【正文】 2）中高檔休閑物業(yè)各年開(kāi)發(fā)成本及收益測(cè)算第一階段 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 　 150 容積率 　 　 　 總建筑面積 　 　 　 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本 （1）前期工程費(fèi) 勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用80元/平方米按總建筑面積計(jì) 80 　 6400032　 宗地內(nèi)三通一平費(fèi)用150元/平方米，按土地面積計(jì) 150 　 15000075（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 120元/平方米，按地上建筑面積計(jì) 120 　 9600048（3）建安工程費(fèi) 按建筑面積計(jì)算 1000 　 80000400（4）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 按市政相關(guān)收費(fèi)152元/平方米，按地上建筑面積計(jì) 152 　 （1）~（4）小計(jì) 　 　 　 （5）管理費(fèi)用 按（1）~（4）的2%計(jì) 2% 　 2,463,212（6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按（1）~（4）的3%計(jì) 3% 　 3,694,818 開(kāi)發(fā)總成本合計(jì) 　 　 　 129318647銷售凈收入 一、總銷售額 　 　 　 　中高端產(chǎn)品銷售額 按平均每平方米2800元計(jì) 　 2800 224001120銷售額總計(jì) 　 　 　 224001120二、銷售費(fèi)用 按銷售額的3%計(jì) 　 3% 三、經(jīng)營(yíng)稅金及附加 %計(jì) 　 % 四、銷售凈收入 　 　 　 第二階段第一年 第二年同第一年 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 　 150 容積率 　 　 　 總建筑面積 　 　 　 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本 　 　 　 　（1）前期工程費(fèi) 勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用80元/平方米按總建筑面積計(jì) 80 　 6400032　 宗地內(nèi)三通一平費(fèi)用150元/平方米，按土地面積計(jì) 150 　 15000075（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 120元/平方米，按地上建筑面積計(jì) 120 　 9600048（3）建安工程費(fèi) 按建筑面積計(jì)算 1000 　 80000400（4）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 按市政相關(guān)收費(fèi)152元/平方米，按地上建筑面積計(jì) 152 　 （1）~（4）小計(jì) 　 　 　 （5）管理費(fèi)用 按（1）~（4）的2%計(jì) 2% 　 2,463,212（6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按（1）~（4）的3%計(jì) 3% 　 3,694,818 開(kāi)發(fā)總成本合計(jì) 　 　 　 129318647銷售凈收入 一、總銷售額 　 　 　 　中高端產(chǎn)品銷售額 按平均每平方米3200元計(jì) 　 3200 256001280銷售額總計(jì) 　 　 　 256001280二、銷售費(fèi)用 按銷售額的3%計(jì) 　 3% 三、經(jīng)營(yíng)稅金及附加 %計(jì) 　 % 四、銷售凈收入 　 　 　 第三階段第一年 第二年至第六年同第一年 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 1160畝的1/6 容積率 　 　 　 總建筑面積 　 　 　 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本 　 　 　 　（1）前期工程費(fèi) 勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用80元/平方米按總建筑面積計(jì) 80 　 　 宗地內(nèi)三通一平費(fèi)用150元/平方米，按土地面積計(jì) 150 　 19333430（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 120元/平方米，按地上建筑面積計(jì) 120 　 （3）建安工程費(fèi) 按建筑面積計(jì)算 1000 　 （4）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 按市政相關(guān)收費(fèi)152元/平方米，按地上建筑面積計(jì) 152 　 （1）~（4）小計(jì) 　 　 　 （5）管理費(fèi)用 按（1）~（4）的2%計(jì) 2% 　 3,174,807（6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按（1）~（4）的3%計(jì) 3% 　 4,762,210 開(kāi)發(fā)總成本合計(jì) 　 　 　 166677367銷售凈收入 一、總銷售額 　 　 　 　中高端產(chǎn)品銷售額 按平均每平方米3600元計(jì) 　 3600 371201856銷售額總計(jì) 　 　 　 371201856二、銷售費(fèi)用 按銷售額的3%計(jì) 　 3% 三、經(jīng)營(yíng)稅金及附加 %計(jì) 　 % 四、銷售凈收入 　 　 　 3）高端休閑物業(yè)各階段投資與收益測(cè)算第一階段 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 　 80 容積率 　 　 　 總建筑面積 　 　 　 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本 　 　 　 ?。?）前期工程費(fèi) 勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用200元/平方米按總建筑面積計(jì) 200 　 3200016　 宗地內(nèi)三通一平費(fèi)用150元/平方米，按土地面積計(jì) 150 　 8000040（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 400元/平方米，按地上建筑面積計(jì) 400 　 6400032（3）建安工程費(fèi) 按建筑面積計(jì)算 1200 　 19200096（4）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 按市政相關(guān)收費(fèi)152元/平方米，按地上建筑面積計(jì) 152 　 （1）~。252。252。252。 本項(xiàng)目測(cè)算暫未考慮商業(yè)配套物業(yè)。 第二階段中高端物業(yè)均價(jià)為3500元/平方米，高端物業(yè)為7000元/平方米；252。252。 整個(gè)開(kāi)發(fā)周期為十年；252。 假設(shè)所有物業(yè)由開(kāi)發(fā)商自己開(kāi)發(fā)；252。本項(xiàng)目高檔休閑物業(yè)在10年開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，平均價(jià)格預(yù)測(cè)為8000元/平方米。 其它區(qū)域發(fā)展借鑒：成都周邊高端休閑物業(yè)價(jià)格已達(dá)8000元/平方米以上，中高檔休閑物業(yè)也已超過(guò)4000元/平方米。 發(fā)展趨勢(shì)：受各種利好因素影響，未來(lái)金堂物業(yè)將持續(xù)上漲；本案獨(dú)享高爾夫配套，未來(lái)價(jià)格將大大高于其他物業(yè)。 根據(jù)調(diào)研，金堂現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)格：中檔物業(yè)均價(jià)2000元/平方米，中高檔物業(yè)3000元/平方米左右。由于目前不確定因素較多，本案采取的是按年劃分的較為粗略的現(xiàn)金流測(cè)算，判斷項(xiàng)目的可行性。結(jié)論結(jié)合本案開(kāi)發(fā)時(shí)序的分析，本案土地運(yùn)營(yíng)具有財(cái)務(wù)上的可行性，能夠保證資金的安全性，并且具有相當(dāng)?shù)耐顿Y價(jià)值。252。252?？紤]到資金占用費(fèi)和其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，結(jié)合對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，得出以下結(jié)論：252。 本項(xiàng)目區(qū)域開(kāi)發(fā)成熟及配套高爾夫后，2008年土地價(jià)格保守預(yù)測(cè)：60萬(wàn)/畝以上252。 本項(xiàng)目土地價(jià)格現(xiàn)狀市值預(yù)測(cè)：30萬(wàn)元/畝252。如將其攤薄到可進(jìn)行土地運(yùn)營(yíng)的2700畝上，則為保證收回投資，每畝土地的基礎(chǔ)成本價(jià)格將為（）=30萬(wàn)/畝。高爾夫球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)成本與收益由于我們采取的是“球場(chǎng)、房產(chǎn)平衡模式”，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)當(dāng)中主要由專業(yè)俱樂(lè)部負(fù)責(zé)，因此我們保守估計(jì)高球球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成本與收益基本持平，也就是說(shuō)無(wú)須對(duì)高球球場(chǎng)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行貼補(bǔ)。（根據(jù)對(duì)北京、上海高球工程公司的深訪）高球球場(chǎng)會(huì)所的建設(shè)成本：會(huì)所總面積在10000平方米左右，其中已包括辦公用房、休息室、綜合型SPA、中西餐廳、更衣室、獨(dú)立會(huì)議中心、小型劇場(chǎng)等。合計(jì)，為本案土地的靜態(tài)投資成本。4200畝的土地整理為保證土地能進(jìn)行交易或開(kāi)發(fā)，必須進(jìn)行一定的土地整理工作，包括景觀改造、“三通一平”等。 將未來(lái)土地價(jià)值與土地運(yùn)營(yíng)的成本進(jìn)行比較，從而分析土地投資的可行性。 將前兩者攤薄到可用于運(yùn)營(yíng)的2700畝土地上，測(cè)算出土地運(yùn)營(yíng)的成本價(jià)格252。 預(yù)測(cè)4200畝土地的總體投資成本252。本案可用于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地面積約為2700畝，判斷投資的可行性的標(biāo)準(zhǔn)，即是判斷能否通過(guò)這2700畝的土地運(yùn)營(yíng)，回收4200畝的土地投資成本。據(jù)此，本案的土地投資可行性研究方法如下。因此，我們的投資測(cè)算將落足于當(dāng)期土地市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)與未來(lái)土地市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)上。 第六章 投資可行性分析本案的投資可行性，我們主要從土地運(yùn)營(yíng)的投資可行性與物業(yè)開(kāi)發(fā)的投資可行性進(jìn)行研究。（四）酒店運(yùn)營(yíng)方式設(shè)計(jì)酒店物業(yè)投資大，對(duì)本案開(kāi)發(fā)前期的資金壓力比較明顯，建議通過(guò)帶規(guī)劃招商，引入一家專業(yè)酒店投資商，實(shí)現(xiàn)與球場(chǎng)的同步建設(shè)、經(jīng)營(yíng)。起步階段的聯(lián)合開(kāi)發(fā)要目的是為實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)預(yù)熱、經(jīng)驗(yàn)積累、人才儲(chǔ)備；在開(kāi)發(fā)的后期，由于區(qū)域市場(chǎng)成熟后，競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，可以考慮引入部分開(kāi)發(fā)商分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（三）物業(yè)運(yùn)營(yíng)方式為最大化獲取利潤(rùn)，我們建議物業(yè)運(yùn)營(yíng)以自主開(kāi)發(fā)為主，聯(lián)合開(kāi)發(fā)為輔。（3） 故開(kāi)發(fā)商需要與政府簽訂協(xié)議，確立該區(qū)域土地業(yè)主的地位，成為“土地一級(jí)運(yùn)營(yíng)商”，全面負(fù)責(zé)該區(qū)域規(guī)劃、土地整理工作，并明確與政府的土地收益分成比例。本案土地運(yùn)營(yíng)的大體關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)如下：（1） 企業(yè)獲取2800畝土地證，并對(duì)剩余1400畝土地進(jìn)行土地整理。l 在土地運(yùn)營(yíng)層面，從投資安全性出發(fā)，根據(jù)我們的市場(chǎng)分析，項(xiàng)目土地是最保價(jià)的投資品，但因?yàn)樯蠞q速度很快，因此必須和政府協(xié)商，盡量縮短拿地時(shí)間。此種方式最大的好處是，在未來(lái)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，各個(gè)子公司可通過(guò)股權(quán)交易，實(shí)現(xiàn)與其他企業(yè)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)。此種模式相當(dāng)成熟，在成都舊城改造等大量采用。 為聯(lián)合企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)創(chuàng)造操作可能性土地運(yùn)營(yíng)模式選擇我方認(rèn)為，在以企業(yè)為主體，政府提供足夠支持前提下，目前在成都市場(chǎng)最具可行性的土地運(yùn)營(yíng)方式為“土地一級(jí)運(yùn)營(yíng)”與“土地證切塊轉(zhuǎn)讓”兩種。 確?，F(xiàn)無(wú)土地證的1400畝土地的低價(jià)、按期獲取252。主體企業(yè)可與品牌進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，或簽訂長(zhǎng)期協(xié)定將球場(chǎng)出租給該俱樂(lè)部。我方面建議，最好能采取量身訂做的方式。解決之道——量身訂做，引入專業(yè)經(jīng)營(yíng)商借鑒“湯臣高爾夫”等案例，我方認(rèn)為最具可行性的高球經(jīng)營(yíng)方式是實(shí)現(xiàn)專業(yè)整合，引入一家專業(yè)的經(jīng)營(yíng)商，借用他們的品牌與成熟管理經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān)，成果共享。在我們以高球產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)物開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)思想下，如果球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大的資金壓力，休閑物業(yè)市場(chǎng)也會(huì)受到很大影響。運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源——經(jīng)營(yíng)者的專業(yè)性根據(jù)我們的深訪，高爾夫球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的收入來(lái)源主要是兩方面：一是會(huì)籍收入，二是賽會(huì)收入，而這兩者的經(jīng)營(yíng)、管理質(zhì)量對(duì)經(jīng)營(yíng)者的身份要求很高。（5）如果市場(chǎng)狀況良好，建議在“價(jià)值回報(bào)階段”增大高檔物業(yè)開(kāi)發(fā)面積，減少中高檔物業(yè)開(kāi)發(fā)面積。其中會(huì)所10000平方米，酒店按500個(gè)標(biāo)間計(jì)算，總建面50000平方米。（2），按平均每年消化3萬(wàn)平方左右計(jì)，總共開(kāi)用地1000畝。 開(kāi)發(fā)量（1）中高檔物業(yè)建設(shè)：，用地1160畝（2）高檔物業(yè)開(kāi)發(fā)量：110000平方米，用地720畝252。252。價(jià)值回報(bào)階段252。 開(kāi)發(fā)量（1）中高檔物業(yè)開(kāi)發(fā)量：160000平方米，用地300畝（2）高檔物業(yè)建設(shè)：40000平方米，用地200畝252。252。 運(yùn)營(yíng)時(shí)間（開(kāi)發(fā)及銷售，以下同）2007年~2008年價(jià)值培養(yǎng)階段252。 重點(diǎn)步驟（1）獲取土地（2）進(jìn)行球場(chǎng)與休閑配套（會(huì)所、酒店）建設(shè)（3）進(jìn)行部分中高檔物業(yè)建設(shè)，以回籠部分資金（4）啟動(dòng)部分高檔物業(yè)開(kāi)發(fā)，培育市場(chǎng)252。 階段性目標(biāo)獲取土地，通過(guò)建設(shè)球場(chǎng)與球場(chǎng)配套，為高端物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造先決條件。“價(jià)值回報(bào)階段”為本案房地產(chǎn)全面發(fā)展階段，也是利潤(rùn)集中回報(bào)的階段，其時(shí)間節(jié)點(diǎn)為高球球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)2年后為起始，銷售周期終止為止。根據(jù)休閑產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思想，只有在休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一個(gè)相對(duì)峰值的階段，推出的房地產(chǎn)物業(yè)才能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值的最大化。本階段的主要目的是為未來(lái)休閑物業(yè)的建設(shè)創(chuàng)造前提條件。（三）開(kāi)發(fā)時(shí)序設(shè)計(jì)根據(jù)我們對(duì)上述物業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的判斷，本案開(kāi)發(fā)大致可分為“啟動(dòng)階段——價(jià)值培養(yǎng)階段——價(jià)值回報(bào)階段”這三個(gè)階段。252。 中高檔物業(yè)中高檔物業(yè)的開(kāi)發(fā)由于受高球產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制約較小，主要受區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境影響。未來(lái)無(wú)論球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)是否理想，區(qū)域已形成高端市場(chǎng)形象，未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)減小。故如果高端物業(yè)的開(kāi)發(fā)全部安排在高球球場(chǎng)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)后，一旦球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，高端物業(yè)開(kāi)發(fā)將存在較大風(fēng)險(xiǎn)。 高檔物業(yè)作為本案的核心物業(yè)，開(kāi)發(fā)價(jià)值為最大，但其開(kāi)發(fā)價(jià)值峰值的形成是在高球球場(chǎng)已經(jīng)投入運(yùn)行，并逐步成熟以后。 高球球場(chǎng)高球球場(chǎng)作為本案的特色吸引物，扮演了啟動(dòng)區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)與啟動(dòng)區(qū)域休閑物業(yè)市場(chǎng)的雙重“啟動(dòng)物”角色，必須先行開(kāi)發(fā)。因此，本案開(kāi)發(fā)時(shí)序的指導(dǎo)思想可表述為“兩線合一（由二生一）”兩線 ——高球產(chǎn)業(yè)的發(fā)展曲線、區(qū)域休閑物業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展曲線合一 ——將“兩線”進(jìn)行耦合、扭結(jié)，形成本案物業(yè)開(kāi)發(fā)的整體升值曲線。具體的協(xié)作運(yùn)營(yíng)方式見(jiàn)本章“運(yùn)營(yíng)方式設(shè)計(jì)”三、開(kāi)發(fā)時(shí)序設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想本案在開(kāi)發(fā)的時(shí)間控制上，存在兩個(gè)重要的影響因素，一是高球產(chǎn)業(yè)的成熟度，其二是區(qū)域休閑物業(yè)市場(chǎng)的成熟度。252。 部分土地的轉(zhuǎn)讓假設(shè)開(kāi)發(fā)初期資金投入過(guò)大，為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金迅速回流，可考慮直接出售部分土地。同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，區(qū)域市場(chǎng)可能在2~3年后出現(xiàn)放量、競(jìng)爭(zhēng)激烈的狀況，也可通過(guò)引入其他開(kāi)發(fā)商降低自身開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。 中高檔物的開(kāi)發(fā)中高檔物業(yè)作為本案開(kāi)發(fā)的主力物業(yè)，對(duì)高球產(chǎn)業(yè)的依賴性相對(duì)較低。 高球球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)高球球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)性突出，且存在一定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因此主體企業(yè)可考慮引進(jìn)一家經(jīng)營(yíng)商合作經(jīng)營(yíng)。 市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性由于本案將開(kāi)發(fā)中高檔物與高檔物業(yè)，產(chǎn)品線較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、且不同產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)周期相互重疊，為減低某些不可預(yù)見(jiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也可考慮引進(jìn)一些運(yùn)營(yíng)商。 開(kāi)發(fā)初期的資金風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)由高爾夫產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)物業(yè)發(fā)展的大思路，與一般房地產(chǎn)項(xiàng)目不同，本案在高球經(jīng)營(yíng)正式啟動(dòng)前，在現(xiàn)金回流上存在一定的壓力（前期投入高達(dá)近10億），會(huì)給資金帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)，故建議通過(guò)引進(jìn)其他開(kāi)發(fā)商，分散資金風(fēng)險(xiǎn)。252。252。政、企合作的實(shí)現(xiàn)形式252。252。252。政、企合作的價(jià)值結(jié)合點(diǎn)從企業(yè)的角度，本案存在以下價(jià)值結(jié)合點(diǎn)252。（二）與政府的關(guān)系協(xié)調(diào)政、企合作的可行性本案作為以高爾夫?yàn)樘厣锏姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目，能對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力形成有效提升，主要表現(xiàn)在：l 高爾夫?qū)蜆I(yè)人口的拉動(dòng)作用l 高爾夫?qū)ν恋貎r(jià)值的拉動(dòng)作用l 高爾夫?qū)Y源要素的集聚作用l 高爾夫?qū)φw經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用因此，這樣一個(gè)對(duì)區(qū)域發(fā)展影響重大的項(xiàng)目，企業(yè)與政府的價(jià)值取向、發(fā)展目標(biāo)存在天然的一致性。因此，本案應(yīng)以企業(yè)為主體，進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。二、運(yùn)營(yíng)機(jī)制設(shè)計(jì)（一）運(yùn)營(yíng)主體選擇作為4200畝的郊區(qū)大盤，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)關(guān)乎區(qū)域整體發(fā)展，必須站在城市運(yùn)營(yíng)的角度進(jìn)行考量。 通過(guò)運(yùn)營(yíng)方式的設(shè)計(jì)，將各開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)的實(shí)施措施落地，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)可行性。 通過(guò)開(kāi)發(fā)時(shí)序的設(shè)計(jì)，利用物業(yè)開(kāi)發(fā)的峰值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 通過(guò)運(yùn)營(yíng)機(jī)制的設(shè)計(jì)，打造發(fā)展商與政府、合作者的協(xié)作平臺(tái)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。多點(diǎn)啟動(dòng)的開(kāi)發(fā)：根