【正文】 確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題，表明了中央政府對(duì)今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)主要政策指向。會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（“國(guó)六條”），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。 （ 4） 2020 年 5 月 31 日，國(guó)稅總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā) 74 號(hào)文件），對(duì)“國(guó)六條”中二手房營(yíng)業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問(wèn)題予以明確。 2020 年 6 月 1 日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足 5 年的住房對(duì) 外銷(xiāo)售全額征收營(yíng)業(yè)稅。 （ 5） 2020 年 7 月 6 日，建設(shè)部頒發(fā) 165 號(hào)文件《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》，進(jìn)一步明確了 37 號(hào)文件中 90 平方米標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積，并提出要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實(shí)責(zé)任追究制度，地方政府要負(fù)起切實(shí)責(zé)任。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。 （ 8） 2020 年 7 月 24 日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)辦發(fā)〔 2020〕 50 號(hào)），九個(gè)國(guó)家土地督察局派駐地方，全國(guó)?。▍^(qū)、市）及計(jì)劃單列市的土地審批 利用，將納入九大土地督察局嚴(yán)格監(jiān)管之下。 （ 10） 2020 年 8 月 1 日，國(guó)土資源局制定的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行，規(guī)范對(duì)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌或協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化，進(jìn)一步明確六類(lèi)情形必須納入招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地 以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地，并建立國(guó)有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)和價(jià)格爭(zhēng)議裁決機(jī)制。 （ 12） 2020 年 9 月 5 日 國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部今天聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)范境外購(gòu)房主體購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)商品房的外匯管理。進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策，建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強(qiáng)化對(duì)土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。 （ 15） 2020 年 11 月 7 日財(cái)政部、國(guó)土資源部和中國(guó)人民銀行日前聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》規(guī)定：新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別劃分不變，各等別征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高 1倍，其中 1 等的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 140元 /平米。 （ 16） 2020 年 12 月 30 日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》已經(jīng)在國(guó)務(wù)院第 163次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自 2020 年 1 月 1 日起施行。 （ 17） 2020 年 12 月 28 日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，本通知自 2020 年 2 月 1 日起執(zhí)行。 （ 18） 2020 年政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策三大新意的地方。 （ 19） 2020 年 3 月 16 日《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》已于十屆人大五次會(huì)議通過(guò)，并在 2020年 10 月 1 日正式施行。 （ 20） 2020 年 4 月 28 日和 8 月 19 日、 2020 年 3 月 18 日， 2020 年 5 月 19 日， 2020 年 7月 21 日，央行分別五次提高貸款利率。 2020－ 2020 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)政策小結(jié) （ 1） 2020 年 2 月 7 日，湖南省人民政府第 77 次常務(wù)會(huì)議通過(guò)《湖南省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理辦法》，自 2020 年 6 月 1 日起施行。 （ 2）從 2020 年 3 月 15 日開(kāi)始，長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房中心開(kāi)始暫停辦理 30 周歲以下未婚者購(gòu)房手續(xù)。 （ 3）湖南省建設(shè)廳出臺(tái)《湖南省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理辦 法》，從 2020 年 6 月 1 日起，湖南省未取得商品房預(yù)售許可證明的在建商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得向預(yù)訂人收取任何費(fèi)用。 （ 4）從 2020 年 6 月 20 日開(kāi)始，“個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅不滿(mǎn) 5 年出售，將全額征收營(yíng)業(yè)稅”的房產(chǎn)新政在長(zhǎng)沙正式實(shí)施。針對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)存在的主要問(wèn)題，重點(diǎn)整頓規(guī)范了商品房預(yù)、銷(xiāo) 售管理及活動(dòng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管，房地產(chǎn)廣告發(fā)布等方面。委托代征范圍為委托房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)交易管理所對(duì)在全市范圍內(nèi)進(jìn)行房產(chǎn)交易（含住房和非住房）的個(gè)人，在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、登記發(fā)放《房屋所有權(quán)證》環(huán)節(jié)，代收代繳營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、個(gè)人所得稅等有關(guān)稅費(fèi)。新基價(jià)在有效防止避稅行為的同時(shí)，也使二手房交易成本增加。 20202020 年度國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策分析 當(dāng)前的調(diào)控會(huì)局部抑制房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，甚至可以使得局部區(qū)域結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，但這種調(diào)整作用并 不具有長(zhǎng)期性，不會(huì)從根本上控制價(jià)格上揚(yáng)的問(wèn)題。這類(lèi)政策的優(yōu)點(diǎn)是較為市場(chǎng)化，缺點(diǎn)是全面打擊購(gòu)房者，程度較輕，難以徹底打擊投資 /投機(jī)需求。 增加中低價(jià)住房供應(yīng)：這主要是從行政手段來(lái)通過(guò)低價(jià)住宅 /配套商品房的供應(yīng)來(lái)從結(jié)構(gòu)上實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)平穩(wěn)或下跌以及滿(mǎn)足中低收入人群的購(gòu)房需求。 20202020 年度國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)本項(xiàng)目的 影響分析 （ 1）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例 針對(duì)本項(xiàng)目分析及對(duì)策： 本項(xiàng)目戶(hù)型建筑面積比例將按照 90/60 政策規(guī)定執(zhí)行，對(duì)于將來(lái)面市時(shí)會(huì)是 90 平米戶(hù)型集中放量的初期階段，存在一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅和劣勢(shì)，對(duì)于如何應(yīng)對(duì)劣勢(shì)，我公司認(rèn)為應(yīng)主要采取以下 4 點(diǎn)措施： 加快項(xiàng)目后期實(shí)施進(jìn)度，盡早在 2020年秋交會(huì)前上市，拉開(kāi)區(qū)域 90平米產(chǎn)品集中上市時(shí)期的時(shí)間距離，避免產(chǎn)品陷入同期競(jìng)爭(zhēng)。 利用創(chuàng)新結(jié)構(gòu)戶(hù)型設(shè)計(jì)，采用平面或立體 1+1 戶(hù)型，靈活設(shè)計(jì)戶(hù)型分隔空間和組合 方式適應(yīng)市場(chǎng)潛在大戶(hù)型需求。 （ 2）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅 針對(duì)本項(xiàng)目分析及對(duì)策： 二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)成本提高對(duì)本項(xiàng)目二次置業(yè)類(lèi)潛在客戶(hù)存在一定的資金壓力，不可避免會(huì)面對(duì)這類(lèi)客戶(hù)的部分流失，應(yīng)對(duì)此情況，我公司認(rèn)為應(yīng)采取以下 2 點(diǎn)措施： 采取緊湊戶(hù)型設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制單戶(hù)總價(jià)，并保證功能的齊備及區(qū)間劃分的合理。 （ 3）加大對(duì)閑置土地的處置力度 針對(duì)本項(xiàng)目分析及對(duì)策： 本項(xiàng)目應(yīng)集中突出對(duì)地理位置稀缺性的宣傳，突出本項(xiàng)目的排他性。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。 （ 5）財(cái)政 部、國(guó)土資源部和中國(guó)人民銀行日前聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高 1 倍，并按照實(shí)際新增建設(shè)用地面積征收；《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》城鎮(zhèn)土地使用稅額標(biāo)準(zhǔn)提高 2 倍。 （ 6）國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收 30%60%不等的土地增值稅。 （ 7） 2020 年 4 月 28 日和 8 月 19 日、 2020 年 3 月 18 日， 2020 年 7 月 21 日，央行分別四次提高貸款利率。 （ 8）從 2020 年 5 月 1 日起 ,長(zhǎng)沙市規(guī)劃局報(bào)建費(fèi)上漲一倍 ,由原來(lái)每平米 140元漲到 280 元。 五、長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 整體發(fā)展預(yù)測(cè) —— 供求穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)前景看好 根據(jù)長(zhǎng)沙城市發(fā)展規(guī)劃，考慮人口、居住水平增長(zhǎng)因素，在未來(lái)數(shù)年時(shí)間內(nèi)長(zhǎng)沙市住宅年均穩(wěn)定的消費(fèi)需求應(yīng)在 500萬(wàn)平米上下。 客戶(hù)發(fā)展預(yù)測(cè) —— 周邊縣市及 2530 歲年輕人比重上升，外地客豐富在長(zhǎng)置業(yè)人群結(jié)構(gòu) 隨著省會(huì)長(zhǎng)沙的輻射力和影響力及首位度都在增強(qiáng)，其對(duì)周邊縣市的磁場(chǎng)聚合效應(yīng)將持續(xù)加強(qiáng)， 勢(shì)必將吸引大量周邊縣市客戶(hù)群來(lái)長(zhǎng)沙置業(yè)；同時(shí)，一方面，隨著長(zhǎng)沙本土經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量長(zhǎng)沙本地或外地的高校畢業(yè)生留長(zhǎng)就業(yè)發(fā)展；另一方面，宏觀調(diào)控的進(jìn)一步落實(shí)，中小戶(hù)型增多，較低的總價(jià)降低了置業(yè)門(mén)檻。 值得關(guān)注的是，近年來(lái)長(zhǎng)沙對(duì)外招商引資力度加大，及長(zhǎng)沙城市在全國(guó)地位的影響力增強(qiáng)，使得省外置業(yè)者關(guān)注長(zhǎng)沙。如，河西南山蘇迪亞諾、中新花城、中糧項(xiàng)目；城南中信項(xiàng)目；城北珠江花城、沙河項(xiàng)目；星沙鵬基諾亞山林等大型項(xiàng)目將集中于該時(shí)段入市。而隨著這最后一批別墅用地項(xiàng)目逐步消化完畢，別墅將越來(lái)越稀缺，將成為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的“奇貨”。 價(jià)格增長(zhǎng)預(yù)測(cè) —— 需求旺盛，價(jià)格將保持穩(wěn)定上漲 相對(duì)于全國(guó)其他大中城市，長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)較低，為長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲預(yù)留了空間。建設(shè)成本上升，城市居民人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)等這些導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的基本面在一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生變化。隨著“國(guó)六條” 90/70 政策的進(jìn)一步深入實(shí)施，我市商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)將更加合理。然而，2020 年上半年，全國(guó) 70 個(gè)大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然保持較快上漲，如何有效落實(shí)政策是07 年下半年新一輪宏觀調(diào)控的主要方向，預(yù)計(jì)未來(lái)宏觀調(diào)控政策仍不斷加強(qiáng)。 第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 一、區(qū)域城市基礎(chǔ)建設(shè)背景 萬(wàn)家麗路將南北延伸 瀏陽(yáng)河大橋的成功通車(chē)標(biāo)志著萬(wàn)家麗路的暢通無(wú)阻。 萬(wàn)家麗路今明兩年還將向 南向北延伸。北延段去年已經(jīng)動(dòng)工修建，預(yù)計(jì)今年年底竣工通車(chē)；南延段計(jì)劃今年完成拆遷，明年全面拉通。成為跨四區(qū)（開(kāi)福區(qū)、芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、天心區(qū)）一縣（長(zhǎng)沙縣）的大道。公園在建設(shè)中將利用堆山、理水 的布局手法構(gòu)筑“一湖四水”的山水格局，建成后，面積達(dá) 600 畝的人工湖將成為整個(gè)公園最大的亮點(diǎn)。新公園將為長(zhǎng)沙市民今后的休閑游樂(lè)提供更豐富的選擇。按照初步規(guī)劃方案，該公園規(guī)劃公共綠地面積 697 畝、公共設(shè)施配套用地 畝、開(kāi)發(fā)用地 畝。 319 國(guó)道下將開(kāi)辟通道，月島公園將與月湖公園對(duì)接，實(shí)現(xiàn)空間互通和功能互補(bǔ)，全面改善 319 國(guó)道入城口景觀，并作為城市開(kāi)放空間，為市民提供又一全新的休閑活動(dòng)場(chǎng)所。 二、項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局分析 項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆诮瘊椩潞鍓K，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、定位及目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源的分析，其主要的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于金鷹月湖組團(tuán)、城東板塊馬王堆片區(qū)、以及城北板塊四方坪片區(qū)。未來(lái)兩年內(nèi)入市項(xiàng)目不多。 以普通住宅和商住樓為主，戶(hù)型適中，銷(xiāo)售情況較好。 私營(yíng)業(yè)主、鐵路職工、城市中心白領(lǐng)階層，公務(wù)員。 左岸春天、湘江北尚、濱江君悅香邸、四季美景 物業(yè)類(lèi)型以小高層、高層住宅為主，戶(hù)型面積以?xún)煞?、三房為主? 平均售價(jià)在 3500～ 3800 元之間。 金鷹月湖組團(tuán) 長(zhǎng)沙市的影視文化中心，依托省廣 電中心以及豐富的山水景觀資源，逐漸形成一個(gè)高檔居住片區(qū)氛圍，使得該板塊的區(qū)域價(jià)值迅速得到提升。圣爵菲斯、美林水郡、藏瓏 前期多為洋房和別墅類(lèi)產(chǎn)品，主力戶(hù)型為舒適型三房、四房、聯(lián)排別墅；目前過(guò)渡到中低檔次的普通住宅，戶(hù)型面積也逐漸偏向緊湊。 高檔住宅客戶(hù)主要為長(zhǎng)沙市區(qū)公司高層，星沙各企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)及本地私營(yíng)老板。 周邊未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) 未來(lái)區(qū)域內(nèi)最主要的的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為財(cái)富名苑項(xiàng)目，約 200畝，圖紙已經(jīng)出來(lái)，施工零時(shí)管理用房已經(jīng)建好，正在開(kāi)工籌備中，該項(xiàng)目規(guī)模較大，物業(yè)與本項(xiàng)目基本雷同，是項(xiàng)目最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；其它項(xiàng)目月湖灣預(yù)計(jì)下半年難動(dòng)工，以小高層和高層物業(yè)為主，友聯(lián)項(xiàng)目和智邦項(xiàng)目由于拆遷沒(méi)落實(shí)好，今年下半年基本不會(huì)動(dòng)工；月島公園下半年拆遷；電纜廠沿萬(wàn)家麗路有 16 畝，擬建綜合樓，有可能下半年動(dòng)工，由于該地 塊是兩個(gè)發(fā)展商，進(jìn)展比較緩慢。 三、典型個(gè)案分析 典型樓盤(pán)分布圖 : 【星城雅郡】 規(guī)劃用地 畝 總建筑面積 萬(wàn)平方米 容積率 物業(yè)類(lèi)型 1 棟多層、 7 棟小高層 主要戶(hù)型 二房－四房： 90－ 160 ㎡ 總戶(hù)數(shù) 786 戶(hù) 開(kāi)盤(pán)日期 銷(xiāo)售價(jià)格 均價(jià) 2500 元 /㎡ 銷(xiāo)售情況 一批基本售完 產(chǎn)品構(gòu)成 : 分批 戶(hù)型 面積 比例 一批 （約 200 套） 二房二廳 86－ 102 70％ 三房二廳 120－ 130 30％ 二批（約 400 多套） 二房二廳 88－ 90 55％ 四房二廳 165－ 168 45％ 三批 （約 150 套） 共 2 棟，戶(hù)型、面積待定 戶(hù)型特征：戶(hù)型舒適大方，四房 160