【正文】 莊舊改 地塊周邊環(huán)境較好，但通往市區(qū)的道路交通不夠方便，周邊的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較為激烈 ?區(qū)域認(rèn)知： ?相對(duì)于李滄其他位置，該區(qū)域的環(huán)境相對(duì)較好。將會(huì)對(duì)整個(gè)區(qū)域的居住意向產(chǎn)生不利影響。 賓川路 地塊周邊受周邊低收入產(chǎn)業(yè)人群的影響，目前居住意向較差，但綠城理想之城等新盤的入市將拉升區(qū)域整體形象 ?綠城 ?理想之城在售、和達(dá) ?和城即將開盤、 鄭莊舊村改造都正在實(shí)施，并通過李村河景觀帶的打造，未來區(qū)域?qū)⑿纬奢^好的居住氛圍和價(jià)值認(rèn)知。 地塊內(nèi)部現(xiàn)狀 九水路 金水河 通往嶗山區(qū) 通往李滄市區(qū) 王家下河 劉家下河 毛公地 村莊現(xiàn)狀 違章建筑 南部山體 河道治理 違章建筑 違章建筑 違章建筑 以金水河為界，北部地塊地勢(shì)平坦，南部地塊走勢(shì)向由北向南依次走高，接駁山體，形成坡地 ?金水河南部地塊走勢(shì)由北向南依次走高，與山體相連，山體的延伸部分較為平緩。 ?地塊內(nèi)的金水河河水資源除小幅地塊河道有水，其他地塊的水資源幾近枯竭。 ?金水河?xùn)|西向貫穿地塊，自然分割了地塊。 交通條件 九水路 金水河 通往嶗山區(qū) 青銀高速 通往李滄市區(qū) 土路 地塊面積約在 1000畝，金水河?xùn)|西向?yàn)橹鳈M穿地塊，將地塊分成南北兩部分 ?地塊四至： 北臨九水路、南臨山體、東西向以村邊界為界。 ?地塊中間向南通往嶗山的漢川路因莊子村的不配合，至今道路尚未修通。所以地塊內(nèi)部的道路通達(dá)性略差。 九水路 金水河 區(qū)域 地塊 占地 行政區(qū) 青島李滄 地塊 2 1000畝 蘇家、莊子、劉家下河、毛公地、王家下河 區(qū)位條件 本地塊經(jīng)九水路，向東與李滄區(qū)、嶗山區(qū)相接，地塊通達(dá)性、進(jìn)入性相對(duì)都較好；地塊北側(cè)的九水路，有 6條公交線路通向李滄市區(qū) ?通達(dá)性 ?從地塊現(xiàn)狀圖看，九水路是地塊通往外界的主要通道。 本體條件分析 13 ?項(xiàng)目地塊 1 ?項(xiàng)目地塊 2 ?項(xiàng)目地塊 3 ?項(xiàng)目地塊 4 地塊 2地處李滄區(qū)東部，九水路南側(cè)，隸屬城市蔓延區(qū)，具有初步的城鎮(zhèn)意向；地塊涉及 5個(gè)行政村，占地約 1000畝 ?地塊 2位于李滄東部（青銀高速以東），地塊內(nèi)內(nèi)涉及五個(gè)行政村：蘇家、莊子、劉家下河、毛公地和王家下河，總占地約 1000畝。 交通條件 區(qū)域認(rèn)知 ?區(qū)域認(rèn)知度較高，與市區(qū)的交通聯(lián)系便利。湖位于地塊的中部，可以打造為核心景觀。 ?以水景（湖水）和山景為主的景觀資源。 ?地塊南部緊鄰的百通馨園（尾盤、多層和小高層）和偉東幸福之城（建面 140萬平米的高層、小高層）將直接截流市區(qū)流出方向的客戶。公共交通較為方便。僅以菜市場(chǎng)和路邊的餐館（ 308國(guó)道）為主。 ?東側(cè)山體山勢(shì)險(xiǎn)峻，而且山體的延伸有限，與其鄰近地塊壓迫感強(qiáng)烈。 ?而中間地塊是洼地，與旁邊的城市主干道（308國(guó)道）路基有 3050米的落差。 地塊內(nèi)部現(xiàn)狀以村莊和洼地為主，權(quán)屬歸于上王埠、東王埠和桃園 地塊內(nèi)部現(xiàn)狀 308國(guó)道 青銀高速 桃園 東王埠 上王埠 磚廠 308國(guó)道西側(cè)地塊現(xiàn)狀 村莊 湖面 村莊 ?地塊地形： ?地塊的整體地勢(shì)是東西高，中間低。 ?308國(guó)道西側(cè)以農(nóng)用地為主，但有部分建筑存在。 地塊規(guī)模 308國(guó)道 青銀高速 桃園 東王埠 上王埠 308國(guó)道 青銀高速 ?地塊現(xiàn)狀 ： ?夾在 308國(guó)道和青銀高速中間的地塊南部和東北部是村莊聚集區(qū)，以平房為主。 ?公交 ?國(guó)道 308有開往李滄市區(qū)的公車線路 7條分別為： 9， 103， 106， 109， 111， 129， 371 地塊內(nèi)不 308國(guó)道的出口 交通條件 金水路 308國(guó)道 青銀高速 桃園 東王埠 上王埠 出口 1 出口 2 高速出口 308國(guó)道立交 下王埠 地塊規(guī)模較大，總占地 1600畝；但內(nèi)部被 308國(guó)道和青銀高速分割開，整體性受到影響 ?地塊四至 ：東西向以山體為界，南北向以村邊界為界 ?地塊涉及土地涉及上王埠、東王埠和桃園三個(gè)行政村的土地，總占地約 1600畝，典型的大盤。 ?進(jìn)入性 ?從地塊的現(xiàn)狀看，青銀高速在本地快內(nèi) 沒有出口（出口在下王埠） ， 而且 308國(guó)道與兩側(cè)地塊也 沒有正式接口 。 308國(guó)道 青銀高速 區(qū)域 地塊 占地 行政區(qū) 青島李滄 地塊 1 1600畝 上王埠、東王埠、桃園 桃園 東王埠 上王埠 青銀高速東側(cè) 308國(guó)道西側(cè) 青銀和 308國(guó)道之間 區(qū)位條件 本地塊具有良好的交通資源，通達(dá)性好，但現(xiàn)狀進(jìn)入性差；地塊中的 308國(guó)道有 7條公交線路通往李滄和青島市區(qū) ? 通達(dá)性 ?從地塊現(xiàn)狀圖看， 308國(guó)道和青銀高速南北貫穿地塊，因此地塊的交通資源非常強(qiáng)勢(shì)。中南集團(tuán)青島李滄四地塊 市場(chǎng)調(diào)研及可行性分析報(bào)告 謹(jǐn)呈：中南控股集團(tuán)有限公司 報(bào)告提綱 STRUCTURE 1 項(xiàng)目本體介紹 2 青島與李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境分析 3 青島商業(yè)格局掃描 4 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 5 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣與可行性建議 本體條件分析 3 ?項(xiàng)目地塊 1 ?項(xiàng)目地塊 2 ?項(xiàng)目地塊 3 ?項(xiàng)目地塊 4 本地塊位于李滄與城陽交界處，屬于城市邊緣區(qū)，地塊內(nèi)配套缺失，城市意向較差；地塊涉及 3個(gè)行政村，占地約 1600畝 ?地塊 1內(nèi)內(nèi)涉及三個(gè)行政村：桃園、上王埠和東王埠，總占地約 1600畝。 ?地塊內(nèi)的市政配套和生活配套缺失，整個(gè)地塊的城市意向較差。 ?308國(guó)道車流量巨大，上午下午的高峰期時(shí)，堵車現(xiàn)象較嚴(yán)重。 ?308國(guó)道東側(cè)有幾個(gè)村里開的小出口與 308國(guó)道相接，但都屬于非法道路，而且道路級(jí)別較低。 ?308國(guó)道和青銀高速由南至北貫穿地塊，造成地塊的整體性受到一定影響。 ?地塊中部以湖和磚廠為主。 ?青銀高速東側(cè)則是以自然坡地為主。 ?東西兩側(cè)是山體的自然延伸。 地塊東西邊界是山體的自然延伸，地塊中間地塊是洼地 地塊內(nèi)部地形 308國(guó)道 青銀高速 桃園 東王埠 上王埠 地塊西側(cè)山體延伸 地塊東側(cè)山體延伸 地塊中部洼地 西側(cè) 308國(guó)道堵車現(xiàn)象嚴(yán)重；中部磚廠和湖面環(huán)境較差；東側(cè)山體延伸有限，給東側(cè)地塊形成很重的壓迫感 ? 西側(cè) 308國(guó)道堵車現(xiàn)象嚴(yán)重（特別是上下班的高峰期） ?中部的磚廠環(huán)境較差，而且與其相鄰的湖岸也需要治理。 地塊內(nèi)部限制 308國(guó)道 青銀高速 桃園 東王埠 上王埠 地塊所在區(qū)域?qū)儆诔鞘羞吘墔^(qū)，各種生活配套資源都很缺乏 ?現(xiàn)狀商業(yè)設(shè)施： ?地塊本身沒有什么大型的商業(yè)設(shè)施。 ?周邊現(xiàn)狀教育配套設(shè)施： ?王埠小學(xué) ?青島 61中學(xué) ?地塊距最近的市級(jí)商圈 —— 李滄商圈 ?直線距離約為 ，車行時(shí)間約 10分鐘。 地塊外部配套 李滄商圈 61中 王埠小學(xué) 桃園 上王埠 東王埠 308國(guó)道 青銀高速 地塊內(nèi)的現(xiàn)有商業(yè) 沿著青銀高速，地塊周邊區(qū)域已有若干大盤，未來將對(duì)本地塊產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng) ?區(qū)域內(nèi)樓盤現(xiàn)狀： ?區(qū)域內(nèi)的主要樓盤都是以小高層和高層為主 ?市區(qū)客戶到達(dá)本地快的途徑： ?市區(qū)客戶主要是通過 308國(guó)道和青銀高速到達(dá)本區(qū)域 ?區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)： ?地塊北部約 5分鐘車程的天泰城（現(xiàn)階段以小高層為主）后續(xù)還有 6000戶的供應(yīng)量。 ?位于青銀高速和金水路的相接的理想之城（洋房、小高層和高層）后續(xù)存量也在 186萬平米（建面） 地塊外部區(qū)域 天泰城 308國(guó)道 青銀高速 偉東 .幸福之城 百通馨園 市區(qū)方向 盤點(diǎn) ?地塊規(guī)模較大，但交通要道 308國(guó)道和青銀高速分割削弱了規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 ?東側(cè)山勢(shì)險(xiǎn)峻，山體延伸的山坡較短，對(duì)地塊有壓迫感。 ?城市郊區(qū)，周邊配套設(shè)施資源匱乏 規(guī)模 自然資源 配套設(shè)施 ?青銀高速、 308國(guó)道貫穿地塊，通達(dá)性較好，拉近了和城市中心的距離，但地塊進(jìn)入性較差。 ?地塊周邊的大規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)樓盤多且產(chǎn)品力高。 ?地塊內(nèi)的市政配套和生活配套較為缺失，但地塊周邊的配套設(shè)施相對(duì)完善（學(xué)校、工業(yè)園和醫(yī)院），整個(gè)區(qū)域（含地塊）的具有初步的城市意向。 ?地塊南部沿河有條東西向的土路。 ?進(jìn)入性 ?但從地塊的現(xiàn)狀看，本地塊西側(cè)有多個(gè)路口與九水路相接，但地塊東側(cè)較少。 ?公交 ?九水路有開往李滄市區(qū)的公車線路 6條分別為： 10 11 11 12 30365。 ?地塊涉及土地為蘇家、莊子、劉家下河、王家下河、毛公地，總占地約 1000畝。 地塊規(guī)模 九水路 金水河 通往嶗山區(qū) 通往李滄市區(qū) 金水河現(xiàn)狀 王家下河 劉家下河 毛公地 金水河現(xiàn)狀 金水河現(xiàn)狀 地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦，存在著大量村莊和違章建筑；地塊內(nèi)有山河資源但河水幾近枯竭，河道正在整治 ?地塊現(xiàn)狀 ： ?地塊涉及 5個(gè)村莊，地塊內(nèi)現(xiàn)存較多的違章建筑、地塊南側(cè)邊界山體走勢(shì)較為平緩。 ?市政府和李滄區(qū)政府共投資14億，治理李村河河道，打造 原生態(tài)濕地景觀 。 ?金水河北部地塊地勢(shì)平坦 地塊內(nèi)部地形 九水路 通往嶗山區(qū) 通往李滄市區(qū) 王家下河 劉家下河 毛公地 金水河南部地塊 金水河 金水河南部地塊 金水河北部地塊 金水河北部地塊 金水河北部地塊 地塊周邊具備較好的山體資源和相對(duì)成熟的區(qū)域配套，九水路沿線未來規(guī)劃打造成高端商貿(mào)街區(qū) 地塊外部資源 地塊以東的高校 九水路 金水河 青銀高速 通往李滄市區(qū) 土路 通往嶗山區(qū) 九水路上的商業(yè) 九水路上的商業(yè) 九水路上的商業(yè) 地塊以西的中學(xué) 地塊以西的醫(yī)院 ?九水路在李滄區(qū)政府未來規(guī)劃中，將打造高檔商業(yè)，希望輻射全市，吸引旅游人口。 ?九水路北側(cè)，在莊子和蘇家村的北部是李滄工業(yè)園。但目前李滄區(qū)政府正在考慮打造綠色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，減輕這一影響。 ?區(qū)域內(nèi)樓盤現(xiàn)狀： ?區(qū)域內(nèi)的主要樓盤都是以洋房、小高層和高層為主 ?市區(qū)客戶到達(dá)本地塊的途徑： ?市區(qū)客戶主要是通過青銀高速，經(jīng)九水路到達(dá)本區(qū)域，規(guī)劃中經(jīng)本地塊連接嶗山區(qū)的漢川路還沒有開始修建（時(shí)間節(jié)點(diǎn)不能確定）。 ?地塊北側(cè)的綠城 ?理想花園（約190萬平米建面，洋房、小高、高層）與和達(dá) ?和城項(xiàng)目（ 28萬平米建面，洋房、高層）的總供應(yīng)量在200萬平米左右。 ?擁有包括河景與山景的景觀資源，有一定資源條件。 ?屬于城市蔓延區(qū)，地塊周邊的生活商業(yè)配套相對(duì)成熟。 ?地塊南側(cè)通往嶗山區(qū)的漢川路，受莊子村的影響不能推進(jìn)施工。但區(qū)域的環(huán)境較好，距離城市中心距離相對(duì)較近，隨著綠城項(xiàng)目的拉動(dòng)，逐漸形成一定居住價(jià)值認(rèn)知 本體條件分析 23 ?項(xiàng)目地塊 1 ?項(xiàng)目地塊 2 ?項(xiàng)目地塊 3 ?項(xiàng)目地塊 4 地塊 3地處李滄陌生區(qū)，缺少配套，城市意象差；地塊涉及 2個(gè)行政村，占地約 1000畝 ?地塊 3位于李滄城市的陌生區(qū)，地塊內(nèi)內(nèi)涉及兩個(gè)行政村：李家上流和南王，總占地約 1000畝。 區(qū)位條件 金水路 賓川路 區(qū)域 地塊 占地 行政區(qū) 青島李滄 地塊 3 1000畝 李家上流、南王 本地塊南臨金水路，向西與李滄市區(qū)相接，向東與嶗山區(qū)相接，地塊通達(dá)性和進(jìn)入性一般；到達(dá)本地塊的公交線路只有一條 ?通達(dá)性 ?地塊南臨金水路，是地塊通往外界的主要通道。 ?地塊最西部邊界緊臨已建好的賓川路 ?進(jìn)入性 ?從地塊的現(xiàn)狀看，本地塊南臨金水路是城市主干道，但與城市中心缺少南北聯(lián)系。 ?公交 ?地塊西側(cè)相隔一條小馬路有開往李滄市區(qū)的公車線路1條： 128。 ?地塊現(xiàn)狀 ： ?典型的坡地地形，有植被，地勢(shì)是東部和北部較高，南部較低 。 ?地塊中的坡地，有大量的違章建筑。但與山體相隔著其他村莊。 ?區(qū)域南側(cè)邊界周邊有個(gè)小學(xué)。 地塊外部資源 長(zhǎng)澗廟 地處城市陌生區(qū)，除南部邊界外，通往地塊的道路大多沒有修通，地塊進(jìn)入性較差 ?地處城市陌生區(qū)，人口聚集度、關(guān)注度有限。 地塊外部限制 金水路 賓川