【正文】 城體育休閑設(shè)施 體育場館集群、高爾夫等 “新亞洲?體育城”“觀瀾湖”以主題公園為代表的娛樂休閑設(shè)施，對開發(fā)主體要求高，對區(qū)位條件要求高，由于項目自身條件限制，不適宜發(fā)展以主題公園為代表的大型娛樂休閑。結(jié)論：如果本案要想實現(xiàn)突破，則人造特色必須定位于高端，并在體育休閑與娛樂休閑之間進行選擇。252。（二）各區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢區(qū)域 休閑類型 檔次青城山—都江堰 養(yǎng)生休閑為主 中高檔次為主溫江 養(yǎng)生休閑、娛樂休閑為主 中端為主龍泉 體育休閑、民俗風情休閑 中檔為主大邑 康體休閑、民俗風情休閑 中檔為主牧馬山 商務(wù)休閑、體育休閑 高檔為主崇州 溫泉康體休閑 中檔為主根據(jù)對比我們發(fā)現(xiàn)：252。 唯一可行的道路，是自己引入一個人造特色吸引物，造就差異化的競爭特色。 對比其他區(qū)域，本案如利用先天性的自然資源、人文歷史資源作為特色吸引物，則在發(fā)展前景上存在一定的風險性。 要想改變現(xiàn)狀，必須在人造休閑設(shè)施上做文章在人文資源與自然資源單一情況下，改變現(xiàn)狀的最佳途徑是利用人造景觀資源，這一點上可參考溫江與牧馬山的模式——溫江正是利用花博園、國色天鄉(xiāng)打開了休閑市場。 金堂在現(xiàn)有資源條件下，發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)存在一定難度主要表現(xiàn)在先天性的自然資源與人文歷史資源稀缺性不足，同時由于野生動物園將關(guān)閉，唯一可以作為人造景觀資源的項目也將退出歷史舞臺。 后天稀缺性資源——人造休閑設(shè)施本案發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)評價整體來看，依托于成都這個西南中心城市，橫向比較成都各個區(qū)縣，在1小時交通圈內(nèi)，適宜發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的區(qū)域主要包括了“青城山都江堰”、龍泉、大邑、崇州、溫江、牧馬山等區(qū)域，其資源基礎(chǔ)分析如下：區(qū)域 擁有資源 評價青城山—都江堰 極其稀缺的自然生態(tài)資源 濃厚的人文歷史積淀 自然生態(tài)資源、歷史人文資源稀缺性突出，為成都最具發(fā)展?jié)摿Φ赜驕亟? 生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)，水土質(zhì)量成都最佳 “國色天鄉(xiāng)”主題公園 先天資源一般，但近年通過人造休閑設(shè)施成功打開了成都休閑市場。一般來講，稀缺資源可以分為先天資源與后天資源：252。那么，作為區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)龍頭項目，我們?nèi)绾芜x擇特色吸引物作為休閑產(chǎn)業(yè)的核心？如何在各個區(qū)域的競爭中保證自己的差異化、特色化？（一）本案發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)分類衡量一個區(qū)域是否適宜發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)，區(qū)域稀缺的資源優(yōu)勢是必要的條件，應(yīng)該具備一定特性。本案將進一步尋求本項目的“高效吸引物”。 生活配套一般從上述幾個典型區(qū)域比較來看，金堂憑借目前的現(xiàn)狀暫時不具備明顯區(qū)域休閑房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢。 生活配套正處于逐步完善中，借花博會的東風建設(shè)大量的基礎(chǔ)配套牧馬山 成雅高速、成都——雙流——新津大件路，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，但交通狀況一般； 平均房價集中在4000元/㎡以上 區(qū)域內(nèi)高爾夫球場為目前成都市內(nèi)最好的高爾夫球場，吸引大量的商務(wù)客戶；區(qū)域內(nèi)起伏的山地地形，適合修建私密性較強；景觀位置較好的高端物業(yè)；森林公園的建設(shè)將將區(qū)域打造成旅游勝地； 生活配套不完善，幾乎無其他方面的配套金堂 成綿高速，2007年底成金路通車后，進成都時間不到半小時 目前中端均價2000元/㎡ 被譽為“千里沱江第一城”，沱江及其支流毗河、中河和北河在縣城內(nèi)相匯環(huán)繞，構(gòu)成金堂縣“一江三河八岸”的水系環(huán)境，有中國獨具的水城特色。空氣質(zhì)量高，有眾多的森林苗圃。 生活配套不足龍泉 擁有五縱三橫的快速交通網(wǎng)絡(luò)：“五縱”：老成渝路、成渝高速路、成南高速路、成洛路、成龍路；“四橫”則指三環(huán)路、外環(huán)高速路、龍泉環(huán)城路、石勝路；擁有成都最大客運站十陵客運站；距成都的車程2030分鐘； 目前中端平均房價為2200元/㎡ 有成都最近的山脈，地形起伏較大，在成都較為少見，但是水資源相對匱乏；具有一定的資源，成都市區(qū)最大的規(guī)劃風景區(qū)—十陵歷史文化風景區(qū)位于龍泉；著名的花果之鄉(xiāng)，休閑勝地。下面本案將進一步比較金堂與其它典型區(qū)域發(fā)展條件，初步判斷其競爭地位。 生態(tài)環(huán)境優(yōu)252。 土地成本低252。金堂區(qū)位條件的變化，將使其兼具第一圈層和第二圈層優(yōu)勢特點：u 第一圈層與第二圈層綜合比較分析： 第一圈層 第二圈層土地儲備狀況 土地儲備豐富 土地儲備相當豐富土地成本 較高 很低交通狀況 相對完善 交通逐步完善，城市一體化進程加快居住環(huán)境狀況 自然環(huán)境較好,居住環(huán)境逐步改善，條件配套逐步完善產(chǎn)品狀況 產(chǎn)品多樣化,可選擇度大 產(chǎn)品多樣化不夠價格接受度 相對較高 相對較低競爭 相當激烈 相對較弱投資環(huán)境 較成熟 正在完善金堂區(qū)域未來優(yōu)勢特點：252。2007年底，成金路開通，金堂與成都的距離為31公里，半徑屬于30—50公里的地域，與成都的距離在30分鐘車程內(nèi)，成金快速通道的建成使金堂完全進入30分鐘的大成都第一圈層。三、金堂規(guī)劃與定位導致其在大成都中競爭地位改變金堂政府力圖把金堂打造為“西部花園水城，成都游樂中心”，目前已初具規(guī)模，居家、生態(tài)環(huán)境都得到了極大改善，力在創(chuàng)造“天府水城，人居金堂”的優(yōu)美休閑人居環(huán)境；區(qū)域定位以“居住、會務(wù)、休閑、旅游”為主，區(qū)域性質(zhì)將發(fā)生了質(zhì)的改變。 雙流（東升）組團：新型工業(yè)基地252。 龍泉組團：山地型休閑旅游區(qū)252。 華陽組團：小康居住新城252。 第一章 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究一、大成都城市定位對區(qū)域發(fā)展的意義 成都憑借自身的地理優(yōu)勢獲得了突飛猛進的發(fā)展，已成為中國城市發(fā)展的第四極。 通過聯(lián)動政府，搭建起雙方互動、合作的平臺，共同實現(xiàn)投資可持續(xù)性。 通過開發(fā)投資，實現(xiàn)項目可投資性。 通過土地投資，保證資金安全性。 通過特色吸引物，運用“城市運營”手段，提升區(qū)域競爭力。這要求在政、企攜手的前提下，企業(yè)的投資、開發(fā)行為必須站在區(qū)域發(fā)展、城市運營的角度進行思考。252。四、本項目發(fā)展的前提條件分析252。企業(yè)為保證土地低價獲取，必須考慮與政府的關(guān)系協(xié)調(diào)。252。 本案是西部中心城市郊區(qū)的綜合性大盤與常規(guī)地產(chǎn)項目不同，本案遠離市區(qū)、體量巨大，單純的住區(qū)開發(fā)缺乏當?shù)氐氖袌鱿M力支撐?，F(xiàn)階段，金堂在規(guī)劃、政策上擁有多項利好，未來地塊發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢突出。 土地證將分期獲得2800畝土地擁有土地證，可一次性直接獲取；1400畝土地為預留發(fā)展用地，將通過其他手段獲取。c) 植被資源——地塊區(qū)域植被茂密，植物品種繁多，并已人工形成了草場、林區(qū)等。根據(jù)我方對地塊的實地勘察，結(jié)合對國土部門、規(guī)劃部門、當?shù)亻_發(fā)商等的深訪，我們對土地有以下基本認識： 地塊資源稟賦優(yōu)越較為突出的資源為四大類：a) 水資源——該區(qū)域毗鄰中河，地塊內(nèi)有一大湖（莫里森湖），并散點分布有其他小水塘，均為引中河水形成。（二）項目自身條件項目地塊總面積4200畝，位于原成都野生動物園區(qū)域。l 發(fā)展可持續(xù)性：通過項目的開發(fā)運行，能聯(lián)動、集聚、整合多層次的政府、業(yè)界、土地資源，從而構(gòu)建企業(yè)全新發(fā)展平臺，自主衍生許多項目以外的新利潤點與投資機會。 目 錄前 言 項目發(fā)展的目標體系 8一、本項目研究背景 8（一）企業(yè)背景 8（二）項目自身條件 8（三）項目發(fā)展環(huán)境 9三、項目的特殊性認識 9四、本項目發(fā)展的前提條件分析 9五、本項目發(fā)展的目標體系 10第一章 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究 11一、大成都城市定位對區(qū)域發(fā)展的意義 11二、大成都總體規(guī)劃對區(qū)域發(fā)展的影響 12三、金堂規(guī)劃與定位導致其在大成都中競爭地位改變 12四、區(qū)域資源條件及發(fā)展水平橫向比較分析 14五、金堂差異化競爭發(fā)展戰(zhàn)略 15第二章 項目休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 16一、特色吸引物的選擇 16（一）本案發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ) 16（二）各區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢 17（三）人造特色吸引物的確定 18二、高爾夫球場發(fā)展建議 19（一）中國高爾夫發(fā)展概況 19（二）成都高爾夫發(fā)展概況 20（三）本案高球球場發(fā)展建議 21第三章 項目發(fā)展模式 22一、案例考察 22（一）案例簡介 22（二）共性研究 22（三）差異點分析 23二、項目總體發(fā)展思路 24（一）項目總體開發(fā)思路 24（二）項目開發(fā)應(yīng)注意的幾個要點 24三、高爾夫休閑物業(yè)定位 24（一）休閑物業(yè)總體定位 24（二）休閑物業(yè)組合 25（三）市場鎖定 26（四）目標客戶群鎖定 26第四章 市場可行性分析 27一、本案所面臨的市場格局及競爭格局 27（一）成都郊區(qū)物業(yè)市場板塊分布 27（二）發(fā)展模式下的競爭格局判斷 28二、高端物業(yè)市場競爭分析 28（一）顯性競爭板塊分析 28（二）潛在競爭分析 30（三）競爭下的本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場機會點 31三、中高檔物業(yè)的市場競爭分析 31（一）本地市場的中高檔物業(yè)競爭分析 31（二）與第一圈層阻隔性市場的中高檔物業(yè)競爭分析 32（三）中高端物業(yè)市場機會判斷 34四、大成都城市化進程帶給金堂的區(qū)域發(fā)展機會 35五、市場可行性總結(jié) 36第五章 運營可行性分析 37一、項目運營的總體構(gòu)想 37（一）項目運營必須遵循的原則 37（二）本案運營的總體設(shè)想 37二、運營機制設(shè)計 38（一）運營主體選擇 38（二）與政府的關(guān)系協(xié)調(diào) 39（三）與其他企業(yè)的協(xié)作 40三、開發(fā)時序設(shè)計 42（一）設(shè)計的指導思想 42（二）各產(chǎn)品的開發(fā)時機判斷 42（三）開發(fā)時序設(shè)計 43四、運營方式設(shè)計 45（一）高爾夫球場運營方式 45（二）土地運營方式 46（三）物業(yè)運營方式 47（四）酒店運營方式設(shè)計 48第六章 投資可行性分析 49一、土地運營的投資可行性分析 49（一）研究方法 49（二）土地投資成本研究 50（二）高爾夫俱樂部投資運營對土地投資成本的影響 50（三）土地市場價值預測 51（四）土地運營的投資可行性分析 51二、物業(yè)開發(fā)投資可行性分析 52（一）分析方法 52（二）物業(yè)平均價格預測 52（三）投資分析與收益測算 53三、不同運營方式下項目投資評價 60（一）土地一級運營 60（二）主體企業(yè)進行全部物業(yè)開發(fā) 60（三）主體企業(yè)進行部分物業(yè)開發(fā) 61（四）總體評價 61四、項目風險分析 62（一）政策風險 62（二）市場競爭風險 63（三）經(jīng)營性風險 64（四）結(jié)論 65附件：附件一：金堂政府部門深訪紀錄附件二、成都高爾夫發(fā)展概況附件三、金堂市場環(huán)境報告附件四、典型高爾夫個案分析附件五、土地價值研究附件六：重點郊區(qū)別墅板塊發(fā)展比較研究 前 言 項目發(fā)展的目標體系一、本項目研究背景（一）企業(yè)背景華寶集團是一家多元化大型國際性集團公司，在中國大陸的主業(yè)是化工，同時擁有豐厚的資金儲備；對于這樣一個跨行業(yè)進行投資的企業(yè)，對投資地產(chǎn)項目的基本要求在于：l 資金安全性：項目的開發(fā)，必須保證資金投入的安全性，必須實現(xiàn)土地、物業(yè)的保值、升值。最終，我們分析認為，本項目投資周期將為10年，第二年開始開發(fā)商基本不需追加投入，項目進入良性自循環(huán)，%。在特色吸引物既定的情況下，本案確定以“高檔物業(yè)——高爾夫主題社區(qū)”與“中高檔物業(yè)——多元化中高端復合主題居住區(qū)”為主力產(chǎn)品，以“球場、房產(chǎn)均衡發(fā)展”為基本思路，建設(shè)成為“生活、休閑、商務(wù)”三位一體的“西南國際生態(tài)高爾夫小鎮(zhèn)”的基本發(fā)展模式。尺度成都金堂高爾夫項目（藍光觀嶺）前期可行性分析華寶集團金堂項目可行性研究報告 成都尺度地產(chǎn)顧問有限公司2006年8月7日 報告總述本案以項目自身特殊性為出發(fā)點，站在城市運營角度，分析了金堂發(fā)展綜合性郊區(qū)大盤的優(yōu)劣勢條件，提出將房地產(chǎn)與休閑產(chǎn)業(yè)相復合，引入特色吸引物，以休閑產(chǎn)業(yè)拉動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、塑造物業(yè)獨特價值賣點的可行性建議。在此基礎(chǔ)上，綜合考量金堂區(qū)域自身特性、資源條件、競爭要求，提出了本案適宜發(fā)展“商務(wù)休閑+體育休閑”的27洞、占地1500畝的高爾夫球場為特色吸引物，并初步確定其檔次為“西南首席”，特色風情為“具有完整生態(tài)鏈條的親水高爾夫球場”。在基本發(fā)展模式既定的狀況下，我們分別從市場層面、運營層面、財務(wù)層面驗證了其可行性。另外沉淀高爾夫、酒店等物業(yè)，（按未來100萬元/畝計），項目具備良好的風險抗性。l 項目可投資性：未來項目開發(fā)的投資強度，必須滿足企業(yè)對存量資金的消化需求。以上三點，這也是我們判斷項目可行性的基本準則。該區(qū)域東北臨中河，與未來的“成都游樂中心”隔河相望；東南向連金堂新城區(qū)，毗鄰客運中心、三星級酒店；東面為青白江地界；現(xiàn)區(qū)域四周土地基本上均為農(nóng)田等未開發(fā)土地。b) 物種資源——項目天然的物業(yè)價值賣點；地塊區(qū)域原為成都野生動物園，共有各類動物3萬余只，構(gòu)成了野趣橫生、生機盎然的奇妙生態(tài)空間。d) 地貌資源——區(qū)域內(nèi)地勢變化富有動態(tài)，為淺丘地形，以毗鄰中和的現(xiàn)“河畔餐廳”為制高點，莫里森湖為低洼區(qū)。（三）項目發(fā)展環(huán)境項目所在的金堂區(qū)域，城鎮(zhèn)發(fā)展水平滯后于同等區(qū)位條件的其他城鎮(zhèn)。三、項目的特殊性認識252。因此必須將項目目標市場放大整個成都、四川、中國西南進行考量，作為一個中國西部中心城市的郊區(qū)綜合性大盤來進行研究。 政、企關(guān)系決定本案開發(fā)的可行性一方面，政府擁有原野生動物園一定股權(quán)，同時在土地運營環(huán)節(jié)還需要政府的協(xié)助。同時作為一個“城市運營”項目，政府的支持也是項目必要的保障。 必須建立一個特色吸引物參考中國郊區(qū)大盤開發(fā)，類似本案的郊區(qū)大盤，必須進行產(chǎn)業(yè)復合，引入與人居生活體系關(guān)聯(lián)度、融合度高的特色吸引物作為核心賣點。 必須立足“城市運營”進行發(fā)展本案是區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭項目，必須以項目帶動區(qū)域發(fā)展，通過區(qū)域發(fā)展營造項目發(fā)展的機遇。五、本項目發(fā)展的目標體系252。252。252。252。以上四點，是我們可行性研究的主要內(nèi)容，也是我們項目發(fā)展必須符合的剛性要求。作為國家級區(qū)域中心城市，成都憑借其先天的自然資源優(yōu)勢和人文