【正文】 2023/2/242023/2/242023/2/242023/2/24 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 2月 2023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/242023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/242023/2/242023/2/24Friday, February 24, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 5:35:45 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/242023/2/242023/2/242023/2/24 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 2月 2023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/2/242023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/242023/2/242023/2/24Feb2324Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/2/242023/2/24Friday, February 24, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/2/242023/2/24February 24, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023年 2月 24日星期五 2023/2/242023/2/242023/2/24 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/2/242023/2/242023/2/24Friday, February 24, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 5:35:45 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。銷售商鋪控制面積，控制總價 西樓（ B座） 東樓（ A座） 第五章 項目產(chǎn)品定位建議 業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 第五章 項目產(chǎn)品定位建議 第五章 項目產(chǎn)品定位建議 精品店、大賣場、科技城、量販式ktv等品牌旗艦店 品牌酒店、連鎖商務(wù)酒店 商務(wù)寫字樓 \酒店式公寓（可商可住，可自由分割） 酒店式公寓 以大型旗艦店帶動人氣，促進銷售。朝南面積戶型可稍大，朝北、西、東方向的戶型面積放小。 裙房（ B座）上部規(guī)劃一座全精裝修酒店式公寓 （暫定規(guī)劃 5－ 20層），在酒店式公寓產(chǎn)品面積規(guī)劃上，建議面積區(qū)間 20— 60平米，主力面積 20— 40平米。招商引進高端品牌電影城如：金逸國際影城等。 東邊裙房商場（ A座）定為生活時尚、娛樂休閑 ，規(guī)劃有運動服飾、精品專賣店、 IT信息智能化、電腦科技城、高端 KTV。 本案的市場發(fā)展空間在哪里 !如何定位 ? 策源認為： 盛澤核心首席城市綜合體 一個集餐飲、大型賣場、品牌百貨，高端休閑娛樂城、科技影院、酒店式公寓、 5A級智能化寫字樓、國際化酒店管理公司運營為一體的盛澤城市核心首席商業(yè)綜合體。 作為商業(yè)項目，所處的地理位置至關(guān)重要，城市整體宏觀區(qū)域以及局部區(qū)域的位置導(dǎo)向，都對項目開發(fā)銷售造成重要影響。 市場定位可行性評價分析 低總價、小面積戶型 億象城的商鋪主力面積為 1268㎡，主力總價 3060萬 /套，首付 15萬起就可以購買。 而隨著這些國際大型品牌商家的入駐，同時吸引更多品牌商家跟風而來：錢塘人家、戰(zhàn)鍋策、湘膳新概念、蘭亭序、錢莊、大足神農(nóng)足道 ?? 眾多知名連鎖品牌相繼成功簽約。輕軌交通也將帶來全城的消費人氣。此區(qū)域內(nèi)的商業(yè)用地更是稀缺，最近幾年，隨著福星新城、天辰花園、湖山新意、世茂運河城等高檔小區(qū)的陸續(xù)入住，板塊內(nèi)集教師新村、友聯(lián)二村、友新新村等成熟社區(qū)在內(nèi)的社區(qū)面積已超百萬方，穩(wěn)定消費客群已達 20萬；區(qū)域內(nèi)還有教育園數(shù)萬師生、橫塘近 15萬消費人員，如此巨大的消費人群能夠保證商業(yè)項目成功運營。自身的住宅公寓的住戶以及寫字樓里上班族可以為底下商場帶來消費人氣，而同時商場完備、成熟的生活配套也給公寓和寫字樓帶來良好的租售市場。如：將工商銀行放在項目臨街最外側(cè)，兩條主路口位置，以交通帶來人氣；將咖啡店等餐飲業(yè)態(tài)設(shè)置在兩裙房交匯處，以這里廣場空地作為留住消費人群的有利因素。 項目規(guī)劃為東、西兩座裙樓，中間觀光走廊鏈接。 市場定位可行性評價分析 大型品牌商家的入住 全國著名的連鎖百貨企業(yè)－ “天虹百貨商場” 的招商引進，使得項目的商機品牌得到極大的擴大宣傳，引發(fā)了穩(wěn)定而巨大的人氣消費，大型品牌商家的招商入駐使得項目在規(guī)劃之初便能保證一個商業(yè)運營的穩(wěn)定性。新天翔廣場位于園區(qū)湖西最為核心的商務(wù) CBD位置，周邊聚集了眾多高端物業(yè)，如：酒店、銀行、寫字樓、成熟住宅社區(qū)，從而聚集了大量的高端消費群體，也使得項目自身品質(zhì)得到拔高。是一座集甲級智能化寫字樓、大型百貨公司、酒店式公寓以及大型地下停車場為一體的綜合性商業(yè)中心。 東邊的酒店式公寓大樓簡介 市場定位可行性評價分析 公寓樓外觀實景 市場定位可行性評價分析 西邊高層為一幢甲級寫字樓，只有 2套剩余房源未售，均價 14500元 /平米，面積 273平米；寫字樓占據(jù)項目整體 6－ 24層， 5部進口客梯， 2部貨梯，物業(yè)費 /平米。 60平米左右平層精裝修戶型租金為大約 3000元 /月， 70－ 90平米平層精裝修戶型租金大約 4000元 /月， 116平米復(fù)式挑高的 3600元 /月，物業(yè)費 /平方米 市場定位可行性評價分析 蘇州目前的運營成功的城市商業(yè)綜合體中代表性的 市場定位可行性評價分析 新天翔廣場 億象城 市場定位可行性評價分析 新天翔廣場鳥瞰效果圖 市場定位可行性評價分析 西邊裙房商場 時尚休閑 (A座 ) 1F 時尚手表 /化妝品 /精品女鞋 /時尚女包 /機器修鞋 /餐飲 肯德基 2F 精致超市 /休閑餐飲 /煙酒 /茶 /保健品 /藥品 /花卉 3F 家居用品 /床上用品 /兒童用品 /兒童樂園 /小家電 /餐飲 4F 體育用品 /健身器材 /休閑服飾 /美食廣場 東邊裙房商場 精品百貨 (B座 ) 1F 名品 /精品男裝 /品牌眼鏡 (寶島眼鏡 )/珠寶首飾 /名表 /餐飲 /鐘表維修 /首飾加工 /銀行（中國工商銀行） 2F 淑女裝 /成熟女裝 /針織羊絨 /飾品 /發(fā)型設(shè)計 /美甲休閑 3F 少女裝 /少淑裝 /內(nèi)衣 /家居服飾 /飾品 /琴行 /時尚女包 VIP專享空間 4F 男裝 /男鞋 /男包 /男士精品 /改縫褲腳 1－ 4層裙房商場商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分布 市場定位可行性評價分析 東邊裙房商場 精品百貨 (B座 ) 外觀實景 市場定位可行性評價分析 西邊裙房商場 時尚休閑 (A座 ) 外觀實景 市場定位可行性評價分析 東、西裙房商場從第三層互通 連接處外觀實景 市場定位可行性評價分析 裙房商場內(nèi)部實景 市場定位可行性評價分析 裙房商場內(nèi)部實景 市場定位可行性評價分析 項目靠蘇雅路一側(cè)（項目內(nèi)街）底層尚有少量商鋪待售，價格約為 4萬 /平米 (包括 12層） / 市場定位可行性評價分析 東邊高層為一幢 70年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓大樓，名為“鉑金公寓”，總建筑面積約 ，約 500套房源，占據(jù)整個項目的 6－ 26層，戶型面積在 60－ 120多平米，一房、二房，有平層有復(fù)式挑高的，東、南、西、北朝向戶型數(shù)量幾乎均等。公寓式酒店既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)?？商嵘麄€項目層次，也可促進低樓層銷售。 市場定位可行性評價分析 本案規(guī)劃一部分 5A級智能化寫字樓，是為項目的整體形象考慮，結(jié)合目前盛澤地區(qū)寫字樓市場較為冷清的租售情況，寫字樓不做主要銷售目標，定位上可商可住（可自由分割），可以根據(jù)推廣時市場情況，自由轉(zhuǎn)換。同時。 縱觀蘇州地區(qū)的商務(wù)型酒店公寓市場銷售，其火爆無一不和所處在的區(qū)域的發(fā)展有關(guān)系，位于市中心（如觀前街上的“觀前一號”）和區(qū)域的 CBD中心（如新區(qū) CBD的“新地國際公寓”、園區(qū)湖西 CBD的“環(huán)球 188”）這些區(qū)域的商務(wù)型酒店式公寓的投資回報率、關(guān)注度都很高，保證了非常好的市場銷售情況。 盛澤的高端數(shù)字影院還幾近空白，我們要抓住時機，同時引進高端科技影院，豐富項目的文化內(nèi)涵。董利建議，在城市綜合體中，一定要重點做好 商業(yè)、酒店（酒店式公寓） 這兩部分，這是保證城市綜合體成功的關(guān)鍵。 市場定位可行性評價分析 一個成功的城市綜合體除了前期的規(guī)劃、定位要合理外，后期的運營和物業(yè)管理也很關(guān)鍵。 盲目立項、龐大但隨意復(fù)制大中城市、運營管理不規(guī)范、開發(fā)商后勁不足，這四點是盛澤市場城市綜合體運營失敗主要原因 而我們要做的是： 針對盛澤的消費群體，以 高、中、低 商業(yè)類型相結(jié)合，滿足不同人群消費理念。 蘇州城市綜合體才剛起步，盛澤城市綜合體更是雛形階段 市場定位潛力分析 鑒于目前盛澤市場上這種類高端城市商業(yè)綜合體已經(jīng)有一些，目前市場認知度不高；而且有過如東盛步行街這種較為前瞻性規(guī)劃的商業(yè)失敗的前例，可以看出，盛澤這種鄉(xiāng)鎮(zhèn)級規(guī)模的城市，其人口消費習慣不能完全達到這種較高端的商業(yè)業(yè)態(tài)，消費力也不能支撐起盛澤多個分散的商圈。 在國外和我國的大城市，城市綜合體已經(jīng)是一個相對成熟的產(chǎn)業(yè)，但對于中小城市來說，尚處于摸索階段，不能完全照搬大城市模式。規(guī)劃平衡、業(yè)態(tài)組合具備“唯一性”的城市綜合體必將成為刺激消費、帶動投資的發(fā)動機。大型城市綜合體適合經(jīng)濟發(fā)達的大城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟特點有所側(cè)重，一般來說，酒店、寫字樓、購物中心三大功能是城市綜合體最基本的業(yè)態(tài)組合。是集酒店（ Hotel）、寫字樓（ Office）、公園（ Park）、購物中心（ Shopping mall）、娛樂中心（ Convention）和公寓（ Apartment）等于一體的大型公共商業(yè)設(shè)施。市場需求對商鋪經(jīng)營影響很大 住宅社區(qū)商鋪：多為 13層商業(yè)樓或住宅建筑底層商鋪，住宅社區(qū)的位置和入住率對商鋪影響較大 大型賣場商鋪：百貨商場、大型購物中心里的鋪位，經(jīng)營狀況受到整個商場運營好壞的重要影響 商務(wù)樓、寫字樓商鋪： 主要酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間 沿街型商鋪 ：主要包括商業(yè)步行街、專業(yè)精品商業(yè)街、道路兩側(cè)普通中小商鋪，可以獨立運營 微觀房地產(chǎn)市場行情 分析 酒店式公寓 精裝修單層公寓 毛坯 loft復(fù)式挑高公寓 精裝修 l