【正文】 場(chǎng)出租、聯(lián)合經(jīng)營、品牌輸出等。我方面建議，最好能采取量身訂做的方式。量身訂做：在設(shè)計(jì)、建設(shè)之初就進(jìn)行項(xiàng)目招商，引入香港或大陸的品牌高爾夫俱樂部，根據(jù)他們的需求對(duì)球場(chǎng)進(jìn)行量身訂作。主體企業(yè)可與品牌進(jìn)行聯(lián)營，或簽訂長期協(xié)定將球場(chǎng)出租給該俱樂部。（二）土地運(yùn)營方式土地運(yùn)營的目的進(jìn)行土地運(yùn)營的主要目的主要有三點(diǎn)，如下：252。 確保現(xiàn)無土地證的1400畝土地的低價(jià)、按期獲取252。 確保未來可以隨時(shí)進(jìn)行土地的轉(zhuǎn)讓，并保證足夠贏利空間252。 為聯(lián)合企業(yè)進(jìn)行開發(fā)創(chuàng)造操作可能性土地運(yùn)營模式選擇我方認(rèn)為，在以企業(yè)為主體，政府提供足夠支持前提下，目前在成都市場(chǎng)最具可行性的土地運(yùn)營方式為“土地一級(jí)運(yùn)營”與“土地證切塊轉(zhuǎn)讓”兩種?！巴恋匾患?jí)運(yùn)營”是指企業(yè)取代政府，對(duì)土地進(jìn)行拍賣前的“三通一平”整理工作，然后轉(zhuǎn)給政府進(jìn)行熟地拍賣的模式。此種模式相當(dāng)成熟，在成都舊城改造等大量采用?！巴恋刈C切塊轉(zhuǎn)讓”是指主體企業(yè)在向政府拿地過程中，將整塊土地切割化零，然后以多個(gè)子公司同時(shí)分塊拿地。此種方式最大的好處是，在未來開發(fā)過程中，各個(gè)子公司可通過股權(quán)交易，實(shí)現(xiàn)與其他企業(yè)的聯(lián)合開發(fā)。具體操作手段根據(jù)發(fā)展商參加土地一級(jí)運(yùn)營的思路，我們認(rèn)為最具可行性的方式是2800畝一次性買斷，1400畝土地盡量一次性整體獲取。l 在土地運(yùn)營層面，從投資安全性出發(fā)，根據(jù)我們的市場(chǎng)分析，項(xiàng)目土地是最保價(jià)的投資品，但因?yàn)樯蠞q速度很快，因此必須和政府協(xié)商，盡量縮短拿地時(shí)間。l 從項(xiàng)目的可投資性出發(fā)，為保證投資額總量和總投資利潤的要求，項(xiàng)目總體的土地指標(biāo)總量依然偏小，因此應(yīng)盡早保證1400畝全部拿完，并盡量創(chuàng)造其他拿地的機(jī)遇。本案土地運(yùn)營的大體關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)如下：（1） 企業(yè)獲取2800畝土地證，并對(duì)剩余1400畝土地進(jìn)行土地整理。（2） 在啟動(dòng)項(xiàng)目之前，需要與政府明確兩個(gè)基本點(diǎn)：一是從政策上保證本項(xiàng)目高爾夫開發(fā)權(quán)和別墅開發(fā)權(quán)；二是保證發(fā)展商對(duì)1400畝土地的開發(fā)權(quán)或土地整理運(yùn)營收益權(quán)。（3） 故開發(fā)商需要與政府簽訂協(xié)議，確立該區(qū)域土地業(yè)主的地位，成為“土地一級(jí)運(yùn)營商”，全面負(fù)責(zé)該區(qū)域規(guī)劃、土地整理工作，并明確與政府的土地收益分成比例。（4） 所有土地宜分塊辦理國土證，以便于未來如有需要，可由各項(xiàng)目子公司直接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)或聯(lián)合開發(fā)，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。（三）物業(yè)運(yùn)營方式為最大化獲取利潤，我們建議物業(yè)運(yùn)營以自主開發(fā)為主，聯(lián)合開發(fā)為輔。根據(jù)開發(fā)時(shí)序，聯(lián)合開發(fā)最好在起步階段與開發(fā)后期進(jìn)行。起步階段的聯(lián)合開發(fā)要目的是為實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)預(yù)熱、經(jīng)驗(yàn)積累、人才儲(chǔ)備；在開發(fā)的后期，由于區(qū)域市場(chǎng)成熟后，競爭逐漸激烈，可以考慮引入部分開發(fā)商分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。聯(lián)合開發(fā)的基本手段是：將負(fù)責(zé)開發(fā)特定地塊的子公司股權(quán)，通過轉(zhuǎn)讓或者股權(quán)融資形式，引進(jìn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)。（四）酒店運(yùn)營方式設(shè)計(jì)酒店物業(yè)投資大，對(duì)本案開發(fā)前期的資金壓力比較明顯，建議通過帶規(guī)劃招商，引入一家專業(yè)酒店投資商，實(shí)現(xiàn)與球場(chǎng)的同步建設(shè)、經(jīng)營。從成都酒店市場(chǎng)狀況看，高星級(jí)酒店市場(chǎng)存在一定缺口，并且郊區(qū)酒店物業(yè)，特別是依托于特色休閑吸引物而建造的高星級(jí)酒店，歷來都比較受專業(yè)發(fā)展商歡迎，可參比的案例有溫江魚鳧酒店、龍泉博瑞酒店等。 第六章 投資可行性分析本案的投資可行性，我們主要從土地運(yùn)營的投資可行性與物業(yè)開發(fā)的投資可行性進(jìn)行研究。一、土地運(yùn)營的投資可行性分析（一）研究方法進(jìn)行土地投資的目的，是利用土地價(jià)值的穩(wěn)定性，保證資金的安全性。因此，我們的投資測(cè)算將落足于當(dāng)期土地市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)與未來土地市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)上。同時(shí)，由于土地運(yùn)營將作為本案未來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作手段之一，因此必須預(yù)測(cè)在不開發(fā)狀況下，直接通過土地運(yùn)營能否保證投資回報(bào)。據(jù)此，本案的土地投資可行性研究方法如下。 判斷依據(jù)本案1500畝的高球球場(chǎng)為必建項(xiàng)目，是提升土地價(jià)值的必由之路，但由于其經(jīng)營前景不夠明朗，在保守情況下，我們將其作為土地運(yùn)營的一個(gè)必要投入，把它的建設(shè)成本計(jì)入土地投資成本中進(jìn)行測(cè)算。本案可用于地產(chǎn)開發(fā)的土地面積約為2700畝，判斷投資的可行性的標(biāo)準(zhǔn)，即是判斷能否通過這2700畝的土地運(yùn)營，回收4200畝的土地投資成本。 具體步驟252。 預(yù)測(cè)4200畝土地的總體投資成本252。 預(yù)測(cè)高球球場(chǎng)建設(shè)成本252。 將前兩者攤薄到可用于運(yùn)營的2700畝土地上，測(cè)算出土地運(yùn)營的成本價(jià)格252。 預(yù)測(cè)未來土地的上漲趨勢(shì)252。 將未來土地價(jià)值與土地運(yùn)營的成本進(jìn)行比較，從而分析土地投資的可行性。（二）土地投資成本研究4200畝的購入根據(jù)開發(fā)商提供數(shù)據(jù)為6億元。4200畝的土地整理為保證土地能進(jìn)行交易或開發(fā)，必須進(jìn)行一定的土地整理工作，包括景觀改造、“三通一平”等。本項(xiàng)目實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)用地2700畝，地塊基礎(chǔ)良好，土地整理主要為區(qū)域道路配套建設(shè)費(fèi)用，按15%的道路配套面積、300元/平方米的建設(shè)單價(jià)測(cè)算，土地整理成本約3萬元/畝。合計(jì)，為本案土地的靜態(tài)投資成本。（二）高爾夫俱樂部投資運(yùn)營對(duì)土地投資成本的影響高爾夫俱樂部建設(shè)成本參考同類球場(chǎng)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，高規(guī)格的27洞球場(chǎng)的建設(shè)成本約在5000萬人民幣左右。（根據(jù)對(duì)北京、上海高球工程公司的深訪）高球球場(chǎng)會(huì)所的建設(shè)成本：會(huì)所總面積在10000平方米左右，其中已包括辦公用房、休息室、綜合型SPA、中西餐廳、更衣室、獨(dú)立會(huì)議中心、小型劇場(chǎng)等。按每平米綜合成本8000元計(jì)算，共計(jì)成本8000萬元。高爾夫球場(chǎng)運(yùn)營成本與收益由于我們采取的是“球場(chǎng)、房產(chǎn)平衡模式”，在實(shí)際經(jīng)營當(dāng)中主要由專業(yè)俱樂部負(fù)責(zé)，因此我們保守估計(jì)高球球場(chǎng)經(jīng)營成本與收益基本持平，也就是說無須對(duì)高球球場(chǎng)未來的經(jīng)營進(jìn)行貼補(bǔ)。高爾夫球場(chǎng)對(duì)土地投資成本的影響在將高球球場(chǎng)計(jì)入土地投資成本的情況下，（+）。如將其攤薄到可進(jìn)行土地運(yùn)營的2700畝上，則為保證收回投資，每畝土地的基礎(chǔ)成本價(jià)格將為（）=30萬/畝。（三）土地市場(chǎng)價(jià)值預(yù)測(cè)（詳細(xì)分析參見附件五）根據(jù)我們的土地市場(chǎng)分析，結(jié)合對(duì)權(quán)威人士的深訪，對(duì)本案的土地價(jià)值我們形成以下預(yù)測(cè)：252。 本項(xiàng)目土地價(jià)格現(xiàn)狀市值預(yù)測(cè)：30萬元/畝252。 2007年土地現(xiàn)狀價(jià)格保守預(yù)測(cè)：40萬/畝以上252。 本項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)成熟及配套高爾夫后，2008年土地價(jià)格保守預(yù)測(cè)：60萬/畝以上252。 對(duì)于本項(xiàng)目2008年以后開發(fā)周期內(nèi)土地平均價(jià)格，我們可以參考溫江、華陽等成熟郊區(qū)納入成都市總體規(guī)劃、道路規(guī)劃建設(shè)啟動(dòng)后的土地價(jià)格發(fā)展過程，樂觀預(yù)測(cè)：100萬/畝以上（四）土地運(yùn)營的投資可行性分析土地運(yùn)營的可行性分析我們預(yù)測(cè)的可進(jìn)行開發(fā)的土地投資成本為30萬元/畝?？紤]到資金占用費(fèi)和其它不可預(yù)見費(fèi)，結(jié)合對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，得出以下結(jié)論：252。 如土地在2007年進(jìn)入交易市場(chǎng)，土地運(yùn)營基本可行，但利潤空間不是很高，具有一定風(fēng)險(xiǎn)。252。 如土地在2008年進(jìn)入交易市場(chǎng)，土地運(yùn)營基本可行，具有一定收益空間。252。 如果土地在2008年后進(jìn)入交易市場(chǎng)，在不出現(xiàn)重大負(fù)面宏觀調(diào)控的情況下，土地運(yùn)營完全可行，具有豐厚贏利空間。結(jié)論結(jié)合本案開發(fā)時(shí)序的分析，本案土地運(yùn)營具有財(cái)務(wù)上的可行性，能夠保證資金的安全性，并且具有相當(dāng)?shù)耐顿Y價(jià)值。二、物業(yè)開發(fā)投資可行性分析（一）分析方法由于本案運(yùn)營周期長，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)受諸多因素影響，在運(yùn)營各個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上的價(jià)格預(yù)期很難預(yù)測(cè)，因此我們先采取保守方法，利用整個(gè)開發(fā)周期較為保守的平均價(jià)格水平測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)的投資收益水平，判斷其可行性。由于目前不確定因素較多，本案采取的是按年劃分的較為粗略的現(xiàn)金流測(cè)算，判斷項(xiàng)目的可行性。（二）物業(yè)平均價(jià)格預(yù)測(cè)判斷物業(yè)平均價(jià)格的依據(jù)252。 根據(jù)調(diào)研，金堂現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)格：中檔物業(yè)均價(jià)2000元/平方米，中高檔物業(yè)3000元/平方米左右。252。 發(fā)展趨勢(shì)：受各種利好因素影響，未來金堂物業(yè)將持續(xù)上漲；本案獨(dú)享高爾夫配套，未來價(jià)格將大大高于其他物業(yè)。252。 其它區(qū)域發(fā)展借鑒：成都周邊高端休閑物業(yè)價(jià)格已達(dá)8000元/平方米以上，中高檔休閑物業(yè)也已超過4000元/平方米。保守預(yù)測(cè)根據(jù)保守原則，本項(xiàng)目中高檔休閑物業(yè)在10年開發(fā)周期內(nèi)，平均價(jià)格預(yù)測(cè)為3500平方米。本項(xiàng)目高檔休閑物業(yè)在10年開發(fā)周期內(nèi)，平均價(jià)格預(yù)測(cè)為8000元/平方米。（三）投資分析與收益測(cè)算測(cè)算前提252。 假設(shè)所有物業(yè)由開發(fā)商自己開發(fā)；252。 假設(shè)所有中高端和高端物業(yè)開發(fā)后在次年內(nèi)時(shí)間銷售；252。 整個(gè)開發(fā)周期為十年；252。 ，項(xiàng)目其它開發(fā)資金全為自有資金。252。 第一階段中高端物業(yè)低價(jià)入市，均價(jià)為2800元/平方米，高端物業(yè)為6000元/平方米；252。 第二階段中高端物業(yè)均價(jià)為3500元/平方米，高端物業(yè)為7000元/平方米；252。 第三階段中高端物業(yè)均價(jià)為3500元/平方米，高端物業(yè)為8000元/平方米；252。 本項(xiàng)目測(cè)算暫未考慮商業(yè)配套物業(yè)。 成本測(cè)算1）根據(jù)開發(fā)商提供資料，本項(xiàng)目土地成本6億，；；酒店建設(shè)成本投入2億。252。 高爾夫俱樂部由于未來收益不明朗，且預(yù)期由外來經(jīng)營者經(jīng)營，暫按經(jīng)營成本與經(jīng)營收益持平考慮。252。 酒店物業(yè)投資大，由于屬于長線經(jīng)營項(xiàng)目，根據(jù)我們的運(yùn)營方式設(shè)計(jì)，將在前期進(jìn)行帶規(guī)劃招商，因此本測(cè)算僅僅計(jì)算其建設(shè)成本，不涉及經(jīng)營回報(bào)。252。 %計(jì)。2）中高檔休閑物業(yè)各年開發(fā)成本及收益測(cè)算第一階段 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 　 150 容積率 　 　 　 總建筑面積 　 　 　 項(xiàng)目開發(fā)總成本 （1）前期工程費(fèi) 勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用80元/平方米按總建筑面積計(jì) 80 　 6400032　 宗地內(nèi)三通一平費(fèi)用150元/平方米，按土地面積計(jì) 150 　 15000075（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 120元/平方米，按地上建筑面積計(jì) 120 　 9600048（3）建安工程費(fèi) 按建筑面積計(jì)算 1000 　 80000400（4）開發(fā)期稅費(fèi) 按市政相關(guān)收費(fèi)152元/平方米，按地上建筑面積計(jì) 152 　 （1）~（4）小計(jì) 　 　 　 （5）管理費(fèi)用 按（1）~（4）的2%計(jì) 2% 　 2,463,212（6）不可預(yù)見費(fèi) 按（1）~（4）的3%計(jì) 3% 　 3,694,818 開發(fā)總成本合計(jì) 　 　 　 129318647銷售凈收入 一、總銷售額 　 　 　 　中高端產(chǎn)品銷售額 按平均每平方米2800元計(jì) 　 2800 224001120銷售額總計(jì) 　 　 　 224001120二、銷售費(fèi)用 按銷售額的3%計(jì) 　 3% 三、經(jīng)營稅金及附加 %計(jì) 　 % 四、銷售凈收入 　 　 　 第二階段第一年 第二年同第一年 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 　 150 容積率 　 　 　 總建筑面積 　 　 　 項(xiàng)目開發(fā)總成本 　 　 　 ?。?）前期工程費(fèi) 勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用80元/平方米按總建筑面積計(jì) 80 　 6400032　 宗地內(nèi)三通一平費(fèi)用150元/平方米，按土地面積計(jì) 150 　 15000075（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 120元/平方米，按地上建筑面積計(jì) 120 　 9600048（3）建安工程費(fèi) 按建筑面積計(jì)算 1000 　 80000400（4）開發(fā)期稅費(fèi) 按市政相關(guān)收費(fèi)152元/平方米，按地上建筑面積計(jì) 152 　 （1）~（4）小計(jì) 　 　 　 （5）管理費(fèi)用 按（1）~（4）的2%計(jì) 2% 　 2,463,212（6）不可預(yù)見費(fèi) 按（1）~（4）的3%計(jì) 3% 　 3,694,818 開發(fā)總成本合計(jì) 　 　 　 129318647銷售凈收入 一、總銷售額 　 　 　 　中高端產(chǎn)品銷售額 按平均每平方米3200元計(jì) 　 3200 256001280銷售額總計(jì) 　 　 　 256001280二、銷售費(fèi)用 按銷售額的3%計(jì) 　 3% 三、經(jīng)營稅金及附加 %計(jì) 　 % 四、銷售凈收入 　 　 　 第三階段第一年 第二年至第六年同第一年 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 1160畝的1/6 容積率 　 　 　 總建筑面積 　 　 　 項(xiàng)目開發(fā)總成本 　 　 　 ?。?）前期工程費(fèi) 勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用80元/平方米按總建筑面積計(jì) 80 　 　 宗地內(nèi)三通一平費(fèi)用150元/平方米，按土地面積計(jì) 150 　 19333430（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 120元/平方米，按地上建筑面積計(jì) 120 　 （3）建安工程費(fèi) 按建筑面積計(jì)算 1000 　 （4）開發(fā)期稅費(fèi) 按市政相關(guān)收費(fèi)152元/平方米，按地上建筑面積計(jì) 152 　 （1）~（4）小計(jì) 　 　 　 （5）管理費(fèi)用 按（1）~（4）的2%計(jì) 2% 　 3,174,807（6）不可預(yù)見費(fèi) 按（1）~（4）的3%計(jì) 3% 　 4,762,210 開發(fā)總成本合計(jì) 　 　 　 166677367銷售凈收入 一、總銷售額 　 　 　 　中高端產(chǎn)品銷售額 按平均每平方米3600元計(jì) 　 3600 371201856銷售額總計(jì) 　 　 　 371201856二、銷售費(fèi)用 按銷售額的3%計(jì) 　 3% 三、經(jīng)營稅金及附加 %計(jì) 　 % 四、銷售凈收入 　 　 　 3）高端休閑物業(yè)各階段投資與收益測(cè)算第一階段 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 　 80 容積率 　 　 　 總建筑面積 　 　 　 項(xiàng)目開發(fā)總成本 　 　 　 ?。?）前期工程費(fèi) 勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用200元/平方米按總建筑面積計(jì) 200 　 3200016　 宗地內(nèi)三通一平費(fèi)用150元/平方米，按土地面積計(jì) 150 　 8000040（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 400元/平方米，按地上建筑面積計(jì) 400 　 6400032（3）建安工程費(fèi) 按建筑面積計(jì)算 1200 　 19200096（4）開發(fā)期稅費(fèi) 按市政相關(guān)收費(fèi)152元/平方米，按地上建筑面積計(jì) 152