(qū)域共有 10個(gè)規(guī)模以上企業(yè)建議搬遷，列舉如下：國(guó)棉六廠、國(guó)棉八廠、鳳凰印染、博信鋁業(yè)、堿業(yè)股份、海洋化工廠、中石化青島石油化工公司 …… ?區(qū)域共有近 50個(gè)規(guī)模以下企業(yè)建議搬遷：海建制漆廠、石家防腐材料廠、奧潤(rùn)特皮毛加工廠、寶林木業(yè)公司、 …… 資料來(lái)源： “擁灣發(fā)展 ”率先突破李滄可行性研究報(bào)告 經(jīng)濟(jì) 伴隨中央居住區(qū)建設(shè)的啟動(dòng)以及一系列重要商貿(mào)項(xiàng)目的引入，李滄第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)優(yōu)化趨勢(shì) 李滄0 2 0 6 年二、三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率0%5%10%15%20%25%30%2023 2023 2023 2023二產(chǎn)增長(zhǎng)率 三產(chǎn)增長(zhǎng)率青島 CLD，共 7個(gè)片區(qū)涉及區(qū)域面積 34平方公里，控制規(guī)劃的建筑面積達(dá) 800萬(wàn)平方米，竣工后居住人口將達(dá) 20多萬(wàn)，預(yù)計(jì) 2023年 “中央居住區(qū) ”將建成。 ?李滄成為連結(jié)青島、紅島、黃島的地理中心。 ?“一主 ”——指市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)，是 中心城區(qū)主中心，主體功能為青島市區(qū)行政辦公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 ?青島作為山東半島城市群中外向性最強(qiáng)的城市，其擁有優(yōu)良的港口和廣闊的腹地，理應(yīng)成為 山東半島城市群參與全球分工的龍頭 。 2023— 2023年青島三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成變化 3 9 . 1 0 % 3 8 . 4 0 % 4 1 . 6 0 % 42%5 2 . 6 0 % 5 4 . 1 0 % 5 1 . 8 0 % 5 2 . 3 0 %8 . 3 0 % 7 . 5 0 % 6 . 6 0 % 5 . 7 0 %0%20%40%60%80%100%2023 2023 2023 2023一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)2023年青島第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成狀況 0100200300400系列1 3 4 3 . 8 4 2 3 8 . 4 1 2 2 . 2 4 9 9 . 1 2 8 7 . 5 6 8 6 . 2 5 8 0 . 6 2 5 6 . 7 9交通運(yùn)輸、倉(cāng)批發(fā)零售業(yè)房地產(chǎn)業(yè)公共管理和社金融業(yè)住宿餐飲教育信息傳輸、計(jì)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%濟(jì)南 青島 煙臺(tái) 淄博 威海 濰坊 東營(yíng) 日照第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2023年山東半島城市群主要城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比分析 作為山東半島城市群的龍頭城市和國(guó)際門(mén)戶(hù)，青島對(duì)于提升城市群在環(huán)渤海地區(qū)的地位、引導(dǎo)城市群發(fā)展具有重要意義 在《山東半島城市群規(guī)劃》中青島被定位為： 山東乃至黃河中下游地區(qū)的龍頭城市，現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)并且具有強(qiáng)大科研實(shí)力的國(guó)際性港口城市和國(guó)際性海濱旅游城市。 ?但 08年相比 06年而言，人均消費(fèi)支出占可支配收入的比重有所下降，由 06年的 78%下降到 08年的 73% 經(jīng)濟(jì) 2023 2023 202320232023年青島市人均消費(fèi)支出占可支配收入的比重 2023年青島城市居民家庭消費(fèi)構(gòu)成 37%11%7%8%10%14%10%3%食品衣著家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健交通與通訊娛樂(lè)教育文化服務(wù)居住雜項(xiàng)商品與服務(wù)?而在消費(fèi)內(nèi)容中，居住支出占消費(fèi)性支出比重的 %，除食品外，文化娛樂(lè)、衣著和交通及通訊費(fèi)用占比均超過(guò)居住消費(fèi)，住房消費(fèi)仍有一定的上漲空間 經(jīng)濟(jì) 青島城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以二產(chǎn)為主，三產(chǎn)比重低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不突出。居住消費(fèi)的比重存在一定的上漲空間 ?人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)愿望，指數(shù)值越大，表明居民的消費(fèi)愿望強(qiáng)烈，用于儲(chǔ)蓄的收入越少。 8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$ 0800US$ 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 ?2023年，青島市 GDP增速為 ％，宏觀經(jīng)濟(jì)處于 高速發(fā)展期 ?青島市的人均 GDP為7785美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于 平穩(wěn)發(fā)展階段 經(jīng)濟(jì) 城市居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出持續(xù)增長(zhǎng)，恩格爾系數(shù)維持在較低水平，城市居民生活富裕，購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng) ?青島城市居民人均可支配收入近五年連續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)， 2023年已達(dá)到 20464元 。 青島與李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境分析 40 ?青島宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ?李滄區(qū)發(fā)展?jié)摿ρ芯? 近年來(lái)青島市 GDP、人均 GDP增長(zhǎng)迅猛， 2023年生產(chǎn)總值處于全國(guó)領(lǐng)先水平 ?青島 GDP近年保持了約 16%的增長(zhǎng)速度； 2023年青島 GDP增幅仍達(dá) %，高于全國(guó)平均水平 ?2023年青島人均 GDP7785美元，較 07年增長(zhǎng)近30% ?2023年青島和全國(guó)其他大中城市相比生產(chǎn)總值處于全國(guó)領(lǐng)先水平，達(dá)到 經(jīng)濟(jì) 20232023年青島 GDP指標(biāo)及增長(zhǎng)幅度 1000150020232500300035004000450050002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %全市 G D P 億元 G D P 增幅15%16%23%27%1 6 . 6 0 % 1 6 . 4 0 %30%1000202330004000500060007000800090002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 202300 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 3人均 G D P 美元 增幅20232023年青島人均 GDP指標(biāo)及增長(zhǎng)幅度 4 4 3 6 . 1 83 0 1 7 . 43 8 6 0 . 537751 6 6 4 . 8 43 9 6 0 . 0 82 1 9 0 . 0 430040 1000 2023 3000 4000 5000青島濟(jì)南沈陽(yáng)南京合肥武漢西安鄭州2023年全國(guó)各主要城市 GDP比較（單位：億元） 2023年青島市經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展階段，改善型需求成為主力 ?2023年青島市 GDP為 億元，較上年增長(zhǎng) % ； 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 ?房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同發(fā)展階段。西測(cè)重慶路是連接地塊與李滄市區(qū)的主要道路。 ?屬于城市建成區(qū)，區(qū)域配套和生活配套都已經(jīng)成熟。 地塊外部區(qū)域 十梅庵路 南嶺一路 南嶺二路 南嶺四路 青島石油化工廠 長(zhǎng)生植物油廠 傳統(tǒng)工業(yè)區(qū) 客戶(hù)來(lái)源 文昌閣 居住區(qū) 盤(pán)點(diǎn) ?地塊規(guī)模大，整體性好，位于城市建成區(qū)。 ?市區(qū)客戶(hù)到達(dá)本地快的途徑： ?市區(qū)客戶(hù)（剛性需求）主要是通過(guò)重慶路到達(dá)本地快。而且區(qū)域存在大量的拆遷（地塊南側(cè)的文昌閣區(qū)域?qū)?lái)的供應(yīng)量在 90萬(wàn)平米的高層）。 ?重慶中路兩則是以汽貿(mào)為主的商業(yè)區(qū) 地塊外部資源 重慶中路 十梅庵路 南嶺一路 南嶺二路 南嶺四路 青島 27中 大棗園小學(xué) 27中學(xué) 大棗園小學(xué) 第4人民醫(yī)院 地塊緊臨李滄?zhèn)鹘y(tǒng)工業(yè)區(qū)，周邊存在著大量的經(jīng)濟(jì)適用房、而且拆遷量巨大；客戶(hù)來(lái)源相對(duì)單一，以剛性需求客戶(hù)為主 ?區(qū)域認(rèn)知： ?區(qū)域緊臨李滄老的工業(yè)區(qū)，環(huán)境污染較重，以樓山公園為界，公園西側(cè)環(huán)境較差，東側(cè)環(huán)境較好。 ?整個(gè)地塊的地勢(shì)相對(duì)平緩。 地塊規(guī)模 重慶中路 十梅庵路 南嶺一路 南嶺二路 南嶺四路 地塊內(nèi)涉及大量的村莊拆遷和廠房（包含部分廠房生活區(qū)）搬遷，地塊南部有高壓線(xiàn)通過(guò)的不利因素 ?地塊現(xiàn)狀 ： ?地塊涉及 2個(gè)村莊，地塊現(xiàn)在以建設(shè)用地為主，但涉及了大量的村莊拆遷和單位廠房、生活區(qū)的搬遷。 ?公交 ?九水路有開(kāi)往李滄市區(qū)的公車(chē)線(xiàn)路 6條分別為： 122， 306， 696，364， 605 交通條件 重慶路 十梅庵路 南嶺一路 南嶺二路 南嶺四路 地塊面積約在 1000畝，地塊整體性良好 ?地塊四至： 西鄰重慶路、北接十梅庵路、南鄰南嶺一路、東至老虎山西麓。 區(qū)位條件 重慶中路 十梅庵路 南嶺一路 區(qū)域 地塊 占地 行政區(qū) 青島李滄 地塊 4 1000畝 大棗園、南嶺 本地塊緊靠城市的主干道（重慶中路），通達(dá)性好；公交線(xiàn)路（ 5條）集中分布在地塊西側(cè)邊界 ?通達(dá)性 ?從地塊現(xiàn)狀圖看，重慶路是地塊通往外界的主要干道。 本體條件分析 31 ?項(xiàng)目地塊 1 ?項(xiàng)目地塊 2 ?項(xiàng)目地塊 3 ?項(xiàng)目地塊 4 地塊 4地處李滄城市建成區(qū)，周邊配套齊全；地塊涉及 2個(gè)行政村，占地約 1000畝 ?地塊 4位于李滄城市建設(shè)區(qū)，地塊內(nèi)內(nèi)涉及兩個(gè)行政村：大棗園和南嶺，總占地約 1000畝。 規(guī)模上 自然資源 配套設(shè)施 ?目前看，地塊只能經(jīng)金水路進(jìn)入地塊內(nèi)部，公交線(xiàn)路只有 1條，而且地塊的東西北側(cè)道路大多都在規(guī)劃中。本段河道不屬于政府投資李村河景觀項(xiàng)目，需要開(kāi)發(fā)商出資治理。作為本地塊的資源比較勉強(qiáng)。 ?以河景和山景為主的景觀資源 ?地塊東、北側(cè)具有山體資源。 ?除南部邊界外，地塊的進(jìn)入性較差。 ?地塊周邊缺少醫(yī)院和商業(yè)配套。 ?地塊北部向北，緊臨山體的天水路，周邊屬于休閑度假區(qū)性質(zhì)，此處有中海玫瑰庭院項(xiàng)目，尚未開(kāi)盤(pán)，屬于低密度產(chǎn)品。 地塊內(nèi)部現(xiàn)狀 金水路 賓川路 違章建筑 違章建筑 河道 地塊內(nèi)部是典型的坡地地形，有一定植被覆蓋；地勢(shì)是東部和北部較高，南部較低 地塊內(nèi)部地形 金水路 賓川路 地塊南側(cè) 地塊南側(cè) 地塊北側(cè) 地塊北側(cè) 地塊北側(cè) 地塊周邊具備較好的山體坡地資源；北側(cè)和南側(cè)有一些旅游和歷史文化資源；但是缺少生活配套 ?地塊周邊具備較好的山體坡地資源。 ?地塊內(nèi)有條河流，但水量不足，而且需要治理河道和河水。 交通條件 金水路 賓川路 128路公交 地塊南部和中部有村莊，地塊內(nèi)現(xiàn)存違章建筑較多；地塊南側(cè)中部有李村河上游河道，目前河道狀況較差 ?地塊四至： ?南臨金水路，西臨賓川路，北部與東部以村邊界為界。 ?地塊北部、東部、西部的進(jìn)入性較差。 ?地塊北側(cè)、東側(cè)邊界沒(méi)有道路。 ?地塊內(nèi)的市政配套和生活配套較為缺失，整個(gè)區(qū)域（含地塊）缺少城市意向。 交通條件 區(qū)域認(rèn)知 ?區(qū)域認(rèn)知較差、交通目前不夠便利。 規(guī)模上 自然資源 配套設(shè)施 ?地塊北側(cè)的九水路通達(dá)性和進(jìn)入性較好，而南側(cè)地塊的土路尚未完全打通，因此地塊的進(jìn)入性較差。 ?南向山體，項(xiàng)目位于山體陰坡，但山體延伸區(qū)較為平緩；河景仍然需要改善，包括河水和河道的治理。 地塊外部區(qū)域 九水路 金水河 通往嶗山區(qū) 青銀高速 通往李滄市區(qū) 土路 綠城 .理 想之城 賓川路 鄭莊舊改 漢川路 和達(dá)和成 盤(pán)點(diǎn) ?地塊規(guī)模較大，但由于金水河的分割削弱了規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 ?區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)： ?地塊西部約 5分鐘車(chē)程的鄭莊舊改項(xiàng)目（現(xiàn)階段以小高層為主）已經(jīng)開(kāi)始興建。 地塊外部限制 九水路 金水河 通往嶗山區(qū) 青銀高速 通往李滄市區(qū) 土路 綠城 .理 想之城 賓川路 和達(dá)和成 李滄工業(yè)園 北側(cè)的工業(yè)園 鄭莊舊改 和達(dá)和城 綠城 .理想之城 鄭