【導(dǎo)讀】快的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了良好平臺(tái)。2020年1月至6月，長沙。榮發(fā)展，以第三產(chǎn)業(yè)為龍頭，在中部地區(qū)處于領(lǐng)先。而第二產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，導(dǎo)致城市工。業(yè)產(chǎn)業(yè)人群的缺失。第二產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為影響長沙未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的核心要素。經(jīng)開始逐步穩(wěn)定發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)中比重上升，第二產(chǎn)業(yè)的加速將促進(jìn)長沙整體房地產(chǎn)的發(fā)展。率在2020年達(dá)到高峰，2020年人口增長數(shù)量不大。與中部六省省會(huì)城市向比較，長沙市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入連續(xù)兩年位居中部六省之首，年累計(jì)出讓土地面積約萬余畝，市場土地儲(chǔ)備量較大；2020-2020年為長沙市土地放量集中年，單位地價(jià)集中于700元/平米左右；除出讓土地之外，長沙更大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)用地仍掌握眾多本土企業(yè)手中，約5萬余畝。突破2600萬平方米，增長迅速。2020年1－5月，長沙市商品房新開工面積約。萬平方米，與去年同期相比增長15％。月，長沙市竣工面積約萬平方米，同比增長％。

　　

【正文】 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，以舒適型戶型為主，戶型設(shè)計(jì)較好，形象和檔次定位較高。在銷售上，項(xiàng)目采用分批次推出的方式，先推別墅和花園洋房，再推高層的手法，在保持市場熱度的同時(shí)，也較好地提升了后期產(chǎn)品的銷售價(jià)格。 開福區(qū)其 他典型樓盤介紹 開福區(qū)是長沙土地儲(chǔ)備量最大的一個(gè)區(qū)域，也是政府重點(diǎn)扶持和開發(fā)的一個(gè)區(qū)域。目前在售的有 10 多個(gè)項(xiàng)目，以濱江君悅香邸、珠江花城、山語城、湘江北尚、為代表，目前伍家?guī)X片區(qū)均價(jià)已經(jīng)超過 4500 元 /平方米；未來待入市也有 9 個(gè)之多，天健芙蓉盛世、萬國城 MOMA、湘江御景為代表。隨著區(qū)域規(guī)劃的實(shí)施，配套設(shè)施的完善， 房地產(chǎn)市場開發(fā)的進(jìn)一步成熟，未來入市項(xiàng)目將不斷增多，大多數(shù)項(xiàng)目具有規(guī)模大，產(chǎn)品類型豐富的特點(diǎn)。大盤影響力大，輻射能力強(qiáng)，在引導(dǎo)片區(qū)樓盤品質(zhì)，塑造自身品牌形象的同時(shí)，也吸引著其他區(qū)域 的購房者。 開福區(qū)未來典型入市項(xiàng)目一覽表 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 用地面積 建筑面積（平方米） 天健芙蓉盛世 長沙市天健房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 約 271 畝 90 萬 沙河世紀(jì)城 沙河實(shí)業(yè)股份有限公司 1078 畝 90 萬 萬國城 MOMA 當(dāng)代置業(yè)（湖南）有限公司 1320 畝 110 萬 湘江御景 長沙市水利投資置業(yè)發(fā)展有限公司 192 畝 42 萬 山語城 大聯(lián)實(shí)業(yè) 約 600 畝 90 萬 創(chuàng)遠(yuǎn)湘江壹號(hào) 長沙創(chuàng)遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司 —— —— 太陽星城 湖南 天星名園置業(yè)有限責(zé)任公司 約 600 畝 萬 預(yù)計(jì)區(qū)域未來入市量在 450 萬平方米以上，市場放量大，競爭激烈 ,對(duì)本項(xiàng)目的影響主要是對(duì)城北部分客戶的截流。 【山語城】 規(guī)劃用地 435316 平方米 總建筑面積 90 萬平方米 容積率 物業(yè)類型 聯(lián)排、多層、小高層及高層 主要戶型 二房、三房 總戶數(shù) 1000 多 開盤日期 銷售價(jià)格 3000 元 /平方米 銷售情況 一期在售 戶型 面積（㎡） 兩房兩廳一衛(wèi) 7 77 三房兩廳兩衛(wèi) 118－ 138 戶型特征：兩梯三戶、兩梯四戶設(shè)計(jì)；兩房戶型設(shè)計(jì)緊湊，三房偏舒適；戶型設(shè)計(jì)以多陽臺(tái)、飄窗為特色。大多數(shù)戶型方正實(shí)用。 典型個(gè)案分析小結(jié) 客戶分析 由于項(xiàng)目所在區(qū)域處于城區(qū)和星沙的結(jié)合地帶，在地理位置上具有一定的特殊性，因此區(qū)域內(nèi)客戶來源在地域特征上表現(xiàn)較為集中，主要來源于市區(qū)如四方坪片區(qū)，馬王堆片區(qū)，以及星沙、周邊縣市等。 從片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目客戶的職業(yè)構(gòu)成來看，主要為萬家麗、馬王堆、三湘建材市場的個(gè)體經(jīng)營者；星沙國家經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開發(fā)區(qū)的企業(yè)高級(jí)技術(shù)工人、生產(chǎn)管理人員、個(gè)體經(jīng)營戶；伍家?guī)X、四方坪附近及三一大道沿線企業(yè)中青年白領(lǐng)，本地需改善居住的中等收入家庭；市區(qū)或外來的投資型人群。 產(chǎn)品分析 除藏瓏外，目前片區(qū)在售項(xiàng)目規(guī)模普遍偏小，物業(yè)類型以普通小高層、高層建筑為主 。 二房戶型面積在 80－ 90 平方米左右；三房戶型面積在 120－ 130 平方米左右；四房戶型面積在 140－ 150 平方米左右 。 主力戶型集中在三房，占到小區(qū)戶型比例的約 50％。 園林規(guī)劃 大多數(shù)項(xiàng)目因?yàn)橐?guī)模小，園林規(guī)劃設(shè)計(jì)一般，基本無有特色的園林設(shè)計(jì)風(fēng)格 。 目前園林風(fēng)格主要以行列式或圍合式布局為主，極少數(shù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)了中心園林。 營銷方式 在營銷策略上，各項(xiàng)目基本以認(rèn)籌發(fā)放 VIP 卡，正式開盤打折或者充抵現(xiàn)金的方式，期間安排部分小型活動(dòng)來維持推廣的熱度。 市場總體特征 除藏瓏、紅樹灣外，片區(qū)內(nèi)目前在售的競爭項(xiàng)目都不超過 100 畝，大部分項(xiàng)目規(guī)模??； 容積率普遍較高，均在 以上，大部分項(xiàng)目接近 或以上； 除藏瓏 ,大部分項(xiàng)目定位和檔次一般，沒有具備特別有代表性的項(xiàng)目； 在售項(xiàng)目價(jià)格在 2350－ 2600 元 /㎡左右，價(jià)格是吸引置業(yè)者的一個(gè)重要原因； 大 部分項(xiàng)目銷售狀況不錯(cuò)，片區(qū)項(xiàng)目具備較好的市場潛力； 藏瓏是目前片區(qū)內(nèi)最具代表性的樓盤，目標(biāo)客戶為事業(yè)成功人士，整體檔次和定位較高，實(shí)現(xiàn)了較好的銷售利潤和品牌知名度。 四、可借鑒樓盤分析 【宏宇南國嘉苑】 地理位置：芙蓉南路與南二環(huán)線交匯處 開發(fā)商：湖南宏宇宙投資有限責(zé)任公司湖南鑫地置業(yè)有限責(zé)任公司 占地面積 :13202 平方米 總建筑面積 :64315 平方米 容積率： 綠化率： 42％ 總戶數(shù)： 316 戶 車位： 300 個(gè) 銷售價(jià)格： 3700－ 3800 元 /㎡ 銷售情況： 1 號(hào)樓基本售完， 3 號(hào)樓在認(rèn)籌中。 戶型產(chǎn)品構(gòu)成： 共設(shè)計(jì)提供六種不同的戶型，共計(jì) 376 戶，主力面積為 145 ㎡到 160 ㎡的 三房兩廳和四房兩廳復(fù)式，面積區(qū)間為 98－ 162 ㎡，層高皆為 ＋ 的復(fù)式結(jié)構(gòu)，住宅每戶配置空中花園。 建筑規(guī)劃布局： 突出以人為本的思想，住宅均采用正南北朝向，采用“綠地圍 繞建筑”形式，使居民擁有一片靜逸的天地。 外立面設(shè)計(jì)： 在立面設(shè)計(jì)簡潔明快的基礎(chǔ)上，注意了小區(qū)建筑群的整體感和持續(xù)感。 不作豪華的立面裝飾，主要精力集中在大塊面、大尺度的整體外墻處理 及南北立面的 細(xì)部統(tǒng)一上。 項(xiàng)目定位：南城首席純復(fù)式立體庭院社區(qū) —— 空中四合院 空中庭院升級(jí)版 項(xiàng)目推廣語：精致復(fù)式 寬心生活 項(xiàng)目賣點(diǎn)： 純粹復(fù)式住宅；立體空中四合庭院； 米立體挑高，超大贈(zèng)送面積。 項(xiàng)目借鑒點(diǎn)： 充分考慮了人們的溝通需求，創(chuàng)立了“空中四合院”概念 , 于每層設(shè)計(jì)了一個(gè)較大面積的共享花園，供三戶人家共同使用。 立體挑空的復(fù)式空結(jié)構(gòu)，打破單一的空間格局；人性化的空中庭院，將平面的四合院立體化。 規(guī)劃布局參考 : 五、區(qū)域商業(yè)調(diào)查 區(qū)域商業(yè)總體檔次比較低，到大型超 市和購物中心距離較遠(yuǎn)，周邊生活區(qū)日常購物主要是馬欄山市場； 隨著區(qū)域房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，商業(yè)配套不完善的問題日漸突出，居民需開車或轉(zhuǎn)公交才能享受較好的購物環(huán)境； 本項(xiàng)目周邊較成熟的業(yè)態(tài)主要是餐飲，其中西湖樓餐飲有較高的知名度；沿街形成了大量小型特色餐飲店，特別是項(xiàng)目東側(cè)，擁有“一碗情深”、“燒雞公”、“東北長白山餃子館”、“方方園”等眾多小型特色餐館； 另一個(gè)主要業(yè)態(tài)為招待所，周邊擁有大大小小近 30 家招待所，單人間約 6070 元 /間，環(huán)境和配置都非常差； 鄰近本項(xiàng)目靠馬欄山方向的門面租金集 中在 3040 元 /平方米 .月； 周邊的門面主要為私人房產(chǎn)，基本不出售； 馬欄山市場主要由一家 500600 的萬惠超市、一個(gè)菜市場、日用品市場和眾多小餐館、招待所構(gòu)成，市場混亂、檔次較底； 由于本區(qū)域商業(yè)缺乏，所以馬欄山市場人流量較大，市場比較繁榮。 六、區(qū)域市場展望 隨著市中心房價(jià)的不斷上漲以及星沙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，該區(qū)域處在兩個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的腰部，相對(duì)市區(qū)往星沙購房的客戶有十分明顯的地段優(yōu)勢 ,且有廣電中心影視產(chǎn)業(yè)和會(huì)務(wù)經(jīng)濟(jì)的支撐，未來發(fā)展前景廣闊； 片區(qū)內(nèi)土地資源廣闊，隨著今年十月瀏陽河大橋通車 ,片區(qū)項(xiàng)目都欲啟動(dòng) ,未來入市項(xiàng)目逐漸增多，且大多具備規(guī)模資源優(yōu)勢，未來市場競爭壓力較大； 隨著交通、景觀等配套資源的完善及片區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)的推進(jìn)，區(qū)域成熟度和宜居性將大大提高； 片區(qū)發(fā)展正從藏瓏、圣爵菲斯等高檔物業(yè)唱主角逐漸向高檔住宅與普通住宅物業(yè)并存轉(zhuǎn)變； 隨著區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展 ,周邊的配套將更加完善 ,包括學(xué)校、商業(yè)、公園的配套，區(qū)域價(jià)值將不斷提升； 區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品類型豐富，但商業(yè)配套設(shè)施較為缺乏和低檔，目前周邊比較成熟的業(yè)態(tài)主要是餐飲和招待所 ,其中尤以餐飲最發(fā)達(dá) ,大規(guī)模、集中性的商業(yè)中心和中高檔酒店 是片區(qū)內(nèi)的空白點(diǎn)。 第三章 項(xiàng)目開發(fā)條件分析 一、項(xiàng)目地塊解析 基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積：約 平方米 容積率：≤ 建筑限高： 80 米 總建筑面積：約 74768 平方米 建筑密度： ≤ 30% 綠地率：≥ 40% 項(xiàng)目地塊條件 地塊方正，平整，呈長方形； 地塊北向?yàn)橹惺浇ㄖ骱羌巴＼噲觯? 地塊東向?yàn)轳R欄山安置房； 地塊南向?yàn)樾K待開發(fā)的住宅用地，大片為安置房； 西向?yàn)榇_發(fā)的商品房地塊。 景觀資源 項(xiàng)目地塊居住價(jià)值梯度分析 地塊評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 序號(hào) 地塊 A 地塊 B 地塊 C 評(píng)定項(xiàng)目 權(quán)重 打分 得分 打分 得分 打分 得分 景觀 45% 5 1 3 位置 10% 1 3 3 噪音 5% 3 3 5 地貌 10% 5 5 5 視野 20% 5 1 1 通風(fēng) 5% 3 1 5 私密性 5% 5 1 3 合計(jì) 100% 項(xiàng)目配套資源 項(xiàng)目周邊現(xiàn)有火星北路（萬家麗路）、三一路等多條城市主干道經(jīng)過； 規(guī)劃月島公園將很快啟動(dòng)； 教育配套：長沙大學(xué)、長大附中、馬欄山小學(xué) 、科大附中等； 醫(yī)療配套：馬王堆療養(yǎng)院、長沙市中醫(yī)醫(yī)院、 163 醫(yī)院； 生活配套：麥德龍超市、萬佳惠超市、金馬大市場等； 交通配套： 離萬家麗路的公交站不到 100 米，三一大道 200 米左右，公交四通八達(dá)。 二、項(xiàng)目綜合 SWOT 分析 第四章 項(xiàng)目定位前提及論證 一、項(xiàng)目定位前提 定位原則 要充分結(jié)合自身?xiàng)l件； 以客戶為中心，產(chǎn)品切合市場的需求； 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化； 成本控制，資源合理利用； 開發(fā)節(jié)奏結(jié)合的營銷進(jìn)度。 定位難點(diǎn) 本項(xiàng)目受新政影響 ，小戶型比例太大； 項(xiàng)目地塊比較小，自身環(huán)境難以打造； 萬家麗路和三一路沿線未來將有大量小戶型產(chǎn)品入市； 西湖樓停車場的調(diào)整對(duì)項(xiàng)目北面景觀視野的影響。 解決方向 通過靈活的戶型設(shè)計(jì)和戶型組合，突破小戶型瓶頸； 通過將首層局部架空， 合理的利用城市公共空間，同時(shí)通過水景、園林小品等主題，塑造小區(qū) “ 70 米寬的中心園林”環(huán)境； 通過較好的戶型和外立面設(shè)計(jì)，展示產(chǎn)品的品質(zhì)形象，形成自身的競爭優(yōu)勢；同時(shí)通過營銷推廣強(qiáng)化區(qū)域景觀資源優(yōu)勢，提升區(qū)域價(jià)值。 針對(duì)西湖樓停車場，首先是搶先建設(shè)，在規(guī)劃上占住優(yōu) 勢，一旦建小高層住宅對(duì)西湖樓本身的入口形象也非常不利，將增加其調(diào)整壓力；另一方面，降低商業(yè)體量，由兩層調(diào)整為一層；再次將大戶型布置在兩邊，中間為適中三房，減少視野的遮擋； 另外，在銷售期間對(duì)本信息必須保密。 二、項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目資源整合 本項(xiàng)目核心區(qū)位優(yōu)勢是鄰近月湖公園、月島公園、世界之窗等大型綠地休閑資源，以及廣電、世界之窗形成的良好人文氣息 ,居住環(huán)境較市區(qū)好； 萬家麗路的拉通使區(qū)域價(jià)值迅速提升，到馬王堆、三湘、高橋大市場的距離縮短；項(xiàng)目可以