【導(dǎo)讀】機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。的超高層建筑綜合體，包括住宅公寓，酒店，寫字樓、商場等。民族大道也只有500米，距離東盟商務(wù)區(qū)有約2公里，約3分鐘車程。3號線較近，距離地鐵口約約500米，其中1號線已動工，將于2020年建成。項(xiàng)目整體交通條件較好。但目前公交線路偏少。充分感受國家級風(fēng)景區(qū)的極美景致和都市江水的醇厚人文。西觀南寧第一湖——南湖，領(lǐng)略都市生態(tài)湖景與城市生活的完美結(jié)合。北靠瑯東CBD的都市繁華景色，高樓林立，以最近的距離觀賞都市的繁榮昌盛。萬平方米，由會議、展覽和大型宴會廳三部分組成。萬多平方米，可容納3360個國際標(biāo)準(zhǔn)展位。該區(qū)域?yàn)槿型顿Y熱點(diǎn)，東盟商務(wù)區(qū)框架基本形成，整體品質(zhì)高檔，對提升整個城市的形象和檔次非常有利。所處地段正好介于瑯東CBD和東盟商務(wù)區(qū)之間，可謂左右逢源。整合好瑯東CBD得天獨(dú)厚。的區(qū)位優(yōu)勢和東盟商務(wù)區(qū)炙手可熱的投資概念，是本項(xiàng)目的戰(zhàn)略優(yōu)勢。德思勤針對此提出南

　　

【正文】 大酒店 4 2020 229 528 258 商務(wù)會議 70% 商務(wù)會議、旅游散客 廣西壯族自治區(qū)公路橋梁工程總公司投資 興寧區(qū) 2 廣西錦華大酒店 4 2020 390 660 318 涉外旅游 75% 旅游、會議 廣西桂園飯店與香港華億集團(tuán)共同興建 興寧區(qū) 3 南寧跨世紀(jì)大酒店 4 1999 206 868 295 商務(wù) 70% 商務(wù)、會議、散客 自管 青秀區(qū) 4 廣西 南寧鳳凰賓館 4 2020 207 618 318 商務(wù)、會議 75% 商務(wù)、會議、散客 自治區(qū)黨委直屬 興寧區(qū) 5 廣西夏威夷國際大酒店 4 2020 174 660 278 商務(wù) 70% 商務(wù)、會議、旅游 廣西氣象大廈有限責(zé)任公司于香港祥龍投資公司共同投資 青秀區(qū) 6 東盟國際大酒店 4 2020 318 650 218 涉外商務(wù) 70% 商務(wù)、旅游 現(xiàn)代聯(lián)華集團(tuán) 興寧區(qū) 7 萬錦大酒店 4 2020 180 638 260 商務(wù)會議 75% 商務(wù)、會議、旅游 自管 興寧區(qū) 酒店市場分析 高檔酒店現(xiàn)有 供應(yīng) 編號 酒店名稱 星級 開業(yè)時(shí)間 房總數(shù) (間 ) 門市 優(yōu)惠價(jià) 屬性 平均入住率 主要客戶來源 酒店管理公司 地址 （元 /天間） 四星級酒店 8 南寧圣展酒店 4 2020 500 886 298 商務(wù) 70% 商務(wù)會議、旅游散客 南寧長江企業(yè)投資集團(tuán) 青秀區(qū) 9 南寧喜相逢大酒店 4 2020 198 768 263 商務(wù)、會議 65% 商務(wù)、會議 自管 青秀區(qū) 10 世紀(jì)君悅大酒店 4 2020 180 660 278 商務(wù) 70% 商務(wù)、散客 自管 青秀區(qū) 11 廣西凱賓皇冠大酒店 4 2020 246 598 248 商務(wù)、旅游 70% 旅游、商務(wù) 自管 青秀區(qū) 酒店市場分析 酒店產(chǎn)品分析 南寧青秀區(qū)五星級酒店除了沃頓國際大酒店在 1995 年開業(yè)，其他紅林、桂景、萬豪酒店均在 2020 年后開業(yè)。興寧區(qū)的三家五星級酒店開業(yè)時(shí)間較早，歷史較悠久，基本在 2020年進(jìn)行了重新裝修。品牌認(rèn)可度高，但是區(qū)域價(jià)值和酒店裝修已不及青秀區(qū)的新酒店，興寧區(qū)五星級酒店的競爭力較青秀區(qū)五星級酒店減弱； 南寧市四星級酒店開業(yè)時(shí)間段基本集中在 2020 年及 2020 年，尤其是 2020 年四星級酒店數(shù)量增多。 總體說來 2020 年后南 寧高星級酒店數(shù)量翻倍，主要由于東盟經(jīng)濟(jì)圈地位的確立，南寧成為東盟國際會展的召開地所拉動。 開業(yè)時(shí)間 經(jīng)市場調(diào)研，南寧五星級的酒店規(guī)模大多是 300400 間客房。四星級酒店規(guī)模為 200300 間客房為主。三星級及經(jīng)濟(jì)型酒店規(guī)模以 80200 間客房為主。 房間總數(shù) 南寧市五星級酒店全年平均房價(jià) 380—— 800元，五星級酒店全年平均房價(jià)最高折后 800 元，以紅林酒店和萬豪為代表，東盟期間全價(jià)。東盟期間全價(jià)。客房占營業(yè)收入 80%，餐飲以宴會為主，其他娛樂副業(yè)以外包形式經(jīng)營。四星級酒店全年平均房價(jià)在 200 —— 300 元 。 房價(jià) 南寧高星級酒店業(yè)的迅猛發(fā)展主要受東盟會展業(yè)因素的拉動較大。特別是青秀區(qū)更是高星級酒店的代表區(qū)域；但是，目前南寧的五星級酒店房價(jià)還不夠高，隨著北部灣經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的顯現(xiàn)和東盟經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的增強(qiáng)，南寧的酒店業(yè)發(fā)展機(jī)會將更大。 酒店市場分析 酒店產(chǎn)品分析 入住率 高檔酒店整體入住率高、配套豐富，經(jīng)營特色鮮明； 來自市旅游局的官方消息，南寧酒店的整體平均入住率能保持在 60%70%左右 . 其中五星級酒店入住率全年平均 60%— 70%，青秀區(qū)五星級酒店全年平均入住率 70%—— 80%四星級酒店全年平均入住率 70%— 80%。南寧的東盟會展也貢獻(xiàn)了酒店業(yè)的高入住率。 經(jīng)營狀況差異的原因分析：經(jīng)營好的酒店體現(xiàn)出同一個特征 —— 配套豐富，包括餐飲、娛樂和會議設(shè)施三大塊，各家酒店均有特色。五星級酒店如紅林酒店的餐飲、娛樂、會議的突出配套；南寧飯店的餐飲配套，都帶動酒店的高入住率。萬豪酒店酒店服務(wù)管理及配套設(shè)施非常先進(jìn)，由于去年年底剛開業(yè)，加之區(qū)位交通較其他競爭者偏遠(yuǎn)一點(diǎn) ,目前入住率雖然尚不理想，但隨著其在南寧知名度的打開及其先進(jìn)的酒店管理理念及酒店設(shè)施等各方面因素綜合來看，不久即能占領(lǐng)市場。 個別五星級酒店如明園新都和邕江賓館入住 率較低，則是由于管理不得力及酒店建筑及配套設(shè)施比較老舊等因素造成的。 南寧目前國際知名酒店品牌僅有兩家，最佳西方國際集團(tuán)和萬豪集團(tuán)。專業(yè)的酒店管理公司在南寧較少。三星級以下酒店以品牌經(jīng)濟(jì)連鎖酒店帶動為主。 根據(jù)市場調(diào)研，南寧市目前高星級酒店以會議、商務(wù)型酒店居多，其次是旅游型酒店。五星級酒店客源主要是商務(wù)、會議、散客。四星級客源主要是商務(wù)、會議、旅游。 主要客戶來源 酒店管理公司 從南寧的酒店的入住率與客戶分析，南寧酒店市場需求旺盛，高檔酒店的發(fā)展機(jī)會較大；從酒店品牌競爭分析，南寧的酒店品牌競爭屬于剛起步階 段，競爭不算激烈，本項(xiàng)目選擇品牌空間大。 區(qū)域市場典型案例研究 紅林大酒店 入口前廣場視野開闊，景觀及空間感受較好 入口標(biāo)志昭示性好 區(qū)域市場典型案例研究 紅林大酒店 國內(nèi)罕見的專為女性白領(lǐng)商務(wù)客人服務(wù)的女士樓層 、無煙客房及東南亞樓層 區(qū)域市場典型案例研究 紅林大酒店 編號： 調(diào)查時(shí)間： 年 月 日 調(diào)查員：沈艷丹 填寫人： 近 1000 平方米的多功能會議廳和各式中、小型會議；南寧市酒店業(yè)最大規(guī)模的餐飲美食城，中西餐廳（可容納 2020 人） 區(qū)域市場典型案例 研究 紅林大酒店 編號： 調(diào)查時(shí)間： 年 月 日 調(diào)查員：沈艷丹 填寫人： 零柒柒壹鼎紅夜總會（酒店主樓三層） SPA水療中心（酒店一樓） 紅林酒店定位：豪華商務(wù)型酒店，毗鄰南寧國際會展中心，是美國最佳西方精品酒店在中國各地區(qū)開設(shè)的酒店之一。 優(yōu)勢：酒店擁有入口前廣場，視野開闊，景觀及空間感受較好，入口標(biāo)志昭示性明顯。餐飲配套及娛樂設(shè)施豐富。擁有南寧市酒店業(yè)最大規(guī)模的餐飲美食城，東南亞風(fēng)情樓層，國內(nèi)罕見的專為女性白領(lǐng)商務(wù)客人服務(wù)的女士樓層。商務(wù)會議配套 設(shè)施齊全。酒店內(nèi)部裝修優(yōu)雅有品質(zhì)，注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，包括電梯內(nèi)部裝修及電梯內(nèi)部樓層導(dǎo)視設(shè)計(jì)等均體現(xiàn)了紅林酒店對酒店高品質(zhì)形象打造的用心。 劣勢點(diǎn)：處于立交橋旁，對形象有一定視覺阻擋。酒店管理及服務(wù)意識遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如同為國際酒店管理品牌的萬豪酒店，服務(wù)意識尚待提高。 與本項(xiàng)目競爭點(diǎn)：與本項(xiàng)目酒店距離較近，存在一定的競爭。但本項(xiàng)目為南寧國際金融中心，是瑯東地區(qū)的地標(biāo)性建筑，從地理位置及知名度來講，本項(xiàng)目具有優(yōu)勢。同時(shí)本項(xiàng)目可吸取其優(yōu)點(diǎn)，精心打造酒店外部及內(nèi)部空間，營造高品質(zhì)感及考究感。在餐飲配套及娛樂設(shè)施及商務(wù)會議配 套方面打造亮點(diǎn)，與其形成差異化。在酒店服務(wù)管理方面引進(jìn)比紅林先進(jìn)的國際酒店知名管理公司。 區(qū)域市場典型案例研究 紅林大酒店案例小結(jié) 區(qū)域市場案例研究 萬豪酒店 品牌 —— 萬豪國際集團(tuán)是全球首屈一指的酒店管理公司，《財(cái)富》雜志認(rèn)可萬豪為酒店業(yè)“最值得敬仰企業(yè)和最理想工作酒店集團(tuán)”之一， Buying Business Travel 雜志命名萬豪國際為“最佳世界酒店集團(tuán)”。 南寧萬豪酒店 —— 座落于南寧市青秀區(qū)民族大道大型綜合體航洋國際， 343 間配置完善的客房，獨(dú)特的創(chuàng)新西式和東南亞式美食，別致現(xiàn)代裝飾和當(dāng) 代背景音樂的餐飲設(shè)施，別具特色的大堂吧，設(shè)施完善的健身中心及水療，室內(nèi)游泳池， 4 間寬敞的多功能會議廳 南寧酒店物業(yè)硬件品質(zhì)最好的酒店 區(qū)域市場案例研究 萬豪酒店 酒店內(nèi)部構(gòu)造 是南寧市目前唯一的五星級國際管理品牌酒店，所有房間都在 8層以上。在 8層中庭見到了該酒店獨(dú)特的內(nèi)部巨大的天井式構(gòu)造，不論從 24 層往下看；還是由 8 層往上觀看，酒店的所有房間都能見到，可謂結(jié)構(gòu)新穎且非常罕見，給人以巨大的空間立體感。 萬豪酒店定位：豪華商務(wù)型酒店，是南寧市目前唯一的五星級國際管理品牌酒店。 優(yōu)勢：酒店內(nèi)部裝修現(xiàn)代典雅，整 個酒店彌漫著淡淡的香氣。尤其是酒店內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)新穎，給人巨大的立體空間感。酒店管理及服務(wù)水平具有高品質(zhì)及國際化水準(zhǔn)，注重細(xì)節(jié)服務(wù)?？头績?nèi)部配備非?？季?，均采用高檔次進(jìn)口產(chǎn)品。西餐廳裝修高貴典雅具有特色，由國外著名大廚專業(yè)代理。大堂吧到晚上還有專業(yè)樂隊(duì)進(jìn)行現(xiàn)場演奏。整個酒店高檔次的氛圍感打造相當(dāng)成功。 劣勢點(diǎn)：區(qū)位較 CBD 偏遠(yuǎn)一點(diǎn)，東盟商務(wù)區(qū)人氣還未成熟對此影響較大。同時(shí)酒店入口昭示性不明顯，與航洋國際共用廣場，缺少獨(dú)立的入口前廣場，酒店周圍外部空間感受不如紅林酒店。大堂空間感受有些壓抑。 與本項(xiàng)目競爭點(diǎn) ：與本項(xiàng)目酒店一樣處于建筑綜合體中，本項(xiàng)目可取其精華，避其短處。本項(xiàng)目應(yīng)在昭示性及酒店管理下足功夫，建筑內(nèi)部空間及外部空間方面營造高品質(zhì)的空間感。至于酒店地理位置及景觀方面，本項(xiàng)目緊鄰民歌湖，具有非常好的景觀資源，這是最大的優(yōu)勢。 萬豪酒店案例小結(jié) 區(qū)域市場案例研究 酒店市場分析 本項(xiàng)目發(fā)展酒店的環(huán)境分析 現(xiàn)代國際大廈 東方曼哈頓 地王國際 亞航財(cái)富中心 航洋國際 中國大唐 名都大廈 本案 匯東國際 永凱現(xiàn)代 中國聯(lián)通 鉑宮 中國海事 中國國際金融中心 中國移動 金源 CBD 本項(xiàng)目所處的 CBD 區(qū)域內(nèi)寫字樓與 政府、金融機(jī)構(gòu)集中，是酒店發(fā)展的良好基地。 高級人民法院 中級人民法院 酒店市場分析 會展中心介紹：規(guī)模大。南寧國際會展中心占地面積 600 畝，是中國 東盟博覽會的會址，主建筑總建筑面積為 萬平方米，由會議、展覽和大型宴會廳三部分組成。共有 15 個不同規(guī)格的展廳（最大展廳 8100 平方米，最小展廳 2150 平方米），展覽面積達(dá) 萬多平方米，可容納 3360 個國際標(biāo)準(zhǔn)展位。 會展效益：南寧國際會展中心平均每月將有 2次展會，每年 10月中旬至 11 月初東盟展會帶來約 40 萬人流 本項(xiàng)目離會展中心僅約 1 公里。中 國 — 東盟博覽會 在該會展中心舉辦，給南寧酒店業(yè)帶來了更大的發(fā)展，同時(shí)，也為本項(xiàng)目提供了更好的機(jī)會。 酒店周邊情況 酒店市場分析 未來競爭與酒店發(fā)展機(jī)會判斷 華潤萬象城五星級酒店 皇巢世家 東盟商務(wù)區(qū)五星級酒店 酒店未來競爭激烈度仍可控，市場需求表現(xiàn)旺盛，城市經(jīng)濟(jì)預(yù)期較好，高檔酒店在高質(zhì)量服務(wù)、高檔的配套方面還有很大的提升空間，本項(xiàng)目高檔酒店的發(fā)展機(jī)會大。 未來競爭 —— 未來將有共三個五星級酒店項(xiàng)目推出。 皇巢世家五星級酒店將于 2020 年第三季度竣工。 待建東盟商務(wù)區(qū)內(nèi)一家五星級酒店。 待建的是華潤萬象城的五星 級酒店。 因此加上本項(xiàng)目 ,到 2020 年，南寧現(xiàn)有的和未來將掛牌五星級酒店將達(dá)到 11 家。 五星級酒店未來競爭分布圖 地王之時(shí) —— 公寓市場 公寓市場 —— 南寧的住宅市場發(fā)展迅速， 08 年之后住宅市場價(jià)格快速增長，年均增幅達(dá)到約 20%，住宅市場需求旺盛； 青秀區(qū)是南寧市高端住宅的代表區(qū)域，可定義為富人區(qū)； 青秀區(qū)瑯東 CBD 用地稀缺性是本項(xiàng)目土地價(jià)值的最大優(yōu)勢，城市中心豪宅產(chǎn)品得以機(jī)會展現(xiàn)。 南寧的酒店式公寓市場不成熟，市場空白明顯。目前只有利海亞洲國際是酒店式公寓，但其品質(zhì)唯一依靠金鑰匙酒店管理，沒有精裝修和特 殊的酒店配套支撐公寓品質(zhì)； 南寧的高檔住宅以別墅為代表，別墅的銷售情況良好，獨(dú)棟最高價(jià)格能達(dá)到 3 萬 /平方米； 南寧的高層住宅中高檔項(xiàng)目最高售價(jià)達(dá)到 13000 元 /平方米，以青秀區(qū)為代表； 綜合客戶分析，南寧市住宅以南寧和周邊縣市的客戶為主，新政之前投資客也有較大比例，但是我們判斷目前和未來較長一段時(shí)間外籍租賃客戶缺乏，本項(xiàng)目公寓應(yīng)以發(fā)展自住型豪宅公寓為機(jī)會點(diǎn)。 公寓市場 —— 南寧的住宅市場發(fā)展迅速， 08 年之后住宅市場價(jià)格快速增長，年均增幅達(dá)到約 20%，住宅市場需求旺盛； 青秀區(qū)是南寧市高端住宅的代表區(qū)域，可 定義為富人區(qū)； 青秀區(qū)瑯東 CBD 用地稀缺性是本項(xiàng)目土地價(jià)值的最大優(yōu)勢，城市中心豪宅產(chǎn)品得以機(jī)會展現(xiàn)。 南寧的酒店式公寓市場不成熟，市場空白明顯。目前只有利海亞洲國際是酒店式公寓，但其品質(zhì)唯一依靠金鑰匙酒店管理，沒有精裝修和特殊的酒店配套支撐公寓品質(zhì)； 南寧的高檔住宅以別墅為代表，別墅的銷售情況良好，獨(dú)棟最高價(jià)格能達(dá)到 3 萬 /平方米； 南寧的高層住宅中高檔項(xiàng)目最高售價(jià)達(dá)到 13000 元 /平方米，以青