【正文】 業(yè)中心，其他商圈都處于萌芽階段； ? 業(yè)態(tài)上以中小型百貨、小型超市、專業(yè)市場(chǎng)及最原始的商業(yè)集市等低級(jí)業(yè)態(tài)為主； ? 從業(yè)種上看，以滿足市民基本生活需求的綜合百貨、五金交電、服裝鞋帽、裝潢建材、餐飲娛樂(lè)、文體衛(wèi)設(shè)施為主； ? 輻射人群以李滄本地和城陽(yáng)部分外來(lái)產(chǎn)業(yè)人口為主，雖然人流量大，但對(duì)區(qū)域財(cái)政貢獻(xiàn)不大 滄口 東李 李村 四圈四線的商業(yè)提振計(jì)劃可為李滄區(qū)商業(yè)升級(jí)擴(kuò)容提供重大機(jī)遇 ? 李滄通過(guò)寶龍城市廣場(chǎng)、 河汊公園及沿李村河高檔辦公 、 會(huì)展 、 酒吧 、 餐飲娛樂(lè)消費(fèi)設(shè)置建設(shè) ， 形成以李滄中心商圈 、 滄口商圈 、 東李商圈 、 東部 （蘇家 ） 商圈為輻射源 ， 以308國(guó)道 （ 李滄段 ） 、 重慶中路 （ 李滄段 ） 、 振華路 京口路 九水路 、 李村河兩岸為輻射帶的 “ 四圈四線 ” 商貿(mào)新格局 青島市及李滄區(qū)商業(yè)功能研究結(jié)論 李滄區(qū) 商業(yè)大而丌強(qiáng)，業(yè)態(tài)業(yè)種齊全，以傳統(tǒng)的中小型百貨、超市、批發(fā)市場(chǎng)或與賣店為主，業(yè)種以中低檔服裝、百貨、食品、電器等日常消費(fèi)品為主。 目前三大商圈定位較有層次，各自形成相對(duì)穩(wěn)定的客戶群； 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 65 ?青島市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究 ?青島市房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)研究 0501001502002503003504004502023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2 0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %房地產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)投資增幅青島房地產(chǎn)投資市場(chǎng) 2023年受政策調(diào)控和金融危機(jī)的影響，大幅下跌 ? 青島 GDP近年保持了約 15%的增長(zhǎng)速度； 2023年青島GDP達(dá)到 4436億元 ， 在經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)烈?guī)?dòng)下 ， 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展階段； ? 2023年 ， 青島人均 GDP超過(guò) 7000美元 。 20232023年青島房地產(chǎn)投資額變化 2023年受調(diào)控及整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，商品房成交量?jī)r(jià)齊跌，追隨一線城市進(jìn)入淡市； 2023年 4月份有較明顯的回升趨勢(shì) 2 0 0 7 . 0 7 2 0 0 8 . 1 2 青島商品房銷售價(jià)格變化情況010002023300040005000600070002007 7 12007 9 12007 11 12008 1 12008 3 12008 5 12008 7 12008 9 12008 11 1 4 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %商品房銷售均價(jià) 價(jià)格增幅? 商品房成交價(jià)格比去年最高點(diǎn)下降%： ?07年青島市住宅均價(jià)出現(xiàn)震蕩上揚(yáng) ，11月銷售均價(jià)達(dá)到最高值 6661元 /平 ，之后震蕩下滑 ， 2023年 12月達(dá)到低點(diǎn)3930元 /平 ， 不最高值相比下跌 40%； ? 住宅成交面積與成交套數(shù)比去年最高點(diǎn)有所下降： ?07年青島市住宅成交量小幅上揚(yáng) ， 07年 12月達(dá)到 3775套 ， 08年年初 、 年中、 年末銷售量分別下跌至 1681（ 2月 ）、 2115套 （ 7月 ） 和 1992套 （ 12月 ） ； 數(shù)據(jù)來(lái)源：青島統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站 數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)樣本數(shù)據(jù)報(bào)告 0 7 年6 月到0 8 年年底青島市住宅成交量走勢(shì)圖050010001500202325003000350040002007. 62007. 82007. 102007. 122008. 22008. 42008. 62008. 82008. 102008. 120100000202300300000400000500000套數(shù) 平米注： 2023年成效量有所回升，參見(jiàn)報(bào)告后房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)研究部分 在上個(gè)世紀(jì) 90年代青島城市東擴(kuò)的過(guò)程中形成了中心城人口疏解，自老城區(qū)向浮山后發(fā)展的城市居所 城市核心區(qū) 浮山后片區(qū) 老城片區(qū)，多為七、八十年代的老舊建筑，周邊環(huán)境較差，人口密度較大。 ? 隨著老城改造的推進(jìn)，拆遷居民開(kāi)始向外轉(zhuǎn)移。 城市東擴(kuò)，形成了新的核心商務(wù)區(qū)，周邊環(huán)境良好，城市功能完善，區(qū)位交通便捷，聚集了高端人群，形成了房?jī)r(jià)較高的外向型城市居所。 ? 魯信長(zhǎng)春、海爾東城國(guó)際一系列大盤的推出，逐漸成為新興的中產(chǎn)階級(jí)居所。在傳統(tǒng) “以海為貴 ”的價(jià)值體系下，李滄區(qū)是青島房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格洼地 ?青島房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的 “以海為貴 ”的特征，其中一線海景豪宅（東海路沿線石老人 )，價(jià)格區(qū)間 /㎡，最高 /㎡；二線海景豪宅目前已基本無(wú)供應(yīng)，價(jià)格區(qū)間在 萬(wàn) /㎡，高價(jià) /㎡；三線海景 (浮山前香港路以北以及嶗山東沙子口區(qū)域）豪宅價(jià)格區(qū)間在 ?李滄是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格洼地，與海景房的價(jià)格最大差異為 /㎡左右，最小也相差 6000元 /㎡ CLD的啟動(dòng)建設(shè)讓李滄區(qū)有望成為城市中產(chǎn)置業(yè)的中高端物業(yè)集聚地，從而提升李滄區(qū)價(jià)值認(rèn)知 ? CLD是指李滄青銀路以東區(qū)域，東側(cè)南側(cè)是嶗山，北靠城陽(yáng)，東區(qū)界至濱海大道 500、 600米，總面積 34平方公里，可建設(shè)用地 20平方公里，規(guī)劃人口引入 2530萬(wàn)人，計(jì)劃以中高端人群為主要銷售對(duì)象 ? 李滄區(qū)目前房?jī)r(jià)在 5000元左右。幸福之城 140萬(wàn) 3 百通馨苑 約 130萬(wàn) 4 天泰城 110萬(wàn) 李滄區(qū) 20232023年進(jìn)行了 7個(gè)城中村改造項(xiàng)目，在未來(lái) 710年內(nèi)將形成 500600萬(wàn)㎡的住宅產(chǎn)品供應(yīng) 項(xiàng)目名稱 1 綠城 2 上王埠（偉東 和城） 5 鄭莊 6 文昌閣 7 東李村 1 2 3 4 ６ 5 7 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 73 ?青島市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究 ?青島市房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)研究 青島市的城市格局及資源分部形成了多個(gè)不同屬性的房地產(chǎn)板塊，其中高端板塊集中在沿海片區(qū)和市區(qū)南部，從南向北形成價(jià)值遞減 板塊名稱 單價(jià) 總價(jià) 產(chǎn)品和戶型 客戶 海岸線板塊（城市住宅） 一線海景 2500030000元 大于 900萬(wàn) 別墅為主：大于 300平 一線海景國(guó)外或者外地財(cái)富階層 二線海景 16000元 300600萬(wàn) 多層和小高層為主：大于 150平 二線海景青島財(cái)富階層 三線海景12023元 200300萬(wàn) 小高層和高層為主： 120160平 三線海景青島準(zhǔn)財(cái)富階層 市區(qū)南部板塊（市北板塊） 9000元 60140萬(wàn)，主力100萬(wàn) 小高層和高層為主： 60160平，主力 120平 青島準(zhǔn)財(cái)富階層 +中產(chǎn)階層 泛浮山后板塊 70008500元 60100萬(wàn)，主力 80萬(wàn) 小高層和高層為主： 100120平 城市中產(chǎn)階層 市區(qū)北部板塊（四方板塊、李滄板塊） 從南到北，遞減效應(yīng)明顯： 7000600050004500元 70萬(wàn)遞減到 40萬(wàn) 多層、小高層均有： 80110平，主力 85平 中低收入階層（拆遷、低端改善等剛性需求） 城陽(yáng)板塊 兩極分化嚴(yán)重 ——普通住宅：30005000元；高端住宅 60008000元 50100萬(wàn) 小高層、高層、多層均有，小高層為主：80180平，主力 120140 城陽(yáng)地緣性客戶 +部分城市中產(chǎn)階層 城陽(yáng)板塊 輻射北中國(guó)的強(qiáng)勢(shì)海景資源，對(duì)本區(qū)域不具可比性 李滄區(qū)板塊目前新盤供應(yīng)主要在集中李滄區(qū)東部， 308國(guó)道以東，基本都是舊村改造項(xiàng)目 1 2 3 4 項(xiàng)目名稱 1 綠城 ?理想之城 2 偉東 ?幸福之城 3 百通馨苑三期 4 和達(dá) ?和城 5 百通 ?尚風(fēng)尚水 6 潤(rùn)發(fā) ?湖畔雅居 7 華泰 ?翠海依居 8 中海 ?玫瑰庭院 9 山水雅居 5 6 9 8 79 在售項(xiàng)目： 3個(gè) 未開(kāi)盤：５個(gè) 尾盤： 1個(gè) 李滄板塊 區(qū)域價(jià)格平臺(tái)在 5500左右。理想之城 洋房 75009500，高層、小高層 55007000 洋房、小高層 209 約 190 2 偉東 和城 未開(kāi)盤，預(yù)計(jì)洋房7000元，高層 55006000 花園洋房、高層公寓 28 28 5 百通 湖畔雅居 均價(jià) 5500 小高層 1 11 7 華泰 玫瑰庭院 未開(kāi)盤 多層、小高層、別墅 1 13 13 李滄板塊 區(qū)域總價(jià)區(qū)間 50萬(wàn)，以綠城理想之城為代表的大盤通過(guò)降低容積率的產(chǎn)品和配套實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，吸引本區(qū)域和市區(qū)的中高端改善性需求客戶，總價(jià)可以到 100萬(wàn)以上 項(xiàng)目名稱 主力戶型區(qū)間（ ㎡ ） 總價(jià)區(qū)間 1 綠城 ?理想之城 洋房 120300，小高層1 150、 200 小高層 65120 2 偉東 ?幸福之城 8090 未開(kāi)盤 3 百通馨苑三期 8090兩居； 少量 90100三居 50萬(wàn) 4 和達(dá) ?和城 未開(kāi)盤 5 百通 ?尚風(fēng)尚水 公寓 107140 公寓 : 7098 6 潤(rùn)發(fā) ?湖畔雅居 65㎡二居 90㎡三居，主力戶型 8090 ㎡ 50 7 華泰 理想之城（小高層） 50 60 潤(rùn)發(fā) 翠海依居 銷售價(jià)格與銷售速度圖 銷售速度 單位：月 /套 銷售價(jià)格 單位：元 /平 70 80 90 100 50套 /月 李滄板塊 致勝關(guān)鍵： 在綠城進(jìn)入市場(chǎng)前，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少高水平產(chǎn)品。本項(xiàng)目以產(chǎn)品品質(zhì)勝出，吸引了許多改善型中高端客戶。金色城品 起價(jià) 6300元 /㎡，均價(jià)7300元 /㎡ 小高層、高層 21 2 保利 雍翠華苑 未開(kāi)盤 ，預(yù)計(jì)均價(jià)7500元 /㎡ 高層，多層 4 魯岳 鴻仕雅居 起價(jià) 6200元 /㎡ ，均價(jià) 6800元 /㎡ 高層 15 10 四方板塊 主力戶型在 8090㎡左右，總價(jià)區(qū)間位于 5060萬(wàn)，客戶以首次置業(yè)的剛性需求為主，價(jià)格敏感度高 項(xiàng)目名稱 主力戶型區(qū)間 （平方米） 總價(jià)區(qū)間 （元） 1 萬(wàn)科 百合花園 80120的兩居、三居 5060萬(wàn) 3 百通 夢(mèng)境江南 8594 55萬(wàn)左右 5 新華錦 百合花園 50 60 新華錦 夢(mèng)境江南 銷售價(jià)格與銷售速度圖 銷售速度 單位：月 /套 銷售價(jià)格 單位：元 /平 70 80 90 100 50套 /月 四方板塊 ?價(jià)格優(yōu)勢(shì)是實(shí)現(xiàn)超越平臺(tái)銷售速度的因素；品牌和產(chǎn)品力是實(shí)現(xiàn)超越平臺(tái)價(jià)格的因素 致勝關(guān)鍵： 保利以低于四方區(qū)平臺(tái)價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，尤其是以低于人們的普遍心理價(jià)位 6000元進(jìn)行宣傳，吸引了大量剛性需求的購(gòu)房者。 100以上 8 萬(wàn)達(dá) ?39克拉 40701居， 80120兩居或 3居（已售完） 4070 80120 中房 39 克拉 50 60 海爾 華城 ?板塊劃分： 城陽(yáng)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)大致分為三大區(qū)域：以天泰城、水青木華等為主的南部區(qū)域；以百福山莊、千禧國(guó)際村為主的嶗山西麓休閑度假區(qū)域；以寶龍、萬(wàn)科、匯豪景苑等項(xiàng)目為代表的城區(qū)中心區(qū)域。 城區(qū)中心區(qū)域 王沙路板塊 沿 308國(guó)道區(qū)域 流亭機(jī)場(chǎng) 城陽(yáng)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)板塊劃分 資源：城市配套、良好城市風(fēng)貌 產(chǎn)品：小高層 代表項(xiàng)目：萬(wàn)科魅力之城、匯豪景苑； 均價(jià)： 48005400 資源：自然生態(tài)資源良好 產(chǎn)品：獨(dú)棟、雙拼、多層 代表項(xiàng)目：香溪庭院、百福山莊； 價(jià)格：別墅 60008000元 /平 資源：交通便利、距離青島市區(qū)較近 產(chǎn)品：多層、小高層 代表項(xiàng)目：水清木華、天泰城 價(jià)格： 43005600元 /平 城陽(yáng)板塊 城陽(yáng)的銷售量主要集