【正文】 。2000年，建設(shè)部頒發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》[5]。隨著改革開放的不斷深入，國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善，人們越來越重視建設(shè)項目的經(jīng)濟(jì)可行性研究，經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)得到了人們的重視。在當(dāng)時改革開放形勢下，翻譯出版了聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織(UNDIO)的《工業(yè)可行性研究編制手冊》，作為可行性研究的基本理論和方法。這些就為世界各國特別是發(fā)展中國家開展工程建設(shè)可行性研究提供了較為完備的參考資料，同時也為在國際上推行可行性研究工作創(chuàng)造了條件?？尚行匝芯坎粌H在各類工業(yè)項目，而且在非工業(yè)項目的交通、能源、航天、農(nóng)業(yè)等各方面有了發(fā)展。1980年OECD(經(jīng)合組織)出版了《工業(yè)項目評價手冊》提出了以項目對國民收人的貢獻(xiàn)作為判斷項目價值的標(biāo)準(zhǔn)[3]。20世紀(jì)70年代是可行性研究快速發(fā)展時期，1972年聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織編寫了《項目評價準(zhǔn)則》；1974年聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織編寫了《發(fā)展中國家項目評價和規(guī)則》；1977年聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織和阿拉伯國家工業(yè)發(fā)展中心(UIVID0IDCAS)共同編寫了《工業(yè)項目評價手冊》。20世紀(jì)30年代前是項目評價、可行性研究產(chǎn)生和發(fā)展的初級階段，早在30年代，美國在開發(fā)田納西河流域時，就開始把可行性研究列入開發(fā)程序，使工程建設(shè)得以順利進(jìn)行，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。它是開發(fā)商投資決策和項目策劃的科學(xué)參考依據(jù)，是開發(fā)項目立項的必要文件，是環(huán)保等政府職能部門進(jìn)行社會、環(huán)境評價的依據(jù)，是開發(fā)項目實(shí)施的指導(dǎo)性文件。具體地講，開發(fā)項目的可行性研究是對開發(fā)項目的必要性、項目實(shí)施的市場條件(供給和需求)、項目選址和開發(fā)規(guī)模、企業(yè)的投融資能力、項目開發(fā)模式、開發(fā)經(jīng)營周期、投資效益等方面所做的調(diào)查研究和全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證。簡單地說，就是研究、評價一個項目從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)兩方面看是否可行，從而為投資決策者提供決策參考依據(jù)。 國外可行性研究現(xiàn)狀可行性研究是關(guān)于項目是否可行的研究，是項目投資決策前進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的一門科學(xué)。而房地產(chǎn)開發(fā)項目本身的行業(yè)特點(diǎn)、開發(fā)程序、開發(fā)周期、財會制度等多有別于其他行業(yè)，使得一般的投資項目評價方法不能完全套用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，這使得不同項目的前期策劃方案差異巨大，不同開發(fā)商對待策劃的態(tài)度也不盡相同，最終質(zhì)量參差不齊[1]。其實(shí)投資過熱、盲目開發(fā)、空置率過高、結(jié)構(gòu)不合理等諸多問題都與房地產(chǎn)前期策劃不合理有很大關(guān)系。但是，問題并沒有得到根本解決?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場存在著銷售價格過高、大戶型供應(yīng)過剩而中小戶型不足、區(qū)域發(fā)展差異過大、信息嚴(yán)重不對稱、市場投機(jī)較多等問題。然而在房地產(chǎn)業(yè)如火如荼發(fā)展的同時，也暴露出了不少隱患，給房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展帶來了隱患。自1998年起，國家一直把商品房作為擴(kuò)大內(nèi)需的重點(diǎn)，從稅費(fèi)、信貸和土地等方面提供優(yōu)惠政策，支持房地產(chǎn)業(yè)投資和需求的快速增長。s planning and design, program selection, investment estimation, economic analysis, financial evaluation and other aspects of the feasibility analysis, then Summarized and concluded. This paper tries to explore how to plete preplanning and the use of a feasibility study of the methodology to the project for scientific decisionmaking through a plete case analysis. Wish to provide a reference for the future real estate pany’s policymakers control investment risk and operate projects better.Key words： Real estate development project Planning stage Feasibility Analysis目 錄1緒論 1 1 1 國外可行性研究現(xiàn)狀 1 國內(nèi)可行性研究現(xiàn)狀 2 3 4 52西部印象房地產(chǎn)開發(fā)項目介紹 7 7 7 7 7 8 8 8 9 9 9 9 10 10 103西部印象項目環(huán)境分析 12 12 16 16 16 17 17 18 18 18 19 19 20 214西部印象項目策劃及規(guī)劃設(shè)計 23 23 23 23 23 24 24 24 25 25 26 26 31 32 32 33 335投資估算及資金籌措 34 34 36 36 36 37 37 396財務(wù)評價 41 43 成本利潤率 43 投資利潤率 43 資本金利潤率 43 靜態(tài)投資回收期 44 44 財務(wù)凈現(xiàn)值 44 內(nèi)部收益率 45 動態(tài)投資回收期 467不確定性分析 47 47 49 508項目建筑節(jié)能設(shè)計 529結(jié)論 55附錄 56參考文獻(xiàn) 62致謝 631緒論房地產(chǎn)開發(fā)是一個較為復(fù)雜的綜合性行業(yè)，它除了具備一般行業(yè)所具有的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)和服務(wù)特征外，還具有投資額度大、生產(chǎn)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、產(chǎn)品體量大、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、社會環(huán)境影響大等特點(diǎn)。希望對今后的房地產(chǎn)公司決策層控制投資風(fēng)險和更好地操作項目提供參考依據(jù)。本文根據(jù)房地產(chǎn)項目可行性研究方法和經(jīng)濟(jì)評價理論，結(jié)合相關(guān)參考文獻(xiàn)和研究資料，以成都市青羊區(qū)培風(fēng)村西部印象房地產(chǎn)開發(fā)項目作為案例，通過對成都投資環(huán)境的分析，該項目的規(guī)劃設(shè)計、方案選擇、投資估算、經(jīng)濟(jì)分析、財務(wù)評價等方面的可行性分析，最后歸納總結(jié)，得出結(jié)論。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目本身的行業(yè)特點(diǎn)、開發(fā)程序、開發(fā)周期、財會制度等多有別于其他行業(yè)，使得一般的投資項目評價方法不能完全適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，這也是造成房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析開展不力的一個原因。然而由于房地產(chǎn)業(yè)高投入、高回報、高風(fēng)險的特殊行業(yè)特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)業(yè)受自然、社會、經(jīng)濟(jì)等因素的影響較大，具有較大的不確定性。成都西部印象房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究專業(yè)：工程管理學(xué)生：劉某某 指導(dǎo)老師：康某某 李某摘 要隨著中國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于高速成長階段，并將在未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)保持我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位。房地產(chǎn)開發(fā)本質(zhì)上是一種投資過程，是一種資金有效投入和增值收回的過程。事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)中的確存在著大量不做市場調(diào)查，不做可行性分析，盲目上馬，結(jié)果造成房屋閑置和資金積壓的現(xiàn)象發(fā)生。因此，如何引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，減少房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性，就成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)理論界及實(shí)踐應(yīng)用所關(guān)心的一個比較熱門的問題。本文力圖通過一個完整的案例分析探討在房地產(chǎn)項目開發(fā)中如何完成前期策劃并運(yùn)用可行性研究的方法對項目進(jìn)行科學(xué)決策。關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)開發(fā)項目 前期策劃 可行性分析 The Planning Stage and Feasibility Analysis of Western Impression Real Estate Project in ChengduMajor: Engineering ManagementStudent: Liu Supervisor: Kang Li AbstractWith the continuous development of the economic construction, the Chinese real estate industry is experiencing a high growth stage, and will maintaining the pillar industry status of our national economic for a long time in the future. Real estate development is essentially a process of investment funds, and a kind of effective investment and valueadded process of recovery. Nevertheless, it makes real estate industry with great uncertainty by nature, society, economy and other factors, due to the high investment, high real estate returns and highrisk characteristics of this special industry. In fact, this phenomenon was indeed existed that a lot of real estate developers developed projects without market survey and feasibility analysis, then as a result of housing idle and capital overstock. It makes the general investment project evaluation method can’t be fully applicable to the real estate development project, owing to the difference from other industries in the real estate development projects itself characteristics, procedures, and financial institutions. And this is also one of the reason caused real estate development project feasibility analysis carried out. So it has bee a popular issue which is concerned by the real estate sector and the practical application Theorists that how to guide the healthy development of real estate, and reduce the blindness of real estate development.This paper is according to real estate feasibility study and economic evaluation of theory, bined with references and research materials related to training Gen Yue real estate development projects in Peifeng village Qingyang district Chengdu as the case, through the analysis of investment environment in Chengdu, the project39。1996年，時任國務(wù)院總理的朱熔基在同國務(wù)院房改辦負(fù)責(zé)人的談話中，明確了國家要把住宅建設(shè)和消費(fèi)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)的政策導(dǎo)向。經(jīng)過10余年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)逐步確立起來，成為支撐經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。由于房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，大量的公司介入行業(yè)想要瓜分市場，為了提早開盤，許多的房地產(chǎn)項目忽略了市場調(diào)查，甚至根本就不做可行性分析，盲目上馬，結(jié)果造成了大量房屋閑置和資金的積壓，銀行和企業(yè)都損失巨大。盡管2009年中央加大了房產(chǎn)監(jiān)管力度，出臺了一系列的政策，使得投資增長和房價上漲過快的勢頭得到了初步遏制。面對我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題，我們應(yīng)該冷靜思考解決方法。由于房地產(chǎn)業(yè)高風(fēng)險、高回報、高投入的特點(diǎn)，如何合理地規(guī)避風(fēng)險，完善前期策劃工作，避免和減少建設(shè)項目的決策失誤，加強(qiáng)投資決策的科學(xué)性，提高項目綜合投資效益就成了重中之重，并直接影響到項目的成敗。因此科學(xué)詳盡的前期策劃能極大減少決策失誤，提高項目的經(jīng)濟(jì)效果，對指導(dǎo)項目投資有重要意義。它的任務(wù)是綜合論證擬建項目在市場發(fā)展的前景，技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性，實(shí)施上的可能性和風(fēng)險性，經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利性。[2]項目可行性研究是可行性研究理論和方法在開發(fā)項目上的具體運(yùn)用。它是決定一個開發(fā)項目是否應(yīng)該投資，以最小的投入獲得最大的產(chǎn)出，即以最小的開發(fā)成本取得最佳經(jīng)濟(jì)效益的科學(xué)手段，為開發(fā)項目決策提供科學(xué)依據(jù)的一種科學(xué)分析方法，由此考察項目經(jīng)濟(jì)上的合理性、盈利性，技術(shù)上的先進(jìn)性、適用性，實(shí)施上的可能性、風(fēng)險性。[2]可行性研究工作是在本世紀(jì)前葉隨著經(jīng)濟(jì)和管理科學(xué)的發(fā)展而產(chǎn)生的。西方資本主義國家19世紀(jì)至20世紀(jì)50年代開始以項目財務(wù)評價為重點(diǎn)的項目評價工作，為以財務(wù)評價為主要內(nèi)容的可行性研究理論形成一定條件。1978年聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織出版的《工業(yè)可行性研究手冊》概括了可行性的主要內(nèi)容與方法，形成了可行性的理論框架，并被世界各國和國際金融機(jī)構(gòu)廣泛應(yīng)用。20世紀(jì)80年代后，可行性研究在已有理論基礎(chǔ)上進(jìn)行了專業(yè)細(xì)分和方法理論研究的深人。理論上各國對風(fēng)險、評價、預(yù)測多目標(biāo)決策等方面進(jìn)行了探討。 國