【導(dǎo)讀】受濱州天鴻房地產(chǎn)公司的委托，我司對濱州房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面細(xì)致調(diào)研分析。調(diào)查的內(nèi)容主要包括濱州房地。產(chǎn)市場宏觀、中觀、微觀等方面，同時對濱州市現(xiàn)階段的房地產(chǎn)供給和需求市場進(jìn)行專業(yè)調(diào)研分析，對天鴻房地產(chǎn)。公司待開發(fā)項目進(jìn)行深入分析和前期策劃。本次調(diào)研采取了實地調(diào)查、深度訪談、行業(yè)專家座談會、抽樣問卷調(diào)查等多種調(diào)查方式和調(diào)查辦法。所收集資料，整理完成了本調(diào)查報告。本報告為我司提供的初步方案。作中可提供更多的策劃服務(wù)，具體內(nèi)容可在與貴司進(jìn)一步深層次的合作中逐步落實。市交界，西與德州市接壤，西北隔漳衛(wèi)新河與河北省海興縣、黃驊市相望。濱州市地理位置優(yōu)越，位居山東半島城市群和環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)圈兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)之間，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)與黃河經(jīng)濟(jì)帶的結(jié)合部。全市年平均氣溫℃，極端最高氣溫℃，極端最低氣溫℃。全市18個鄉(xiāng)，53個鎮(zhèn)，15個辦事處。近五年，濱州國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)增長速度發(fā)展平穩(wěn)，

　　

【正文】 廳或一房兩廳兩房兩廳兩房一廳三房兩廳三房一廳四房兩廳五房及五房以上其它目前住宅幾房幾廳020406080100120Frequency目前住宅幾房幾廳 53 Q5 被調(diào)查者未來兩年內(nèi)計劃在何處購買商品住宅 未來兩年內(nèi)計劃在“新區(qū)中心區(qū)域”購買商品住宅的最多，占總?cè)藬?shù)的 %,這說明新區(qū)經(jīng)過四五年的建設(shè)發(fā)展，已逐漸為人們所接受，盡管目前新區(qū)的配套仍待進(jìn)一步完善。隨著配套逐漸完善，加上新區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，新區(qū)的居住價值將得到不斷的提升。 未來兩年內(nèi)計劃在何處購買商品住宅90 2 0 . 9 2 0 . 9 2 0 . 946 1 0 . 7 1 0 . 7 3 1 . 61 6 8 3 9 . 0 3 9 . 0 7 0 . 538 8 . 8 8 . 8 7 9 . 44 .9 .9 8 0 . 385 1 9 . 7 1 9 . 7 1 0 0 . 04 3 1 1 0 0 . 0 1 0 0 . 0老市區(qū)中心區(qū)域（新立河以東，黃河八路以南）老市區(qū)北部區(qū)域（新立河以東，黃河八路以北）新區(qū)中心區(qū)域（新立河以西，黃河八路以南）新區(qū)北部區(qū)域（新立河以西，黃河八路以北）其他地區(qū)不一定T o t a lV a l idF r e q u e n c y P e r c e n t V a l id P e r c e n tC u m u l a t iv eP e r c e n t老市區(qū)中心區(qū)域（新立河以東，黃河八路以南）老市區(qū)北部區(qū)域（新立河以東，黃河八路以北）新區(qū)中心區(qū)域（新立河以西，黃河八路以南）新區(qū)北部區(qū)域（新立河以西，黃河八路以北）其他地區(qū) 不一定未來兩年內(nèi)計劃在何處購買商品住宅050100150200Frequency未來兩年內(nèi)計劃在何處購買商品住宅 54 Q6 被調(diào)查者未來兩年內(nèi)計劃購買何種類型的商品住宅 未來兩年內(nèi)計劃購買“多層（ 7 層以下）”類型的商品住宅的人數(shù)最多，比例高達(dá) %，而選擇高層的比例僅占 %，這與濱州人多年來的居住習(xí)慣是相符的。但經(jīng)過至尊門第、中海豪庭、名仕嘉園等一系列高層項目的引導(dǎo)，高層住宅逐漸被廣大消費者所接受，這種現(xiàn)象將給本案開發(fā)高層住宅提供更好的條件。 未來兩年內(nèi)計劃購買 哪種類型的商品住宅2 4 2 5 6 . 1 5 6 . 1 5 6 . 143 1 0 . 0 1 0 . 0 6 6 . 127 6 . 3 6 . 3 7 2 . 45 1 . 2 1 . 2 7 3 . 521 4 . 9 4 . 9 7 8 . 45 1 . 2 1 . 2 7 9 . 688 2 0 . 4 2 0 . 4 1 0 0 . 04 3 1 1 0 0 . 0 1 0 0 . 0多層（ 7 層以下）小高層（ 12 層以下）小高層（ 12 － 18 層）高層（ 18 層以上）別墅或雙拼、聯(lián)排別墅空中別墅不一定T o t a lV a l idF r e q u e n c y P e r c e n t V a l id P e r c e n tC u m u l a t iv eP e r c e n t多層（ 7 層以下）小高層（ 12 層以下）小高層（ 12 － 18層）高層（ 18層以上）別墅或雙拼、聯(lián)排別墅空中別墅 不一定未來兩年內(nèi)計劃購買哪種類型的商品住宅050100150200250Frequency未來兩年內(nèi)計劃購買哪種類型的商品住宅 55 Q7 被調(diào)查者購買的住宅的用途 被調(diào)查者購買的住宅的用途絕大多數(shù)是“自己常住”，占總?cè)藬?shù)的 %，而投資、出租的比例僅占 %，說明目前濱州消費者對房地產(chǎn)的投資意識不強(qiáng)，從側(cè)面上也反應(yīng)了濱州房 地產(chǎn)需求市場處于穩(wěn)定增長的正常狀況。 購買住宅的用途1 .2 .2 .22 .5 .5 .754 1 2 . 5 1 2 . 6 1 3 . 33 3 7 7 8 . 2 7 8 . 4 9 1 . 625 5 . 8 5 . 8 9 7 . 411 2 . 6 2 . 6 1 0 0 . 04 3 0 9 9 . 8 1 0 0 . 01 .24 3 1 1 0 0 . 00度假投資、出租自己常住給父母或其它親戚朋友居住其他T o t a lV a l idS y s t e mM is s in gT o t a lF r e q u e n c y P e r c e n t V a l id P e r c e n tC u m u l a t iv eP e r c e n t0 度假 投資、出租 自己常住 給父母或其它親戚朋友居住其他購買住宅的用途0100200300400Frequency購買住宅的用途 56 Q8 被調(diào)查者想要購買的住宅類型應(yīng)當(dāng)是什么 被調(diào)查者想要購買的住宅類型以兩居室、三居室居多，比例達(dá) %，而其中以“三房兩廳”的最多，占總?cè)藬?shù)的 %。而準(zhǔn)備購房四房以上或樓中樓、別墅的消費者比例達(dá) %。 想要購買的住宅類型6 1 . 4 1 . 4 1 . 45 1 . 2 1 . 2 2 . 645 1 0 . 4 1 0 . 5 1 3 . 134 7 . 9 7 . 9 2 1 . 01 8 9 4 3 . 9 4 4 . 1 6 5 . 077 1 7 . 9 1 7 . 9 8 3 . 017 3 . 9 4 . 0 8 6 . 942 9 . 7 9 . 8 9 6 . 74 .9 .9 9 7 . 710 2 . 3 2 . 3 1 0 0 . 04 2 9 9 9 . 5 1 0 0 . 02 .54 3 1 1 0 0 . 0單身公寓一房一廳或一房兩廳兩房兩廳兩房一廳三房兩廳三房一廳樓中樓四房兩廳五房及五房以上別墅或雙拼、聯(lián)排別墅T o t a lV a l idS y s t e mM is s in gT o t a lF r e q u e n c y P e r c e n t V a l id P e r c e n tC u m u l a t iv eP e r c e n t單身公寓一房一廳或一房兩廳兩房兩廳兩房一廳三房兩廳三房一廳樓中樓 四房兩廳五房及五房以上別墅或雙拼、聯(lián)排別墅想要購買的住宅類型050100150200Frequency想要購買的住宅類型 57 Q9 被調(diào)查者購房時首先考慮的購房因素是那些 被調(diào)查者最看重的購房因素為“每平方米單價”，其次為“地理位置”及“房款總金額”。這在一定程度上說明消費者比較理性，在關(guān)注單價及總價的同時，最關(guān)注的是地理位置和周圍的自然環(huán)境，而被調(diào)查者對 于房屋結(jié)構(gòu)、面積、朝向等產(chǎn)品自身品質(zhì)的關(guān)注度不高，這使得開發(fā)項目的檔次高低更多地受制于地段，單純想依靠提升產(chǎn)品品質(zhì)來提升項目檔次的難度較大。 每平方米單價房款總金額首期款金額月供款金額周圍的自然環(huán)境片區(qū)整體綜合形象地理位置小區(qū)內(nèi)的景觀和環(huán)境周圍生活設(shè)施配套情況室內(nèi)戶型結(jié)構(gòu)建筑外觀風(fēng)格物業(yè)管理水平及服務(wù)內(nèi)容開發(fā)商品牌 /實力面積 房屋結(jié)構(gòu)客廳臥室朝向購房因素050100150200Frequency購房因素 58 Q10 如果被調(diào)查者選擇在新區(qū)（新立河以西）購房，選擇何種交通工具 如果被調(diào)查者選擇在新區(qū)（新立河以西）購房，選擇“私人汽車”作為交通工具的最多，占總?cè)藬?shù)的 %。在本案的開發(fā)過程中，必須注意到車位 /庫的配比。如果項目定位中端，則車位 /庫的配比應(yīng)達(dá)到 個 /戶；若項目定位中高端，則這一配比應(yīng)在 個 /戶左右；若該項目定位為 高端則該配比應(yīng)不小于 1 個 /戶。而交通動線的設(shè)計也必須合理，給予居住者最大的行車、泊車便利。 若在新區(qū)（新立河以西）購房，選擇哪種交通工具2 1 7 5 0 . 3 5 0 . 6 5 0 . 617 3 . 9 4 . 0 5 4 . 574 1 7 . 2 1 7 . 2 7 1 . 878 1 8 . 1 1 8 . 2 9 0 . 017 3 . 9 4 . 0 9 3 . 918 4 . 2 4 . 2 9 8 . 18 1 . 9 1 . 9 1 0 0 . 04 2 9 9 9 . 5 1 0 0 . 02 .54 3 1 1 0 0 . 0私人汽車單位專車摩托車公共大巴 / 中巴出租車自行車 / 步行其它T o t a lV a l idS y s t e mM is s in gT o t a lF r e q u e n c y P e r c e n t V a l id P e r c e n tC u m u l a t iv eP e r c e n t私人汽車 單位專車 摩托車 公共大巴 /中巴出租車 自行車 / 步行其它若在新區(qū)（新立河以西）購房，選擇哪種交通工具050100150200250Frequency若在新區(qū)（新立河以西）購房，選擇哪種交通工具 59 Q11 被調(diào)查者計劃購買的商品住宅建筑面積是多少（單位：平方米） 被調(diào)查者計劃購買的商品住宅建筑面積“ 91－ 110 平方米”的最多，占總?cè)藬?shù)的 %，其次是“ 110130”的，占 %；此類購房群大部分需求戶型是三室兩廳。此項中，選擇“ 71150”的比例達(dá) %，此類群體中有大部分需求戶型是兩居室、三居室，與第 8題結(jié)果基本對應(yīng)。而選擇 150 平方米以上的僅占 %，此類群體大部 分需求戶型四房以上、樓中樓及別墅等。 計劃購買的商品住宅建筑面積4 .9 .9 .97 1 . 6 1 . 6 2 . 642 9 . 7 9 . 8 1 2 . 41 5 9 3 6 . 9 3 7 . 2 4 9 . 61 0 5 2 4 . 4 2 4 . 6 7 4 . 271 1 6 . 5 1 6 . 6 9 0 . 926 6 . 0 6 . 1 9 7 . 08 1 . 9 1 . 9 9 8 . 85 1 . 2 1 . 2 1 0 0 . 04 2 7 9 9 . 1 1 0 0 . 04 .94 3 1 1 0 0 . 050 以下51 － 70 平方米7 1 9 0 平方米9 1 1 1 0 平方米1 1 1 1 3 0 平方米1 3 1 1 5 0 平方米1 5 1 1 8 0 平方米1 8 1 2 0 0 平方米2 0 0 平方米以上T o t a lV a l idS y s t e mM is s in gT o t a lF r e q u e n c y P e r c e n t V a l id P e r c e n tC u m u l a t iv eP e r c e n t50 以下51 － 70 平方米7 1 9 0 平方米9 1 1 1 0 平方米1 1 1 1 3 0 平方米1 3 1 1 5 0 平方米1 5 1 1 8 0 平方米1 8 1 2 0 0 平方米200 平方米以上計劃購買的商品住宅建筑面積050100150Frequency計劃購買的商品住宅建筑面積 60 Q12 購房時被調(diào)查者首選幾層、次選幾層 購房時被調(diào)查者首選 3 層的最多，占總?cè)藬?shù)的 %；次選 2 層的最多，占總?cè)藬?shù)的 %。在本調(diào)查題中雖未設(shè)置產(chǎn)品前提（多層、高層），但多數(shù)被訪者均默認(rèn)為多層，故而出現(xiàn)了首選 3 層比例最多的情況，這與傳統(tǒng)的多層銷售中“金三銀四”的經(jīng)驗基本相符，考慮到本案的土地利用價值問題，開發(fā)多層的可能性不大，故而不做深入分析。但值得注意的是，在沒有限定產(chǎn)品前提的情況下，仍有約 5%的被訪者選擇了高層建筑的樓層。 1 2 3 4 5 6 7 8 10 12 15 17 18 19購房首選幾層050100150200Frequency購房首選幾層1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 16 18 20購房次選幾層020406080100120Frequency購房次選幾層 61 Q13 被調(diào)查者的購房計劃單價（單位：元 /平方米）