【正文】 另外，根據(jù)市場主要競爭對手的價格策略、產(chǎn)品優(yōu)劣比較、本項目的戶型設(shè)計、面積范圍、是否作設(shè)計改動以及項目成本核算和預(yù)期利潤等等綜合因素考慮方可最終確定項目的合理成交價格。調(diào)查、分析結(jié)果：單價3000元/平方米（3200元/平方米）是厚街地區(qū)中檔（偏高）樓盤價格的一道坎。n 子女入戶，提升教育環(huán)境n 投資回報良好預(yù)期購求特征n 主力面積區(qū)間：80——140M2n 主力總價位：2545萬n 主力戶型：3房戶型重點關(guān)注因素價格、配套、交通價格、環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)價格定位探討選取地段、交通、周邊配套、小區(qū)配套、環(huán)境狀況、管理等6大方面內(nèi)容進(jìn)行比較。目標(biāo)客戶鎖定目標(biāo)區(qū)域 依據(jù)厚街的市場調(diào)研信息（包含該區(qū)域典型樓盤與同質(zhì)參照樓盤分析），我項目客戶目標(biāo)區(qū)域劃分為：一類：處于厚街邊緣地帶以改善居住條件為目的 “居住入新城”的厚街原籍居民；二類：項目所在片區(qū)置業(yè)者；三類：厚街外商投資及民營企業(yè)；四類：有效輻射半徑范圍內(nèi)的周邊鎮(zhèn)：主要為沙田鎮(zhèn)、虎門鎮(zhèn)、長安鎮(zhèn)；（以投資為主）目標(biāo)客戶群特征 特征區(qū)分首次置業(yè)者再次置業(yè)者所占比例50%50%年齡25353045戶籍構(gòu)成國內(nèi)外來人士、厚街戶籍及港澳臺人士；厚街戶籍人士、國內(nèi)外來人士；職業(yè)構(gòu)成n 白領(lǐng)n 首次創(chuàng)業(yè)者n 個體戶n 港澳臺生意人及企業(yè)經(jīng)營者n 企業(yè)中層管理人員n 私營企業(yè)主n 個體戶購買動機(jī)n 滿足在厚街工作及生活居住需要n 中止租房計劃n “跳躍式”購房，實現(xiàn)購房一步到位。擁有較高的自然景觀資源或高成本建造人工景觀成為高檔項目的必備條件。四、市場定位項目檔次定位定位：中檔（偏高）項目片區(qū)的開發(fā)項目已經(jīng)進(jìn)入尾盤階段，其市場定位均在中檔（偏高）（明珠花園例外），各個項目的售賣情況良好，這在一定程度上反映了本區(qū)域的市場需求；同時，由于項目地塊、規(guī)模、周邊環(huán)境等因素的影響，本項目走絕對高檔路線缺乏成熟可行的依據(jù)。（四） 項目威脅(Threat)區(qū)域內(nèi)同業(yè)競爭急劇升溫 項目所在區(qū)域現(xiàn)在市場競爭還不算激烈，但是，就目前掌握的資料顯示，進(jìn)入2004年，幾個規(guī)模相當(dāng)，規(guī)劃設(shè)計優(yōu)良的項目將同時加入厚街房地產(chǎn)競爭的圈子，到時，競爭必然加??！所以對于本項目來說抓住時機(jī)搶先占領(lǐng)市場份額是關(guān)鍵之一。政府關(guān)于停止自建房審批的政策促進(jìn)商品住宅買賣2003年，東莞市將全面加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，從城區(qū)內(nèi)到鎮(zhèn)區(qū)將逐步禁止興建農(nóng)民單家獨戶住宅，不再“一戶一地”批地建設(shè)。城市升值 厚街，在珠三角大區(qū)域經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的基礎(chǔ)上，本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加迅速，城市建設(shè)也在不斷創(chuàng)新，城市發(fā)展前景非?？春茫鞘械纳禎摿薮?，這就為本區(qū)域的房地產(chǎn)項目旺銷、升值打下了基礎(chǔ)。如，（A座B單位）將面積大的三房放在正西方向，而且三個房間連同客廳全部朝西，這樣的朝向會使這部分單位銷售產(chǎn)生壓力，如果這樣的朝向發(fā)生在小戶型上，或許壓力會小一點！關(guān)于匯景豪庭項目的規(guī)劃設(shè)計我司糾集大批具有厚街市場銷售經(jīng)驗的人員進(jìn)行了多輪評審，在戶型設(shè)計、平面布局等等方面發(fā)現(xiàn)了較多比較嚴(yán)重的問題，這里魯莽提出，完全出于對后期營銷工作的考慮，希望發(fā)展商能夠參考我們從營銷角度提出的問題，綜合考慮、決策！（首期）開發(fā)規(guī)模較小項目首期開發(fā)只有3萬多的占地規(guī)模，很難形成社區(qū)的感覺，與東逸翠苑等主要競爭對手比較存在弱勢；如果能夠?qū)⑷谕瑫r規(guī)劃，可以彌補(bǔ)這一弱項。n 風(fēng)水風(fēng)水是一種民間風(fēng)俗！在廣東地區(qū)的許多地方，消費(fèi)者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品非常注重風(fēng)水；但是，在我項目因為設(shè)計的原因存在許多有背風(fēng)水習(xí)俗的地方；如，B座的F單位的主人房窗戶正對A座E單位的房間棱角，這在厚街市場是不會受歡迎的。例如：我項目A座F單位，面積是114平方米，；顯然給人大小分布太偏頗的感覺。說到底，因為我們的產(chǎn)品設(shè)計可能在金字塔上爬得太高了，偏離了主流需求！n 功能設(shè)置：功能設(shè)置與戶型面積之間是密切聯(lián)系的，我項目在戶型功能設(shè)置方面犯了與戶型面積矛盾的錯誤——顯示尊貴、闊綽的大戶型（90平方米相對二房來說，可以定位為“大戶型“）卻沒有設(shè)置主人套間！功能設(shè)置要與項目的定位以及戶型面積相對應(yīng)，并且互相支撐；在我項目的部分戶型設(shè)計中沒有很好地解決這個問題。類似朝向、棱角相對、私密性、異形房間等等（祥見以下分解）。周邊環(huán)境稍顯嘈雜項目南側(cè)臨馬路，有噪音嫌疑，可能會對本項目銷售帶來部分負(fù)面影響。本項目并無良好的品牌作為產(chǎn)品推向市場和被市場、消費(fèi)者關(guān)注、接受的平臺，這就需要通過項目包裝、宣傳來提高項目的知名度；同時來帶動發(fā)展商品牌的建立，為后續(xù)發(fā)展建造一個品牌的大平臺。潛在商業(yè)價值 項目緊挨著厚街遂通車行，臨兩條重要道路，潛在商業(yè)價值較大。項目SWOT分析（一）項目優(yōu)勢(Strength)交通優(yōu)勢項目地處S256省道和北環(huán)路交匯處，交通十分便利。趨勢預(yù)測：厚街房地產(chǎn)處于爬升期，在以后的項目開發(fā)中強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將較為多見，所以及早入市，搶占先機(jī)十分重要。綜合實力（差距彌補(bǔ)）：厚街房地產(chǎn)市場在競爭實力尤其是品牌支撐上不存在太大差別，新項目知名度的建立也可以通過有效營銷活動來建立；而在開發(fā)經(jīng)驗，尤其是產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上就拉開了差距，所以，有效借鑒以及在營銷推廣方面引入外腦力量將對本項目的開發(fā)、銷售產(chǎn)生強(qiáng)大的推動力。本項目（一期）的商業(yè)設(shè)置主要考慮滿足本樓盤住戶以及附近居民日常消費(fèi)需求。產(chǎn)品特征形式上多為散鋪，沿社區(qū)外沿布置；層高56m，進(jìn)深817m，沿主要道路或靠近小區(qū)主入口的鋪位進(jìn)深，可以做到15m以上（面積相對較大，用于設(shè)置較大型商鋪和酒樓）。商鋪的部分客戶是小區(qū)業(yè)主和附近居民。在當(dāng)?shù)厝搜壑校啼伿强梢陨档模ㄏ鄬τ谧≌裕?，擁有了商鋪，意味著自己和直屬的下一代生計將不成問題。凡住宅小區(qū)必建商鋪，無論小區(qū)是“大”還是“小”，小區(qū)居民的日常生活用品往往在此購置。但以經(jīng)營服裝和理發(fā)美容為主，面積在60——200平方米左右（除華潤超市外）。在康樂路及厚街廣場附近商鋪租金一般在150——200元/平方米；而其他地段商鋪租金只在50——80元/平方米。6．社區(qū)商業(yè)厚街商業(yè)物業(yè)概況厚街商業(yè)發(fā)達(dá)，主要商業(yè)街道為康樂路和厚街廣場附近，其中康樂北路及其延伸路段商業(yè)尤為突出（風(fēng)格類似廣州的北京路、上海的南京路），主要有華潤超市等大型超市和蘋果等品牌服裝連鎖店。外來白領(lǐng)等投資群體會選擇稍長一點的還貸年限。根據(jù)市場反應(yīng)，在本項目所在的區(qū)域， 35——40萬（四房及四房以下單位）在消費(fèi)心理上是道坎！總價與住宅面積指標(biāo)一起影響著樓盤的單價，也影響著銷售速度。營銷推廣：品牌發(fā)展商一般與著名中介結(jié)盟，后者介入項目前期策劃和后期代理，其結(jié)果是產(chǎn)品定位較準(zhǔn)確、形象包裝較到位，銷售策劃一氣呵成，進(jìn)而把握住了目標(biāo)客戶，價格自然有支撐。產(chǎn)品規(guī)劃（建造品質(zhì)）：這里主要指規(guī)劃、戶型以及建造品質(zhì)，成熟和有經(jīng)驗的發(fā)展商一般表現(xiàn)較好，舍得在設(shè)計上投入精力，尤其是戶型，實在與創(chuàng)新兼顧。地產(chǎn)品牌：品牌發(fā)展商的售價在同等檔次的樓盤中位于上游，高出普通樓盤200400元/平方米。物業(yè)地段：物業(yè)所在的區(qū)域、地段等不僅決定了物業(yè)在生活配套、交通等硬件方面的基礎(chǔ)，同時，是否有濃郁的生活氛圍和良好的升值前景也與物業(yè)地段息息相關(guān)。價格： 外在因素：物業(yè)地段、地產(chǎn)品牌、產(chǎn)品規(guī)劃（建造品質(zhì)）、營銷推廣、市場大勢；中檔偏低樓盤均價2000——2600元/平方米；中檔樓盤均價26003000元/平方米；中檔偏高樓盤均價30