【正文】 聯(lián)系電話 : 13581203938 商家問訪 語錄： 我們比較關(guān)心我們?nèi)绻M(jìn)入了，我們周邊都是什么店鋪，這個(gè)我們公司開店是有具體要求 訪問人名稱：曹本福 年齡： 3540 所在職位 :副總經(jīng)理 。 市場看法 :看重大型超市或主力店進(jìn)駐后，所帶來的市場效應(yīng)。 恩施本土超市認(rèn)可本項(xiàng)目地段潛力，但對(duì)租金、價(jià)值、物業(yè)較為敏感 訪問人名稱：劉杰 年齡： 4050 所在職位 :三博百貨恩施廣場店店長 商家地址（外地，本地） :恩施廣場 商家名稱 :三博百貨恩施州總公司 商家愿景 :公司內(nèi)部開會(huì)溝通，在決定是否合作。 需要面積 : 5000㎡ 具體條件 :因?yàn)槭堑叵马?xiàng)目，他對(duì)新風(fēng)系統(tǒng)要求較高 市場看法 :金桂大道的消費(fèi)市場需要培育，短時(shí)間內(nèi)超市無法實(shí)現(xiàn)盈利，對(duì)招商所給的政策比較看重。 需要面積 :無 具體條件 :無 市場看法 :公司自身已經(jīng)囤地，有待開發(fā)建設(shè)，不會(huì)考慮本項(xiàng)目。 需要面積 : 8000方，自營面積 60000方 具體條件 :產(chǎn)權(quán)要清晰，停車場，另附物業(yè)條件 市場看法 :對(duì)本項(xiàng)目有較強(qiáng)的進(jìn)駐意向，對(duì)金桂大道未來的規(guī)劃發(fā)展有信心，對(duì)項(xiàng)目周邊的新興批發(fā)市場寄予希望。 ?要取得良好而快速的發(fā)展 ， 需要爭取政府的大力支持 。 ?紅廟新區(qū)附近商業(yè)前景被看好 ， 但要將這種利好落到實(shí)處則需要進(jìn)行準(zhǔn)確而合適的市場定位 ， 實(shí)行 “ 統(tǒng)一管理 ， 統(tǒng)一經(jīng)營 ” 。 ? 紅廟新區(qū)在商家群體中的知名度較高，他們大多看好紅廟新區(qū)附近商鋪的商業(yè)前景，但涉及到投資問題時(shí)則顯得比較謹(jǐn)慎。 ? 恩施 商業(yè)整體經(jīng)營情況較好，商家對(duì)經(jīng)營業(yè)績持滿意態(tài)度。 問卷調(diào)查小結(jié) ? 調(diào)研商家商鋪多半是從房東處租賃而來。 ? 對(duì)未來商業(yè)中心的期望上，被訪者多數(shù)希望是中檔商業(yè)，如果經(jīng)營大型專場，希望能在購物環(huán)境與促銷折扣上多加大投入力度。 ? 對(duì)于休閑娛樂，被訪者要求較高，其中有些受訪者表示對(duì)噪音方面的擔(dān)憂，希望開發(fā)商在招商時(shí)盡量能引進(jìn)噪音較低的休閑娛樂商業(yè)，同時(shí)希望能吸引一些檔次較高的商業(yè)。 商家項(xiàng)目測試：多數(shù)商家希望租賃，對(duì)現(xiàn)狀滿意較多不愿意搬遷 問卷調(diào)查 ? 業(yè)主以三口之家為主，家庭收入水平較為一般，與之相適應(yīng)，業(yè)主日常消費(fèi)水平也較高，近七成月消費(fèi)額在2023元以上。 ? 只有 7%的商家持堅(jiān)定的考慮態(tài)度，這些商家大多集中于健康休閑業(yè)，應(yīng)該說他們認(rèn)為紅廟新區(qū)附近還是比較適合做健康休閑業(yè)。 ? 商家大多看好紅廟新區(qū)附近商業(yè)前景，但由于項(xiàng)目目前商業(yè)氛圍不足等客觀原因，當(dāng)涉及到實(shí)質(zhì)性的投資問題，近一半商家表示要看整個(gè)商業(yè)中心的定位和運(yùn)作、紅廟新區(qū)人口入住以及政府的支持情況再做決定。在問卷調(diào)查過程中，通過訪談了解到如果有發(fā)展?jié)摿Ω蟮纳啼?，有相?dāng)一部分商家表示愿意搬遷或開分店。 ? 商家經(jīng)營的 76%的商鋪是從房東處租來， 13%直接租于開發(fā)商，只有 11%的商鋪是從商家轉(zhuǎn)租過來的，說明大部分商鋪的經(jīng)營還是還是比較穩(wěn)定的，商鋪換手率不高。 ? 大型購物中心百貨商場最受業(yè)主青睞，可見業(yè)主一般喜歡去中高檔場所購物。 每周餐飲消費(fèi)類型次數(shù)0%50%100%合計(jì) % % %1 —2 次 % % %3 —4 次 % % %5 次以上 % % %家庭聚餐 同事朋友會(huì)餐 商務(wù)應(yīng)酬? 從圖表可以看出，七成以上每周都會(huì)有家庭聚集，近六成每周都會(huì)有同事朋友會(huì)餐，四成每周都有商務(wù)應(yīng)酬，可見其餐飲消費(fèi)市場潛力巨大。 家庭結(jié)構(gòu)多以三口之家為主要 ?城市人口調(diào)查中，目前恩施市家庭狀況三口之家為主，其次四口之家，五口之家占小部分 問卷調(diào)查 70 個(gè)人收入情況 ? 中低端收入人群為城市主力，主力收入在1000—— 2023元左右 家庭收入情況 ? 中端家庭收入人群為城市主力人群，主力收入在6— 10萬、 11— 15萬 問卷調(diào)查 基礎(chǔ)信息 —— 城市居民、家庭收入 ? 人口比例占據(jù)最多的是舞陽壩街道，即恩施舊城核心商圈區(qū)域 ? 航天路商圈人口比例小于舞陽壩商圈 ? 六角亭商圈最少 恩施六大商業(yè)區(qū)域中，首選舞陽壩為占大多數(shù) 問卷調(diào)查 消費(fèi)首選舞陽壩為最多 家庭月均消費(fèi)3 0 0 1 以上元%1 0 0 0 元以下%1 0 0 1 —2 0 0 0元2 9 . 5 %2 0 0 1 —3 0 0 0元4 1 . 0 %? 家庭月均消費(fèi)主要集中在 2023－ 3000元，另外消費(fèi)3000元以上的占 1/4，說明業(yè)主的消費(fèi)能力較強(qiáng)。 未來新增商業(yè) 啟示與借鑒： 利用城市的規(guī)劃方向和未來本項(xiàng)目的區(qū)位界定來定位項(xiàng)目的物業(yè)規(guī)劃，提升項(xiàng)目的整體檔次，和特點(diǎn)，建筑形式融入傳統(tǒng)與現(xiàn)代的結(jié)合。該項(xiàng)目總投資 。 產(chǎn)品定位 中西部首席茶主題城市綜合體。 未來新增商業(yè) 規(guī)劃業(yè)態(tài)類別 比例 陶瓷衛(wèi)浴 20% 地板、門類 18% 窗簾布藝壁紙家飾 22% 油漆板材 6% 櫥柜廚電吊頂 10% 五金、玻璃 15% 不銹鋼鋁塑門窗加工 5% 石材 2% 其它（機(jī)動(dòng)） 12% 均價(jià) 15000元 /平米，銷售策略采用免租兩年， 8%返租三年的形式 未來新增商業(yè) 項(xiàng)目銷售情況與銷售策略： ? 目前開發(fā)一期占地面積 35793平米，建筑面積 64309平米，開盤時(shí)間為 2023年 8月，均價(jià) 15000元 /平為米； ? 截止目前，已經(jīng)完成銷售 60%以上，主要集中在一二層，三層及以上商鋪較難銷售； ? 免租 2年，租賃期限以 1年為單位， 1年起租；（租金轉(zhuǎn)嫁入房價(jià)） ? 年租金以售價(jià)的 8%計(jì)（ 3年后隨行就市），按租賃期限統(tǒng)一減免 2/3的租金，最高可免租 2年。 價(jià)格 待定 當(dāng)前情況 目前，一期招商 200戶商家已入駐，二期招商完成 武陵國際建材城是以建材專業(yè)市場為主驅(qū)動(dòng)模式開發(fā)的綜合型大盤 未來新增商業(yè) 與本項(xiàng)目的競爭關(guān)系： ? 地段上，與本項(xiàng)目只隔一條街，是直接競爭關(guān)系； ? 產(chǎn)品上，以商鋪銷售為主，住宅銷售為輔，是直接競爭關(guān)系； ? 周期上，該項(xiàng)目開發(fā)周期為五年以上，與本項(xiàng)目是直接競爭關(guān)系 啟示與借鑒： 利用城市的規(guī)劃方向和未來本項(xiàng)目的區(qū)位界定來定位項(xiàng)目的物業(yè)規(guī)劃，提升項(xiàng)目的整體檔次，在后期營銷宣傳當(dāng)中增強(qiáng)客戶群體對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值的理解。 功能業(yè)態(tài) 涵蓋陶瓷衛(wèi)浴、地板門類、櫥柜、五金、板材、油漆、家具、窗簾布藝、燈具等多種業(yè)態(tài)。 3. 城市逐步擴(kuò)大化，紅廟區(qū)人口密度將逐步提升。 商圈現(xiàn)存業(yè)態(tài)結(jié)論 1. 恩施市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展緩慢的主要原因在于：一是房地產(chǎn)起步晚； 2. 長期以來以住宅地產(chǎn)開發(fā)為主，忽視了商業(yè)地產(chǎn)巨大的經(jīng)濟(jì)效益； 3. 商業(yè)地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)讓眾多開發(fā)商望而止步； 4. 與整個(gè)恩施市經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢有重大關(guān)系。 2. 該商圈屬于購物性商圈，缺乏主力商場，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)包括服裝、電信、金銀首飾、體育用品和零售小商品等。 商業(yè)調(diào)研結(jié)論 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展緩慢 1. 恩施市發(fā)展迅速，崛起了舞陽壩商圈。 ? 從品牌上來看，品種不全、高端品牌不多、價(jià)格偏高。 ? 由于為綜合型賣場，目前功能分區(qū)不明顯，業(yè)態(tài)混雜，加上市場因素，目前經(jīng)營情況一般，人流較少； 家居類： 商業(yè)調(diào)研結(jié)論 區(qū)域 鳳凰城 機(jī)場路加喜福匯 航空路 合計(jì) 類別 戶 面積 戶 面積 戶 面積 戶 面積 比例 陶瓷衛(wèi)浴 8 629 15 2500 41 3953 64 7082 22% 地板、門、定制家居 9 340 15 1775 36 3940 60 6055 19% 窗簾布藝壁紙家飾 1 50 12 895 19 6300 32 7245 22% 油漆板材 4 240 4 185 23 870 31 1295 4% 櫥柜廚電吊頂 5 355 5 1010 19 1525 29 2890 9% 管線開關(guān)小五金 7 560 5 975 54 2998 66 4533 14% 不銹鋼鋁塑門窗加工 8 379 0 0 15 952 23 1331 4% 石材 3 80 0 0 2 80 5 160 % 其它 0 0 0 0 22 1075 22 1075 % 合計(jì) 45 2633 56 7340 231 21693 332 31666 98% 總戶數(shù) 332戶，總面積 31666 ? 目前恩施建材裝飾營業(yè)面積約為 32023平米（不含家具市場）。 商業(yè)租金 觀點(diǎn) 2：周邊商業(yè)消費(fèi)檔次普遍偏低，消費(fèi)名稱與消費(fèi)強(qiáng)度均不足，現(xiàn)有商鋪?zhàn)饨疠^低 學(xué)院路商圈 ? 目前全市百貨類集中商業(yè)功能劃分都較為明顯，人流量較好；但目前商場內(nèi)業(yè)態(tài)檔次不高，僅美美百貨相對(duì)較高，由于營運(yùn)時(shí)間不久，內(nèi)部裝修精致，布局合理。 ? 湖北民族學(xué)院、恩施職業(yè)技術(shù)學(xué)院，周邊人氣旺盛，消費(fèi)力度屬于學(xué)生消費(fèi)檔次，屬于中低檔消費(fèi) ? 越靠近學(xué)院的鋪?zhàn)幼饨鹛嵘娇欤浇咏鸸鸫蟮阑蛲翗虼蟮郎啼亙r(jià)值越低，租金越低。主要人口位于學(xué)院路四周。 民族路 中百倉儲(chǔ) (中百電器 ) 武商量販 享買樂超市 家鄉(xiāng)雞 金帝商務(wù)酒店 恩施客運(yùn)站 中國鐵通 中國銀行 華瑞大酒店 航空路商圈 外場區(qū) 小型店鋪 食品 食品 電器 中百倉儲(chǔ)航空路店是區(qū)域內(nèi)主要大型超市賣場，吸引人流量大 主力商業(yè)體 中百倉儲(chǔ)航空路店 建筑為首層，面積約 4500㎡ ； 業(yè)態(tài)分布如下： ? 主營業(yè)態(tài)：主要經(jīng)營食品、日用百貨、家用電器、文體用品、服裝鞋帽等大類商品 ? 另辟專區(qū)銷售土特產(chǎn)，如茶葉、食用菌類、莼菜等 ? 配有 5個(gè)收銀臺(tái)，日人流量約 1500人次，據(jù)調(diào)查上午 10點(diǎn)至中午13點(diǎn)，下午 17點(diǎn)至晚上 21點(diǎn)為人流高峰時(shí)段 民族路 中百倉儲(chǔ) (中百電器 ) 武商量販 享買樂超市 家鄉(xiāng)雞 金帝商務(wù)酒店 恩施客運(yùn)站 中國鐵通 中國銀行 華瑞大酒店 享買樂航空路店體量相對(duì)周邊超市偏小，屬中型賣場，品牌偏中低檔 航空路商圈 主力商業(yè)體 享買樂 51 食品區(qū) ? 超市位于地上 2至 3層，首層為臨街小型商鋪，營業(yè)面積約 10000平方米 ? 主要經(jīng)營：食品，水產(chǎn)，日用百貨，家用電器，家居用品，文體用品，服裝鞋帽，等大類商品 , 日化百貨家電文體服裝 一層店鋪 恩施武商量販（航空路店）地處恩施市交通主干線航空大道最繁華的 CBD中央商務(wù)區(qū)，緊臨恩施市交通主要交通線 ,與中百倉儲(chǔ)直線距離不超過 1公里； 區(qū)域商業(yè)集中了兩家大型賣場，但從調(diào)查人流量判斷，日人流量達(dá)到約 3000人次，經(jīng)營狀況較為良好。 業(yè)態(tài) 是中心城區(qū)的另一個(gè)重要的人流集中消費(fèi)地所在，作為一個(gè) 新興的商業(yè)圈，隨著武商量販等主力商家的進(jìn)駐，發(fā)展快速。預(yù)計(jì)至 2023年，該片區(qū)的商業(yè)營業(yè)面積將達(dá)到 米。 ?現(xiàn)有恩施購物廣場、一方購物廣場，金鑫商廈、老地方家私城等。 ?航天路泛商業(yè)核心區(qū)：航天路商貿(mào)區(qū)以航空大道和施州大道南段 (老機(jī)場北段 )、民族路一帶為主。市場培育期較短，整體裝修風(fēng)格為現(xiàn)代風(fēng)格比較符合商業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)，鋪面面積以中小型為主，降低投資者風(fēng)險(xiǎn) 舞陽壩崇財(cái)富廣場 舞陽壩商圈 主力商業(yè)體 46 ?F1 精品（手表）、服裝、珠寶、化妝品 ?F1 精品女裝、精品男裝、運(yùn)動(dòng)服裝、鞋、箱包、飾品 ?F2 工貿(mào)家電、新華書店 ?F3 未開放（電影院） ?開業(yè)時(shí)間 2023年 3月 8日 舞陽壩崇文風(fēng)尚地下購物中心 舞陽壩崇文風(fēng)尚地下街購物中心占地面積約 2500平方，可租經(jīng)營面積 1萬方 崇文風(fēng)尚地下街購物中心占地面積約 2500平方，可租經(jīng)營面積 1萬方，共 4層，地下一層，地上 3層，經(jīng)營業(yè)態(tài)大致劃分為： 舞陽壩商圈 主力商業(yè)體 舞陽壩崇文風(fēng)尚購物中心 47 F1營業(yè)面積： 2500平方，精品（手表）、服裝、珠寶、化妝品 面積比較 A B C D 面積區(qū)間 1520 2040 4060 6080 商鋪數(shù) 26 22 23 13 黃金珠寶區(qū) 手表 飾品 服裝 服裝 服裝 鞋業(yè) 服裝 飾品手表 飾品 鞋業(yè) 服裝 服裝 ?租金調(diào)查以后發(fā)現(xiàn)臨街的鋪面租金在 300/平方米，靠近后面的地段租金在 240/左右，最低有 190元 /平方米 ?鞋業(yè)在此地下城的所需面積基本在 50平以上，化妝品面積在 15— 30左右，家紡，創(chuàng)意店面積不大于 30平。 等 150400 美容美發(fā)養(yǎng)身 5 今妍化妝品、麗莎化妝品、千禧化妝品 3035 家電 3 家電商場、灶具、熱水器專賣 6080 零售店 3 副食店、折扣店