【正文】 東邊的酒店式公寓大樓簡(jiǎn)介 市場(chǎng)定位可行性評(píng)價(jià)分析 公寓樓外觀實(shí)景 市場(chǎng)定位可行性評(píng)價(jià)分析 西邊高層為一幢甲級(jí)寫字樓，只有 2套剩余房源未售，均價(jià) 14500元 /平米，面積 273平米；寫字樓占據(jù)項(xiàng)目整體 6－ 24層， 5部進(jìn)口客梯， 2部貨梯，物業(yè)費(fèi) /平米。 60平米左右平層精裝修戶型租金為大約 3000元 /月， 70－ 90平米平層精裝修戶型租金大約 4000元 /月， 116平米復(fù)式挑高的 3600元 /月，物業(yè)費(fèi) /平方米 市場(chǎng)定位可行性評(píng)價(jià)分析 新天翔廣場(chǎng)鳥瞰效果圖 市場(chǎng)定位可行性評(píng)價(jià)分析 西邊裙房商場(chǎng) 時(shí)尚休閑 (A座 ) 1F 時(shí)尚手表 /化妝品 /精品女鞋 /時(shí)尚女包 /機(jī)器修鞋 /餐飲 肯德基 2F 精致超市 /休閑餐飲 /煙酒 /茶 /保健品 /藥品 /花卉 3F 家居用品 /床上用品 /兒童用品 /兒童樂(lè)園 /小家電 /餐飲 4F 體育用品 /健身器材 /休閑服飾 /美食廣場(chǎng) 東邊裙房商場(chǎng) 精品百貨 (B座 ) 1F 名品 /精品男裝 /品牌眼鏡 (寶島眼鏡 )/珠寶首飾 /名表 /餐飲 /鐘表維修 /首飾加工 /銀行（中國(guó)工商銀行） 2F 淑女裝 /成熟女裝 /針織羊絨 /飾品 /發(fā)型設(shè)計(jì) /美甲休閑 3F 少女裝 /少淑裝 /內(nèi)衣 /家居服飾 /飾品 /琴行 /時(shí)尚女包 VIP專享空間 4F 男裝 /男鞋 /男包 /男士精品 /改縫褲腳 1－ 4層裙房商場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分布 市場(chǎng)定位可行性評(píng)價(jià)分析 東邊裙房商場(chǎng) 精品百貨 (B座 ) 外觀實(shí)景 市場(chǎng)定位可行性評(píng)價(jià)分析 西邊裙房商場(chǎng) 時(shí)尚休閑 (A座 ) 外觀實(shí)景 市場(chǎng)定位可行性評(píng)價(jià)分析 東、西裙房商場(chǎng)從第三層互通 連接處外觀實(shí)景 市場(chǎng)定位可行性評(píng)價(jià)分析 裙房商場(chǎng)內(nèi)部實(shí)景 市場(chǎng)定位可行性評(píng)價(jià)分析 裙房商場(chǎng)內(nèi)部實(shí)景 市場(chǎng)定位可行性評(píng)價(jià)分析 項(xiàng)目靠蘇雅路一側(cè)（項(xiàng)目?jī)?nèi)街）底層尚有少量商鋪待售，價(jià)格約為 4萬(wàn) /平米 (包括 12層） / 市場(chǎng)定位可行性評(píng)價(jià)分析 東邊高層為一幢 70年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓大樓，名為“鉑金公寓”，總建筑面積約 ，約 500套房源，占據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的 6－ 26層，戶型面積在 60－ 120多平米，一房、二房，有平層有復(fù)式挑高的，東、南、西、北朝向戶型數(shù)量幾乎均等。寫字樓和公寓為兩幢L型圍合，透天中庭，各自有獨(dú)立大堂。商鋪全部售罄， 項(xiàng)目沿蘇雅路還有剩余商鋪（ 1－ 2層）價(jià)格約為 4萬(wàn) /平米。 60平米左右平層精裝修戶型租金為大約 3000元 /月， 70－ 90平米平層精裝修戶型租金大約 4000元 /月， 116平米復(fù)式挑高的 3600元 /月，物業(yè)費(fèi) /平方米 市場(chǎng)定位可行性評(píng)價(jià)分析 蘇州目前的運(yùn)營(yíng)成功的城市商業(yè)綜合體中代表性的 市場(chǎng)定位可行性評(píng)價(jià)分析 新天翔廣場(chǎng) 億象城 項(xiàng)目名稱 新天翔廣場(chǎng) 地理位置 園區(qū)湖西 CDB，蘇繡路南、星都街西 總體量 公寓部分總建筑面積為 、商場(chǎng)商鋪約 ，寫字樓部分約 整體定位 集甲級(jí)智能化寫字樓、大型百貨公司、酒店式公寓以及大型地下停車場(chǎng)為一體的綜合性商業(yè)中心 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 百貨商城商鋪、寫字樓、 70年產(chǎn)權(quán)精裝修酒店式公寓 價(jià)格情況 項(xiàng)目 08年年底交房運(yùn)營(yíng)到現(xiàn)在已近 2年時(shí)間，只有 寫字樓有 2套剩余房源未售，均價(jià) 14500元 /平米 ，面積 273平米；寫字樓 6－ 24層， 5部進(jìn)口客梯， 2部貨梯，物業(yè)費(fèi) /平米。公寓式酒店既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)?？商嵘麄€(gè)項(xiàng)目層次，也可促進(jìn)低樓層銷售。 市場(chǎng)定位可行性評(píng)價(jià)分析 本案規(guī)劃一部分 5A級(jí)智能化寫字樓，是為項(xiàng)目的整體形象考慮，結(jié)合目前盛澤地區(qū)寫字樓市場(chǎng)較為冷清的租售情況，寫字樓不做主要銷售目標(biāo)，定位上可商可住（可自由分割），可以根據(jù)推廣時(shí)市場(chǎng)情況，自由轉(zhuǎn)換。同時(shí)。 縱觀蘇州地區(qū)的商務(wù)型酒店公寓市場(chǎng)銷售，其火爆無(wú)一不和所處在的區(qū)域的發(fā)展有關(guān)系，位于市中心（如觀前街上的“觀前一號(hào)”）和區(qū)域的 CBD中心（如新區(qū) CBD的“新地國(guó)際公寓”、園區(qū)湖西 CBD的“環(huán)球 188”）這些區(qū)域的商務(wù)型酒店式公寓的投資回報(bào)率、關(guān)注度都很高，保證了非常好的市場(chǎng)銷售情況。 盛澤的高端數(shù)字影院還幾近空白，我們要抓住時(shí)機(jī)，同時(shí)引進(jìn)高端科技影院，豐富項(xiàng)目的文化內(nèi)涵。董利建議，在城市綜合體中，一定要重點(diǎn)做好 商業(yè)、酒店（酒店式公寓） 這兩部分，這是保證城市綜合體成功的關(guān)鍵。 市場(chǎng)定位可行性評(píng)價(jià)分析 一個(gè)成功的城市綜合體除了前期的規(guī)劃、定位要合理外，后期的運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理也很關(guān)鍵。 盲目立項(xiàng)、龐大但隨意復(fù)制大中城市、運(yùn)營(yíng)管理不規(guī)范、開(kāi)發(fā)商后勁不足，這四點(diǎn)是盛澤市場(chǎng)城市綜合體運(yùn)營(yíng)失敗主要原因 而我們要做的是： 針對(duì)盛澤的消費(fèi)群體，以 高、中、低 商業(yè)類型相結(jié)合，滿足不同人群消費(fèi)理念。 蘇州城市綜合體才剛起步，盛澤城市綜合體更是雛形階段 市場(chǎng)定位潛力分析 鑒于目前盛澤市場(chǎng)上這種類高端城市商業(yè)綜合體已經(jīng)有一些，目前市場(chǎng)認(rèn)知度不高；而且有過(guò)如東盛步行街這種較為前瞻性規(guī)劃的商業(yè)失敗的前例，可以看出，盛澤這種鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)規(guī)模的城市，其人口消費(fèi)習(xí)慣不能完全達(dá)到這種較高端的商業(yè)業(yè)態(tài)，消費(fèi)力也不能支撐起盛澤多個(gè)分散的商圈。 在國(guó)外和我國(guó)的大城市，城市綜合體已經(jīng)是一個(gè)相對(duì)成熟的產(chǎn)業(yè)，但對(duì)于中小城市來(lái)說(shuō)，尚處于摸索階段，不能完全照搬大城市模式。規(guī)劃平衡、業(yè)態(tài)組合具備“唯一性”的城市綜合體必將成為刺激消費(fèi)、帶動(dòng)投資的發(fā)動(dòng)機(jī)。大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般來(lái)說(shuō)，酒店、寫字樓、購(gòu)物中心三大功能是城市綜合體最基本的業(yè)態(tài)組合。是集酒店（ Hotel）、寫字樓（ Office）、公園（ Park）、購(gòu)物中心（ Shopping mall）、娛樂(lè)中心（ Convention）和公寓（ Apartment）等于一體的大型公共商業(yè)設(shè)施。市場(chǎng)需求對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)影響很大 住宅社區(qū)商鋪：多為 13層商業(yè)樓或住宅建筑底層商鋪，住宅社區(qū)的位置和入住率對(duì)商鋪影響較大 大型賣場(chǎng)商鋪：百貨商場(chǎng)、大型購(gòu)物中心里的鋪位，經(jīng)營(yíng)狀況受到整個(gè)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)好壞的重要影響 商務(wù)樓、寫字樓商鋪： 主要酒店、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間 沿街型商鋪 ：主要包括商業(yè)步行街、專業(yè)精品商業(yè)街、道路兩側(cè)普通中小商鋪，可以獨(dú)立運(yùn)營(yíng) 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情 分析 酒店式公寓 精裝修單層公寓 毛坯 loft復(fù)式挑高公寓 精裝修 loft復(fù)式挑高公寓 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情 分析 第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議 1 市場(chǎng)定位潛力分析 市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)分析 2 市場(chǎng)定位的可行性評(píng)價(jià) 3 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 4 市場(chǎng)定位潛力分析 目前盛澤的商鋪規(guī)劃較為豐富，涵蓋各種類型 組團(tuán)式板塊商業(yè) 特色商業(yè)街 一站式購(gòu)物商城、城市綜合體 專業(yè)型商業(yè)市場(chǎng) 東盛步行街 為代表 ， 主要是生活配套型體驗(yàn)型商業(yè)街 社區(qū)建筑底層商鋪 東方絲綢市場(chǎng)、金百盛家紡廣場(chǎng)， 單一商業(yè)業(yè)態(tài)的商業(yè)中心，盛澤地區(qū)特有的為紡織、絲綢。商業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)是比較豐富，但“散、亂”，缺少品質(zhì)化的規(guī)劃。項(xiàng)目今年規(guī)劃剛定，預(yù)計(jì)明年啟動(dòng)銷售，該樓盤推出，將進(jìn)一步加大城西板塊供應(yīng)量。位于北側(cè)為 27萬(wàn)㎡的商業(yè)，包含酒店式公寓、寫字樓、商場(chǎng)等一站式大型 SHOPPING MALL 整體定位 市場(chǎng)路第一大盤，集大型商場(chǎng)、住宅、別墅、寫字樓、酒店式公寓為一體的大型綜合型社區(qū) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 酒店式公寓、寫字樓、大型商場(chǎng)、住宅 價(jià)格情況 未定 綜合說(shuō)明 項(xiàng)目總體分為南北兩大地塊，中間以一條規(guī)劃道路相隔，北側(cè)為 27萬(wàn)㎡的商業(yè)配套，南側(cè)為 23萬(wàn)㎡的住宅。 酒店式公寓為一幢樓，精裝休，單式和復(fù)式挑高都有的，東南西北四面朝向，面積有 100平米以內(nèi)。 整體定位 集中央商務(wù)區(qū)、中央生活區(qū)、中央文化區(qū)于一體的大型商住樓盤 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 寫字樓、商鋪、精裝修單、復(fù)式酒店式公寓 價(jià)格情況 商鋪?zhàn)饨馂?3元 /天 該項(xiàng)目也是城西核心居住板塊的重要部分，未來(lái)將聚集大量的高端人群消費(fèi)，為舜湖西路的西延伸段商業(yè)發(fā)展提供人氣。 綜合說(shuō)明 此項(xiàng)目為盛澤城西板塊開(kāi)發(fā)較早的樓盤，開(kāi)發(fā)周期已經(jīng)達(dá) 6年時(shí)間，位于城西板塊的核心，是一個(gè)集五星級(jí)酒店、近 2萬(wàn)平方米的大賣場(chǎng)、商業(yè)步行街、 10余萬(wàn)平米居住區(qū)的綜合型社區(qū)，擁有絕佳的湖景資源，交通便利，定位較為高端。 德?tīng)?酒店式公寓面積為 38109平米，還有90套左右。 Loft復(fù)式酒店式公寓主要有三種戶型，分別是 ㎡、 ㎡、 ㎡。國(guó)際絲綢廣場(chǎng) 地理位置 市場(chǎng)路南側(cè)、西環(huán)路西側(cè)，交叉路口位置 總體量 總建筑面積為 10萬(wàn)平米，分南、北地塊 整體定位 國(guó)際化的絲綢紡織品貿(mào)易服務(wù)專業(yè)市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 商鋪、 Loft復(fù)式酒店式公寓、絲綢專業(yè)市場(chǎng) 價(jià)格情況 商鋪售價(jià)在 /平米， Loft復(fù)式酒店式公寓價(jià)格在 6000－ 7000元 /平米， 70年產(chǎn)權(quán)毛坯房，挑高為 。 平米） 舜新北路 絲綢服裝零售 150（三層 ) 44 舜新北路 服裝 25 166 舜新南路 品牌西服 50 222 舜新南路 珠寶 22 378 舜新南路 小飾品 25 216 舜新南路 女鞋 38 131 盛澤主要商業(yè)干道沿街型商業(yè)租金情況 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 地段 業(yè)態(tài) 使用面積（平米） 租金（元 /月 在外觀造型上，樓體外墻采用玻璃幕墻和鋁板材料，形狀非常別致，以表達(dá)盛澤地標(biāo)性建筑特點(diǎn)。但是，寫字樓租售情況一直不好，目前，主要大面積戶型在出租，物業(yè)管理費(fèi)為 6元 /月 金百盛家紡廣場(chǎng) 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 商鋪 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 公寓 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 項(xiàng)目名稱 盛澤廣場(chǎng)國(guó)際大廈 地理位置 舜湖西路北側(cè)、北臨漾濱大道、緊鄰中國(guó)東方絲綢市場(chǎng) 總體量 總建筑面積 （包括地下層），規(guī)模地上 28層，地下 1層，建筑主體高度為 ，為盛澤第一高樓 整體定位 盛澤商業(yè)、貿(mào)易、金融中心，城市標(biāo)志性建筑 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 一至四層為商業(yè)零售 ,四層以上為高級(jí)寫字樓 價(jià)格情況 寫字樓租金約 42元 /月 平米，售價(jià)約為 /平米 綜合說(shuō)明 項(xiàng)目是盛澤首座純家紡產(chǎn)品的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)已經(jīng)多年時(shí)間，正好處于東方絲綢市場(chǎng)東首靠近城東老城區(qū)的繁華地段，北沿市場(chǎng)路、西接新衛(wèi)商區(qū)，交通方便、人氣旺盛。項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在 10月份開(kāi)盤首推商鋪 金城商業(yè)中心效果圖 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 項(xiàng)目名稱 金百盛家紡廣場(chǎng) 地理位置 姚家壩橋西堍 — 市場(chǎng)路南側(cè)，盛澤城市廣場(chǎng)西側(cè) 總體量 總建筑面積約 ，包括 5幢 4層的商鋪和 1幢 15層的公寓樓 整體定位 盛澤家紡產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品中心、信息中心和人才中心 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 市場(chǎng)分為三個(gè)區(qū)：東區(qū) 3幢樓專營(yíng)寢室用品、西區(qū) 2幢樓專營(yíng)窗藝用品、南區(qū)的 1幢小高層是金領(lǐng)公寓和各類配套設(shè)施。 盛澤城市廣場(chǎng)效果圖 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 盛澤城市廣場(chǎng)沙盤模型圖 盛澤城市廣場(chǎng)寫字樓部分外立面實(shí)景圖 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 項(xiàng)目名稱 金城商業(yè)中心 地理位置 盛澤鎮(zhèn)絲綢市場(chǎng)核心區(qū)域利國(guó)路兩側(cè) 總體量 總建筑面積約 11萬(wàn)平米，其中商鋪面積占 6萬(wàn)平米， 3幢高層面積占 5萬(wàn)平米左右，地上建筑面積： 86840㎡（商業(yè)：