【正文】 據(jù)高球產(chǎn)業(yè)成熟度與休閑物業(yè)市場的變化，充分運(yùn)用各種運(yùn)營方式而形成現(xiàn)金回流、市場激化等互補(bǔ)效應(yīng)，進(jìn)行多頭并進(jìn)的開發(fā)態(tài)勢。（二）本案運(yùn)營的總體設(shè)想總體設(shè)想——以多元化的運(yùn)營方式，進(jìn)行多點(diǎn)并行式的開發(fā)，確保項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險最小化、開發(fā)價值最大化。符合風(fēng)險最小化原則項(xiàng)目在運(yùn)營過程中，為規(guī)避資金風(fēng)險、市場風(fēng)險，在開發(fā)時序即定的情況下，將采用土地一級運(yùn)營、物業(yè)聯(lián)合開發(fā)等多種運(yùn)營方式，進(jìn)行多點(diǎn)啟動式的開發(fā)。綜上所述，全面考量市場現(xiàn)狀，深入展望市場趨勢，在本案發(fā)展模式下，發(fā)展高端與中高端休閑物業(yè)具備可行性，并具有一定的市場競爭優(yōu)勢。同時，隨區(qū)域性質(zhì)、交通條件的改變，本案的競爭優(yōu)勢將逐步放大，表現(xiàn)在高端休閑物業(yè)將突破圈層的限制，成為市場上的一流競品上。因此，在上述市場競爭壓力的分析結(jié)論下，我們認(rèn)為，如果綜合考慮城市化進(jìn)程所帶來的區(qū)域市場屬性變化，那么本案的市場機(jī)遇不言而喻。這兩個案例帶來的啟示在于，城市化進(jìn)程能使郊區(qū)房地產(chǎn)市場從封閉狀態(tài)，轉(zhuǎn)化成與城市市場的融合狀態(tài)，其帶來的是市場屬性的質(zhì)的變化。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)判斷，城市化進(jìn)程所帶來的交通條件改善、城市規(guī)劃變更、城市配套完善、生產(chǎn)要素流動提速等種種利好，對一個郊區(qū)房地產(chǎn)市場的影響是巨大的，甚至可以帶來跨越性的發(fā)展契機(jī)。四、大成都城市化進(jìn)程帶給金堂的區(qū)域發(fā)展機(jī)會作為一個開發(fā)周期可能長達(dá)十年的項(xiàng)目，除開考慮在市場競爭環(huán)境下的可行性外，不能不從城市發(fā)展的全局入手，考量未來成都市場的變化，以及對本案所帶來的相應(yīng)影響。252。 從本地市場的競爭判斷，在本案發(fā)展模式下的中高端口物業(yè)，具有規(guī)模優(yōu)勢、先發(fā)優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，因此，本案具有明顯競爭優(yōu)勢252。相比龍泉，本案受新都、清白江市場的競爭較小，并且占有明顯優(yōu)勢，甚至可以實(shí)現(xiàn)對這兩個市場內(nèi)部客群的直接引導(dǎo)。 從政府投資力度來看，金堂、龍泉房地產(chǎn)的政府扶持力度相對較大。 從人口情況來看，金堂屬于人口大縣，同時每年有18~19萬的外出打工人口，這部分人儲備一定積蓄后，成為金堂目前住宅購買人群中不可忽視的力量；216。 就交通通達(dá)度來看，金堂最遠(yuǎn)，但隨成金路的開通，交通通達(dá)度將呈現(xiàn)一定優(yōu)勢；216。未來規(guī)劃方向居住、會務(wù)、休閑、旅游化工、冶金、建材、物流基地發(fā)展電子、食品工業(yè)為主導(dǎo)，兼有商貿(mào)旅游職能 以國家級成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭，以優(yōu)質(zhì)高效的龍泉特色農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以省級花果山風(fēng)景名勝區(qū)為依托，以高質(zhì)量的科教文化為支撐的現(xiàn)代化、開放型、生態(tài)型城市新區(qū)政府投資力度大力發(fā)展人居環(huán)境，房地產(chǎn)市場投資很大工業(yè)投資力度最大“北部新城”的建設(shè)，政府投資力度很大，僅次于工業(yè)投資力度區(qū)委、區(qū)政府以營造“成都?龍泉——21世紀(jì)成都最佳生態(tài)居住區(qū)”和實(shí)施“龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略”的工作目標(biāo)，大力發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)。居住區(qū)域認(rèn)可度區(qū)域認(rèn)可度很高由于大量的污染工業(yè)存在，居住認(rèn)可度較低居住認(rèn)可度一般城市魅力較好，在該區(qū)域居住認(rèn)可度較好人口情況幅員面積1154平方公里,，屬于人口大縣，現(xiàn)有人口40余萬人，幅員面積482平方公里，人口62萬人。但是，這種關(guān)系的轉(zhuǎn)變，在地域上存在一定阻隔性與傳遞性，特別是對于中高檔物業(yè)來說，未來由中心城區(qū)流向金堂的消費(fèi)者，在新都、青白江、龍泉都有很大幾率實(shí)現(xiàn)分流。但是應(yīng)該看到，隨著與中心城市關(guān)系的改變，未來該區(qū)域的中檔將面臨著清白江、新都、龍泉的全面競爭。除開休閑配套優(yōu)勢外，還將具有規(guī)模優(yōu)勢、外來開發(fā)商的品牌優(yōu)勢、先發(fā)優(yōu)勢（區(qū)域內(nèi)首先打造的大型休閑物業(yè)）等等。從外部特征看，隨成金路的開通，金堂與成都中心城區(qū)無縫對接的趨勢將逐步明朗，依據(jù)自身資源條件看，成為成都北部人居后花園的可能性非常大，供應(yīng)將進(jìn)一步放大，區(qū)域產(chǎn)品的豐度、厚度、成熟度將進(jìn)一步發(fā)揮。發(fā)展趨勢 從內(nèi)部特征看，隨金堂城市環(huán)境不斷成熟，新城區(qū)物業(yè)價格、品質(zhì)正在逐步接近成都地產(chǎn)開發(fā)較成熟的郊區(qū)。需求來源：金堂購房者中以金堂本地及周邊市縣為主，其次是西藏、三州的離退休人員，也有西藏等地的，成都客戶占的比例很少，他們到此購房的原因多是看中此處環(huán)境好，空氣好，房價低，有增值潛力。目前最有影響力的樓盤是“金海岸”，建筑形態(tài)有別墅，其銷售情況非常理想。三、中高檔物業(yè)的市場競爭分析（一）本地市場的中高檔物業(yè)競爭分析本地市場的供應(yīng)特征價格：房地產(chǎn)市場從2003年開始發(fā)展，當(dāng)時房價在500600元/平方米，到2006年，房價意見飆升至15001600元/平方米，像金海岸這樣的臨河高檔盤，均價在2000元/平方米以上，最高價已經(jīng)達(dá)到3000元/平方米；供應(yīng)量：過去兩年，供應(yīng)量相應(yīng)控制在20~30萬平方米之間，避免了供大于求帶來的市場風(fēng)險；戶型：金堂各個樓盤的戶型以80——200㎡的中大戶型為主。一是因?yàn)殡S國家用地政策的進(jìn)一步緊縮，土地流出口徑將繼續(xù)縮小，具有豐富自然資源的地塊要想大面積進(jìn)入市場已經(jīng)不太可能，而非常土地運(yùn)營手段在未來的也將受到很多限制，因此類似項(xiàng)目出現(xiàn)的幾率將很??；同時，對于這種大型項(xiàng)目而言，先發(fā)優(yōu)勢是致關(guān)重要的，鑒于本案突出的先發(fā)優(yōu)勢，就算這些區(qū)域出現(xiàn)同質(zhì)項(xiàng)目，與本案的競爭力度也不會很大。已知潛在競爭項(xiàng)目列舉與本項(xiàng)目有競爭關(guān)系的、已知具備開發(fā)條件的的項(xiàng)目：溫江置信“北部新區(qū)”、崇州西江濕地公園、文錦江溫泉區(qū)，對比如下：名稱 區(qū)位 規(guī)模 資源條件 開發(fā)時機(jī) 發(fā)展前景溫江置信“北部新區(qū)” 溫江萬春鎮(zhèn)以北 6．5平方公里以上 江安河風(fēng)光+人文歷史景觀+生態(tài)花木園區(qū) 最早2007年 成青旅游環(huán)線上的體驗(yàn)型休閑度假物業(yè)開發(fā)區(qū)崇州西江濕地公園項(xiàng)目 崇州濕地公園側(cè) 1000畝以上 濕地公園 最早2007年 大型水上運(yùn)動與休閑度假為一體的綜合型休閑物業(yè)發(fā)展區(qū)文錦江溫泉區(qū) 距離成都68公里 3平方公里 溫泉+自然風(fēng)光+休閑配套 最早2006年底 大型綜合性溫泉旅游、休閑度假物業(yè)發(fā)展區(qū)從已知的這幾個項(xiàng)目來看，其特色與本案具有明顯差異，區(qū)位條件和城市配套相對弱于本案，且開發(fā)時機(jī)滯后于本案，因此本案具有很大的先發(fā)性市場優(yōu)勢。針對高端物業(yè)而言，區(qū)位不是首要的制約條件，只要我們能充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，將存在很大市場機(jī)會。綜上所述，從這幾大板塊的發(fā)展特征看，青城山比較成熟，同時競爭力最強(qiáng)；麓山是后起之秀，在未來將會對本案形成一定競爭；牧馬山未來發(fā)展空間有限，而龍泉發(fā)展的類型與本案存在明顯差異化，直接競爭不明顯。 從競爭力分析，各個區(qū)域差異化明顯，未來形成同質(zhì)化競爭可能性不強(qiáng)252。 從資源稟賦比較來看，最為突出的青城山，本案具有一定發(fā)展?jié)摿?52。 從區(qū)位條件來看，四大板塊均適宜發(fā)展第二居所，其中麓山區(qū)位條件最優(yōu)。因此，應(yīng)對競爭區(qū)域的供需特征做出判斷，從而明確市場機(jī)會點(diǎn)。由此我們可以判斷出，該類型物業(yè)所面臨的市場競爭將主要來源于成都東北面的新都、清白江、龍泉，及本案所屬的區(qū)域內(nèi)部市場。（二）發(fā)展模式下的競爭格局判斷 高端物業(yè)競爭格局判斷休閑類高端物業(yè)的需求，對距離和方位的抗性相對較弱，同時具有以滿足第二居所為主的特征，因此該檔次物業(yè)面臨的市場競爭，來自于所有可能產(chǎn)生同類型物業(yè)的區(qū)域，主要集中在第一圈層中的牧馬山、麓山、龍泉和第二圈層中的青城山都江堰、大邑、新津、彭州、崇州。一、本案所面臨的市場格局及競爭格局（一）成都郊區(qū)物業(yè)市場板塊分布成都郊區(qū)物業(yè)市場按距成都市區(qū)的車程距離分第一圈層和第二圈層兩大板塊，如圖所示：根據(jù)本案的發(fā)展模式，物業(yè)主要分高端物業(yè)（高爾夫社區(qū)）與中高端物業(yè)（花園洋房），這兩者所面臨的競爭格局有所不同，必須分別加以分析。 成都情緣客戶：來自甘、阿、涼三州與西藏；因喜愛成都平原、金堂良好的居住環(huán)境而職業(yè)；大部分出于養(yǎng)老、休閑動機(jī)。 工作緣客戶：在成都周邊有公司；注重社區(qū)的社交功能；注重社區(qū)環(huán)境，齊全的區(qū)內(nèi)配套，社區(qū)成分的高尚性；關(guān)注其行業(yè)內(nèi)的信息與活動；252。 高爾夫緣客戶：分布西南各地，甚至沿海、香港、深圳、珠三角、東南亞等；關(guān)注有關(guān)高爾夫方面的賽事及所有信息，看有關(guān)高爾夫方面的雜志等；會從球會的角度評價物業(yè)的價值；主要是為方便打球、甚至方便退休后打球而置業(yè)。 （三）市場鎖定根據(jù)省外案例分析與成都高爾夫物業(yè)的銷售特征，高爾夫物業(yè)作為無疑是受市場的地域限制最小的；由于俱樂部消費(fèi)人群與物業(yè)目標(biāo)客戶的重疊性，我們認(rèn)為休閑物業(yè)的市場定位為：以成都為中心，面向大西南，輻射全國及港臺的西南高端休閑物業(yè)市場為主，帶動及吸引金堂及周邊地區(qū)中高檔住宅消費(fèi)市場。 中檔物業(yè)將獨(dú)立分區(qū)于高爾夫主題社區(qū)，建在稍微遠(yuǎn)離球場的區(qū)域。中高檔物業(yè)——多元化中高端復(fù)合主題居住區(qū) 由于本案肩負(fù)帶動區(qū)域市場發(fā)展的責(zé)任，因此可考慮為本地客戶提供一定量的標(biāo)桿產(chǎn)品，形成市場擠壓，帶動區(qū)域物業(yè)水平提升。 “俱樂部會所”、“高星級別酒店”——本案的休閑配套物業(yè)的主要功能，不僅立足于為高球球場提供配套，而且將更加注重為休閑居住人群營造商務(wù)、休閑、度假、居住的軟、硬件環(huán)境。 酒店式高爾夫公寓——主要分布在球場外圍或別墅區(qū)旁，主要為度假、商務(wù)人群設(shè)計(jì)。 高爾夫別墅——包括獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅等類型，主要分布在球場地邊或中間。本案休閑物業(yè)主要劃分為兩類，具體設(shè)想如下：核心物業(yè)——高爾夫主題社區(qū)根據(jù)高爾夫帶動物業(yè)發(fā)展的思路，本案核心物業(yè)為：——以“高爾夫別墅”為物業(yè)主體，配以“酒店式公寓”、“俱樂部會所”、“高星級別酒店”等休閑、生活、商務(wù)配套。（二）休閑物業(yè)組合高爾夫休閑物業(yè)歷來被稱為休閑物業(yè)中的“勞斯萊斯”，其高端的物業(yè)價值來源于球場所賦予的特殊財富意義。 物業(yè)基本組合——球場+俱樂部會所+高星級酒店+別墅+高爾夫公寓252。（二）項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)注意的幾個要點(diǎn)借鑒案例中的差異性，結(jié)合本案的細(xì)部特征，本案在發(fā)展中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：252。 物業(yè)總體開發(fā)思路——以高爾夫休閑產(chǎn)業(yè)，帶動多元化、高品質(zhì)復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)。如北京龍熙順景，為貼補(bǔ)俱樂部經(jīng)營，同時也為塑造物業(yè)獨(dú)特賣點(diǎn)，將物業(yè)與俱樂部會員卡捆綁銷售，買房贈卡。252。 高球球場經(jīng)營與開發(fā)分離在成功開發(fā)高爾夫球場后，發(fā)展商有可能自己經(jīng)營，也可能引入專業(yè)的高爾夫俱樂部進(jìn)行經(jīng)營。 特殊配套設(shè)施——酒店、會議中心、康體設(shè)施某些項(xiàng)目在開發(fā)初期（如龍熙順景、觀瀾湖等），由于區(qū)域休閑配套還不夠成熟，專門建有特色高星級酒店與會議中心，同時也建設(shè)了游泳池、健康中心、網(wǎng)球場、溫泉中心、SPA會館等與高爾夫運(yùn)動契合度較高的康體設(shè)施。同時，從高爾夫休閑人群與房產(chǎn)消費(fèi)人群的特征上看，年齡、身份、籍貫等也基本一致。252。 休閑物業(yè)基本搭配——俱樂部會所+別墅+高爾夫公寓用于房產(chǎn)開發(fā)的土地，開發(fā)價值以球場為中心向外遞減，開發(fā)價值最高的為球場內(nèi)的土地與球場邊緣土地。 功能設(shè)計(jì)——休閑、度假、保健、娛樂、會議、餐飲根據(jù)我們對三個項(xiàng)目的電話訪談，高球球場建設(shè)的一個重要目的，是營造高端消費(fèi)人群生活、休閑、商務(wù)的軟、硬件環(huán)境，因此，高球休閑地產(chǎn)開發(fā)的基本功能設(shè)計(jì)應(yīng)滿足他們?nèi)康纳虅?wù)、生活、休閑需求。 發(fā)展思路——以高爾夫產(chǎn)業(yè)，帶動高端休閑地產(chǎn)開發(fā)無論是哪種高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目，他們的總體思路都是以高爾夫產(chǎn)業(yè)帶動休閑地產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)我們對三家球場的電話訪談，他們認(rèn)為高球產(chǎn)業(yè)對地產(chǎn)的拉動作用在于帶來了高端消費(fèi)人群、營造優(yōu)美健康居住環(huán)境、形成高端生活配套這三方面。湯臣高爾夫休閑物業(yè)已開發(fā)8期，進(jìn)入開發(fā)的末期，其產(chǎn)品線涵蓋了獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼與高爾夫公寓，產(chǎn)品開發(fā)周期從99年至今，抵抗住了次次市場變革，創(chuàng)造了休閑物業(yè)綜合開發(fā)、持續(xù)增值的典范。252。252。“觀瀾湖高爾夫”開發(fā)最早、規(guī)模最大、高球俱樂部經(jīng)營最成熟，成為利用高球產(chǎn)業(yè)進(jìn)行區(qū)域運(yùn)營的世界級典范，其堅(jiān)持13年的持續(xù)投入塑造了完美的產(chǎn)業(yè)升值曲線，對本案借鑒意義很大。（一）案例簡介252。（三）本案高球球場發(fā)展建議結(jié)合場地條件，根據(jù)差異化原則，建議本案高球發(fā)展方向?yàn)椋簂 形象：西南首席高爾夫俱樂部l 規(guī)模、檔次：27洞球場的成都頂級球場，球場場地面積1500畝左右l 風(fēng)情定位：具有完整生態(tài)鏈條的親水高爾夫球場l 基本功能組合：“商務(wù)休閑+體育休閑”，配套包括俱樂部會所、獨(dú)立會議中心、運(yùn)動中心、商務(wù)中心l 目標(biāo)客群：中國高爾夫愛家，西南頂尖商務(wù)人士，成都本地高端消費(fèi)人群，青白江、新都等本案地域周邊企業(yè)主。 綜合判斷，成都滯后于全國水平，甚至落后于西部的重慶、昆明，市場需要引導(dǎo)。 成都本地高爾夫球場特色不夠突出。 成都本地高爾夫球場建設(shè)規(guī)模偏小，而且商務(wù)休閑設(shè)施不足。 成都本地高爾夫市場正處于上升期，而且高端需求并未完全釋放。對比上海、廣州、北京等地的高爾夫俱樂部，成都高爾夫本地化明顯，作為西南中心城市，高端高爾夫球市場還有很大拓展空間。特別值得一提的是，牧馬山高爾夫球場的會員中，三分之二是近兩年才加入進(jìn)來的。根據(jù)我們的深訪，成都的這兩個球場一般都需要預(yù)約，而且周末在下午3點(diǎn)以前不接受訪客。l 市場狀況經(jīng)過近年來的市場培育，高爾夫球場生意比較火熱。（二）成都高爾夫發(fā)展概況（詳細(xì)情況見附件二）l 球場成都僅有兩個18洞的標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場，分別位于牧馬山和青城山，兩座球場的評定在國內(nèi)都排在中等偏上。 “房產(chǎn)核心模式”，高爾夫球場入不敷出，主要靠高爾夫別墅和高檔房產(chǎn)巨額利潤獲得總體盈利。 “球場核心模式”，區(qū)位好、優(yōu)質(zhì)會員滿額的高爾夫球場具有一定盈利能力；252。 特色化：隨著高爾夫運(yùn)動與旅游、度假的掛鉤，球場建設(shè)越來越特色化，如海南省與云南省的“四季球場”，云南省的“高原球場”等。近年來，我國高爾夫球場建設(shè)有三大趨勢： 規(guī)?；覈呀?jīng)建成注冊的204個球場中，超過標(biāo)準(zhǔn)18洞球場有179個，%。那么，本案應(yīng)發(fā)展什么樣的高爾夫球場？本案的休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向如何？二、高爾夫球場發(fā)展建議（一）中國高爾夫發(fā)展概況自從1984年來中國第一座高爾夫球場建成以來，在近10年的時間內(nèi)，我國的高爾夫球場目前已達(dá)上百座，目前正式注冊的高爾夫球場有195座，分布在全國22個城市中，并已經(jīng)擁有著世界上成長最快的高爾夫市場。同時，為形成差異化競爭，我們應(yīng)將高爾夫的商務(wù)休閑功能與體育休閑功能相結(jié)合。特色吸引物類別 主要類型 案例代表娛樂休閑設(shè)施 大型主題公園等 華僑