【正文】 南地塊容積率 ，北地塊容積率 南地塊選擇 18層中高層，北地塊以高層為主，中高層為輔 THANKS 。 – 北京上海等 地的代理商太相信自己的經(jīng)驗(yàn)，形象類的東西在山西客戶認(rèn)同度并不高 訪談紀(jì)要 ? 冰水和 孫圣 – 綠地在太原拿了三塊地，一塊 800畝、一塊 1000畝，另一個(gè)不詳。 – 為什么別人賣不好，你們有秘方嗎？答：報(bào)紙廣告效果不佳，山西客戶也不認(rèn)什么過虛的形象，找到合適的渠道，找準(zhǔn)客戶購買的關(guān)鍵房子就能賣出去－－前提是房子可賣，也有根本賣不掉的房子，這樣的我們根本不接。 訪談紀(jì)要 ? 李亞光 – 太原市場各類市場情況如何？ – 答：太原市場，只要是住宅，就不愁賣。 – 山西購買力最強(qiáng)的地方是大同、臨汾、？？？ – 金茂大廈目前租金約 ，三年以前大約會在 。 – 榆次項(xiàng)目、遠(yuǎn)郊項(xiàng)目、城中村手續(xù)不全項(xiàng)目成為中低端市場的主體。 御苑 板樓 四梯十三戶 － 3 2 四梯五戶 － 4 2 長島國際 板樓 兩梯兩戶 3 2 － 濱東花園 塔樓 兩梯四戶 － 3 3 兩梯四戶 3 3 174 6 帝景華府 板樓 兩梯兩戶 2 3 15 － 3 2 在售樓盤三房戶型剖析 項(xiàng)目名稱 樓體類型 幾梯幾戶 最大進(jìn)深 最小進(jìn)深 結(jié)構(gòu) 建筑面積 廳開間 廳進(jìn)深 客廳面積 餐廳面積 主臥開間 主臥面積 次臥面積 廚房面積 衛(wèi)生間面 積 柏林風(fēng)情 板樓 一梯兩戶 － 3 2 3 2 12 － 2 3 10 原上園 塔樓 兩梯四戶 14 3*2 26 10 5 14 3*2 23 10 10 5 金圣 甲第 塔板 兩梯六戶 19 3*2 150 32 15 4 24 19/14 8 7 建筑面積 廳開間 廳進(jìn)深 客廳面積 135160 27左右 主臥開間 主臥面積 （含主衛(wèi)） 次臥面積 廚房面積 衛(wèi)生間面積 23－ 27 1216 6－ 10 三 房 各 功 能 空 間 尺 度 集 中 在 以 下 面 積 區(qū) 間 三居特征 —— 基本特征：主臥開間小，進(jìn)深過長（平均值約為 16米） ,戶型缺乏亮點(diǎn)，附加值低 均價(jià)范圍： 45005300元 /平米 ,月供 29004000元左右 面積單位：㎡ 長度單位： m 三房戶型總結(jié) 北美 新天地 百桐園 帝景華府 南波灣溫泉公寓 長島國際 140平米 120平米 180 131 160 130 166 140 135 145 130平米 138 150平米 145 120 陽光銀座 160平米 120 長風(fēng)畫卷 134 158 三房面積集中度有從 150到 130回歸的趨勢 130145小三居為主， 160170大三居為輔 140 130 170 145 未來主要項(xiàng)目三房戶型分布 四房戶型剖析 項(xiàng)目 名稱 樓體類型 幾梯幾戶 最大進(jìn)深 最小進(jìn)深 結(jié)構(gòu) 建筑 面積 廳開間 廳進(jìn)深 客廳面積 餐廳面積 主臥開間 主臥面積 次臥面積 廚房面積 衛(wèi)生間面 積 長島國際 板樓 兩梯兩戶 3 2 － 帝景華府 板樓 兩梯兩戶 3 3 ? 板塊格局基本形成 , 板塊競爭是產(chǎn)品形態(tài)的競爭 , 內(nèi)部競爭是品質(zhì)的競爭； ? 高、中、低市場梯度尚未真正形成，低端市場被城中村項(xiàng)目、自建房聯(lián)建房項(xiàng)目、榆次項(xiàng)目分流； ? 規(guī)模是導(dǎo)致產(chǎn)品總體水平不高的首因，也成為獲取競爭優(yōu)勢的第一要素； ? 市場有待規(guī)范； 關(guān)注：遠(yuǎn)郊大盤的放量 市場供給特征總結(jié) 總體市場分析 市場需求特征 住宅總體需求：平穩(wěn) 絕大多數(shù)住宅項(xiàng)目銷售比較平穩(wěn)，無明顯滯銷樓盤，無明顯滯銷戶型，需求預(yù)期比較樂觀 客戶構(gòu)成： 總量上：外地與本市客戶兩分天下 結(jié)構(gòu)上：外地客戶占據(jù)高端市場 客戶類別分析 客戶類別 背景 需求物業(yè) 購房目的 價(jià)值評判體系 市場前景 高端客戶 多來自本省外地 私營業(yè)主 高級公務(wù)員 舒適型或者奢侈舒適型 大三居或者大戶型 為下一代 購置資產(chǎn) 養(yǎng)老 ? 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的綜合素質(zhì) ? 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的精神功能 ? 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的附加值 目前比較穩(wěn)定，競爭激烈，但受經(jīng)濟(jì)周期和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)影響大 中端客戶 來自本市 企業(yè)員工 普通公務(wù)員 經(jīng)濟(jì)型或經(jīng)濟(jì)舒適型 兩居或者小三居 改善居住條件 ? 強(qiáng)調(diào)戶型、地段、 配套等單一因素 ? 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的物質(zhì)功能 ? 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的基本價(jià)值 ? 較為理性，注重性價(jià)比 潛力巨大，需求彈性小，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低 需求特征總結(jié) ?高端市場：供給創(chuàng)造需求 ?中端市場：需求未被充分滿足，潛力巨大 訪談紀(jì)要 ? 代理商老總訪談 – 山西富人北部的選擇到北京購房、南部的選擇到西安購房，東南的選擇到鄭州購房。 御苑 板樓 四梯十三戶 2 3 － 四梯五戶 － － 75左右 3 － － － 4 大唐龍庭 塔樓 四梯十三戶 2 2 108 － 3 2 － － 太原奧林匹克花園 板樓 一梯四戶 3 3 兩房戶型剖析 相關(guān)調(diào)查：兩房戶型剖析 項(xiàng)目名稱 樓體類型 幾梯幾戶 最大進(jìn)深 最小進(jìn)深 結(jié)構(gòu) 建筑面積 廳開間 廳進(jìn)深 客廳面積 餐廳面積 主臥面積 次臥面積 陽臺面積 廚房面積 衛(wèi)生間面 積 大唐長風(fēng) 塔樓 兩梯六戶 － 2 2 89 － － － － － 2 2 96 7 － － 3 2 2 2 3 3 2 3 采光面 戶型結(jié)構(gòu)示意圖 （單位：米 ，平方米） 北美新天地 百桐園 陽光銀座 南波灣 溫泉公寓 民生 國際行宮 90平米 70平米 客戶認(rèn)同范圍 100 80 90 78 75 98 105 80平米 84 100平米 99 87 泰華城市 廣場 奧林匹克 花園 95 80 67 75 92 未來主要項(xiàng)目兩房戶型分布 7590，新政要求即將顯現(xiàn)，客戶認(rèn)同度較高 建筑面積 廳開間 廳進(jìn)深 客廳面積 餐廳面積 75100 1620 56 主臥面積 次臥面積 陽臺面積 廚房面積 衛(wèi)生間面積 1217 1113 25 47 46 兩 房 各 功 能 空 間 尺 度 集 中 在 以 下 面 積 區(qū) 間 兩居特征 —— 基本特征：板樓 ,戶型無亮點(diǎn) 均價(jià)范圍： 45005300元 /平米； 首期（ 7成 20年）；月供： 16002500元 /平米。 城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量比較 2 0 0 4 年各城市人口比較( 市區(qū)/ 市區(qū)非農(nóng)人口) 050100150200250300350400450太原 西安 鄭州 武漢 南昌 長沙 合肥2 0 0 6 年各城市人均G D P 國家統(tǒng)計(jì)局12294152961597113601176231636902023400060008000100001202314000160001800020230太原 西安 鄭州 武漢 石家莊 長沙 合肥2 0 0 4 年各城鎮(zhèn)人均可支配收入117431090512187 1235911243139241101305000100001500020230太原 西安 鄭州 武漢 南昌 長沙 合肥2 0 0 4 年各城市G D P 國研網(wǎng)05001000150020232500太原 鄭州 武漢 長沙 南昌 西安 石家莊結(jié)論：在“中部七市”中，太原市 ?人口規(guī)模均中 ?GDP總量最低，低于平均值 50%，總量處于劣勢 ?人均 GDP仍無競爭力 ?04年城鎮(zhèn)人均可支配收入居中，結(jié)合總量較低，說明農(nóng)業(yè)人口比例偏高并經(jīng)濟(jì)水平較低 城市用地比較 2 0 0 4 年各城市人均居住用地面積（平方公里）0太原 鄭州 武漢 長沙 南昌 西安 石家莊2 0 0 4 年各城市居住用地面積（平方公里） 01020304050607080太原 鄭州 武漢 長沙 南昌 西安 石家莊 結(jié)論：太原市 ?總居