【正文】 針對(duì)西湖樓停車場，首先是搶先建設(shè)，在規(guī)劃上占住優(yōu) 勢(shì)，一旦建小高層住宅對(duì)西湖樓本身的入口形象也非常不利，將增加其調(diào)整壓力；另一方面，降低商業(yè)體量，由兩層調(diào)整為一層；再次將大戶型布置在兩邊，中間為適中三房，減少視野的遮擋； 另外，在銷售期間對(duì)本信息必須保密。 定位難點(diǎn) 本項(xiàng)目受新政影響 ，小戶型比例太大； 項(xiàng)目地塊比較小，自身環(huán)境難以打造； 萬家麗路和三一路沿線未來將有大量小戶型產(chǎn)品入市； 西湖樓停車場的調(diào)整對(duì)項(xiàng)目北面景觀視野的影響。 景觀資源 項(xiàng)目地塊居住價(jià)值梯度分析 地塊評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 序號(hào) 地塊 A 地塊 B 地塊 C 評(píng)定項(xiàng)目 權(quán)重 打分 得分 打分 得分 打分 得分 景觀 45% 5 1 3 位置 10% 1 3 3 噪音 5% 3 3 5 地貌 10% 5 5 5 視野 20% 5 1 1 通風(fēng) 5% 3 1 5 私密性 5% 5 1 3 合計(jì) 100% 項(xiàng)目配套資源 項(xiàng)目周邊現(xiàn)有火星北路（萬家麗路）、三一路等多條城市主干道經(jīng)過； 規(guī)劃月島公園將很快啟動(dòng)； 教育配套：長沙大學(xué)、長大附中、馬欄山小學(xué) 、科大附中等； 醫(yī)療配套：馬王堆療養(yǎng)院、長沙市中醫(yī)醫(yī)院、 163 醫(yī)院； 生活配套：麥德龍超市、萬佳惠超市、金馬大市場等； 交通配套： 離萬家麗路的公交站不到 100 米，三一大道 200 米左右，公交四通八達(dá)。 六、區(qū)域市場展望 隨著市中心房價(jià)的不斷上漲以及星沙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，該區(qū)域處在兩個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的腰部，相對(duì)市區(qū)往星沙購房的客戶有十分明顯的地段優(yōu)勢(shì) ,且有廣電中心影視產(chǎn)業(yè)和會(huì)務(wù)經(jīng)濟(jì)的支撐，未來發(fā)展前景廣闊； 片區(qū)內(nèi)土地資源廣闊，隨著今年十月瀏陽河大橋通車 ,片區(qū)項(xiàng)目都欲啟動(dòng) ,未來入市項(xiàng)目逐漸增多，且大多具備規(guī)模資源優(yōu)勢(shì)，未來市場競爭壓力較大； 隨著交通、景觀等配套資源的完善及片區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)的推進(jìn)，區(qū)域成熟度和宜居性將大大提高； 片區(qū)發(fā)展正從藏瓏、圣爵菲斯等高檔物業(yè)唱主角逐漸向高檔住宅與普通住宅物業(yè)并存轉(zhuǎn)變； 隨著區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展 ,周邊的配套將更加完善 ,包括學(xué)校、商業(yè)、公園的配套，區(qū)域價(jià)值將不斷提升； 區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品類型豐富，但商業(yè)配套設(shè)施較為缺乏和低檔，目前周邊比較成熟的業(yè)態(tài)主要是餐飲和招待所 ,其中尤以餐飲最發(fā)達(dá) ,大規(guī)模、集中性的商業(yè)中心和中高檔酒店 是片區(qū)內(nèi)的空白點(diǎn)。 立體挑空的復(fù)式空結(jié)構(gòu)，打破單一的空間格局；人性化的空中庭院，將平面的四合院立體化。 項(xiàng)目定位：南城首席純復(fù)式立體庭院社區(qū) —— 空中四合院 空中庭院升級(jí)版 項(xiàng)目推廣語：精致復(fù)式 寬心生活 項(xiàng)目賣點(diǎn)： 純粹復(fù)式住宅；立體空中四合庭院； 米立體挑高，超大贈(zèng)送面積。 外立面設(shè)計(jì)： 在立面設(shè)計(jì)簡潔明快的基礎(chǔ)上，注意了小區(qū)建筑群的整體感和持續(xù)感。 戶型產(chǎn)品構(gòu)成： 共設(shè)計(jì)提供六種不同的戶型，共計(jì) 376 戶，主力面積為 145 ㎡到 160 ㎡的 三房兩廳和四房兩廳復(fù)式，面積區(qū)間為 98－ 162 ㎡，層高皆為 ＋ 的復(fù)式結(jié)構(gòu)，住宅每戶配置空中花園。 四、可借鑒樓盤分析 【宏宇 營銷方式 在營銷策略上，各項(xiàng)目基本以認(rèn)籌發(fā)放 VIP 卡，正式開盤打折或者充抵現(xiàn)金的方式，期間安排部分小型活動(dòng)來維持推廣的熱度。 園林規(guī)劃 大多數(shù)項(xiàng)目因?yàn)橐?guī)模小，園林規(guī)劃設(shè)計(jì)一般，基本無有特色的園林設(shè)計(jì)風(fēng)格 。 二房戶型面積在 80－ 90 平方米左右；三房戶型面積在 120－ 130 平方米左右；四房戶型面積在 140－ 150 平方米左右 。 從片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目客戶的職業(yè)構(gòu)成來看，主要為萬家麗、馬王堆、三湘建材市場的個(gè)體經(jīng)營者；星沙國家經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開發(fā)區(qū)的企業(yè)高級(jí)技術(shù)工人、生產(chǎn)管理人員、個(gè)體經(jīng)營戶；伍家?guī)X、四方坪附近及三一大道沿線企業(yè)中青年白領(lǐng)，本地需改善居住的中等收入家庭；市區(qū)或外來的投資型人群。大多數(shù)戶型方正實(shí)用。湘江壹號(hào) 長沙創(chuàng)遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司 —— —— 太陽星城 湖南 天星名園置業(yè)有限責(zé)任公司 約 600 畝 萬 預(yù)計(jì)區(qū)域未來入市量在 450 萬平方米以上，市場放量大，競爭激烈 ,對(duì)本項(xiàng)目的影響主要是對(duì)城北部分客戶的截流。芙蓉盛世 長沙市天健房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 約 271 畝 90 萬 沙河大盤影響力大，輻射能力強(qiáng)，在引導(dǎo)片區(qū)樓盤品質(zhì)，塑造自身品牌形象的同時(shí)，也吸引著其他區(qū)域 的購房者。芙蓉盛世、萬國城 MOMA、湘江御景為代表。目前在售的有 10 多個(gè)項(xiàng)目，以濱江在銷售上，項(xiàng)目采用分批次推出的方式，先推別墅和花園洋房，再推高層的手法，在保持市場熱度的同時(shí)，也較好地提升了后期產(chǎn)品的銷售價(jià)格。根據(jù)地理位置的不同，高層景觀住宅分為三種價(jià)格，西邊 18 層蝶式 5200~5800 元 /平方米，北部 18 層板式 4000 多元 /平方米，南部 19～ 25 層點(diǎn)式 6200～6800 元 /平方米。碧海長鯨組團(tuán) 54 套環(huán)湖別墅及 400 多套花園洋房已售 罄，目前推出部分為碧海長鯨組團(tuán)高層住宅，共 400 多套， 7 月 18 號(hào)開始認(rèn)籌， 27 日截止。除蝶式部分戶型外，大多數(shù)戶型為南北朝向，戶型方正，每種戶型均帶入戶花園，采用雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。 【藏瓏相對(duì)來說，小戶型銷售速度快，客戶以市內(nèi)單身白領(lǐng)人士為主。二層設(shè)計(jì)有大型室內(nèi)游泳池，另外有多個(gè)空中花園，整個(gè)項(xiàng)目外立面形象美觀大方。值得借鑒之處在于，在項(xiàng)目規(guī)模中等的情況下，實(shí)行多期多批的推售策略，根據(jù)客戶需求進(jìn)行價(jià)格等方面的調(diào)整。 【紅樹灣】 規(guī)劃用地 畝 總建筑面積 22 萬平米 容積率 物業(yè)類型 小高層 、多層住宅 主要戶型 三房， 125－ 135 左右 總戶數(shù) 1800 開盤日期 （一期二批） 銷售價(jià)格 2300 元 /㎡ 銷售情況 二期在售 產(chǎn)品構(gòu)成： 戶型 面積（㎡） 比例 三房 126－ 134 75％ 四房 140－ 150 25％ 戶型特征：戶型面積適中，布局合理，采光和通風(fēng)都較好，三棟點(diǎn)式采用蝶型設(shè)計(jì)，更通透舒適；根據(jù)客戶的需求不同，一部分設(shè)計(jì)了入戶花園，具有較好的市場認(rèn)可度和競爭力。 綜合評(píng)價(jià)： 本項(xiàng)目在規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)方面都做得很不錯(cuò)。紫晶城】 規(guī)劃用地 5 萬平米 總建筑面積 萬平米，一期 萬平米 容積率 物業(yè)類型 小高層住宅 主要戶型 二房、三房； 80－ 130 總戶數(shù) － 開盤日期 （一期） 銷售價(jià)格 均價(jià) 2600 元 /㎡左右 銷售情況 一期售完 綜合評(píng)價(jià)： 項(xiàng)目一期由 7 棟 1617層的小高層住宅和 110 米社區(qū)配套商業(yè)組成，定位較大眾 化，形象和檔次一般，目前一期已經(jīng)銷售完畢，二期預(yù)計(jì) 2020 年下半年開盤。 綜合評(píng)價(jià)： 整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃采用空間圍合的方式，最大限度侵占城市公共空間，采用“品”子型的建筑單體設(shè)計(jì)， 南向?yàn)閮蓱?90 平米，首層架空，戶型均好，小區(qū)通透，商業(yè)為兩層臨街鋪，規(guī)劃理念與本案雷同。 【高林 銷售上采用分批多次推出的方法，目前一批 200 多套基本售完，二批 4 棟預(yù)計(jì) 2020 年 10月底開盤，三批入市時(shí)間待定。 綜合評(píng)價(jià)： 項(xiàng)目以 18 層的小高層建筑為主，總共 8 棟建筑， 700 多戶。 財(cái)富名苑規(guī)劃方案： 片區(qū)及板塊競爭小結(jié) 從片區(qū)發(fā)展進(jìn)程來看，四房坪組團(tuán)和馬王堆組團(tuán)發(fā)展要相對(duì)完善，市政配套的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施條件相對(duì)金鷹月湖組團(tuán)要更成熟一些； 金鷹月湖組團(tuán)擁有更加優(yōu)越的山水資源和更為濃郁的人文氣息，已經(jīng)形成高尚住宅區(qū)的形象，從居住環(huán)境來講，要更加優(yōu)越于其他兩個(gè)組團(tuán)； 四方坪組團(tuán)和馬王堆組團(tuán)對(duì)本項(xiàng)目所在的金鷹月湖組團(tuán)的競爭主要是客戶截流的影響，而目前這兩個(gè)組團(tuán)在售項(xiàng)目多為尾盤，未來入市項(xiàng)目也并不多，因此待本項(xiàng)目上市時(shí)所面臨的競爭主要來自 于金鷹月湖組團(tuán)內(nèi)部的競爭； 不包括目前在售的近 10來個(gè)項(xiàng)目，金鷹月湖板塊未來入市項(xiàng)目將有超過 10 個(gè)之多，且多在百畝以上，因此，未來金鷹月湖組團(tuán)內(nèi)部競爭將異常激烈； 由于本區(qū)域相對(duì)星沙片區(qū)具有明顯的地段優(yōu)勢(shì)，因此未來競爭主要表現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)競爭； 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目就定位和發(fā)展進(jìn)度來看，未來最大的競爭樓盤主要是“財(cái)富名苑”項(xiàng)目，其資源和物業(yè)上與本項(xiàng)目非常相似，且進(jìn)度相當(dāng)； 洪山安置一期 368 畝，二期 243 畝，目前安置房價(jià)格由原來的 900多漲到現(xiàn)在 21002200 元/平方米（瀏陽河大橋的拉通），由于安置房質(zhì)量提升， 總價(jià)低，也吸引了部分投資商，對(duì)項(xiàng)目必將產(chǎn)生一定影響。普通住宅客戶來源于伍家?guī)X、四方坪、廣電區(qū)域的企事業(yè)單位員工 ，星沙企業(yè)員工，交通路線輻射區(qū)域中青年白領(lǐng)階層。 普通住宅在 2400～ 2800 左右；高檔住宅在 3200～ 5000 左右；別墅以藏瓏為代表，預(yù)計(jì)在 10000 以上。湖上國際社區(qū)。 金鷹城 國防科大教師、南航湖南分公司員工、長沙大學(xué)教師、廣電集團(tuán)的員工、以及芙蓉路沿線企業(yè)白領(lǐng)。目前平均銷售率在85％以上。水木軒、如果愛。 四方坪組團(tuán) 處于中級(jí)發(fā)展階段，具有較高的市場認(rèn)知度，市政配套基本完善，交通相對(duì)便利，生活配套設(shè)施較完備。 平均銷售價(jià)格在 3200～ 4000 元。 瀏陽河畔、東璽門、東門天廈。 組團(tuán)特征分析 片區(qū) 片區(qū)特征 代表樓盤 產(chǎn)品特征 銷售價(jià)格 客戶來源 馬王堆組團(tuán) 規(guī)劃檔次較低，片區(qū)形象較差，配套完善。 名校建設(shè) 目前周邊主要中學(xué)為長大附中，也有部分到科大附中入學(xué)；隨著區(qū)域的發(fā)展，周邊學(xué)校的容量和檔次越來越不能滿足需求；“長沙市一中”和“長郡中學(xué)”的新校區(qū)正在籌辦中，其中“長沙市一中”初步預(yù)計(jì)在長沙大學(xué)東向地塊，“長郡中學(xué)”選址美林水郡西側(cè)，與項(xiàng)目距離都非常近，未來都將成 為項(xiàng)目銷售的賣點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)結(jié)合防洪及道路設(shè)施建設(shè)沿河風(fēng)光帶，控制寬度為 100～ 200 米。 月島公園建設(shè) 月島公園位于 319 國道南側(cè)、朝正路以西、瀏陽河?xùn)|北向，總用地面積 畝，與已建成的月湖公園隔路相望。翠湖、綠地和亭臺(tái)相互映襯，形成了月舞瀟湘、洪山余韻、瀟湘漁火、滿月堤、長堤春柳、秋月湖、月光亮、荷塘月色、芙蓉新暉主題音樂噴泉等眾多景觀。 月湖公園建設(shè) 月湖公園 2020 年元月開始動(dòng)工興建，公園總面積達(dá) 1003 畝，地處 319 國道旁的湖南省廣播電視中心以西，工程投資為 5． 8 億多元。南北段全面拉通后，萬家麗路總長將達(dá) 公里。萬家麗路向北計(jì)劃從福元路延伸至蟠龍路，全長為 公里；向南計(jì)劃從芙蓉南路第四段延伸至湘江東岸的新竹路，全長 。目前已拉通的萬家麗路與復(fù)元東路、工程兵大道、 319國道、遠(yuǎn)大路、人民東路、長沙大道、勞動(dòng)?xùn)|路、香樟路、湘府路、時(shí)代陽光大道等 20 余條主次干道相交，最終達(dá)到芙蓉南路第四段，全長 公里，是長沙僅次于芙蓉路的第二條南北主干道。 以江河湖山為依托的景觀樓盤成為市場追逐熱點(diǎn) 近年