【正文】 2023 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有 三 . 典型項目詳細信息 ——意城晶華 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 數(shù)據(jù)來源：意城晶華項目銷售許可證 推案情況 推案日期 推案量 推案套數(shù) 推案情況描述 08726 202300 746 項目戶型主要是以二房、三房為主，戶型面積主要是 110130平方米 戶型情況 戶型 面積 套數(shù) 占比 二房 8090㎡ 45套 % 100110㎡ 75套 % 110120㎡ 85套 % 三房 120130㎡ 105套 % 150160㎡ 120套 % 四房 140150㎡ 156套 % 150160㎡ 160套 % 住宅部分 ‖（二） 典型項目分析 2023/3/3 59 169。2023 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有 三 . 典型項目詳細信息 ——意城晶華 項目概況 項目名稱 意城晶華 所在區(qū)域 /板塊 青山區(qū)銀河板塊 售樓處電話 8582888 8582999 樓盤地址 青山區(qū)民族東路麗日花園對面 物業(yè)類型 普通住宅 當(dāng)期開盤日期 20230805 最晚交房時間 20230101 銷售狀態(tài) 銷售 工程進度 部分交房 開發(fā)商 包頭市安廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理 自銷 物業(yè)管理 北京華創(chuàng)機構(gòu) 產(chǎn)品綜覽 當(dāng)期建筑面積 202300 當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù) 746 容積率 綠化率 % 總占地面積 133334平方米 建筑形態(tài) 多層、小高層 裝修情況 毛坯 物業(yè)管理費 /平方米 .月 。2023 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有 三 . 典型項目詳細信息 —— 金茂豪庭 項目概況 項目名稱 金茂豪庭 所在區(qū)域 /板塊 昆區(qū)中心板塊 售樓處電話 2208888 樓盤地址 昆都侖區(qū)友誼大街 74號 物業(yè)類型 普通住宅 當(dāng)期開盤日期 20230805 最晚交房時間 20231201 銷售狀態(tài) 銷售 工程進度 部分交房 開發(fā)商 包頭金茂房地產(chǎn)有限公司 銷售代理 萬杰地產(chǎn)運營機構(gòu) 物業(yè)管理 包頭市金茂物業(yè)管理有限公司 產(chǎn)品綜覽 當(dāng)期建筑面積 82708 當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù) 532 容積率 綠化率 36% 總占地面積 57564平方米 建筑形態(tài) 高層、小高層 裝修情況 毛坯 物業(yè)管理費 /平方米 .月 外立面情況 涂料 園林風(fēng)格 杭州園林 營銷推廣 銷售報價 45006290元 /平方米 成交最高價 6000元 /平方米 營銷活動 項目一期交房， 7天內(nèi)來領(lǐng)鑰匙的客戶物業(yè)費優(yōu)惠 3個月 ,同時贈送項目會所會員卡 （已結(jié)束） 住宅部分 ‖（二） 典型項目分析 2023/3/3 56 169。2023 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有 三 . 推案情況 推案日期 推案量 推案套數(shù) 推案情況描述 2023818 83380 448 此次推案為小區(qū)中心西側(cè)的樓棟 20231018 73800 400 此次推案為小區(qū)中心以東的樓棟。2023 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有 典型項目詳細信息 —— 歐風(fēng)麗景 三 . 項目概況 項目名稱 歐風(fēng)麗景 所在區(qū)域 /板塊 昆區(qū)中心板塊 售樓處電話 5146388 樓盤地址 民族東路麗日花園北 物業(yè)類型 普通住宅 當(dāng)期開盤日期 20231018 最晚交房時間 091231 銷售狀態(tài) 預(yù)售 工程進度 主體結(jié)構(gòu) 開發(fā)商 包頭市銀基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理 自銷 營銷策劃 合富輝煌 產(chǎn)品綜覽 當(dāng)期建筑面積 73800平米 當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù) 400戶 容積率 綠化率 35% 總占地面積 建筑形態(tài) 多層 56層 ,小高層 11層 ,高層 18層 裝修情況 毛坯 物業(yè)管理費 外立面情況 褐色、涂料 園林風(fēng)格 意大利皇家園林 營銷推廣 銷售報價 38004700元 /平方米 最高價 4700元 /平方米 營銷活動 10月 18日該項目組團優(yōu)惠裝修款 ,為三居優(yōu)惠十萬裝修，二居優(yōu)惠九萬裝修。 ? 同樣的過程，我們對即將入市項目進行篩選比對，最終圈定，恒大華府、保利香檳、東亞世紀城、京奧港花園四個項目為未來的主要競爭項目。2023 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有 典型項目分析 三 . 位臵 戶型 價格 客戶 核心競品項目 歐風(fēng)麗景 金茂豪庭 意城晶華 保利花園 1 2 3 4 1 2 3 4 競品比選原則： 根據(jù)項目的情況，項目所處位臵、預(yù)期價格、定位客戶和戶型面積四個方面的條件對包頭住宅項目進行篩選。 約 300萬體量 。 周邊地塊： 區(qū)域暫無住宅用地供應(yīng) 。2023 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有 住宅產(chǎn)品競爭項目界定 金茂豪庭 都市陽光 松石名第 歐風(fēng)麗景 結(jié)合本案條件 ， 對競爭項目 范圍界定為 —— 包頭全市范圍 。2023 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有 包頭商品住宅市場總結(jié) 住宅部分 ‖（一） 市場認知 三 . 一級市場 1 2 兩房成交總價為 2735萬元、三房成交總價為 4050萬元 3 追求舒適型生活的改善型購房需求客群占首要位臵 6 市場平臺內(nèi)兩房（ 80120平方米）、三房（ 120160平方米）去化快，需求量大， 200平方米以上大戶型去化速度較慢 對價格較為敏感，單價 4000元基本為“坎”， 500元是提價心理底線 對高層產(chǎn)品有一定抗性，基本無 18層以上產(chǎn)品，主要原因為當(dāng)?shù)仫L(fēng)沙大 4 昆區(qū)是首要臵業(yè)區(qū)域 5 2023/3/3 50 169。 ?交通要方便，同時要相對安靜，不喧囂 —— 客戶訪談 政府領(lǐng)導(dǎo) 住宅部分 ‖（一） 市場認知 三 . 2023/3/3 48 169。 現(xiàn)居所性質(zhì)公房17%老的私房29%租房10%自購商品房44%住宅部分 ‖（一） 市場認知 三 . 現(xiàn)居所面積601%60808%80905%9010016%10012024%12014442%1441804%注：以上信息來自問卷調(diào)研 2023/3/3 47 169。 ?現(xiàn)居所戶型以二房比例最高，其次是三房，第三是一房。2023 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有 客戶分析 — 在城市中有多套物業(yè)，臵業(yè)經(jīng)歷豐富，對現(xiàn)狀居住條件基本滿意 ?現(xiàn)有住宅性質(zhì)屬于自購商品房的比例最高，其次是老的私房。此外，運動健身的比例也較高。 私家車以 10萬元以內(nèi)的經(jīng)濟型轎車為主，部分擁有20萬元以上的中高檔轎車。年收入 20萬元以上的占 %。 住宅部分 ——客戶需求分析 三 . 職業(yè)自由職業(yè)者私營業(yè)主 企業(yè)員工事業(yè)單位職工 中層管理人員公務(wù)員高層管理人員退休人員注：以上信息來自問卷調(diào)研 2023/3/3 45 169。 ?文化程度?？茖W(xué)歷者比例最高，其次是?？埔韵隆? 住宅部分 ‖（一） 市場認知 三 . 注：以上信息來自問卷調(diào)研 2023/3/3 44 169。2023 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有 客戶分析 — “ 圈層文化”的 口碑傳播是主要渠道，由于當(dāng)?shù)貭I銷理念的滯后，對 活動與 DM 運用較少，造成人們接受度較低 ?包頭意向購房者獲取房屋信息的主要渠道是朋友介紹、電視媒體、戶外廣告。 ?對區(qū)域規(guī)劃、建筑風(fēng)格的關(guān)注度最弱。 面積需求606%60803% 809014%9010029%12014414%1441803%10012031%住宅部分 ‖（一） 市場認知 三 . 注：以上信息來自問卷調(diào)研 2023/3/3 42 169。 ?戶型需求五成多為三居室，其次是二居室（ 36%）。 90144平方米占比74%。 單價承受力%%%%%%%25 00 3 00 030 00 3 50 035 00 4 00 040 00 4 50 045 00 5 00 050 00 5 50 0總價承受力%%%%%%%%25 萬以下 2 530 萬30 35 萬35 40 萬40 50 萬50 60 萬60 80 萬80 10 0萬住宅部分 ‖（一） 市場認知 三 . 意向房屋裝修狀況毛坯74%簡裝12%精裝9%豪裝2%皆可3%注：以上信息來自問卷調(diào)研 2023/3/3 41 169。 ?價格承受方面： 單價承受力比例最高的是 35004000元 /平方米（ %），其次是 30003500元 /平方米（ %） 。2023 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有 客戶分析 — 受工作及區(qū)域認知的影響，客戶普遍有較強的臵業(yè)區(qū)域傾向，最高承受總價 3040萬元，對單價提升幅度有較大抗性 ?意向購房區(qū)域中： 昆區(qū)占50%，其次是青山區(qū)，占三成多。 ?五房 以上的大戶型由于總價過高，市場供應(yīng)量偏少，且銷售狀況欠佳。 2023/3/3 39 169。2023 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有 二級市場分析 —— 昆區(qū)重點商品住宅項目供求以二房、三房為主，輔以部分四房、躍層及少量一房和五房。但依托該區(qū)域優(yōu)越的地理位臵和良好的配套設(shè)施，隨著樓市的回暖，成交價格仍有一定的上漲空間。 20232023年 昆區(qū)商品房成交均價走勢圖01000202330004000成交均價（元/ 平方米） 2625 3298 34802023年 2023年 2023年從月度成交走勢圖上可以看出，雖然個別月份價格波動較為明顯，從最低谷的 2587元 /平方米直沖到4119元 /平方米，漲幅高達 %，但總體仍然圍繞 3400元 /平方米上下波動。 數(shù)據(jù)來源：包頭市房屋管理局 數(shù)據(jù)來源：包頭市房屋管理局 2023/3/3 37 169。，昆區(qū)商品房有 15個月份處于無供應(yīng)狀態(tài)，而除 2023年 8月和 2023年 3月供求比大于 1外，其余月份均呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。2023 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有 二級市場分析 —— 昆區(qū)商品房多處于供大于求的狀態(tài)，這一趨勢在2023年表現(xiàn)得尤為突出，供求比為 1： ，供求關(guān)系嚴重失衡。 住宅部分 ‖（一） 市場認知 三 . 青山區(qū)重點項目供應(yīng)二房集中在 80120m2，且 100120m2的二房多于 80100m2的二房 ，三房集中在 120160m2， 120140m2的三房多于 140160m2的三房 ，二房和三房分別占到總供應(yīng)量的 %和 %，一房和四房供應(yīng)較少，四房面積集中在 160200m2 青山區(qū)重點商品住宅項目戶型面積段供應(yīng)情況050010001500202360608080100100120120140140160160180180200200一房二房三房四房躍層青山區(qū)重點商品住宅項目戶型面積段成交情況05001000150060608080100100120120140140160160180180200200一房二房三房四房躍層青山區(qū)重點項目成交量二房 80100m2和100120m2的相當(dāng)間，三房 120140m2多于 140160m2，并有少量 160180m2，的三房成交，四房主要集中在 160200m2。 住宅部分 ‖（一） 市場認知 三 . 山區(qū)商品房成交均價走勢圖0100020233000400050002 00 7. 12 00 7. 32 00 7. 52 00 7. 72 00 7. 92 00 7. 112 00 8. 12 00 8. 32 00 8