【正文】 間2002年2003年2004年2005年2006年國民生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2006年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）。二、*市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r近5年國民經(jīng)濟發(fā)展分析2002至2006年，是*經(jīng)濟、社會發(fā)展最快、最好的時期，也是*初步告別欠發(fā)達、進入省第二方陣的重大歷史轉(zhuǎn)折時期。 （3）近年城市居民居住狀況自02年城市居民人均居住面積有較大幅度提高后，*市居民人均居住面積增長緩慢，至2005年人均居住面積增長速度略有提高，這與*市05年快速發(fā)展的經(jīng)濟以及房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境有關(guān)。（2）*市各區(qū)縣城市化水平比較縣區(qū)名稱總?cè)丝诜寝r(nóng)業(yè)人口城市化率全市3712509940090%濱城區(qū)627986494197%惠民縣62682962085%陽信縣43953735281%無棣縣44034746709%沾化縣38601142566%博興縣47831171649%鄒平縣713488187603% 由上表可以看出，目前濱城區(qū)的城市化率已處于較高水平，由此*要完成近期規(guī)劃目標(biāo)（從目前城市人口規(guī)模45萬人到2010年的60萬人）除了通過城市擴張將城市周邊農(nóng)業(yè)人口改為非農(nóng)業(yè)人口外，從下轄縣鎮(zhèn)或外地吸引人口也將成為重要的渠道之一。從家庭戶的規(guī)模看，*，以兩代戶為主要特征的小型化、核心家庭占主體。市政大樓及音樂噴泉廣場城市人口及居住狀況（1）*市各縣區(qū)人口分布狀況縣區(qū)名稱土地面積（平方公里）總戶數(shù)總?cè)丝趹艟藬?shù)人口密度（人/平方公里）全市944511046233731633 395 濱城區(qū)1041201923630708 606 惠民縣1364161982630460 462 陽信縣798124853440601 552 無棣縣1979138830441854 223 沾化縣2114126708386760 183 博興縣900146996480989 534 鄒平縣1250203331720261 576 （數(shù)據(jù)來源*市統(tǒng)計局，下同）除無棣縣、沾化縣的人口密度較低外，其它縣區(qū)的人口密度都比較靠近。西區(qū)為新市政府所在位置，是*市新行政中心，未來居住中心區(qū)。東區(qū)為老市區(qū)，車水馬龍，商業(yè)繁華，有以銀座廣場、渤海國際廣場為中心的市區(qū)核心商圈。 濱城區(qū)1990年被評為全國“十佳”衛(wèi)生城，1992年順利通過國家衛(wèi)生城市鑒定。四季分明，日照充足，176。*市區(qū)概況濱城區(qū)地處黃河下游魯北平原，面積1040平方公里，是*市委、市政府駐地，也是全市的政治、經(jīng)濟、文化和信息中心。*具有依河傍海的天然優(yōu)勢，是蜿蜒五千里渤海灣的地理軸心，京津塘和半島兩大經(jīng)濟區(qū)的結(jié)合部，環(huán)渤海經(jīng)濟圈與黃河經(jīng)濟帶的交匯點?！境鞘刑攸c】 【行政區(qū)劃】 *市轄濱城區(qū)、無棣縣、陽信縣、沾化縣、惠民縣、博興縣、鄒平縣、*經(jīng)濟開發(fā)區(qū)兩區(qū)六縣。全市少數(shù)民族約占總?cè)丝诘?‰，分布全市各縣區(qū)。*市地勢南高北低，大致上由西南向東北傾斜，漸次過度到大海?！镜赜蛱卣鳌?屬東亞暖溫帶亞濕潤大陸性季風(fēng)氣候，冬冷夏熱，雨熱同期，四季分明?！经h(huán)境氣候】 *市地理位置優(yōu)越，位居半島城市群和環(huán)渤海灣經(jīng)濟圈兩大經(jīng)濟區(qū)之間，是環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)與黃河經(jīng)濟帶的結(jié)合部。*市位于省北部、黃河三角洲腹地、渤海灣西南岸，北通渤海，東臨東營市，南連淄博市，西南與濟南市交界，西與德州市接壤，西北隔漳衛(wèi)新河與河北省海興縣、黃驊市相望。第一篇 *市宏觀環(huán)境一、*城市概況城市基本情況【地理位置】 本報告為我司提供的初步方案。本次調(diào)研采取了實地調(diào)查、深度訪談、行業(yè)專家座談會、抽樣問卷調(diào)查等多種調(diào)查方式和調(diào)查辦法。房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性分析報告房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性分析報告目 錄前言 4第一篇 *市宏觀環(huán)境 5一、*城市概況 6城市基本情況 6*市區(qū)概況 8城市人口及居住狀況 9二、*市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 12近5年國民經(jīng)濟發(fā)展分析 12人均收支指標(biāo)變化分析 17三、*城市規(guī)劃建設(shè)狀況 19城市建設(shè)現(xiàn)狀 19城市規(guī)劃發(fā)展方向 21第二篇 *房地產(chǎn)市場狀況 24一、*房地產(chǎn)市場總體情況 25*房地產(chǎn)發(fā)展總述 25近五年*市房地產(chǎn)發(fā)展情況 28宏觀政策影響分析 32二、區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況 35*市主要樓盤分布圖 35區(qū)域市場特征及代表樓盤分析 36三、*房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測 43第三篇 客戶群消費需求調(diào)查與深度訪談 48一、客戶群消費需求調(diào)查分析 49入戶調(diào)查量化統(tǒng)計報告說明 49問卷重點數(shù)據(jù)提煉 50當(dāng)面訪問結(jié)果統(tǒng)計分析 94消費需求調(diào)查總結(jié) 101二、深度訪談?wù){(diào)查 102第四篇 項目地塊分析與發(fā)展建議 105一、項目地塊分析 106項目地塊條件 106本案未來競爭環(huán)境分析 108項目SWOT分析 112項目價值分析 114二、項目綜合發(fā)展建議 115項目物業(yè)發(fā)展建議 115項目發(fā)展建議 117第五篇 項目定位與產(chǎn)品開發(fā)策劃 131一、項目定位 132目標(biāo)市場定位 132產(chǎn)品定位 134項目形象定位 134項目營銷主題 135二、項目產(chǎn)品開發(fā)策劃 137項目總體規(guī)劃建議 137建筑設(shè)計建議 139戶型規(guī)劃設(shè)計建議 140小區(qū)景觀規(guī)劃建議 143大堂及會所建議 145配套設(shè)施建議 147物業(yè)管理 149第六篇 項目可行性研究分析 150一、項目經(jīng)濟效益分析 151按1000萬元土地成本測算 151按3000萬元土地成本測算 152二、項目盈虧平衡分析 154三、項目敏感性分析 155四、項目綜合評價 156前言受某房地產(chǎn)公司的委托，我司對*房地產(chǎn)市場進行全面細致調(diào)研分析。調(diào)查的內(nèi)容主要包括*房地產(chǎn)市場宏觀、中觀、微觀等方面，同時對*市現(xiàn)階段的房地產(chǎn)供給和需求市場進行專業(yè)調(diào)研分析，對某房地產(chǎn)公司待開發(fā)項目進行深入分析和前期策劃。通過調(diào)查所收集資料，整理完成了本調(diào)查報告。對本案的投資開發(fā)以及后期市場運作，我司有廣泛的市場經(jīng)驗，在本案具體運作中可提供更多的策劃服務(wù)，具體內(nèi)容可在與貴司進一步深層次的合作中逐步落實。全市境域橫跨黃河兩岸，總面積9445平方公里。隨著濟青高速、國道205線黃河公路大橋、濱博高速、濱大高速、威烏高速*段、*鐵路公路大橋、濱港線鐵路、萬噸級海港的建設(shè)，*市作為的海上北大門，將為魯北、魯中、魯西和中原地區(qū)開辟更為經(jīng)濟便捷的通道，成為連接?xùn)|北經(jīng)濟區(qū)與中原經(jīng)濟區(qū)的樞紐?！妫?，℃。以小清河為界，全境呈現(xiàn)南北兩種不同類型的地貌特征：小清河以南為低山丘陵區(qū)，以北為黃河沖擊平原。 【人口民族】 2006年末，*。主體少數(shù)民族是回族，主要集中在陽信、無棣縣。全市18個鄉(xiāng)，53個鎮(zhèn)，15個辦事處。環(huán)渤海經(jīng)濟圈的崛起，黃河經(jīng)濟帶的振興，為*的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。濱城區(qū)地勢西南部偏高，黃河從市區(qū)南端穿境而過，氣候?qū)贉貛Ъ撅L(fēng)氣候，大陸性較強。C。市區(qū)由新立河分隔成東西兩區(qū)。但是老市區(qū)因道路狹窄、交通較為混亂而面臨改造。經(jīng)過近三年的大量設(shè)施配套及道路建設(shè)，西區(qū)擁有中海公園、新濱公園、新城音樂噴泉廣場、齊魯文化綠地等優(yōu)美環(huán)境條件，更有寬暢的道路系統(tǒng)、優(yōu)良的交通條件，西區(qū)將為*市未來的城市中心。濱城區(qū)作為*市中心城區(qū)，人口密度優(yōu)勢未明顯突出，一方面反映了濱城區(qū)城市凝聚力有限，另一方面也顯示出濱城區(qū)具有較大的發(fā)展空間。家庭代際關(guān)系的變化，體現(xiàn)了*人們觀念在改變，生活水平在提高，住房條件在改善，生育水平在下降，從而引起家庭代數(shù)減少、結(jié)構(gòu)簡化。因此，努力提升*市中心城區(qū)的城市吸引力及凝聚力將成為政府的重要工作之一。但是2006年*，與，仍有較大的提升空間。216。從圖表可以看出近五年來*國民生產(chǎn)總值保持著平穩(wěn)的上升趨勢，各產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，特別是第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對GDP的貢獻程度提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理。增幅在全省各市排序由2002年的第9位上升至2006年的第1位。 工業(yè)建設(shè)快速發(fā)展，工業(yè)化進程穩(wěn)步加快0206年工業(yè)生產(chǎn)總值情況時 間2002年2003年2004年2005年2006國民生產(chǎn)總值（萬元）工業(yè)生產(chǎn)總值（萬元）工業(yè)生產(chǎn)總值的比例（%）近五年*市工業(yè)生產(chǎn)高速增長，全市大力實施“工業(yè)興市”戰(zhàn)略成效顯著。216。%，%，有力支持了*經(jīng)濟的快速發(fā)展。人均地方財政收入由393元提高到1212元。 固定資產(chǎn)投資增長迅速，房地產(chǎn)投資比例下降2006年完成全社會固定資產(chǎn)投資600億元，“十五”%、%、%%，%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市發(fā)展進程不斷推進，在未來幾年內(nèi)，*市房地產(chǎn)將得到較大的發(fā)展。 社會消費品零售總額逐年提高，消費品市場穩(wěn)定增長2006年，*市全市實現(xiàn)社會消費品零售總額首次突破200億元，%，%。2002—2006年，%，%，%。 人均收入逐年提高，消費潛力增強近幾年*城市居民收支狀況年份人均可支配收入人均消費性支出20027373524720038093569520049009626820051028670632006117267989 近年來，*居民年可支配收入逐年提高，05年首次突破萬元大關(guān)，人民生活水平大幅提高，消費潛力逐漸增強。 人均居住消費支出發(fā)展快速在04年之前，*人民在居住項目的消費一直較為穩(wěn)定。因此，在006年*市人均居住消費支出迅速增長，而且，在今后幾年內(nèi)將繼續(xù)保持這種增長趨勢。 概況：，建成區(qū)人口45萬，城市道路達200公里，%。 *市新區(qū)框架基本形成：沿黃河五路的市政大樓、財政大廈、公路局大樓、交通大廈，廣電大廈等行政機關(guān)大樓拔地而起，中海公園、新立河岸、新濱公園、齊魯文化綠地、新城噴泉廣場的環(huán)境建設(shè)；各單位宿舍小區(qū)的建成入住，以及幾個新住宅項目新城廣場花園小區(qū)（至尊門第）、麗景新園、中海豪庭、現(xiàn)代城等也熱火朝天地建設(shè)著，使新區(qū)框架基本形成，區(qū)域城市建設(shè)及設(shè)施配套日漸成熟與完善。市政大樓 中海公園景觀： 成片的單位宿舍小區(qū)：216。從政府對交通道路、市政配套的升級改造開始，現(xiàn)在舊城改造項目如雨后春筍般涌現(xiàn)：商業(yè)項目有渤海國際、國貿(mào)新天地、新興市場等；住宅項目有盛世春秋、橄欖御園、名仕嘉園等。城市規(guī)劃發(fā)展方向216。新城區(qū)已逐漸成為*的新行政中心、文化中心，同時已是*人居住的熱點區(qū)域。 城市性質(zhì)：南融半島城市群、濟南城市圈，北接天津濱海新區(qū)，面向環(huán)渤海，服務(wù)京津濟，努力打造成黃河三角洲中心城市、全國棉紡家紡之都、現(xiàn)代化生態(tài)園林旅游城市。 城區(qū)規(guī)劃目標(biāo)：規(guī)劃近期2010年城市人口規(guī)模為60萬，用地規(guī)模為72平方公里；遠期（2020年），人口100萬以上，用地108平方公里。 遠景規(guī)劃總體布局戰(zhàn)略：南跨、北擴、東連、西進。“一心”為*市主城區(qū)由商務(wù)中心、行政中心、文化中心、體育中心等構(gòu)成；“兩軸”為南北城市功能軸和東西城市景觀軸；“四區(qū)”為濱東旅游居住區(qū)、濱南居住區(qū)、濱西工業(yè)區(qū)、濱北工業(yè)區(qū)；“一個基面”是指以繞*主城區(qū)的“四環(huán)五?！鄙鷳B(tài)工程為基礎(chǔ)，利用城區(qū)外圍良好的生態(tài)環(huán)境景觀和田園風(fēng)光，形成整個*城區(qū)的綠色基面，使*城區(qū)成為真正的生態(tài)城市。特別是隨著*城市規(guī)劃建設(shè)的推進，城市影響力與輻射力得到較大的提升，這為處于起步階段的*房地產(chǎn)業(yè)帶來較好的發(fā)展機會。從當(dāng)前*市的發(fā)展?fàn)顩r來看，實現(xiàn)這一目標(biāo)具有一定的難度。l 在*新區(qū)建設(shè)、老區(qū)改造同時開展的階段，老區(qū)以完善的配套、便利的生活環(huán)境吸引了大部分中、低端居住群；而新區(qū)則以優(yōu)美、高品質(zhì)的居住環(huán)境吸引了大部分中、高端居住群。第二篇 *房地產(chǎn)市場狀況一、*房地產(chǎn)市場總體情況*房地產(chǎn)發(fā)展總述翻開*城市發(fā)展的歷史，我們可以清晰地看到，*市真正意義上房地產(chǎn)業(yè)的起步和發(fā)展，是與*新城市的規(guī)劃和建設(shè)同步的，但*房地產(chǎn)的市場化程度仍然滯后。造成房價如此低的原因當(dāng)中，除受當(dāng)?shù)鼐用袷杖?、?jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)水平等因素的影響之外，主要原因就是房地產(chǎn)市場化程度太低。因此，定價反映的不是當(dāng)?shù)厥袌龅陌l(fā)展水平。*市政府為籌集更多的資金投入到城市建設(shè)當(dāng)中，通過以土地交換形式吸引各地開發(fā)商到*投資修路、建設(shè)公共配套，解決當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施投資所需要的大量資金。根據(jù)我們對*目前房地產(chǎn)市場的了解，今后幾年里西部新區(qū)的土地放量很大，老城區(qū)的改造力度也比較大，大量規(guī)模較大的項目（見項目統(tǒng)計表），都集中在今后的幾年里上市?！卷椖抗?yīng)統(tǒng)計表】區(qū)域項目名稱位置物業(yè)類型占地規(guī)模預(yù)計入市時間老區(qū)區(qū)域麒麟閣黃河十二路，渤海十一路東多層、小高層住宅區(qū)㎡2007年9月二十里堡黃河十路八，渤海九路西多層、小高層