【正文】 2023/3/8 151 謝謝 演講完畢，謝謝觀看！ 。 2023/3/8 150 ?招商策略是進行招商的基本原則，必須達到可行、操作性強的要求， ?更重要的是能很好把握品牌及商戶的發(fā)展需求，實現(xiàn)合作多贏的局面。 ?制定目標品牌計劃 ?應該綜合考慮項目 ?經(jīng)營的經(jīng)濟效益與項目形象 ?定位要求的關(guān)系， ?合理控制、科學搭配 ?不同定位的 ?品牌的配比。 2023/3/8 148 十四、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計 ?品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計是項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的最后一個環(huán)節(jié)， ?是在項目定位的要求下進行的，解決項目提供什么服務(wù)的問題，是很 ?重要的一個環(huán)節(jié)，但往往被忽視或不被重視，這對項目后期的整體運 ?營會產(chǎn)生很大的阻力，影響項目的持續(xù)發(fā)展。 制度體系設(shè)計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、 賣場管理制度體系、業(yè)務(wù)管理制度體系、營銷管理制度體系、 財務(wù)管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。 店鋪及專柜 / 專賣店形象設(shè)計： 專賣店形象、 專賣店室內(nèi)展示設(shè)計、 專柜形象設(shè)計、 專柜燈光設(shè)計、 陳列道具設(shè)計。 2023/3/8 146 每個方面主要的設(shè)計內(nèi)容如下 ： ?服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計： ?總服務(wù)臺設(shè)計、 ?顧客收銀臺設(shè)計、 ?顧客休息設(shè)施設(shè)計 ?室內(nèi)景觀設(shè)計、 ?監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計、 ?員工辦公系統(tǒng)設(shè)計。 2023/3/8 144 ?十二、二次商業(yè)裝飾設(shè)計 ?二次商業(yè)裝飾設(shè)計主要是 ?對建筑室內(nèi)空間、主要商 ?業(yè)服務(wù)設(shè)施以及店鋪 /專柜 ?形象、商品陳列按照商業(yè) ?規(guī)律進行裝飾設(shè)計。 2023/3/8 143 ?項目建設(shè)方案 ?設(shè)計規(guī)劃主要包括 ?兩個方面方案設(shè)計： ?建筑方案設(shè)計 ?商業(yè)設(shè)備設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計。 項目主要主力店和主要功能區(qū) 基本物業(yè)需求， 主要是電力、消防、安防、通風、 給排水、暖通、弱電、電梯等。 2023/3/8 142 ?在進行建設(shè)方案設(shè)計時 ?需要把握好四個方面： 城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展狀況。 ?項目定位是在項目市調(diào)及 ?可行性分析的基礎(chǔ)上回答項目 ?是什么、做什么、如何做”的問題 ?要對 項目科學定位 ?首先要對項目進行科學的分析 ?分析項目自身及資源條件 ?主要方式是對項目進行 ?科學的 SWOT分析 ?在完成 SWOT分析后 ?對項目以下七個方面進行定位： 2023/3/8 141 ? 二、建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計 ? 建設(shè)規(guī)劃設(shè)計是項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計第一階段中的第二個環(huán)節(jié)，是在項目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進行。 大型商業(yè)地產(chǎn)項目的可行性研究要以質(zhì)量、 項目商業(yè)屬性控制為核心，對項目的規(guī)模、 建設(shè)標準、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進步 等方面實事求是的進行科學分析。 2023/3/8 139 本階段主要設(shè)計內(nèi)容如下： （一）立地選項 在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細 而周密的市場調(diào)查對項目進行可行性分析和 綜合定位。 2023/3/8 137 商業(yè)方案設(shè)計 商業(yè)建筑方案設(shè)計 商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計 商業(yè)外環(huán)境設(shè)計 二次商業(yè)裝飾設(shè)計 商業(yè)管理模式設(shè)計 品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計 在進行大型商業(yè)地產(chǎn)項目 建筑規(guī)劃設(shè)計時， 一般包括 7個環(huán)節(jié)： 2023/3/8 138 一、商業(yè)方案設(shè)計 商業(yè)方案設(shè)計是 大型商業(yè)地產(chǎn)項目 建筑規(guī)劃設(shè)計的第一個環(huán)節(jié)， 也是項目整個設(shè)計 過程中最根本的環(huán)節(jié)， 其成敗直接影響 項目未來的發(fā)展前景。 雖然開發(fā)形勢火熱， 項目擱淺或開業(yè)后 運營困難的現(xiàn)象屢有發(fā)生 但此類項目在實際操作中也存在著大量問題 2023/3/8 136 ?商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā) ?不同于住宅項目開發(fā) ?不能沿用住宅項目開發(fā)的操作模式 ?機械的照搬設(shè)計住宅項目的理念和 ?流程對商業(yè)項目進行規(guī)劃設(shè)計。 2023/3/8 135 隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展壯大 居民消費水平的不斷提高 休閑與購物相結(jié)合的 一站式購物 作為一種全新的購物理念 逐漸被人們接受。 2023/3/8 134 客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素 商業(yè)中心是消費中心，從經(jīng)濟效益上講，商業(yè)中心必須滿足 整個城市消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客； 從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地 利利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。 ?九、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計中也要考慮選址原則 2023/3/8 133 ?城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會、經(jīng)濟和科技等領(lǐng)域綜合作用的 ?產(chǎn)物，按其相互作用的規(guī)模和范圍的層次來分，可分為宏觀的社會經(jīng)濟影 ?響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個不同的層次。 地利也是一個非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。 2023/3/8 132 天時、地利、人和都會直接影響企業(yè)的經(jīng)營。 （ 2）低彩度挽留顧客 為使賣場呈現(xiàn)穩(wěn)重氣氛，延長顧客停留時間，選擇暖色系類低彩度 的顏色最合適。 要讓消費者對購物環(huán)境產(chǎn)生一種良好的印象，需要建筑師來精心設(shè)計。 2023/3/8 122 十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計原則 2023/3/8 123 ?商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃前一定要先找到主力品牌商家， ?要按照主力店的需求來進行規(guī)劃設(shè)計， ?否則后期會遇到很大的阻力和壓力。 雖然外資投資在項目前期、開發(fā)期及運營期三個階段都存在可能性，但是商 業(yè)中心可長期良好并持續(xù)增長運營的狀態(tài)及趨勢將在融資可行性及價格上起 著決定性作用。 2023/3/8 121 ?十、加大融資的可能性 有了合理的商業(yè)規(guī)劃才能準確的實施后續(xù)的招商、管理工作，才能保證入駐 商業(yè)及商業(yè)中心的長期良好運營及增長，才能對專業(yè)投資人及機構(gòu)產(chǎn)生吸引力。 2023/3/8 120 九、保證投資回報的安全性 只有合理的商業(yè)規(guī)劃才能提供商業(yè)中心持久良好運營的基礎(chǔ)，也只有這樣才能 保證項目投資方投資回報的安全性及穩(wěn)定性。 2023/3/8 119 ? 八、確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營的實現(xiàn) ? 綜合商業(yè)項目開發(fā)后需要運營管理，好的商業(yè)規(guī)劃在項目開發(fā)前期就提供了項目開業(yè)后良好的運營管理基礎(chǔ)。 ?七、奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ) 2023/3/8 117 奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ) 2023/3/8 118 ?合理的商業(yè)規(guī)劃應提供給入駐商業(yè)合理有序的營業(yè)環(huán)境及舒適 ?的購物環(huán)境，最大限度保證入駐商業(yè)對消費者的吸引力及店鋪 ?間的人流共享，只有這樣店鋪才愿意入駐并在此長期經(jīng)營。 2023/3/8 116 ?合理的商業(yè)規(guī)劃除了完成功能的規(guī)劃及組織外，還應對項目的業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài) ?分布提出可實施方案。 2023/3/8 113 ?六、體現(xiàn)實施的可行性 ?合理的商業(yè)規(guī)劃一方面最大程度地滿足消費市場 ?的需求，另一方面最大程度地滿足投資開發(fā)商的 ?財務(wù)目標，具有豐富經(jīng)驗的優(yōu)秀商業(yè)規(guī)劃專家公 ?司應通過對市場競爭環(huán)境及對項目深刻的調(diào)查研 ?究規(guī)劃設(shè)計出一套有可實施性的商業(yè)規(guī)劃方案。 2023/3/8 111 滿足需求而非創(chuàng)造需求 2023/3/8 112 目前國內(nèi)不少開發(fā)商過分依概念的炒作創(chuàng)造需求，追求轟動效益， 這類項目往往開始時轟轟烈烈，運營一段時間后由于消費力不足 而難以支撐，最終受害的是店鋪、店鋪投資人及開發(fā)商。 ?消費者客觀的消費類別及總量的確定決定了商業(yè)店鋪 ?的類別及總量。 國內(nèi)大部分開發(fā)商常常是以自己所擁有的土地資源而不是以市場需求 作為規(guī)劃基礎(chǔ)，這樣將增大投資風險，對入住商鋪而言，其運營風險也是 顯而易見的。 2023/3/8 108 遵循商業(yè)量化原則 2023/3/8 109 ?要進行深入細致的市場調(diào)查與研究分析，以數(shù)據(jù)確定消費區(qū)域及消費能力； ?研究分析現(xiàn)在及未來競爭環(huán)境，以確定消費區(qū)域內(nèi)的消費需求。 不僅要考慮政策、資金有風險，更要認真調(diào)查論證，融會貫通， 以整體觀念開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，做到前瞻后顧。 這種打著策劃大師幌子魚目混珠、敗壞商業(yè)地產(chǎn)策劃界聲譽的案例并不少見， 他們嚴重影響了商業(yè)地產(chǎn)全程策劃的健康發(fā)展。 往往只是套用房地產(chǎn)開發(fā)模式，迎合開發(fā)商的主觀欲望來策劃商業(yè)地產(chǎn)。 這種產(chǎn)權(quán)分散存在影響后續(xù)經(jīng)營的隱患，應該說從開發(fā)商打著訂單商業(yè)地產(chǎn)概念，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪那天起就已埋下，最終將勢必與小業(yè)主糾紛不斷。 2023/3/8 103 訂單商業(yè)地產(chǎn)并非靈丹妙藥 近年來國內(nèi)流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商場的訂單商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。 2023/3/8 102 ?以市場為導向重視培育商場 商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)運營當中，不論是將商場分割銷售，還是只租不售， 開發(fā)商都要承擔社會責任，不但要建場，還要以市場為導向，以經(jīng)營為 中心，與商戶同心協(xié)力培育好商場。 ?商業(yè)地產(chǎn)選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營 ?成功豐富經(jīng)驗及專業(yè)技能的復合型人才卻是良將難求。 2023/3/8 100 ?既懂地產(chǎn)又精通商業(yè)經(jīng)營的復合型商業(yè)地產(chǎn)人才，必須是經(jīng)過實戰(zhàn)磨練， ?有親自策劃開發(fā)成功經(jīng)驗的人。 商業(yè)地產(chǎn)迫切呼喚高素質(zhì)專業(yè)人才。 好的開業(yè)策略需要審時度勢， 做到知彼知己，因市制宜， 因時制宜，因地制宜， 因人制宜，以求得天時、 得地利、得人和。 ?有的甚至不惜孤注一擲， ?缺乏開業(yè)運作資金，負債 ?也開業(yè)，如此一來，往往 ?造成開業(yè)“開壞頭”，場面冷清， ?難以為繼，失敗也是遲早的事。 一味追求招商率，缺乏全盤統(tǒng)籌規(guī)劃。 2023/3/8 96 ? 許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區(qū)域、布局位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)?，F(xiàn)實中宣傳炒作越轟動，招商租售越火爆的商業(yè)地產(chǎn)，開業(yè)后往往并不成功，效益差、失敗收場都有可能。 因此往往對商業(yè)地產(chǎn)的前期選址 定位、規(guī)劃布局少做論證分析 一味只重招商，甚至急功近利 商場各種軟硬件設(shè)施未完善就 帶病招商，以房地產(chǎn)模式搞招商 以求早日回籠資金獲得回報。 由于缺乏商業(yè)地產(chǎn)基本概念，缺乏現(xiàn)代